Hľadaj
× Aplikácia Aplikácia

Kúpiť byt teraz, alebo radšej počkať? Odpoveď závisí od toho, či ide o vlastné bývanie, alebo investíciu

Robert Juriš Investovanie
SK
EN
Poslať

Od ekonomickej krízy sprevádzajúcej pandémiu koronavírusu mnohí ľudia očakávali pokles cien bývania, a preto sa príliš nehrnuli do nákupu nových nehnuteľností. Nižších cien sme sa však za uplynulých 12 mesiacov nedočkali. Práve naopak, vlani ceny bývania narástli o takmer 12 %. Ľudia sa preto logicky pýtajú, či ísť teraz do kúpy bývania, alebo radšej ešte počkať. Odpoveď na túto otázku sa líši podľa osobnej situácie a motivácie ku kúpe.

image

Foto: Shutterstock

Ceny bytov rastú a budú rásť aj naďalej

Kvôli unikátnej kombinácii historicky najlacnejších hypoték s priemernou úrokovou sadzbou nových hypoték pod 1 % ročne, s nedostatkom bytov a rastúcimi úsporami domácností sme v roku 2020 zažili výrazný rast cien bývania naprieč celým Slovenskom.

„Priemerná cena nehnuteľností určených na bývanie vlani narástla o 11,9 %. Dokonca v poslednom štvrťroku 2020 rast dosiahol najvyššie hodnoty od roku 2008, až 16 %,“ konštatujú analytici Národnej banky Slovenska, ktorí očakávajú, že v kombinácii so zhoršením situácie na trhu práce bude mať toto zdraženie negatívny vplyv na dostupnosť bývania.

Očakávať pokles cien bývania v tomto roku je nereálne. Práve naopak, keďže úrokové sadzby úverov na bývanie tak skoro neporastú, bytov je na trhu stále nedostatok a dopyt je silný, ceny nehnuteľností budú ďalej stúpať. Nie je vylúčené, že sa rast mierne spomalí. Kým pretrváva nedostatok bytov na trhu, je však nereálne očakávať zásadné zvoľnenie tempa rastu či nebodaj pokles cien,“ hodnotí situáciu na trhu s bývaním finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik.

Prečo sme motivovaní zabezpečiť si nové bývanie?

Podľa Eurostatu máme najviac preplnené domácnosti spomedzi všetkých krajín Európskej únie (EÚ). Prieskum Poštovej banky zaradil Slovensko medzi päť krajín EÚ s najvyšším počtom mladých ľudí do 30 rokov žijúcich u rodičov. „Žije tak až 76 % mladých, ktorí buď potrebujú priestor na štúdium alebo podobne ako rodičia na homeoffice. Z prieskumu tiež vyplýva, že až tretina detí starších ako 12 rokov má spoločnú izbu so súrodencom a teda nemá adekvátny priestor na dištančné vzdelávanie,“ konštatuje hovorkyňa banky Lýdia Žáčková.  

Mnohým pomohli lacné výpredaje bytov

Osobitne pre Slovensko platí konštatovanie, že vlastniť byt je viac nutnosť ako využitá príležitosť. Podľa analytika to súvisí s tým, že u nás nemáme trh s regulovaným nájomným ako napríklad v blízkej Viedni. Tým, že sa družstevné byty kompletne rozpredali v 90. rokoch za symbolické ceny, zanikla možnosť „získať“ bývanie od mesta či štátu a ostala len kúpa.

Dobrou správou z hľadiska zadlženosti je, že vďaka nízkym odkupným cenám v 90. rokoch minulého storočia na úrovni 20-tisíc korún za trojizbový byt (6 630 eur) dnes vyše 70 % Slovákov vlastní nehnuteľnosť nezaťaženú hypotékou. V rámci Európskej únie (EÚ) je na tom rovnako len 43 % obyvateľov.

Čo hovorí v prospech kúpy bytu teraz?

Čo však v prípade, že ste nemali možnosť odkúpiť si družstevný byt a teraz potrebujete riešiť svoje bývanie? „Z hľadiska vývoja cien je odpoveď jasná – s kúpou je zbytočné otáľať. Platí to však len vtedy, ak hľadáte byt pre seba,“ odporúča M. Búlik. Toto sú dôvody, prečo je zbytočné čakať:

Lacné peniaze: Zvyšovanie úrokov raz príde, ale nebude to v blízkej dobe a nepôjde o skokový nárast. Navyše dnes nie je problém zafixovať si nízku úrokovú sadzbu na 5 – 10 rokov.

Ceny novostavieb neklesnú: Kým v roku 2018 sa predávali byty v 125 developerských projektoch, v roku 2019 bolo aktívnych 108 projektov, v minulom roku to bolo už len 92 projektov. Nízka ponuka v kombinácii s rastúcou cenou práce a materiálov bude ceny tlačiť nahor.

Bývanie je čoraz nedostupnejšie: Kým v roku 2019 stačilo na kúpu bytu s rozlohou 80 štvorcových metrov 115 priemerných platov, vlani bolo na kúpu rovnakého bytu potrebných už viac ako 124 priemerných platov. Dôvodom je strmší rast cien bytov ako príjmov pracujúcich ľudí. 

Čo hovorí v neprospech kúpy bytu?

Tu je niekoľko argumentov, ktoré hovoria skôr v prospech odloženia kúpy investičného bytu na neskôr:

V brownfieldoch pribudnú nové projekty: Dnešná výstavba sa primárne realizuje na okraji miest, kde je bývanie výrazne menej atraktívne napríklad kvôli problematickej doprave. To by sa však mohlo zmeniť. Zdá sa totiž, že vedenia väčších miest sa snažia developerov motivovať stavať viac v takzvaných brownfieldoch – v bývalých priemyselných areáloch – a na nevyužitých pozemkoch vnútri miest.

Nájomné byty: Aj keď sa zámer z programového vyhlásenia vlády začať masívnu výstavbu nájomných bytov zatiaľ nerealizuje, potenciál pre prestavbu rôznych budov vo vlastníctve samospráv a štátu na byty je obrovský. Podľa Centrálnej evidencie majetku vlastní len štát priamo alebo cez ďalšie organizácie takmer 10-tisíc budov. To je obrovský potenciál, s ktorým chcú začať pracovať samosprávy a ministerstvo dopravy.

Riziková ekonomika: V čase pokračujúcej pandémie je riziko poklesu príjmu alebo straty zamestnania stále vysoké. Uviazať si na krk novú hypotéku je rizikovejšie, aj keď toto riziko sa dá redukovať napríklad dlhou fixáciou a splatnosťou úveru, či pribratím spoludlžníka do úverového vzťahu.

Nízke výnosy pri prenájme: V posledných rokoch výrazne stúpol záujem o investičné byty. Podľa konzervatívnych čísiel od developerov tvoria približne 15 % z každej novostavby. „Slováci si za posledné roky zvykli, že cena bytov len stúpa, a preto mnohí investujú väčšinu svojich úspor do bývania. To je rozhodne chyba. Napríklad preto, že výnosy z nájmov dnes mnohým klesli pod 4 %, či dokonca sa dostali na nulu v prípade, že minulý rok mali byt niekoľko mesiacov prázdny. A s rastúcimi cenami bývania sa výnos zhoršuje,“ hodnotí analytik.

Kúpa investičného bytu je v súčasnej situácii otázna

Mať v investičnom portfóliu popri pravidelnom investovaní do podielových či ETF fondov aj jeden byt na prenájom, je pre Slovákov s aspoň zľahka nadpriemernou mzdou v poriadku. V tejto zostave je investičný byt investícia, ktorá podporuje diverzifikáciu majetku. Pri financovaní bytu primárne z hypotéky a pri zohľadnení jeho cenového rastu do budúcnosti môže byť výnos z vlastných prostriedkov investovaných do bytu vysoký.

Pri investovaní do bytu preto jednoznačne odporúčam využiť hypotéku s fixáciou ideálne na 10 rokov a maximálnou splatnosťou 30 rokov. Naopak, je chybou, ak do kúpy bytu smeruje väčšina úspor,“ odporúča M. Búlik. Podľa neho každý kupujúci by si tiež mal byť vedomý toho, že prenájom so sebou prináša pravidelnú starostlivosť aj riziká, ako je neplatenie nájmu, zničené vybavenie či všeobecný pokles výšky nájmu, ktorý priniesla koronakríza v roku 2020. Kúpu investičného bytu si preto treba dobre zvážiť.

Kľúčové slová

logo
Prečítajte si tiež:
29.5.2022 Redakcia FinReport

Ak svadba, tak bez dlhov. Radšej si na ňu nasporiť, ako ju organizovať na úver

Pre vyše 40 % Slovákov je svadba stále veľmi dôležitá udalosť a nepovažujú ju za prežitok. Éra veľkolepých svadobných hostín je však ...

28.5.2022 Redakcia FinReport

Inflácia v USA už začala klesať, no ďalší pokles cien bude len veľmi pomalý

Úroveň marcovej inflácie v USA na úrovni 8,5 % bola najvyššia za posledných štyridsať rokov. Dobrou správou je, že v apríli dokázala ...

28.5.2022 Redakcia FinReport

Toto je 5 základných pravidiel, ako naučiť deti zaobchádzať s peniazmi

Čo sa v mladosti naučíš, v starobe akoby si našiel. Známe príslovie platí pri nakladaní s financiami dvojnásobne. Deti, ktoré si do ...

27.5.2022 Redakcia FinReport

Depeche Mode sú už len duo. Zomrel zakladajúci člen skupiny Andrew Fletcher

Priekopnícka britská elektronická hudobná skupina, ktorá vznikla pred 45 rokmi, ohlásila smrť svojho zakladajúceho člena. Slávni Depeche ...

27.5.2022 Redakcia FinReport

Stavebná sporiteľňa Wüstenrot skončila rok 2021 so stratou 750-tisíc eur

Wüstenrot stavebná sporiteľňa v roku 2021 zastavila ponuku nových stavebných sporení a medziúverov, a rok skočila v strate trištvrte ...

27.5.2022 Dominik Horváth

TOP najlepšie a najhoršie aktíva súčasnosti – zacielené na ETF (2. časť)

ETF fondy sa v posledných rokoch stali obľúbenou alternatívou investorov. Je to najmä vďaka tomu, že sa nezameriavajú len na jeden typ ...

27.5.2022 Naďa Černá

Twitter sprísňuje pravidlá. Je to na truc Elonovi Muskovi?

To, že sú sociálne siete miestom mnohých dezinformácií potvrdzuje aj fakt, že niektoré z nich sa v tejto oblasti snažia zakročiť zmenou ...

23.5.2022 Redakcia FinReport

Ikonický Mercedes-Benz 300 SLR z roku 1955 vydražili za 135 miliónov eur

Značka Mercedes sa v automobilovom športe začala presadzovať takmer pred sto rokmi. V medzivojnových rokoch minulého storočia patrila k ...

23.5.2022 Marián Búlik

Tri dôležité odporúčania, ako v súčasnosti investovať

Po bezprecedentnom rastovom roku 2021, keď napríklad index S&P 500 narástol o vyše 20 % a technologický NASDAQ o vyše 23 %, prišla v tomto ...

21.5.2022 Redakcia FinReport

Niekoľko tipov, ako správne investovať v čase neistoty a vojny

Napätá situácia na Ukrajine výrazne ovplyvňuje dianie na finančných trhoch. Vo chvíľach, keď rastú a pravidelne prekonávajú svoje ...

20.5.2022 Dominik Horváth

TOP najlepšie a najhoršie aktíva súčasnosti – začíname akciami (1. časť)

Finančné aktíva zažívajú ťažký rok. Niet sa čomu čudovať, negatív je hneď niekoľko. Od vojny na Ukrajine, cez rastúcu infláciu až ...

20.5.2022 Redakcia FinReport

VÚB Generali zmení zmiešaný dôchodkový fond na zelený a inovatívny

Dôchodková správcovská spoločnosť VÚB Generali mení štatút svojho dôchodkového fondu. Doterajší MIX zmiešaný negarantovaný ...

19.5.2022 Redakcia FinReport

Benátsky obraz Le Grand Canal od Clauda Moneta vydražili za 56,6 milióna dolárov

Ďalšia aukcia umeleckého diela uznávaného výtvarného majstra sa stala realitou. Olejomaľbu Clauda Moneta s benátskou scenériou vydražili ...

17.5.2022 Redakcia FinReport

Ešte nie je ten správny moment nakupovať technologické akcie, budú ešte lacnejšie

Technologické akcie zažívajú ťažký rok. Futures Nasdaq 100 v porovnaní s koncom roku 2021, keď dosahovali vrchol, klesli o 27 %. Mnohí ...

16.5.2022 Eva Sadovská

Tri štvrtiny Sloveniek si pri investovaní neverí. Ich potenciál je však vysoký

Ženy si v oblasti investícií veria menej ako muži. Ich potenciál stať sa úspešnými investorkami je však vysoký. Predurčuje ich k tomu ...

13.5.2022 Redakcia FinReport

Vydražili najväčší biely diamant. Nový vlastník za The Rock zaplatil 17,8 milióna eur

Vo švajčiarskej Ženeve predali doteraz najväčší biely diamant, aký kedy bol na dražbe. Predpokladalo sa, že jeho cena sa vyšplhá až ...

11.5.2022 Redakcia FinReport

NBS schválila trom spoločnostiam prospekty k vydaniu dlhopisov

Národná banka Slovenska schválila prospekty dlhopisov niekoľkým finančným spoločnostiam. Presnejšie ide o Tatra banku, spoločnosť HB ...

10.5.2022 Robert Juriš

Portrét Marilyn Monroeovej od Andyho Warhola vydražili za 195 miliónov dolárov

Portrét americkej herečky Marilyn Monroeovej od Andyho Warhola vydražili v noci z 9. na 10. mája 2022 v aukčnej sieni Christie´s v New Yorku za ...

Aplikácia

  1. 1.
    Sociálny balík pre rodiny je schválený. Rodičia dostanú vyššie prídavky, bonus na deti aj príspevok na krúžky
  2. 2.
    Toto je 5 základných pravidiel, ako naučiť deti zaobchádzať s peniazmi
  3. 3.
    Depeche Mode sú už len duo. Zomrel zakladajúci člen skupiny Andrew Fletcher
  4. 4.
    Inflácia v USA už začala klesať, no ďalší pokles cien bude len veľmi pomalý
  5. 5.
    Ak svadba, tak bez dlhov. Radšej si na ňu nasporiť, ako ju organizovať na úver