Realitné fondy prekonali objem 2,3 miliardy eur. Záujem o ne neohrozila ani vojna na Ukrajine

Eva Sadovská 24.1.2023 Poslať

Záujem Slovákov o reality nenaštrbila koronakríza ani vojnový konflikt na Ukrajine. Na popularite získavajú realitné fondy, cez ktoré investori vlastnia podiely v rezidenčných domoch, administratívnych budovách, nákupných centrách či v priemyselných parkoch. Na rozdiel od kúpy nehnuteľnosti tak inkasujú výnos bez toho, aby boli zaťažení jej správou. V tomto texte sa dozviete, aký je vývoj aktív realitných fondov na Slovensku a v susednom Česko, ako sa mení situácia v čase a prečo realitné fondy získavajú čoraz viac na popularite.

Foto: Shutterstock

Podiel realitných fondov už predstavuje vyše 26 %

Realitné fondy patria do skupiny podielových fondov, ktoré sú nástrojom dlhodobého kolektívneho investovania. Investovanie do takýchto fondov prebieha prostredníctvom správcovských spoločností. Investori si cez realitné fondy kupujú podiely v nehnuteľnostiach určených na bývanie, v administratívnych budovách, nákupných centrách či logistických parkoch, a de facto sa stávajú ich spoluvlastníkmi. Od investora sa vyžaduje kapitál, o správu nehnuteľnosti sa postará správcovská spoločnosť. Takéto investovanie sa vyznačuje výnosmi pochádzajúcimi z nájmov a z nárastu trhovej hodnoty nehnuteľnosti.

Národná banka Slovenska (NBS) rozlišuje podielové fondy podľa ich investičnej stratégie na dlhopisové, akciové, zmiešané, realitné a ostatné fondy. K 30. septembru 2022 predstavovali aktíva investičných podielových fondov finančný objem 8,99 miliardy eur. Na medziročnej báze bol zaznamenaný ich pokles o –0,4 %. Oproti predchádzajúcemu kvartálu ich objem zaznamenal pokles o –2,1 % (najmä z dôvodu poklesu objemu aktív dlhopisových a zmiešaných fondov).

Najväčší podiel na celkových aktívach podielových fondov mali k 30. septembru 2022 aj naďalej zmiešané fondy s podielom 46,5 %. Nasledované boli realitnými fondmi s podielom 25,9 % a akciovými fondmi s podielom 14,8 %. Dlhopisové fondy sa podieľali na celkových aktívach podielom 12,7 %. Ostatné fondy vykázali ku koncu tretieho štvrťroku 2022 podiel 0,1 %.

Ako sa darí realitným fondom držať krok s infláciou?

Priemerná inflácia sa počas posledných rokov nachádzala v rozpätí 1,3 až 3,2 %. Počas roku 2022 ceny tovarov a služieb prudko vzrástli a inflácia v novembri a v decembri 2022 dosiahla rekordnú úroveň 15,4 %.

Realitné fondy sa z dlhodobého hľadiska vďaka stabilným výnosom považujú za vhodný nástroj ochrany pred infláciou. Z dlhodobého hľadiska sa totiž výnosy realitných fondov nachádzajú nad úrovňami inflácie. Kým napríklad od začiatku roka 2017 do konca roka 2021, teda za päť rokov, ceny tovarov a služieb vzrástli o vyše 15 %, kumulovaný výnos realitných fondov dosiahol takmer 20 %. Vyplynulo to z Indexu slovenského investora (ISI100). Ten je tvorený stovkou najväčších podielových fondov, ktoré sú členmi Slovenskej asociácie správcovských spoločností (SASS).

Pochopiteľne, vojnová agresia na Ukrajine počas roka 2022 ovplyvnila vývoj na finančných trhoch. Výnosovosť väčšiny typov podielových fondov počas prvých troch štvrťrokov 2022 klesla. Realitné fondy zhodnocovali o 2,4 %, čo vyplynulo z už spomínaného Indexu slovenského investora (ISI100).

Podľa typu investora sú fondy určené pre retailových alebo kvalifikovaných investorov. V prípade fondov určených kvalifikovaným investorom majú ich správcovia viac flexibility, čo im umožňuje dosahovať vyššie výnosy. Niektoré fondy kvalifikovaných investorov preto dosahujú výnosy viac ako 8 % ročne.

Aktíva realitných fondov prekonali 2,3 miliardy eur

Podľa najaktuálnejších údajov NBS bola k 30. septembru 2022 finančná hodnota aktív realitných fondov 2,33 miliardy eur. V porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka prišlo k nárastu o 17,5 %, oproti koncu predchádzajúceho štvrťroku o 4,2 %.

V porovnaní so záverom roka 2021 práve realitné fondy spomedzi všetkých typov fondov zaznamenali najvýraznejší absolútny nárast aktív. Ich rast nezastavil ani vojnový konflikt na Ukrajine. Od vypuknutia pandémie, teda od 31. decembra 2019, sa objem aktív v realitných fondoch zvýšil až o 49,2 %.

„Realitné fondy dlhodobo preukazujú svoju stabilitu aj v dobách tržných turbulencií. Aj naďalej platí, že sú a budú pevnou kotvou každého investičného portfólia. Cielime na ročný výnos 8 až 10 %, čo sa nám vďaka zloženiu podfondov a profesionálnej práci správcovského tímu darí plniť,“ hovorí investičný riaditeľ WOOD & Company Martin Šmigura.

Ako sa darí realitným fondom v Česku?

Mnoho investorov zo Slovenska vyhľadáva investičné príležitosti aj v Českej republike – realitné fondy retailových aj kvalifikovaných investorov nevynímajúc. V tejto krajine patria realitné fondy medzi preferované investičné nástroje investorov.

K 30. septembru 2022 boli aktíva realitných fondov v Česku na úrovni 198 miliárd Kč (8,06 miliardy eur) a ich podiel na celkových aktívach podielových fondov predstavoval 21,6 %. Medziročne došlo k nárastu o 23,4 %, oproti predchádzajúcemu kvartálu bol zaznamenaný nárast o 3,1 %. Od vypuknutia pandémie koronavírusu išlo o nárast na úrovni 52,9 %. Vyplynulo to z aktuálnych údajov Českej národnej banky (ČNB).

Prečo investovať do realitných fondov?

Konzervatívna investícia – Investovanie do realitných fondov je určené pre pragmaticky uvažujúcich ľudí, ktorí plánujú dlhodobo zveľaďovať svoj majetok a nepodliehajú trendovým vlnám.
Stabilné výnosy – Investovanie do realitných fondov sa vyznačuje stabilnými výnosmi z dlhodobých nájmov a z nárastu trhovej hodnoty pri predaji nehnuteľnosti. Zároveň sa dlhodobo nachádzajú nad úrovňami inflácie v krajine. V prípade výkonnejších fondov pre kvalifikovaných investorov sa výnosy dlhodobo nachádzajú na úrovniach vyšších ako 8 % ročne.
Zodpovednosť s ohľadom na budúcnosť – Investovanie do realitných fondov (ktoré sú profesionálne spravované a ich portfóliá tvoria kvalitné nehnuteľnosti) je zodpovedným rozhodnutím voči majetku rodiny.
Vstupný kapitál – Do realitných fondov môžeme investovať už od niekoľkých desiatok eur, v prípade realitných fondov pre kvalifikovaných investorov ide o vstupný kapitál začínajúci sa na úrovni 50- až 100-tisíc eur.
Diverzifikácia – Investor získava podiely vo viacerých bytových domoch, administratívnych budovách, nákupných centrách, logistických parkoch alebo hoteloch, čím diverzifikuje riziko v prípade nižšej investičnej výkonnosti niektorej z vlastnených nehnuteľností.
Starostlivosť – Investícia je vhodná pre investorov, ktorí chcú investovať do nehnuteľnosti, no nemajú časovú kapacitu na jej správu. O nehnuteľnosti v portfóliu sa starajú tímy profesionálov.
Spolupráca s profesionálmi – V prípade investovania do realitných fondov je kľúčová spolupráca s profesionálmi s dlhodobými skúsenosťami, licenciou od národnej banky, pravidelnou valuáciou portfólia a auditovaním od renomovaných spoločností.
Fyzickosť – V prípade budov ide asi o „najfyzickejšie“ typy aktív. Investor s nimi zostáva vo fyzickom alebo vizuálnom kontakte a má prehľad o kvalite ich správy, obsadenosti a spoločenskom prínose.
Lokálna investícia – Realitné fondy investujú väčšinou do lokálnych nehnuteľností, vďaka čomu investori prispievajú k rozvoju samotného regiónu.