NBS sprísni pravidlá pri investičných bytoch. Lacnejšie bývanie však Slovákom automaticky neprinesie

Foto: Freepik

Národná banka Slovenska plánuje upraviť pravidlá financovania pri kúpe tretej a ďalšej nehnuteľnosti. Po novom by mal kupujúci disponovať minimálne 30 percentami vlastných zdrojov. Cieľom opatrenia je obmedziť časť investičného dopytu a zároveň uľahčiť prístup k bývaniu ľuďom, ktorí si kupujú svoju prvú nehnuteľnosť.

Rodiny by nemali súperiť s investormi

Podľa Róberty Meckovej, riaditeľky FinGO reCloud, ide o krok správnym smerom. „Rozhodnutie NBS vnímam ako krok správnym smerom. Ak niekto kupuje tretiu alebo štvrtú nehnuteľnosť, spravidla už nejde o riešenie základnej bytovej potreby, ale o investičné rozhodnutie. Je preto logické, aby takýto kupujúci vstupoval do obchodu s vyšším podielom vlastných zdrojov.“

Podľa Meckovej z FinGO by trh s bývaním mal byť nastavený tak, aby mladí ľudia a rodiny kupujúce prvé bývanie nemuseli súperiť s investormi, ktorí rozširujú svoje portfólio o ďalšie byty. „Trh s bývaním by mal byť nastavený tak, aby mladí ľudia a rodiny kupujúce prvé bývanie neboli v rovnakej pozícii ako investori, ktorí nakupujú ďalšie byty do portfólia.“

Investičné byty budú menej dostupné

Sprísnenie pravidiel podľa odborníčky neznamená koniec investovania do nehnuteľností. Môže však zmeniť správanie časti investorov, ktorí pri kúpe ďalších bytov vo veľkej miere využívali financovanie cez hypotéku.

„Investovanie do nehnuteľností bude aj naďalej zaujímavým biznisom, ktorý ale nebude dostupný tak ako doteraz. Zmena pravidiel môže časť investorov od kúpy ďalšej nehnuteľnosti odradiť alebo ich prinúti prehodnotiť svoje investičné plány,“ vysvetľuje riaditeľka FinGO reCloud.

Väčší dôraz sa podľa nej bude klásť na ekonomiku samotnej investície. Investori budú musieť dôslednejšie hodnotiť výnos, lokalitu, obsadenosť, náklady, daňové zaťaženie aj budúcu predajnosť nehnuteľnosti. Výsledkom môže byť odchod časti špekulatívnych kupujúcich z trhu, zatiaľ čo kapitálovo silnejší investori zostanú aktívni aj naďalej.

Ceny bytov pravdepodobne neklesnú

Hoci cieľom opatrenia je zmierniť investičný dopyt, výraznejší vplyv na ceny nehnuteľností odborníčka na investície neočakáva. „Samotné sprísnenie podmienok pre investorov ceny nehnuteľností výraznejšie neovplyvní. Môže mierne schladiť dopyt po menších investičných bytoch, najmä v Bratislave, Košiciach a ďalších silných mestách, ale nebude to opatrenie, ktoré samo osebe zastaví rast cien.“

Dôvodom je podľa nej skutočnosť, že ceny bývania na Slovensku ovplyvňuje predovšetkým nedostatok kvalitnej ponuky, vysoké náklady na výstavbu, zdĺhavé povoľovacie procesy a atraktivita jednotlivých lokalít. Zároveň Mecková z FinGO upozorňuje, že pri investičných nehnuteľnostiach často nejde o kupujúcich, ktorí sú úplne odkázaní na hypotekárne financovanie. Mnohí disponujú vlastným kapitálom alebo kombinujú viac zdrojov financovania.

„Preto očakávam skôr selektívny dopad než plošné zlacňovanie. Najviac sa zmena môže dotknúť investorov, ktorí počítali s vysokou mierou financovania cez hypotéku a nižším vlastným kapitálom“ dopĺňa Mecková.

Bez novej výstavby dostupnejšie bývanie nepríde

Podľa Róberty Meckovej nebude možné dostupnosť bývania výraznejšie zlepšiť bez riešenia problémov na strane ponuky. „Ak chceme reálne zvýšiť dostupnosť bývania na Slovensku, nestačí upraviť hypotekárne limity. Tie neriešia jadro problému.“

Za kľúčové považuje najmä zrýchlenie a zjednodušenie stavebných konaní, ktoré dnes výrazne predlžujú výstavbu a zvyšujú náklady developerov. Tie sa následne premietajú do cien nových bytov. Rovnako dôležité je podľa nej posilnenie novej bytovej výstavby, keďže slovenský trh dlhodobo zápasí s nedostatkom ponuky.

Treťou oblasťou, ktorá si vyžaduje systémové riešenie, je rozvoj nájomného bývania. Na Slovensku podľa odborníčky dlhodobo chýba silný inštitucionálny a mestský nájomný sektor, ktorý je v krajinách ako Nemecko alebo Rakúsko bežnou alternatívou k vlastníckemu bývaniu.

Sprísnenie pravidiel pre investorov tak môže priniesť určité ochladenie investičného dopytu, samo osebe však podľa odborníkov nezabezpečí lacnejšie bývanie. Bez výraznejšieho rastu ponuky nových bytov a systémových zmien zostane dostupnosť bývania jednou z najväčších výziev slovenského realitného trhu.