Anketa: Oplatí sa v súčasnosti kupovať nehnuteľnosť?

Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko

Aj keď úrokové sadzby hypoték pravdepodobne zostanú na historických minimách ešte minimálne do konca roka, k investovaniu do kúpy bytu treba pristupovať opatrne. Dôvodom sú nielen vysoké ceny bytov, ktoré atakujú historické maximá spred poslednej krízy. Takisto ďalšie signály vrátane atakovania rekordnej rastovej fázy finančných trhov hovoria, že sa nezadržateľne blíži ďalšia kríza, v ktorej realitná bublina bezpochyby čiastočne spľasne. Osobne v súčasnosti neodporúčam investovať do kúpy bytu na prenájom kvôli vysokej cene bytov a rizikovosti celej investície. Takisto investovanie do kúpy bytu a jeho prenájom v sebe nesie nemalé riziká. Od problémov s nájomníkmi pre neplatenie, cez zničenie zariadenia bytu až po vypuknutie krízy, zníženia dopytu, a tým aj ceny nájmu.

Jana Glasová, analytička Poštovej banky

Ceny nehnuteľností sú dnes pomerne vysoké, takže ich kúpa závisí od finančných možností kupujúceho. Nízke úrokové sadzby z hypotekárnych úverov vytvárajú priestor pre tých, ktorí chcú riešiť svoju otázku bývania. Na druhej strane pomerne vysoký dopyt po nehnuteľnostiach praje aj tým, ktorí chcú nehnuteľnosť kupovať ako investíciu. Kúpe nehnuteľnosti však praje aj súčasná ekonomická situácia. Kúpa nehnuteľnosti je vo všeobecnosti považovaná za dobrú investíciu, samozrejme, z dlhodobého hľadiska. V jej prospech hrá najmä skutočnosť, že nehnuteľnosť je možné prenajať a poberať tak dodatočný zisk z jej držby. Aj s kúpou nehnuteľnosti je však spojené riziko, predovšetkým ak „špekulujeme“ o raste jej ceny – teda chceme v súčasnosti kúpiť a za nejaký čas so ziskom predať. Ak kupujeme nehnuteľnosť ako investíciu, tak si musíme zvážiť predovšetkým to, na aký dlhý čas môžeme svoje voľné finančné prostriedky takto zaviazať. Teda to, kedy budeme chcieť alebo musieť nehnuteľnosť opäť predať.

V najbližšom období očakávame, že dynamika rastu cien nehnuteľností bude ďalej spomaľovať. Dôvodom je sprísňovanie podmienok poskytovania úverov na bývanie zo strany NBS. Prísnejšie podmienky pri poskytovaní úverov na bývanie spolu s citeľným zdražením nehnuteľností v posledných rokoch bude utlmovať dopyt po nehnuteľnostiach vrátane nehnuteľností kupovaných na investičné účely.

Maroš Ďurik, CEO Across Private Investments

Či sa dnes oplatí, alebo neoplatí kupovať nehnuteľnosť, ukáže čas. Ceny nehnuteľností, najmä bytov, sú dnes blízko historických maxím, alebo už aj nad nimi. Na nehnuteľnosti sa dá pozerať z dvoch uhlov pohľadu ako na spotrebu, alebo ako na investíciu.

Pri kupovaní rezidenčnej nehnuteľnosti vlastného bývania treba zvážiť viacero faktorov. V prvom rade nás kúpa nesmie finančne vyčerpať. Splátka hypotéky a iných úverov by nemala prekročiť 36 % z hrubého príjmu. Mnoho ľudí si kupuje nehnuteľnosť zbytočne len preto, lebo ceny idú hore, pričom by im stačilo nehnuteľnosť si prenajať.

Investovanie do nehnuteľností má niekoľko úskalí. Určite je mnoho šikovných ľudí, ktorí dlhodobo a výhodne prenajímajú dva, tri byty. Taktiež sú ľudia, ktorí prenajímajú nehnuteľnosti krátkodobo cez platformy zdieľanej ekonomiky, a tiež sa im darí. Ďalšou možnosťou je, že kupujú byty v dražbách alebo v katastrofálnom stave a rekonštruujú ich.

Existuje však skupina ľudí, ktorí špekulatívne nakupovali byty v rokoch 2007 alebo 2009, no na hodnotu vstupnej investície sa dostali len pred niekoľkými mesiacmi. Inými slovami, aj investovanie do nehnuteľností si vyžaduje znalosti, čas a peniaze. Musíte byť pripravení na straty a aj na to, že „investovať do tehly“ nie je také jednoduché, ako sa zdá. Ak prídu na trh nehnuteľností problémy, nie vždy sa dá s nimi disponovať podľa momentálnych potrieb.

Andrej Pavelek, diplomovaný realitný konzultant z RealitniExperti.sk

Ak je to nehnuteľnosť, v ktorej chceme dlhodobo bývať, alebo chceme investovať do nehnuteľnosti v dlhodobom horizonte (na viac ako 10 rokov), tak určite áno, oplatí sa kupovať v súčasnosti nehnuteľnosť. Mohli sme sa na vlastnej koži presvedčiť, že sa ceny po prudkom poklese počas hospodárskej krízy opäť dostali na úroveň spred roka 2008. Z toho dôvodu sa dá usudzovať, že i v budúcnosti, keď príde podobná kríza, tak o pár rokov nato príde k oživeniu trhu s nehnuteľnosťami s následným zvýšením cien. V súčasnosti sa nachádzame vo fáze konjunktúry hospodárstva, z toho dôvodu je potrebné pozerať do budúcnosti s trochou opatrnosti a obozretnosti, pretože neustály rast cien nehnuteľností nemusí trvať večne. Preto je potrebné rátať i s negatívnym vývojom cien a zahrnúť túto situáciu do rozhodovacieho procesu.

Určite by som odporučil zaoberať sa aj otázkou možnej kúpy ornej pôdy, keďže ústavný súd koncom minulého roka zrušil zákonné výnimky, ktoré obmedzovali prístup k poľnohospodárskej pôde. A rovnako ako pri ostatných nehnuteľnostiach, aj orná pôda v sebe skrýva možnosť pravidelného peňažného toku, teda prenájom pôdy a nárastu ceny ornej pôdy.

Boris Fojtík, ekonomický analytik Tatra banky

Pokiaľ zostaneme v rovine rezidenčných nehnuteľností, tak odkladať kúpu nehnuteľnosti na bývanie má zmysel iba vtedy, ak ste silne presvedčení o prichádzajúcej ekonomickej kríze, ktorá v blízkom období zasiahne vývoj cien nehnuteľností. Ak vychádzame z predpokladu, že slovenská ekonomika bude spomaľovať tak, ako prognózujú všetky relevantné inštitúcie, čakať s kúpou nehnuteľnosti na vlastné bývanie, ktoré potrebujete, sa neoplatí. A to tak v prípade, že by ceny nehnuteľností rástli pomalšie ako doteraz, alebo aj v prípade, že by rast zastavili úplne. Pravdepodobnosť úspešnosti pri investovaní sa primerane znižuje a rovnako sa to týka aj nehnuteľností. Návratnosť pri takomto type investície je vždy behom na dlhšiu trať a pri spomaľujúcej sa ekonomike sa riziko predĺženia návratnosti zvyšuje.

Vladimír Sabol, realitný maklér

Odpovedať sa nedá jednoznačne. Oplatí sa aj nie. Záleží na dôvodoch kúpy, životnej situácii a ďalších faktoroch. Ak som v podnájme, mám niečo našetrené a príjem dostatočný na poskytnutie hypotéky, tak vymeniť podnájom za vlastnú nehnuteľnosť je jednoznačne výhodnejšie aj v tomto momente. Ak bývam napríklad s rodičmi, relatívne to vyhovuje obom stranám, s kúpou vlastného bývania by som ešte počkal. Podľa mojich indikátorov sa rast cien rezidenčných nehnuteľností (najmä bytov) skutočne spomaľuje. Investičná nehnuteľnosť sa kupuje preto, aby generovala zisk. Ak nehnuteľnosť spĺňa investičné kritériá, ekonomika kúpy dáva dostatočne pozitívny výsledok, taká kúpa je výhodná kedykoľvek. No, samozrejme, platí, že ideálne je nakupovať v čase poklesu cien.

Lukáš Sopko, riaditeľ realitnej kancelárie Diamond Reality

Áno, nehnuteľnosti sa oplatí kupovať, a to najmä vzhľadom na relatívne ešte stále dobre nastavené hypotekárne prostredie a výhodné hypotekárne úroky. Momentálne sme v situácii, keď ešte stále dopyt prevyšuje ponuku. Máme historicky najnižšiu nezamestnanosť a najvyššie mzdy – od minimálnej po priemernú. Drvivá väčšina našich klientov kupuje rezidenčné nehnuteľnosti. Malé percento klientov kupuje nehnuteľnosti na biznis, keďže podmienky pre kúpu takejto nehnuteľnosti sú podstatne horšie a samotné vybavenie takéhoto úveru je komplikovanejšie.