Ivan Mikloš: Realitná bublina skôr či neskôr praskne, je veľa signálov, že sa nafukuje

V roku 2008 Národná banka Slovenska (NBS) informovala, že budeme mať pozitívne ekonomické prostredie a že sa budeme vyvíjať správnym smerom, ale nakoniec sa tak nestalo a kríza z USA prepukla aj v Európe. Nie je momentálna situácia na Slovensku podobná? Aj dnes máme pozitívne ekonomické prostredie a silnú ekonomiku, ale podobná situácia bola aj v roku 2008...

Samozrejme, nie som veštec, aby som vedel, či je dnešná situácia taká istá, či vypukne kríza, či bublina praskne. Čo sa dá povedať takmer s istotou, je, že sa cyklus neustále opakuje. Výskumy dokonca ukazujú, že od začiatku 19. storočia zhruba každých 18 rokov dôjde k realitnej kríze a ku kríze ekonomickej. Dnes je veľa signálov, že sa bublina nafukuje a, samozrejme, nielen na Slovensku. Trh ako taký je globalizovaný, prepojený, takže ceny domov a bytov rastú. Rastú tiež akcie, rastú obligácie, rastú alternatívne meny, kryptomeny. Jednoducho rastú všetky aktíva, lebo je prebytok lacných peňazí, pre ktoré nie je iné reálne využitie v ekonomike. A keďže ekonomický rast nie je dostatočný, investície tiež nie sú dostatočne vysoké. Takže áno, dá sa s istotou povedať, že sa realitná bublina nafukuje.

No netvrdil by som, že sme v tej istej situácii. Globálna realitná kríza sa začala už v roku 2006, keď sa v Amerike zastavil rast cien nehnuteľností a trvalo to približne dva roky, kým sa to prelialo do svetovej finančnej krízy v roku 2008 a následne do globálnej ekonomickej krízy v roku 2009, keď sme aj na Slovensku zaznamenali pokles HDP zhruba o päť percent. Ale situácia nie je, samozrejme, úplne rovnaká, pretože sa prijali mnohé opatrenia na to, aby sa efektívnejšie regulovali finančné deriváty, aby sa sprísnili ratingy, aby nedochádzalo k takej miere toxických aktív a ich rozšíreniu. Banky posilnili svoju kapitálovú primeranosť a sprísnila sa tiež regulácia. Dá sa povedať, že sú tu mnohé znaky toho, že sa realitná bublina nafukuje. Skôr či neskôr praskne, určujúce je, kedy to bude. Ak by platilo pravidlo o osemnástich rokoch a zatiaľ posledná kríza sa začala v roku 2006, tak ďalšia vychádza až na rok 2024.

„Výskumy ukazujú, že od začiatku 19. storočia zhruba každých osemnásť rokov dôjde k realitnej kríze a k ekonomickej kríze. Ďalšia kríza vychádza približne na rok 2024.“

Podľa vašich slov sa realitná bublina nafukuje, no práve NBS tvrdí opak. S tým je spojený aj pokles cien nehnuteľností v Bratislave. Čo to podľa vás spôsobilo? Mohol by sa z poklesu stať aj dlhodobý trend?

Je to ťažké posudzovať, pretože realitný trh nie je úplne jednotný. Napríklad, keď sa robia výskumy v USA, tak ceny v niektorých lokalitách rastú omnoho rýchlejšie ako iné. Bratislava je v rámci Slovenska veľmi špecifická tak, ako Londýn, kde realitná kríza vôbec nebola a k poklesu cien vôbec nedošlo. Naopak, ceny v Londýne rástli. Takže dopyt po priestoroch, po bývaní, aj po administratívnych priestoroch v Londýne je z celého sveta a je stále veľký. Čiže celkový trend v poklese cien ukážu až ďalšie výskumy a dáta.

V súčasnosti si veľa obyvateľov berie rôzne hypotekárne úvery. Veľké množstvo z nich má podľa NBS úvery hraničné, teda s relatívne vysokou hodnotou LTV, či s relatívne nízkou rezervou. Práve títo klienti sú citlivejší na možný negatívny vývoj. Čo by podľa vás mohlo spôsobiť negatívny šok v ekonomike?

Určite by to bolo spôsobené tou časťou klientov, ktorí investovali najmä do bývania. Dnes je jedným z príznakov realitnej bubliny, a je ich viac, napríklad to, že ceny nehnuteľností rastú rýchlejšie ako mzdy. Iný príznak je ten, že si ľudia kupujú nehnuteľnosti nielen na bývanie, ale aj na investovanie a prenajímanie. Ďalším príznakom je, že si klienti berú hypotéky a poprípade aj spotrebiteľské úvery na bývanie. Ľudia, ktorí nemajú dostatočné finančné rezervy v prípade, že dôjde k poklesu cien a k recesii, s čím je spojené zvýšenie úrokových sadzieb, sa dostanú do problémov a nebudú vedieť svoju pôžičku splácať. Táto situácia nastala aj v roku 2006 a aj preto NBS pristúpila k tomu, že sa zrušili stopercentné hypotéky a pribudlo nejaké čiastočné krytie. Napriek tomu tu však riziko zjavne je. Nakoniec to súvisí s celkovým nárastom insolventnosti alebo tiež zadlženia domácností.

„Zatiaľ nepredpokladám zastavenie rastu cien nehnuteľností, iba spomalenie tempa.“

Čo spôsobuje, že sa domácnosti tak zadlžujú?

Zadlženosť domácností spôsobuje výskyt lacných peňazí. Ľudia nevedia zhodnocovať svoje peniaze ako úspory, pretože úroky sú nulové alebo blízke nule. Kým ceny nehnuteľností rastú, tak sa snažia zhodnotiť svoje peniaze tým, že investujú do bývania ako do nástroja zhodnocovania svojich úspor. Neskôr tú nehnuteľnosť prenajmú, poprípade ju predajú za vyššiu cenu. Pri náraste cien a pri nedostatku nehnuteľností je to, samozrejme, fajn, funguje to. Ak by však došlo k prasknutiu realitnej bubliny, nastáva problém.

Dali by sa z vášho pohľadu urobiť pomocou legislatívy nejaké opatrenia v rámci štátu, zákona či NBS?

Zrejme najdôležitejším krokom by bolo, aby nedochádzalo k zachraňovaniu subjektov, ktoré sa do nepríjemností dostanú, a to či už sa to týka štátu, bánk, alebo jednotlivcov. Ekonómovia tomu hovoria tvrdé rozpočtové obmedzenia. Musí byť jasné, že ak niekto riskuje, tak môže pri dobrých podmienkach profitovať, ale keď sa podmienky zmenia, tak na to doplatí. Dôležité je, aby existovali takéto pravidlá. Aby sa nedalo spoliehať len na to, že kým sa darí, beriem zisky a keď sa nedarí, tak niekto iný bude kryť prípadné straty.

Myslíte si, že cena nehnuteľností bude v budúcnosti rásť alebo klesať?

Zatiaľ by som nepredpokladal zastavenie cien, možno iba spomalenie. Neviem, v ktorej fáze cyklu sa nachádzame, lebo to nie je oblasť, ktorej by som sa nejako špeciálne venoval, ale je zjavné, že sa nachádzame minimálne v období expanzie a možno až v období prehriatia. Je ťažké povedať, či sa ceny zastavia, mám pocit, že nie, ale to je len môj subjektívny pocit.