Ako na investovanie v náročných časoch? Výnos by nemal byť rozhodujúcim kritériom, hovorí odborník

Foto: BizPartner Group

Ako by ste charakterizovali aktuálny stav trhu s investičnými nehnuteľnosťami na Slovensku?

Trh s investičnými nehnuteľnosťami, rovnako ako každý iný, prechádza určitými fázami. Predpokladám, že sa pýtate na investičný trh s rezidenčnými nehnuteľnosťami. Ten je dnes v porovnaní s predchádzajúcim obdobím niekoľkých posledných rokov výrazne ochladený. Súvisí to s faktom, že sa výrazne znížil objem voľných peňazí, ich dostupnosť a zároveň sú dnes výrazne drahšie. Mnohí investori tento stav právom vnímajú veľmi negatívne, no na druhú stranu, špekulatívne investovanie do rezidenčných nehnuteľností výrazne prispelo k bezprecedentnému rastu cien bytov a domov a tým k výraznému zníženiu dostupnosti bývania. V súčasnosti ceny nehnuteľností na bývanie mierne klesajú, čo môže aspoň čiastočne zlepšiť ich dostupnosť.

Čo vnímate ako hlavné výhody a nevýhody alternatívnych spôsobov investovania do nehnuteľností, v porovnaní s tradičným priamym vlastníctvom?

Hlavnou výhodou investovania do nehnuteľností alternatívnymi spôsobmi je, že investorovi odpadá práca a riziká, ktoré sú spojené priamo s vlastníctvom nehnuteľnosti. Ďalšom nespornou výhodou je, že pri investovaní prostredníctvom alternatívnych platforiem dochádza k rozloženiu rizika na celé portfólio nehnuteľností v správe. Výnosy a riziká takejto investície vyplývajú priamo zo zvolenej platformy, skúseností a schopností jej prevádzkovateľa.

Nevýhodou takéhoto alternatívneho investovania je, že investor je väčšinou v pozícii pasívneho pozorovateľa len s minimálnou alebo žiadnou možnosťou zasahovať do procesov.

Z praxe vnímame, že pre alternatívne formy investovania do nehnuteľností sa rozhodujú v zásade dve veľké skupiny investorov. Prví sú tí, ktorí v oblasti investovania do nehnuteľností nemajú veľa možností, pretože ich kapitál nepostačuje na priamy nákup nehnuteľnosti. Druhou významnou skupinou sú investori, ktorí majú nakúpených viacero investičných nehnuteľností a hľadajú alternatívne spôsoby investovania za účelom rozloženia rizika.

Aké sú ďalšie alternatívne spôsoby investovania do nehnuteľností, o ktorých by mali investori vedieť? A čo je dôležité si všímať?

V tomto sektore je na trhu veľké množstvo firiem a investičných modelov. Radšej, ako sa pokúšať ich menovať, by som sa sústredil na to, čo je z pohľadu investora pri rozhodovaní sa o investícií dôležité. Na Slovensku bohužiaľ máme relatívne veľa mediálne známych prípadov, kedy investori prišli o svoje peniaze, štátne orgány nie sú schopné investorov efektívne chrániť a riešenie problémov sa naťahuje dlhé roky. Toto v našej spoločnosti zanecháva pomerne hlboké stopy a ľudia sú kvôli tomu v otázkach investovania veľmi skeptickí, čo nás ako spoločnosť ochudobňuje.

Pre mňa ako podnikateľa a investora je pri investovaní veľmi dôležitá bezpečnosť a ochrana investície. Je to asi ten najdôležitejší faktor, ktorý posudzujem ako prvý. Akonáhle nie som spokojný s bezpečnosťou, investíciou sa ani nezaoberám.

Ďalej ma zaujíma história firmy alebo platformy, ktorej by som mal zveriť svoje peniaze. Transparentná komunikácia, spôsob komunikácie, historické záznamy, referencie, toto všetko sú témy, ktoré je potrebné riešiť a pomerne do hĺbky. Netreba sa nechať oklamať, pretože dobrí obchodníci majú vždy perfektne zvládnutú komunikáciu, no nie vždy majú tie najlepšie úmysly.

Dôležité sú tiež likvidita investície a poplatky. Ako rýchlo, ako ľahko a koľko ma bude stáť, keby som sa chcel dostať k svojim peniazom skôr, ako som pôvodne pri vstupe do investície uvažoval.

Posledný, no samozrejme tiež veľmi dôležitý faktor je výnos, jeho výška, frekvencia vyplácania a spôsob zdanenia. Výnos patrí k najväčším lákadlám pri oslovovaní investorov, no nemal by byť pre investora rozhodujúcim kritériom. Riadil by som sa príslovím "Lepší vrabec v hrsti, ako holub na streche". Pretože je omnoho nepríjemnejšie riešiť problém s vrátením investície ako výškou výnosu.

U nás v BizPartner Group nastavujeme pre investorov podmienky na investovanie presne tak, ako si ich pri investičných rozhodnutiach nastavujem ja sám. Bezpečnosť, likvidita, výnos, presne v tomto poradí, pričom výnos musí byť zaujímavý. Práve preto sa nám darí už roky prijímať zaujímavé investície a prehlbovať dôveru našich investorov, a to aj teraz v období stagnácie až poklesu realitného trhu. Môže za to náš model investovania, ktorý je zaujímavý tým, že ho zmeny na realitnom trhu neovplyvňujú. To je ale asi téma na iný článok.

Makroekonomické faktory, ako sú úrokové sadzby alebo inflácia, mali v poslednom období na situáciu na trhu s nehnuteľnosťami zásadný vplyv. Ako to vnímate? Dá sa vôbec povedať, aký bude ďalší vývoj?

Terajšie úrokové sadzby už naozaj problémom sú. Keď si človek prepočíta, koľko bude navyše mesačne platiť za hypotéku alebo firma si prepočíta náklady dlhového financovania, mnohých prejde chuť zadĺžiť sa. Nebude to mať vplyv len na sektor nehnuteľností, ale celkovo na ekonomiku a domácnosti ako také.

Na druhej strane, takéto, ale aj vyššie úrokové sadzby sme tu v minulosti už mali. Svet sa vtedy nezastavil, ale normálne fungoval, hoci pomalšie, ako sme si za posledné obdobie zvykli.

Podľa môjho názoru k ďalšiemu výraznému zvyšovaniu úrokových sadzieb už nedôjde, malo by to rovnako neželaný efekt, podobne ako príliš vysoká inflácia, proti ktorej sa zvyšovaním úrokových sadzieb bojuje. Predpokladám, že ešte dôjde k miernemu nárastu a potom v priebehu budúceho roka aj k postupnému znižovaniu na určitú prijateľnú úroveň. Samozrejme, v kontexte možných globálnych vplyvov je tento odhad len veštenie z gule.

Ceny nehnuteľností v posledných kvartáloch nepatrne klesajú. Dá sa vôbec odhadnúť, kedy sa situácia opäť otočí?

Na to je veľmi jednoduchá odpoveď: keď dopyt prevýši ponuku. Stane sa tak buď preto, lebo developeri prestanú mať v ponuke dostatok rozostavaných projektov, alebo banky začnú opäť poskytovať hypotekárne úvery za všeobecne akceptovateľných podmienok. Stabilizáciu predpokladám v priebehu budúceho roka, no opätovný rast odhadnúť nevieme. Každopádne, zdravý rast by bol v poriadku, ale bezprecedentný rast z obdobia posledných rokov sa dúfam opakovať nebude.

Aké sú vaše odhady týkajúce sa budúceho vývoja trhu s investičnými nehnuteľnosťami na Slovensku?

Momentálne nevnímam žiaden problém, ktorý by mal spôsobiť nejaké významnejšie zemetrasenie. Dochádza ku korekcii trhu, budúci rok predpokladáme stabilizáciu. Silný rast, ako sme ho poznali z posledných rokov, už pravdepodobne nenastane a tým pádom sa všetci budú môcť nastaviť na nový normál. Predpokladám a verím, že ten potom vydrží aspoň niekoľko rokov, pretože pre dobré investičné rozhodovanie je potrebná aj určitá úroveň stability, ktorú sme v posledných rokoch nemali. Jedinou zdanlivou a krátkodobou výhodou bolo, že trhy len rástli - a teda aj povedzme slabšie investičné rozhodnutia dokázali priniesť zisk.

Ktoré segmenty trhu s nehnuteľnosťami považujete v súčasnosti za najperspektívnejšie pre alternatívne investičné stratégie?

V skutočnosti je potrebné sa zaoberať všetkými segmentami. Určite sú veľmi perspektívne stavebné pozemky, kvalitné rezidenčné nehnuteľnosti, logistické nehnuteľnosti, energetické projekty a mnohé ďalšie.

Opatrný by som bol pri nehnuteľnostiach určených pre klasické kamenné obchodné prevádzky, nakoľko rast e-commerce s nasadením umelej inteligencie ešte len posilní a mladá generácia považuje online za úplne prirodzenú súčasť svojho bytia. Ďalej si dávame pozor na gastro sektor, súvisí to hlavne s kúpyschopnosťou obyvateľstva, ktorá teraz jednoznačne klesá. A nakoniec sme opatrní pri slabších kancelárskych nehnuteľnostiach. Tu vidíme naraz viacero problémov, ktoré môžu kumulatívne spôsobiť pomerne veľký problém. Nárast obľúbenosti home officu, implementácia AI, ktorej vplyv ešte len pocítime a nakoniec odliv mladých mozgov, ktorý zatiaľ nie sme schopní vôbec kompenzovať.

Každopádne, tam, kde žijú ľudia, sú potrebné aj nehnuteľnosti, takže priestor na investovanie je tu veľmi zaujímavý, len sa treba snažiť pozorne pozerať aj do budúcnosti.