Kúpiť byt teraz, alebo radšej počkať? Odpoveď závisí od toho, či ide o vlastné bývanie, alebo investíciu

Robert Juriš 5.4.2021 Poslať

Od ekonomickej krízy sprevádzajúcej pandémiu koronavírusu mnohí ľudia očakávali pokles cien bývania, a preto sa príliš nehrnuli do nákupu nových nehnuteľností. Nižších cien sme sa však za uplynulých 12 mesiacov nedočkali. Práve naopak, vlani ceny bývania narástli o takmer 12 %. Ľudia sa preto logicky pýtajú, či ísť teraz do kúpy bývania, alebo radšej ešte počkať. Odpoveď na túto otázku sa líši podľa osobnej situácie a motivácie ku kúpe.

Foto: Shutterstock

Ceny bytov rastú a budú rásť aj naďalej

Kvôli unikátnej kombinácii historicky najlacnejších hypoték s priemernou úrokovou sadzbou nových hypoték pod 1 % ročne, s nedostatkom bytov a rastúcimi úsporami domácností sme v roku 2020 zažili výrazný rast cien bývania naprieč celým Slovenskom.

„Priemerná cena nehnuteľností určených na bývanie vlani narástla o 11,9 %. Dokonca v poslednom štvrťroku 2020 rast dosiahol najvyššie hodnoty od roku 2008, až 16 %,“ konštatujú analytici Národnej banky Slovenska, ktorí očakávajú, že v kombinácii so zhoršením situácie na trhu práce bude mať toto zdraženie negatívny vplyv na dostupnosť bývania.

„Očakávať pokles cien bývania v tomto roku je nereálne. Práve naopak, keďže úrokové sadzby úverov na bývanie tak skoro neporastú, bytov je na trhu stále nedostatok a dopyt je silný, ceny nehnuteľností budú ďalej stúpať. Nie je vylúčené, že sa rast mierne spomalí. Kým pretrváva nedostatok bytov na trhu, je však nereálne očakávať zásadné zvoľnenie tempa rastu či nebodaj pokles cien,“ hodnotí situáciu na trhu s bývaním finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik.

Prečo sme motivovaní zabezpečiť si nové bývanie?

Podľa Eurostatu máme najviac preplnené domácnosti spomedzi všetkých krajín Európskej únie (EÚ). Prieskum Poštovej banky zaradil Slovensko medzi päť krajín EÚ s najvyšším počtom mladých ľudí do 30 rokov žijúcich u rodičov. „Žije tak až 76 % mladých, ktorí buď potrebujú priestor na štúdium alebo podobne ako rodičia na homeoffice. Z prieskumu tiež vyplýva, že až tretina detí starších ako 12 rokov má spoločnú izbu so súrodencom a teda nemá adekvátny priestor na dištančné vzdelávanie,“ konštatuje hovorkyňa banky Lýdia Žáčková.

Mnohým pomohli lacné výpredaje bytov

Osobitne pre Slovensko platí konštatovanie, že vlastniť byt je viac nutnosť ako využitá príležitosť. Podľa analytika to súvisí s tým, že u nás nemáme trh s regulovaným nájomným ako napríklad v blízkej Viedni. Tým, že sa družstevné byty kompletne rozpredali v 90. rokoch za symbolické ceny, zanikla možnosť „získať“ bývanie od mesta či štátu a ostala len kúpa.

Dobrou správou z hľadiska zadlženosti je, že vďaka nízkym odkupným cenám v 90. rokoch minulého storočia na úrovni 20-tisíc korún za trojizbový byt (6 630 eur) dnes vyše 70 % Slovákov vlastní nehnuteľnosť nezaťaženú hypotékou. V rámci Európskej únie (EÚ) je na tom rovnako len 43 % obyvateľov.

Čo hovorí v prospech kúpy bytu teraz?

Čo však v prípade, že ste nemali možnosť odkúpiť si družstevný byt a teraz potrebujete riešiť svoje bývanie? „Z hľadiska vývoja cien je odpoveď jasná – s kúpou je zbytočné otáľať. Platí to však len vtedy, ak hľadáte byt pre seba,“ odporúča M. Búlik. Toto sú dôvody, prečo je zbytočné čakať:

Lacné peniaze: Zvyšovanie úrokov raz príde, ale nebude to v blízkej dobe a nepôjde o skokový nárast. Navyše dnes nie je problém zafixovať si nízku úrokovú sadzbu na 5 – 10 rokov.

Ceny novostavieb neklesnú: Kým v roku 2018 sa predávali byty v 125 developerských projektoch, v roku 2019 bolo aktívnych 108 projektov, v minulom roku to bolo už len 92 projektov. Nízka ponuka v kombinácii s rastúcou cenou práce a materiálov bude ceny tlačiť nahor.

Bývanie je čoraz nedostupnejšie: Kým v roku 2019 stačilo na kúpu bytu s rozlohou 80 štvorcových metrov 115 priemerných platov, vlani bolo na kúpu rovnakého bytu potrebných už viac ako 124 priemerných platov. Dôvodom je strmší rast cien bytov ako príjmov pracujúcich ľudí.

Čo hovorí v neprospech kúpy bytu?

Tu je niekoľko argumentov, ktoré hovoria skôr v prospech odloženia kúpy investičného bytu na neskôr:

V brownfieldoch pribudnú nové projekty: Dnešná výstavba sa primárne realizuje na okraji miest, kde je bývanie výrazne menej atraktívne napríklad kvôli problematickej doprave. To by sa však mohlo zmeniť. Zdá sa totiž, že vedenia väčších miest sa snažia developerov motivovať stavať viac v takzvaných brownfieldoch – v bývalých priemyselných areáloch – a na nevyužitých pozemkoch vnútri miest.

Nájomné byty: Aj keď sa zámer z programového vyhlásenia vlády začať masívnu výstavbu nájomných bytov zatiaľ nerealizuje, potenciál pre prestavbu rôznych budov vo vlastníctve samospráv a štátu na byty je obrovský. Podľa Centrálnej evidencie majetku vlastní len štát priamo alebo cez ďalšie organizácie takmer 10-tisíc budov. To je obrovský potenciál, s ktorým chcú začať pracovať samosprávy a ministerstvo dopravy.

Riziková ekonomika: V čase pokračujúcej pandémie je riziko poklesu príjmu alebo straty zamestnania stále vysoké. Uviazať si na krk novú hypotéku je rizikovejšie, aj keď toto riziko sa dá redukovať napríklad dlhou fixáciou a splatnosťou úveru, či pribratím spoludlžníka do úverového vzťahu.

Nízke výnosy pri prenájme: V posledných rokoch výrazne stúpol záujem o investičné byty. Podľa konzervatívnych čísiel od developerov tvoria približne 15 % z každej novostavby. „Slováci si za posledné roky zvykli, že cena bytov len stúpa, a preto mnohí investujú väčšinu svojich úspor do bývania. To je rozhodne chyba. Napríklad preto, že výnosy z nájmov dnes mnohým klesli pod 4 %, či dokonca sa dostali na nulu v prípade, že minulý rok mali byt niekoľko mesiacov prázdny. A s rastúcimi cenami bývania sa výnos zhoršuje,“ hodnotí analytik.

Kúpa investičného bytu je v súčasnej situácii otázna

Mať v investičnom portfóliu popri pravidelnom investovaní do podielových či ETF fondov aj jeden byt na prenájom, je pre Slovákov s aspoň zľahka nadpriemernou mzdou v poriadku. V tejto zostave je investičný byt investícia, ktorá podporuje diverzifikáciu majetku. Pri financovaní bytu primárne z hypotéky a pri zohľadnení jeho cenového rastu do budúcnosti môže byť výnos z vlastných prostriedkov investovaných do bytu vysoký.

„Pri investovaní do bytu preto jednoznačne odporúčam využiť hypotéku s fixáciou ideálne na 10 rokov a maximálnou splatnosťou 30 rokov. Naopak, je chybou, ak do kúpy bytu smeruje väčšina úspor,“ odporúča M. Búlik. Podľa neho každý kupujúci by si tiež mal byť vedomý toho, že prenájom so sebou prináša pravidelnú starostlivosť aj riziká, ako je neplatenie nájmu, zničené vybavenie či všeobecný pokles výšky nájmu, ktorý priniesla koronakríza v roku 2020. Kúpu investičného bytu si preto treba dobre zvážiť.