Analýza: Situácia na trhu s realitami opäť vyvoláva obavy v bankovom svete

Redakcia FinReport 29.3.2023 Poslať

Podľa údajov Európskeho štatistického úradu Eurostat sa od prvého štvrťroka 2014 zvýšili ceny nehnuteľností v Európe v dôsledku roky trvajúcich nízkych úrokových sadzieb v priemere o viac ako 50 %. V krajinách, ako Švédsko, bol nárast dokonca vyšší, bližšie k 65 %. Zvýšenie úrokových sadzieb zo strany Európskej centrálnej banky (ECB) v niekoľkých krokoch spôsobilo prudký pokles nových pôžičiek na bývanie. Mnoho developerov zaznamenalo pokles nových objednávok o 75 až 80 %.

Foto: Shutterstock

Vyššie úroky znižujú hodnotu aktív

„Akcie realitných spoločností od decembra 2021 klesli o 43 %. Vyššie úrokové sadzby totiž znižujú hodnotu ich aktív, zvyšujú ich náklady a zhoršujú ich prevádzkové cash-flow,“ hovorí akciový stratég Saxo Bank Peter Garnry.

Realitný Index STOXX Europe 600 Real Estate poklesol za posledných päť rokov o 31 %, kým širší európsky akciový trh v rovnakom období vzrástol o 31 % (na snímke). Investície do nehnuteľností teda neboli podľa Garnryho tým zosilňovačom návratnosti, v ktorý mnohí investori dúfali.

Sú nehnuteľnosti pre banky ďalším rizikom?

Presne 33 realitných spoločností zastúpených v indexe STOXX Europe 600 Real Estate má hodnotu 138 miliárd eur a disponujú aktívami za 526 miliárd eur. Tieto hodnoty aktív však už podľa bankového odborníka neodrážajú skutočnú hodnotu.

Pomer trhovej ceny a účtovnej hodnoty v odvetví klesol na 0,7-násobok, čo bude mať za následok sprísnenie podmienok pre nové úvery. „V bankovom systéme prebieha vkladová ,hra´, ktorá v prípade Silicon Valley Bank spôsobila nútený výpredaj jej majetku na uspokojenie výberov, ktorý sa nakoniec skončil jej krachom.

Realitné firmy sa môžu ocitnúť v rovnakej situácii, ak banky budú chcieť, aby znížili úroveň svojho dlhu. Za posledných 12 mesiacov minulo týchto 33 realitných spoločností približne štvrtinu svojho prevádzkového cash-flow na zaplatenie úrokov, čo je dôkazom, že sú zatiaľ schopné svoj dlh splácať,“ vysvetľuje P. Garnry.

Na druhej strane podľa nedávnych vyjadrení niekoľkých švédskych bánk schopnosť švédskych realitných firiem splácať dlhy sa zhoršila a bude sa naďalej zhoršovať.