Foto: Ján Palenčár

Oplatí sa teraz kúpiť nehnuteľnosť?

Mnoho odborníkov a novinárov hovorí, že ceny nehnuteľností sú príliš vysoké. Je pravdou, že ceny v niektorých regiónoch prevýšili rok 2008, keď na Slovensku boli predkrízové maximá cien nehnuteľností. Napriek tomu je však situácia na realitnom trhu dobrá. Bolo by totiž nekorektné hovoriť len o cenách, treba sa pozrieť aj na ostatné podmienky na realitnom trhu. Súčasné podmienky hypotekárnych úverov sú výborné, úroky sa pohybujú na úrovni 1,2 až 1,3 % ročne.

Reálne mzdy sú historicky najvyššie a zároveň sa darí ekonomike. Spotrebiteľská nálada je dobrá a z tohto pohľadu je dnes priaznivá situácia na kúpu bytu pre vlastné potreby a aj ako investíciu. 

Aké sú hlavné rozdiely medzi dnešnou situáciou a rokom 2008?

Vznik a prasknutie realitnej bubliny v roku 2008 súvisí s viacerými faktormi. Jedným bolo výrazné zvýšenie cien od roku 2002 do 2008 až o 300 %, keď počas tohto obdobia medzi 2006 a 2008 to bolo o dvojnásobok. Medzi ľuďmi bolo rozšírené presvedčenie, že na kúpe nehnuteľnosti sa dá veľmi dobre zarobiť. 

Dokonca nebolo potrebné mať peniaze na celú nehnuteľnosť, stačilo ísť do špekulatívneho nákupu a zazmluvniť si rozostavaný byt v novostavbe zmluvou o budúcej zmluve. Stačilo zložiť 20 % z ceny bytu. Takýto kupujúci však vedel, že byt nebude kupovať a počas výstavby hľadal niekoho za seba s tým, že chcel na tejto transakcii zarobiť. S rýchlosťou rastu cien nehnuteľností sa množili špekulatívne nákupy, ktoré nakoniec mali veľmi negatívny vplyv, a to sa ukázalo v roku 2008. Skoro 30 % nákupov v niektorých projektoch bolo špekulatívnych.

Dostupnosť bývania, teda kombinácia reálnych miezd, celkovej ekonomickej situácie, cien nehnuteľností a nákladov na financovanie kúpy (hypotéka), bola v tomto období veľmi nízka a aj napriek tomu ceny stúpali a aj objem predajov. Bili sme na poplach, už v roku 2007 sa dalo vypozorovať, že sa nafukuje realitná bublina. Videli sme, že klienti idú do nákupov nehnuteľností, hoci dostupnosť bývania je zlá.

V súčasnosti je práve dostupnosť bývania na Slovensku historicky najlepšia. To je základný a najväčší rozdiel medzi rokom 2008 a 2018. V súčasnosti máme ešte stále potenciál na rast cien nehnuteľností. 

„Trend mierneho stúpania cien nehnuteľností bude pokračovať a držať sa na úrovni okolo 4 % ročne.“

Aká je situácia na strane ponuky nehnuteľností?

Koncom roku 2018 sme mali na trhu najmenej bytov za posledné tri roky. Dopyt kupujúcich je ohromný, a práve preto je voľných bytov málo. Developeri nestíhajú dopĺňať ponuku bytov. Nie je to tak, že by nechceli, no problém vidím v povoľovacích procesoch, to je v mestách veľký problém. V Bratislave trvá vybavenie všetkých povolení v priemere štyri roky, to je šialený čas. Najväčší problém teda vidím v tom, ako flexibilne sú developeri schopní zareagovať na potreby trhu. 

Práve to, že developeri nie sú pružní, hoci nie vlastnou vinou, spôsobuje situáciu, ktorú máme dnes, teda malú ponuku bytov oproti predchádzajúcim rokom. 

Aké nehnuteľnosti sú v súčasnosti najžiadanejšie?

Pokiaľ ide o bývanie v meste, najžiadanejšie sú dvojizbové a trojizbové byty. Preferencie klientov sa oproti predchádzajúcim rokom zásadne zmenili. Klienti neposudzujú cenu bytu rozrátanú na meter štvorcový, zaujíma ich celková cena bytu. Záujem nie je o veľkometrážne byty, ale skôr o malometrážne nehnuteľnosti s dobrou dispozíciou. Klienti dnes veľmi pragmaticky a zodpovedne hodnotia ponuku developerských projektov. Ak má trojizbový byt 75 m² a dobrú dispozíciu, patrí medzi najžiadanejšie. Cena takéhoto bytu je totiž relatívne nízka v porovnaní s podobným veľkometrážnym bytom, no všetky požiadavky na bývanie spĺňa. 

Ako je na tom trh z pohľadu porovnania ponúk starších bytov a novostavieb? 

V súčasnosti je dobrá situácia na to, aby sa záujemcovia obzerali po novostavbách. Novostavby oproti porovnateľným starším bytom sú teraz cenovo veľmi blízko pri sebe. Rozdiel je pätnásť, maximálne dvadsať percent. Porovnateľný byt pritom znamená, že byty majú podobnú veľkosť, v približne rovnakej lokalite a podobnú dispozíciu. 

Platí, že technické normy pre výstavbu sa oproti starším domom veľmi sprísnili. Hovoríme o energetickej náročnosti, požiarnej ochrane, hygiene, oslnení, aj prašnosti. Toto všetko spadá pod prísnejšie normy, ktorým musia novostavby vyhovieť lepšie ako staršie stavby. 

S novostavbou sú spojené aj nevýhody, hovorí sa, že sa často rosia okná či praskajú steny. Pri novostavbe môžu byť potrebné drobné opravy, no ja som presvedčený, že väčšina developerov dnes stavia kvalitne. Tento chvíľkovo znížený komfort by som teda akceptoval. 

„Realitný trh sa vyvíja vo vlnách a bublina raz príde. Nafúkne sa tak, že ľudia začnú ešte viac a už nepragmaticky veriť nehnuteľnostiam. Jej prasknutie bude znamenať krátkodobý prepad cien.“

Stavajú sa v súčasnosti menšie byty? Akú úlohu dnes zohráva lokalita?

Lokalita je prvým faktorom, ktorý zásadne ovplyvňuje cenu bytu. Ide o drahý faktor. Podľa mňa nie je možné hovoriť o dobrých a zlých lokalitách. Ak developer vie, že stavia štartovacie byty, zameriava sa na sídliskové lokality a okrajové štvrte. Pozemok kupuje relatívne lacnejšie, a tomu môže prispôsobiť aj štandard bytu. Naopak, developeri v centrách miest idú do vyšších štandardov a takých technických a dispozičných riešení, ktoré by mohli zaujať ľudí z vyššej príjmovej skupiny. Podoba projektu teda vychádza z toho, pre akú cieľovú skupinu je určená.

Vo všeobecnosti sa však dá dnes povedať, že najväčšia skupina kupujúcich sú skutočne záujemcovia o malometrážne byty, hoci aj v lepšej lokalite. 

Dve z troch realitných ponúk sú v Bratislavskom kraji. Čím sa bratislavský realitný trh odlišuje od zvyšku Slovenska?

Bratislavský realitný trh je najsilnejší. Je tu najsilnejší dopyt, najsilnejšia ponuka. Je to pochopiteľné, súvisí to so záujmom obyvateľstva sťahovať sa do Bratislavy. Oficiálne má Bratislava okolo 470-tisíc obyvateľov, neoficiálne čísla hovoria o počte o 30 % vyššom. V Bratislave je veľký počet neprihlásených ľudí, ktorí tu existujú, žijú a bývajú. Ich počet navyše stúpa.

Máme tu lokalitu, kde má záujem bývať množstvo Slovákov, no máme tu aj veľa expatriotov. Tak je aj veľký tlak na to, aby si títo ľudia našli bývanie, čiže vzniká dopyt. Preto existuje množstvo developerov, ktorí sa sústreďujú práve na Bratislavu. Veľká konkurencia a silný dopyt so sebou prinášajú určité špecifiká. 

Dnes je veľký záujem o pozemky určené na developerskú výstavbu, ich cena stúpa, developeri súťažia medzi sebou a sú vo veľmi konkurenčnom prostredí. Platí to nielen o rezidenčnom bývaní, ale aj o sektore komerčných nehnuteľností. Bratislava je veľmi špecifický a napätý trh. 

Dvojkou po Bratislave sú Košice, je to metropola východu. Tiež je tu silný dopyt a veľká konkurencia.

To so sebou prináša aj veľké negatíva. Práve vo veľkých mestách sa objavujú problémy medzi samosprávou a developerom. Toto napätie vyvolávajú aj správy o korupčnom správaní sa samospráv a developerov, a to vyvoláva negatívne emócie aj v občanoch, ktorých sa výstavba dotýka. V silných regiónoch panuje omnoho nervóznejšia atmosféra. 

Na druhej strane máme už menšie regióny, ktoré nezažívajú developerský boom. Tu, naopak, samosprávy veľmi aktívne komunikujú so záujemcami o výstavbu. Vnímam to oveľa pozitívnejšie aj pokiaľ ide o komunikáciu smerom k obyvateľom. 

V poslednom štvrťroku minulého roka rástli ceny výrazne aj v Prešovskom kraji. Čomu sa to dá pripísať?

Keď si zoberieme ceny nehnuteľností v Prešove a v Bratislave, uvidíme, že v hlavnom meste sú ceny viac ako dvojnásobné. Pri pohľade na mzdy zistíme, že v Bratislave nie sú viac ako dvakrát vyššie. Keď sa na to pozrieme takto, tak potenciál rastu cien je v Prešove väčší ako v Bratislave. Preto práve regióny Prešov, Banská Bystrica, Žilina rástli rýchlejšie ako Bratislava. 

Ak je trh schopný akceptovať sumu aspoň 1 200 eur/m², otvárajú sa možnosti aj pre developerov, ktorí už sú ochotní stavať. Ak trh akceptuje cenu za meter štvorcový pod touto hranicou, pre štandardného developera to nie je zaujímavé. Ak by sme si zrátali náklady, ktoré má na výstavbu, pri nižšej sume ako 1 200 eur/m² by staval bez akéhokoľvek zisku. 

Napríklad Prešov je pre developerov veľmi zaujímavý trh, pretože novej výstavby je tam relatívne málo a záujem obyvateľov je veľký. Aj v malých mestách, napríklad na východe Slovenska, sa skrýva potenciál. Ak sa cena dvojizbového bytu šplhá k hranici 80-tisíc eur, už môže byť pre developera zaujímavé postaviť malý projekt, napríklad 20 – 30 bytov. 

Ako sú na tom mladí ľudia? Predovšetkým oni majú problém nasporiť si na bývanie a môžu mať problém zvládnuť hypotéku...

Pripusťme, že mladý človek seriózne môže uvažovať o vlastnom bývaní s prvým zamestnaním, ktoré získa. Človek, ktorý sa zaoberá svojím bývaním počas prvého zamestnania po škole, ešte presne nevie, čo od svojho bývania presne očakáva. Podľa mňa je pre mladých ľudí lepšie a pragmatickejšie začať v podnájme a vyskúšať si prvé vlastné bývanie. Mladí ľudia takto na vlastnej koži zistia, aké sú ich požiadavky na budúci vlastný byt. 

Často zaznieva argument, že to, čo ide na nájom, môže dať ten človek na splátku hypotéky. Súhlasíte?

Porovnajme nájom a splátku úveru vo výške 500 eur. To, čo človek platí v cene nájmu, nie je to isté ako splátka hypotéky. Do nájmu je zahrnutý poplatok za správu, fond opráv a pod., čo môžu byť položky za zhruba 120 eur. V splátke hypotéky to, samozrejme, nie je. Zároveň je dnes úroková sadzba približne 1,2 %. Ak sa zvýši napríklad na 2,4 %, čo sa skôr či neskôr stane, splátka hypotéky sa zvýši na približne 620 eur. Rozdiel sa teda zvyšuje na 240 eur mesačne, čo je skoro 3 000 eur ročne. Pre mladých ľudí je teda z môjho pohľadu lepšie ísť najprv na nejaký čas do podnájmu. 

„Najväčší rozdiel medzi rokom 2008 a 2019 je v dostupnosti bývania. Teraz je historicky najlepšia, vtedy bol veľmi zlá.“

Napriek tomu, čo hovoríte, Slováci neradi bývajú v podnájme a tento trh je na Slovensku veľmi malý. Prečo?

Dôvod tohto stavu môžeme nájsť v období po roku 1989. V minulom režime mal každý človek ústavné právo na prácu a bývanie. Práve po roku 1989 štátny bytový fond v podstate daroval byty občanom. Ľudia, ktorí bývali celé desaťročia v štátnych bytoch ako nájomcovia, mali možnosť si státisíce bytových jednotiek kúpiť za veľmi nízky poplatok, to sa ani nedá nazvať kúpnou cenou. Trojizbový byt v Petržalke sa dal odkúpiť za dvanásťtisíc korún. To bolo rozdávanie štátneho bytového fondu. Z večera do rána sa milióny ľudí stali milionármi, lebo vlastnili nehnuteľnosť. 

Tak vznikol silný vzťah Slovákov vlastniť nehnuteľnosť. V ľuďoch je teda zakorenené, že dobrý hospodár je len ten, kto vlastní nehnuteľnosť. 

To by až tak nevadilo, no toto myslenie prináša ďalší problém. Ľudia sa mentálne zviazali so svojimi nehnuteľnosťami, a to má negatívny vplyv napríklad na pracovnú mobilitu. Vlastníci bytov či rodinných domov nechcú cestovať za prácou do vzdialenejších miest. 

V Nemecku je napríklad úplne bežné, že 40 % ľudí prežije celý svoj život v prenajatom byte. Dá sa namietať, že v Nemecku sa dá ľahšie domôcť svojich práv, je tam väčšia právna istota, teda aj nájomníci majú väčšiu istotu, že ich nikto z bytu nevyhodí iba pre to, že zmenil názor. Na Slovensku to takto v praxi nefunguje a právna istota na oboch stranách vzťahu nie je veľká. 

Bude sa tento trend nejakým spôsobom meniť?

Bude sa meniť a nepotrvá to desiatky rokov, bude to rýchlejší proces. Platí, že ľudia chcú bývať. Ak budú mať istotu, že budú bývať, nevzniká potreba vlastniť nehnuteľnosť. Na Slovensku je jeden z najmenej rozvinutých trhov nájomného bývania v EÚ. Iba 5 % rezidenčných nehnuteľností je v nájomnom sektore. 

Ak by dnes mladá rodina mala za dvojizbový byt platiť 350 eur mesačne a vedela by, že v tom byte môže žiť 20 rokov, nič by ju neviedlo k tomu, aby platila splátku hypotéky vo výške 700 eur mesačne. Sporenie na dôchodok si takáto rodina môže zabezpečiť práve z toho rozdielu. 

Príkladom môže byť Mníchov. Ak sa tam niekto rozhodne kupovať byt za milión eur, platí splátku hypotéky vo výške približne 4 000 eur počas 35 rokov. Ten istý byt sa dá v Mníchove prenajať za 2 000 eur na celý život. Ak sa človek rozhodol ten byt kúpiť, po 35 rokoch ho vlastní a musí sa rozhodnúť, čo ďalej. Je v dôchodkovom veku, chce sa zabezpečiť, tak sa rozhodne byt predať. Niekde však bývať chce, tak si kúpi iný byt, lacnejší a jeho úspory tvorí rozdiel medzi predajnou cenou pôvodného bytu a kúpnou cenou nového bytu. 

Z ekonomického hľadiska je teda efektívnejšie mať nehnuteľnosť v nájme a nevlastniť ju. U nás je to zdeformované tým, že ceny nájmu sú vysoké a ceny hypoték sú veľmi nízke. Ľudia teda nevidia ten rozdiel tak zásadne. Táto situácia je však krátkodobá a bude sa meniť. 

Ako sa budú v blízkej budúcnosti vyvíjať ceny nehnuteľností?

Trend mierneho stúpania na úrovni okolo 4 % ročne bude pokračovať. V niektorých lokalitách to môže byť bližšie k dvojcifernému číslu, inde môže nastať aj pokles cien. Týka sa to lokalít, kde nie je záujem o bývanie, aj také sú. Ak sa neobjavia nejaké zásadné vplyvy z externého prostredia, trh by mal pokračovať v tom, čo platí na trhu od roku 2014. Mal by pretrvávať silný dopyt, developeri budú zosilňovať svoju aktivitu, to znamená, že budú pribúdať nové projekty. Developeri budú objavovať nové lokality, kde je potenciál. 

Externým šokom môže byť razantné zvýšenie úrokových sadzieb na hypotéky, ktoré by prišlo z Európskej centrálnej banky (ECB), ale aj ďalšie okolnosti. Šok by nastal napríklad vtedy, ak by Taliansko vystúpilo z EÚ, čo by výrazne poškodilo ekonomiku, hrozbou je aj ochladenie svetovej ekonomiky, ktoré by mohlo znamenať prepúšťanie. 

Realitný trh sa vyvíja vo vlnách a bublina príde a následne aj spľasne, čo bude mať za následok krátkodobý prepad cien nehnuteľností. To sa stalo v roku 2008 na prelome tretieho a štvrtého kvartálu. Za dva roky ceny klesli o približne 30 %, no počet kúpených nehnuteľností klesol o polovicu. 

V súčasnosti však žiadne signály vzniku realitnej bubliny neregistrujeme a realitný trh je stále vo vzostupnej fáze.