Realitné fondy na Slovensku prekonali hodnotu 2,8 mld. eur. Akú časť by mali tvoriť v investičnom portfóliu?

Foto: Freepik

Aktíva realitných fondov tvoria štvrtinu z celkových aktív podielových fondov

Národná banka Slovenska (NBS) rozlišuje podielové fondy podľa investičnej stratégie na dlhopisové, akciové, zmiešané, realitné a ostatné. K 31. decembru 2024 predstavovala celková finančná hodnota aktív podielových fondov 11 313,1 mil. eur. Na medziročnej báze bol zaznamenaný nárast objemu o významných 16,1 % a to vďaka nárastu objemu aktív akciových, dlhopisových a realitných fondov. Oproti predchádzajúcemu kvartálu prišlo k nárastu o 2,9 %. Práve akciové a realitné fondy na Slovensku sú tie, ktoré zaznamenali počas tohto obdobia významný nárast.

Najväčší podiel na celkových aktívach podielových fondov mali k 31. decembru 2024 naďalej zmiešané fondy s podielom 33,7 %. Znižovanie ich podielu je však neprehliadnuteľné (v závere roka 2021 išlo o podiel 50 %).

Naopak, podiel realitných a akciových fondov sa v posledných rokoch zvýšil. Aktuálne ide pri realitných fondoch o podiel 25,1 % a v prípade akciových fondov o 25,8 %. Dlhopisové fondy boli na celkových aktívach zastúpené podielom 14,9 %, ostatné fondy vykázali ku koncu posledného štvrťroka 2024 podiel 0,5 %.

Realitné fondy na Slovensku dosiahli na konci decembra 2024 nové maximum, keď hodnota ich aktív presiahla 2,8 mld. eur

 Podľa najaktuálnejších údajov NBS bola k 31. decembru 2024 hodnota aktív realitných fondov 2 843,7 mil. eur. Ide tak zároveň o historicky najvyššiu hodnotu objemu ich aktív. V porovnaní s rovnakým obdobím roka 2023 prišlo k nárastu o 11,0 %. Oproti koncu predchádzajúceho kvartálu bol zaznamenaný nárast o 3,3 %.

Realitné fondy z dlhodobého hľadiska porážajú infláciu a patria medzi najvýnosnejšie. Ako by mali byť zastúpené v portfóliách investorov?

Výnosy realitných fondov sa v dlhodobom horizonte držia nad úrovňou inflácie. Kým ceny tovarov a služieb v rokoch 2017 – 2021 vzrástli o 15 %, kumulovaný výnos realitných fondov dosiahol takmer 20 %.

Aj napriek turbulenciám na finančných trhoch po roku 2022 realitné fondy ako jediné pokračovali v raste a ich výnosnosť od začiatku roka 2022 do konca roka 2023 predstavovala  8,3 %. Vyplynulo to z indexu slovenského investora (ISI100), ktorý je tvorený stovkou najväčších podielových fondov, ktoré sú členmi Slovenskej asociácie správcovských spoločností (SASS). Podľa najnovších údajov ISI100 dosiahli realitné fondy od 1.1.2017 do 31.12.2024 (za 8 rokov) kumulovaný výnos 33 % s priemerným ročným výnosom 3,6 % p.a.

Podľa bonity a skúseností investora sú fondy určené pre retailových alebo kvalifikovaných investorov. V prípade fondov kvalifikovaných investorov majú ich správcovia viac flexibility, čo umožňuje dosahovať vyššie výnosy. Niektoré takéto fondy preto dosahujú výnosy viac ako 8 % ročne.

Ako sa darí realitným fondom v Českej republike?

V našom pravidelnom prehľade venujeme pozornosť aj kvartálnemu vývoju realitných fondov v ČR. Mnoho investorov zo Slovenska totiž vyhľadáva investičné príležitosti aj tam - realitné fondy retailových i kvalifikovaných investorov nevynímajúc. Aj v Českej republike patria realitné fondy medzi preferované investičné nástroje investorov.

K 31. decembru 2024 boli aktíva realitných fondov v ČR na úrovni 299,2 mld. Kč (11,881 mld. eur) a ich podiel na celkových aktívach podielových fondov predstavoval 18,1 %. Medziročne aj oproti predchádzajúcemu kvartálu došlo k ich výraznému nárastu a to o 26,2 %, respektíve o 8,2 %. Vyplynulo to z aktuálnych údajov Českej národnej banky (ČNB).

Prečo investovať do realitných fondov?

• Konzervatívna investícia – Investovanie do realitných fondov je určené pre pragmaticky uvažujúcich ľudí, ktorí plánujú dlhodobo zveľaďovať svoj majetok a nepodliehajú trendovým vlnám.
• Stabilné výnosy – Investovanie do realitných fondov sa vyznačuje stabilnými výnosmi z dlhodobých nájmov a z nárastu trhovej hodnoty pri predaji nehnuteľnosti. Zároveň sa dlhodobo nachádzajú nad úrovňami inflácie v krajine. V prípade výkonnejších fondov pre kvalifikovaných investorov sa výnosy dlhodobo nachádzajú na úrovniach vyšších ako 8 % ročne.
• Zodpovednosť s ohľadom na budúcnosť – Investovanie do realitných fondov (ktoré sú profesionálne spravované a ich portfóliá tvoria kvalitné nehnuteľnosti) je zodpovedným rozhodnutím voči majetku rodiny.
• Vstupný kapitál – Do realitných fondov môžeme investovať už od niekoľkých desiatok eur, v prípade realitných fondov pre kvalifikovaných investorov ide o vstupný kapitál začínajúci na úrovni 50 – 100 tisíc eur.
• Diverzifikácia – Investor získava podiely vo viacerých bytových domoch, administratívnych budovách, nákupných centrách, logistických parkoch alebo hoteloch, čím diverzifikuje riziko v prípade nižšej investičnej výkonnosti niektorej z vlastnených nehnuteľností.
• Starostlivosť – Investícia je vhodná pre investorov, ktorí chcú investovať do nehnuteľnosti, no nemajú časovú kapacitu na jej správu. O nehnuteľnosti v portfóliu sa starajú tímy profesionálov. 
• Spolupráca s profesionálmi – V prípade investovania do realitných fondov je kľúčová spolupráca s profesionálmi s dlhodobými skúsenosťami, licenciou od národnej banky, pravidelnou valuáciou portfólia a auditovaním od renomovaných spoločností.
• Fyzický kontakt s aktívami – V prípade budov ide asi o „najfyzickejšie“ typy aktív. Investor s nimi zostáva vo fyzickom alebo vizuálnom kontakte a má prehľad o kvalite ich správy, obsadenosti a spoločenskom prínose.
• Lokálna investícia – Realitné fondy investujú väčšinou do lokálnych nehnuteľností, vďaka čomu investori prispievajú k rozvoju samotného regiónu.