Hľadaj
× Aplikácia Aplikácia

Kúpiť byt teraz, alebo radšej počkať? Odpoveď závisí od toho, či ide o vlastné bývanie, alebo investíciu

Robert Juriš Investovanie
SK
EN
Poslať

Od ekonomickej krízy sprevádzajúcej pandémiu koronavírusu mnohí ľudia očakávali pokles cien bývania, a preto sa príliš nehrnuli do nákupu nových nehnuteľností. Nižších cien sme sa však za uplynulých 12 mesiacov nedočkali. Práve naopak, vlani ceny bývania narástli o takmer 12 %. Ľudia sa preto logicky pýtajú, či ísť teraz do kúpy bývania, alebo radšej ešte počkať. Odpoveď na túto otázku sa líši podľa osobnej situácie a motivácie ku kúpe.

image

Foto: Shutterstock

Ceny bytov rastú a budú rásť aj naďalej

Kvôli unikátnej kombinácii historicky najlacnejších hypoték s priemernou úrokovou sadzbou nových hypoték pod 1 % ročne, s nedostatkom bytov a rastúcimi úsporami domácností sme v roku 2020 zažili výrazný rast cien bývania naprieč celým Slovenskom.

„Priemerná cena nehnuteľností určených na bývanie vlani narástla o 11,9 %. Dokonca v poslednom štvrťroku 2020 rast dosiahol najvyššie hodnoty od roku 2008, až 16 %,“ konštatujú analytici Národnej banky Slovenska, ktorí očakávajú, že v kombinácii so zhoršením situácie na trhu práce bude mať toto zdraženie negatívny vplyv na dostupnosť bývania.

Očakávať pokles cien bývania v tomto roku je nereálne. Práve naopak, keďže úrokové sadzby úverov na bývanie tak skoro neporastú, bytov je na trhu stále nedostatok a dopyt je silný, ceny nehnuteľností budú ďalej stúpať. Nie je vylúčené, že sa rast mierne spomalí. Kým pretrváva nedostatok bytov na trhu, je však nereálne očakávať zásadné zvoľnenie tempa rastu či nebodaj pokles cien,“ hodnotí situáciu na trhu s bývaním finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik.

Prečo sme motivovaní zabezpečiť si nové bývanie?

Podľa Eurostatu máme najviac preplnené domácnosti spomedzi všetkých krajín Európskej únie (EÚ). Prieskum Poštovej banky zaradil Slovensko medzi päť krajín EÚ s najvyšším počtom mladých ľudí do 30 rokov žijúcich u rodičov. „Žije tak až 76 % mladých, ktorí buď potrebujú priestor na štúdium alebo podobne ako rodičia na homeoffice. Z prieskumu tiež vyplýva, že až tretina detí starších ako 12 rokov má spoločnú izbu so súrodencom a teda nemá adekvátny priestor na dištančné vzdelávanie,“ konštatuje hovorkyňa banky Lýdia Žáčková.  

Mnohým pomohli lacné výpredaje bytov

Osobitne pre Slovensko platí konštatovanie, že vlastniť byt je viac nutnosť ako využitá príležitosť. Podľa analytika to súvisí s tým, že u nás nemáme trh s regulovaným nájomným ako napríklad v blízkej Viedni. Tým, že sa družstevné byty kompletne rozpredali v 90. rokoch za symbolické ceny, zanikla možnosť „získať“ bývanie od mesta či štátu a ostala len kúpa.

Dobrou správou z hľadiska zadlženosti je, že vďaka nízkym odkupným cenám v 90. rokoch minulého storočia na úrovni 20-tisíc korún za trojizbový byt (6 630 eur) dnes vyše 70 % Slovákov vlastní nehnuteľnosť nezaťaženú hypotékou. V rámci Európskej únie (EÚ) je na tom rovnako len 43 % obyvateľov.

Čo hovorí v prospech kúpy bytu teraz?

Čo však v prípade, že ste nemali možnosť odkúpiť si družstevný byt a teraz potrebujete riešiť svoje bývanie? „Z hľadiska vývoja cien je odpoveď jasná – s kúpou je zbytočné otáľať. Platí to však len vtedy, ak hľadáte byt pre seba,“ odporúča M. Búlik. Toto sú dôvody, prečo je zbytočné čakať:

Lacné peniaze: Zvyšovanie úrokov raz príde, ale nebude to v blízkej dobe a nepôjde o skokový nárast. Navyše dnes nie je problém zafixovať si nízku úrokovú sadzbu na 5 – 10 rokov.

Ceny novostavieb neklesnú: Kým v roku 2018 sa predávali byty v 125 developerských projektoch, v roku 2019 bolo aktívnych 108 projektov, v minulom roku to bolo už len 92 projektov. Nízka ponuka v kombinácii s rastúcou cenou práce a materiálov bude ceny tlačiť nahor.

Bývanie je čoraz nedostupnejšie: Kým v roku 2019 stačilo na kúpu bytu s rozlohou 80 štvorcových metrov 115 priemerných platov, vlani bolo na kúpu rovnakého bytu potrebných už viac ako 124 priemerných platov. Dôvodom je strmší rast cien bytov ako príjmov pracujúcich ľudí. 

Čo hovorí v neprospech kúpy bytu?

Tu je niekoľko argumentov, ktoré hovoria skôr v prospech odloženia kúpy investičného bytu na neskôr:

V brownfieldoch pribudnú nové projekty: Dnešná výstavba sa primárne realizuje na okraji miest, kde je bývanie výrazne menej atraktívne napríklad kvôli problematickej doprave. To by sa však mohlo zmeniť. Zdá sa totiž, že vedenia väčších miest sa snažia developerov motivovať stavať viac v takzvaných brownfieldoch – v bývalých priemyselných areáloch – a na nevyužitých pozemkoch vnútri miest.

Nájomné byty: Aj keď sa zámer z programového vyhlásenia vlády začať masívnu výstavbu nájomných bytov zatiaľ nerealizuje, potenciál pre prestavbu rôznych budov vo vlastníctve samospráv a štátu na byty je obrovský. Podľa Centrálnej evidencie majetku vlastní len štát priamo alebo cez ďalšie organizácie takmer 10-tisíc budov. To je obrovský potenciál, s ktorým chcú začať pracovať samosprávy a ministerstvo dopravy.

Riziková ekonomika: V čase pokračujúcej pandémie je riziko poklesu príjmu alebo straty zamestnania stále vysoké. Uviazať si na krk novú hypotéku je rizikovejšie, aj keď toto riziko sa dá redukovať napríklad dlhou fixáciou a splatnosťou úveru, či pribratím spoludlžníka do úverového vzťahu.

Nízke výnosy pri prenájme: V posledných rokoch výrazne stúpol záujem o investičné byty. Podľa konzervatívnych čísiel od developerov tvoria približne 15 % z každej novostavby. „Slováci si za posledné roky zvykli, že cena bytov len stúpa, a preto mnohí investujú väčšinu svojich úspor do bývania. To je rozhodne chyba. Napríklad preto, že výnosy z nájmov dnes mnohým klesli pod 4 %, či dokonca sa dostali na nulu v prípade, že minulý rok mali byt niekoľko mesiacov prázdny. A s rastúcimi cenami bývania sa výnos zhoršuje,“ hodnotí analytik.

Kúpa investičného bytu je v súčasnej situácii otázna

Mať v investičnom portfóliu popri pravidelnom investovaní do podielových či ETF fondov aj jeden byt na prenájom, je pre Slovákov s aspoň zľahka nadpriemernou mzdou v poriadku. V tejto zostave je investičný byt investícia, ktorá podporuje diverzifikáciu majetku. Pri financovaní bytu primárne z hypotéky a pri zohľadnení jeho cenového rastu do budúcnosti môže byť výnos z vlastných prostriedkov investovaných do bytu vysoký.

Pri investovaní do bytu preto jednoznačne odporúčam využiť hypotéku s fixáciou ideálne na 10 rokov a maximálnou splatnosťou 30 rokov. Naopak, je chybou, ak do kúpy bytu smeruje väčšina úspor,“ odporúča M. Búlik. Podľa neho každý kupujúci by si tiež mal byť vedomý toho, že prenájom so sebou prináša pravidelnú starostlivosť aj riziká, ako je neplatenie nájmu, zničené vybavenie či všeobecný pokles výšky nájmu, ktorý priniesla koronakríza v roku 2020. Kúpu investičného bytu si preto treba dobre zvážiť.

Kľúčové slová

logo
Prečítajte si tiež:
27.9.2021 Redakcia FinReport

Akcia Kuriér: Podvodníci mohli na spotrebnej dani pripraviť štát o 1,1 milióna eur. Polícia im zhabala 12 ton tabaku

Ozbrojení príslušníci Kriminálneho úradu finančnej správy pri zásahu pod krycím názvom Kuriér zaistili vyše 12 ton tabaku a zadržali ...

27.9.2021 Zuzana Mecková

Asistenčné služby k cestovnému poisteniu v prípade nepríjemnej udalosti fungujú ako záchranný padák

Pandemická situácia sa síce zhoršuje, ale všetci cestovatelia veria, že tomuto spôsobu trávenia voľného času určite nie je koniec. Pri ...

27.9.2021 Redakcia FinReport

Odložené sociálne odvody je potrebné uhradiť najneskôr do konca septembra

Zamestnávateľom a samostatne zárobkovo činným osobám (SZČO), ktorí si počas koronakrízy požiadali o odklad poistného za marec 2020, ...

27.9.2021 Redakcia FinReport

Záujem o počítačové hry mierne ochabol, no pravdepodobne je to len dočasné

Akcie firiem zameraných na počítačové hry zažili minulý rok prudký rozmach. V tomto roku sa však situácia obrátila. Nohy im podlomilo ...

26.9.2021 Redakcia FinReport

Tento rok si dovolenku pri mori užilo viac Slovákov. Prezradili ich platby kartou

Tohtoročná letná turistická sezóna bola určite lepšia ako tá minuloročná. Svedčí o tom aj objem zaznamenaných platieb kartou a tiež ...

26.9.2021 Redakcia FinReport

Vývoz produktov chemického priemyslu z krajín EÚ do sveta je oveľa vyšší ako ich dovoz

Krajiny Európskej únie sú dôležitým exportérom produktov chemického priemyslu do zahraničia. Vývoz produktov chemického priemyslu z ...

25.9.2021 Redakcia FinReport

Spoločnosť Amazon vlani prijala pol milióna nových zamestnancov, teraz by chcela ďalších 125-tisíc

Najbohatší muž sveta Jeff Bezos len pred dvomi mesiacmi odstúpil z čela internetového obchodu Amazon. Spoločnosť zanechal vo výbornej ...

25.9.2021 Dominik Horváth

Umelec Damien Hirst predáva farebné škvrny ako NFT. Zarobil už desiatky miliónov dolárov a stále je o ne záujem

Damien Hirst patrí medzi najznámejších svetových umelcov súčasnej doby. Preslávil sa vystavovaním zvierat namočených do formaldehydu. ...

23.9.2021 Roland Régely

Partners Asset Management dostala zelenú. Do konca roka chce spustiť vlastný realitný fond

Sprostredkovateľská spoločnosť Partners Group SK rozširuje svoje pole pôsobnosti do ďalšej zaujímavej oblasti. Po nedávnom úspešnom ...

20.9.2021 Redakcia FinReport

NBS schválila developerom emisie dlhopisov spolu za viac ako 100 miliónov eur

Národná banka Slovenska schválila vydanie emisií dlhopisov dvom spoločnostiam, za ktorými stoja firmy venujúce sa developerstvu. Prvá emisia ...

13.9.2021 Redakcia FinReport

Reštrukturalizačný plán Arcy Capital počíta s vyplatením 67 % pohľadávok veriteľom

Arca Capital Slovakia vypracovala reštrukturalizačný plán spoločnosti. Podľa neho by mali nezabezpečení veritelia dostať späť dve tretiny ...

12.9.2021 Redakcia FinReport

Európska komisia ohlásila vydanie zelených dlhopisov v hodnote 250 miliárd eur

Avizované vydanie takzvaných zelených dlhopisov určených na financovanie obnovy členských krajín Európskej únie po odznení pandémie ...

11.9.2021 Redakcia FinReport

Prvá mosadzná zberateľská eurominca ide do predaja. Je to päťeurovka s motívom vlka dravého

Národná banka od utorka 14. septembra 2021 začína s predajom zberateľskej päťeurovky. Vyrobená nie je zo zlata alebo striebra ako všetky jej ...

8.9.2021 Redakcia FinReport

Odchod USA z Afganistanu znamená tiež, že európske zbrojárske firmy sa stanú zaujímavými pre investorov

Odchod USA z Afganistanu bude mať politické, bezpečnostné a tiež ekonomické dôsledky. A to nielen pre región a USA, ale aj pre Európu. ...

7.9.2021 Redakcia FinReport

Kľúčový nemecký burzový index DAX sa rozšíri na 40 titulov. Pribudnú v ňom Porsche, Puma či Airbus

Nemecký index Frankfurtskej burzy DAX, ktorý zahŕňa najväčšie spoločnosti v Nemecku kótované na burze, zvýši svoje kapacity o 10 nových ...

2.9.2021 Magdaléna Švančarková

Čo je pre investora výhodnejšie, použiť modernú mobilnú aplikáciu, alebo pomoc a rady makléra?

V súčasnosti už môže investovať úplne každý. Voľne dostupné moderné mobilné aplikácie vyžadujúce len minimálnu vstupnú sumu doslova ...

29.8.2021 Redakcia FinReport

Komerčné lety do kozmu otvorili éru vesmírnej turistiky a prinášajú aj nové investičné príležitosti

Ľudia do vesmíru lietajú už niekoľko desaťročí. S komerčnými letmi sa však začalo až v roku 2021. Prvým priekopníkom vesmírneho ...

24.8.2021 Redakcia FinReport

Makléri z OVB Allfinanz Slovensko majú k dispozícii nové investičné nástroje – prvý ETF a šesticu nových ESG fondov

Maklérska spoločnosť OVB Allfinanz Slovensko pre svojich klientov zaujímajúcich sa o investovanie pripravila niekoľko nových riešení. ...

Aplikácia
PHP Developer - študentská brigáda PHP Developer - študentská brigáda
PHP Developer províznych systémov PHP Developer províznych systémov
PHP Developer poistných agregátorov PHP Developer poistných agregátorov
PHP Developer FinTech cloudových riešení PHP Developer FinTech cloudových riešení

Najčítanejšie

  1. 1.
    Starostlivosť o zrak: Aké zľavy poskytujú jednotlivé zdravotné poisťovne?
  2. 2.
    Asistenčné služby k cestovnému poisteniu v prípade nepríjemnej udalosti fungujú ako záchranný padák
  3. 3.
    Firmám už zostáva len niekoľko dní na aktualizáciu údajov v obchodnom registri, inak budú vymazané
  4. 4.
    Záujem o počítačové hry mierne ochabol, no pravdepodobne je to len dočasné
  5. 5.
    Komunálne voľby v Grazi nečakane vyhrali komunisti, získali takmer 30 percent hlasov