Hľadaj
× Aplikácia Aplikácia

Kúpiť byt teraz, alebo radšej počkať? Odpoveď závisí od toho, či ide o vlastné bývanie, alebo investíciu

Robert Juriš Investovanie Poslať

Od ekonomickej krízy sprevádzajúcej pandémiu koronavírusu mnohí ľudia očakávali pokles cien bývania, a preto sa príliš nehrnuli do nákupu nových nehnuteľností. Nižších cien sme sa však za uplynulých 12 mesiacov nedočkali. Práve naopak, vlani ceny bývania narástli o takmer 12 %. Ľudia sa preto logicky pýtajú, či ísť teraz do kúpy bývania, alebo radšej ešte počkať. Odpoveď na túto otázku sa líši podľa osobnej situácie a motivácie ku kúpe.

image

Foto: Shutterstock

Ceny bytov rastú a budú rásť aj naďalej

Kvôli unikátnej kombinácii historicky najlacnejších hypoték s priemernou úrokovou sadzbou nových hypoték pod 1 % ročne, s nedostatkom bytov a rastúcimi úsporami domácností sme v roku 2020 zažili výrazný rast cien bývania naprieč celým Slovenskom.

„Priemerná cena nehnuteľností určených na bývanie vlani narástla o 11,9 %. Dokonca v poslednom štvrťroku 2020 rast dosiahol najvyššie hodnoty od roku 2008, až 16 %,“ konštatujú analytici Národnej banky Slovenska, ktorí očakávajú, že v kombinácii so zhoršením situácie na trhu práce bude mať toto zdraženie negatívny vplyv na dostupnosť bývania.

Očakávať pokles cien bývania v tomto roku je nereálne. Práve naopak, keďže úrokové sadzby úverov na bývanie tak skoro neporastú, bytov je na trhu stále nedostatok a dopyt je silný, ceny nehnuteľností budú ďalej stúpať. Nie je vylúčené, že sa rast mierne spomalí. Kým pretrváva nedostatok bytov na trhu, je však nereálne očakávať zásadné zvoľnenie tempa rastu či nebodaj pokles cien,“ hodnotí situáciu na trhu s bývaním finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik.

Prečo sme motivovaní zabezpečiť si nové bývanie?

Podľa Eurostatu máme najviac preplnené domácnosti spomedzi všetkých krajín Európskej únie (EÚ). Prieskum Poštovej banky zaradil Slovensko medzi päť krajín EÚ s najvyšším počtom mladých ľudí do 30 rokov žijúcich u rodičov. „Žije tak až 76 % mladých, ktorí buď potrebujú priestor na štúdium alebo podobne ako rodičia na homeoffice. Z prieskumu tiež vyplýva, že až tretina detí starších ako 12 rokov má spoločnú izbu so súrodencom a teda nemá adekvátny priestor na dištančné vzdelávanie,“ konštatuje hovorkyňa banky Lýdia Žáčková.  

Mnohým pomohli lacné výpredaje bytov

Osobitne pre Slovensko platí konštatovanie, že vlastniť byt je viac nutnosť ako využitá príležitosť. Podľa analytika to súvisí s tým, že u nás nemáme trh s regulovaným nájomným ako napríklad v blízkej Viedni. Tým, že sa družstevné byty kompletne rozpredali v 90. rokoch za symbolické ceny, zanikla možnosť „získať“ bývanie od mesta či štátu a ostala len kúpa.

Dobrou správou z hľadiska zadlženosti je, že vďaka nízkym odkupným cenám v 90. rokoch minulého storočia na úrovni 20-tisíc korún za trojizbový byt (6 630 eur) dnes vyše 70 % Slovákov vlastní nehnuteľnosť nezaťaženú hypotékou. V rámci Európskej únie (EÚ) je na tom rovnako len 43 % obyvateľov.

Čo hovorí v prospech kúpy bytu teraz?

Čo však v prípade, že ste nemali možnosť odkúpiť si družstevný byt a teraz potrebujete riešiť svoje bývanie? „Z hľadiska vývoja cien je odpoveď jasná – s kúpou je zbytočné otáľať. Platí to však len vtedy, ak hľadáte byt pre seba,“ odporúča M. Búlik. Toto sú dôvody, prečo je zbytočné čakať:

Lacné peniaze: Zvyšovanie úrokov raz príde, ale nebude to v blízkej dobe a nepôjde o skokový nárast. Navyše dnes nie je problém zafixovať si nízku úrokovú sadzbu na 5 – 10 rokov.

Ceny novostavieb neklesnú: Kým v roku 2018 sa predávali byty v 125 developerských projektoch, v roku 2019 bolo aktívnych 108 projektov, v minulom roku to bolo už len 92 projektov. Nízka ponuka v kombinácii s rastúcou cenou práce a materiálov bude ceny tlačiť nahor.

Bývanie je čoraz nedostupnejšie: Kým v roku 2019 stačilo na kúpu bytu s rozlohou 80 štvorcových metrov 115 priemerných platov, vlani bolo na kúpu rovnakého bytu potrebných už viac ako 124 priemerných platov. Dôvodom je strmší rast cien bytov ako príjmov pracujúcich ľudí. 

Čo hovorí v neprospech kúpy bytu?

Tu je niekoľko argumentov, ktoré hovoria skôr v prospech odloženia kúpy investičného bytu na neskôr:

V brownfieldoch pribudnú nové projekty: Dnešná výstavba sa primárne realizuje na okraji miest, kde je bývanie výrazne menej atraktívne napríklad kvôli problematickej doprave. To by sa však mohlo zmeniť. Zdá sa totiž, že vedenia väčších miest sa snažia developerov motivovať stavať viac v takzvaných brownfieldoch – v bývalých priemyselných areáloch – a na nevyužitých pozemkoch vnútri miest.

Nájomné byty: Aj keď sa zámer z programového vyhlásenia vlády začať masívnu výstavbu nájomných bytov zatiaľ nerealizuje, potenciál pre prestavbu rôznych budov vo vlastníctve samospráv a štátu na byty je obrovský. Podľa Centrálnej evidencie majetku vlastní len štát priamo alebo cez ďalšie organizácie takmer 10-tisíc budov. To je obrovský potenciál, s ktorým chcú začať pracovať samosprávy a ministerstvo dopravy.

Riziková ekonomika: V čase pokračujúcej pandémie je riziko poklesu príjmu alebo straty zamestnania stále vysoké. Uviazať si na krk novú hypotéku je rizikovejšie, aj keď toto riziko sa dá redukovať napríklad dlhou fixáciou a splatnosťou úveru, či pribratím spoludlžníka do úverového vzťahu.

Nízke výnosy pri prenájme: V posledných rokoch výrazne stúpol záujem o investičné byty. Podľa konzervatívnych čísiel od developerov tvoria približne 15 % z každej novostavby. „Slováci si za posledné roky zvykli, že cena bytov len stúpa, a preto mnohí investujú väčšinu svojich úspor do bývania. To je rozhodne chyba. Napríklad preto, že výnosy z nájmov dnes mnohým klesli pod 4 %, či dokonca sa dostali na nulu v prípade, že minulý rok mali byt niekoľko mesiacov prázdny. A s rastúcimi cenami bývania sa výnos zhoršuje,“ hodnotí analytik.

Kúpa investičného bytu je v súčasnej situácii otázna

Mať v investičnom portfóliu popri pravidelnom investovaní do podielových či ETF fondov aj jeden byt na prenájom, je pre Slovákov s aspoň zľahka nadpriemernou mzdou v poriadku. V tejto zostave je investičný byt investícia, ktorá podporuje diverzifikáciu majetku. Pri financovaní bytu primárne z hypotéky a pri zohľadnení jeho cenového rastu do budúcnosti môže byť výnos z vlastných prostriedkov investovaných do bytu vysoký.

Pri investovaní do bytu preto jednoznačne odporúčam využiť hypotéku s fixáciou ideálne na 10 rokov a maximálnou splatnosťou 30 rokov. Naopak, je chybou, ak do kúpy bytu smeruje väčšina úspor,“ odporúča M. Búlik. Podľa neho každý kupujúci by si tiež mal byť vedomý toho, že prenájom so sebou prináša pravidelnú starostlivosť aj riziká, ako je neplatenie nájmu, zničené vybavenie či všeobecný pokles výšky nájmu, ktorý priniesla koronakríza v roku 2020. Kúpu investičného bytu si preto treba dobre zvážiť.

Kľúčové slová

logo
Prečítajte si tiež:
16.6.2021 Arian Ali

Neuspeli ste so sťažnosťou u svojej finančnej inštitúcie? Obráťte sa na Národnú banku Slovenska

Na základe opodstatnených žiadostí podaných na Národnú banku Slovenska museli len za uplynulý rok finančné inštitúcie vrátiť ...

16.6.2021 Redakcia FinReport

Úspory občanov v druhom dôchodkovom pilieri presiahli 11 miliárd eur

Objem finančných prostriedkov v druhom dôchodkovom pilieri prekročil hranicu 11 miliárd eur. Presnejšie, k 11. júnu 2021 dosiahol 11 003 540 ...

15.6.2021 Redakcia FinReport

Extrémne prejavy počasia ovplyvnené zmenou klímy menia štruktúru poistných udalostí

Škody na nehnuteľnostiach spôsobené lokálnymi živlami sú čoraz nepredvídateľnejšie. A počet poistných udalostí, za ktoré môžu ...

15.6.2021 Roland Régely

Lacné nákupy z Číny alebo USA sa od júla skomplikujú a predražia

Finančná správa predstavila nový web určený na preclievanie zásielok z krajín mimo Európskej únie. Urobila tak v súvislosti so zmenami, ...

15.6.2021 Redakcia FinReport

NBS schválila kúpu Poštovej poisťovne poisťovňou Union, ktorá takto získala 160-tisíc nových klientov

Národná banka Slovenska (NBS) schválila, že poisťovňa Union môže definitívne prevziať Poštovú poisťovňu. Financial. Report o tejto ...

14.6.2021 Redakcia FinReport

LIVE STREAM s Petrom Štadlerom: Ako správne investovať

Investovanie sa stáva trendom, a preto sa budeme s Petrom Štadlerom naživo rozprávať o tom, ako by dnes ľudia mali rozmýšľať o ...

14.6.2021 Zuzana Mecková

Nová vyhláška ministerstva financií skomplikuje život klientom poisťovní. Je nepresná a mätúca

Nedávno publikovaná vyhláška z rezortu financií, ktorá zahŕňa tri nové formuláre o jednotlivých zložkách poistného, nadobudne ...

6.6.2021 Redakcia FinReport

Neviete, do čoho investovať? Najväčší rastový potenciál v najbližších týždňoch budú mať akcie čínskych firiem

Máte voľné finančné prostriedky a premýšľate, do čoho by ste mohli zainvestovať? Ale cena kryptomien sa vám zdá byť príliš ...

2.6.2021 Redakcia FinReport

Bitstock sa mení na Bit.plus a svoje bitcoinové portfólio rozširuje o predaj zlata

Najväčší obchodník s bitcoinmi na slovenskom aj českom trhu mení svoj názov z Bitstock.com na Bit.plus. Príčinou je expanzia spoločnosti ...

1.6.2021 Redakcia FinReport

Investori v private equity sú optimistickí. Deväť z desiatich chce investovať do nových podnikov

V private equity komunite vládne napriek náročnému postpandemickému obdobiu optimizmus. Investori opäť prejavili odolnosť a schopnosť ...

31.5.2021 Redakcia FinReport

Kartičku s mladým Wayneom Gretzkym vydražili za rekordných 3,75 milióna dolárov

Pre niekoho štatistická banalita vo veľkosti občianskeho preukazu, pre iného poklad neopísateľnej finančnej, morálnej a estetickej hodnoty. ...

28.5.2021 Redakcia FinReport

Ako sa pripraviť na stagfláciu? Budeme musieť čeliť riziku rastu cien pri pomaly napredujúcej ekonomike

Pandémia koronavírusu slabne a nastal čas zamyslieť sa nad tým, ako zabezpečiť svoje finančné portfólio voči novým rizikám. Ide najmä o ...

24.5.2021 Redakcia FinReport

Zlato sa konečne odlepilo od svojho cenového dna. Otázkou je, kam až dokáže vyletieť

Investori súčasnosti venujú zlatu oveľa menej pozornosti ako v predchádzajúcom „koronovom“ roku. V marci 2021 jeho cena padla až ...

16.5.2021 Redakcia FinReport

Dražba pokladu zo starého kufra prekonala očakávania. Najcennejšiu mincu vydražili za 400-tisíc eur

Príbeh ako z filmu má šťastný koniec. Poklad ukrytý v starom kufri, ktorý dlhé roky ležal na dne skrine pod starými handrami, má nových ...

14.5.2021 Redakcia FinReport

Pandémia prilákala na burzu mnoho nových drobných investorov. Vydržia, alebo sa nechajú odradiť?

Uplynulý rok sa vyznačoval veľkou volatilitou na finančných trhoch. Marcový prepad v roku 2020 o 32 % spojený s nástupom pandémie ...

7.5.2021 Roland Régely

Čaká nás konopná horúčka? CBD môže nakopnúť farmaceutický i kozmetický priemysel, spozorneli aj investori

K legalizácii marihuany na Slovensku zatiaľ nedošlo, no jedna významná zmena v kanabisovom biznise predsa len nastala. Parlament definitívne ...

29.4.2021 Redakcia FinReport

Aké akcie vyhrávajú u slovenských investorov? Podľa Saxo Bank vedie NIO pred Apple a Teslou

Slovensko nepatrí ku krajinám, kde by investovanie patrilo k mimoriadne rozšíreným aktivitám. No tí ľudia, ktorí sa mu aktívne venujú, ...

26.4.2021 Redakcia FinReport

Čína aj napriek množstvu regulácií ponúka mimoriadne zaujímavé investičné príležitosti

Čína je v súčasnosti druhou najväčšou ekonomikou sveta a čoskoro sa stane svetovou jednotkou. Žiadny rozumný investor by preto nemal ...

Aplikácia
PHP Developer - študentská brigáda PHP Developer - študentská brigáda
PHP Developer províznych systémov PHP Developer províznych systémov
PHP Developer poistných agregátorov PHP Developer poistných agregátorov
PHP Developer FinTech cloudových riešení PHP Developer FinTech cloudových riešení

Najčítanejšie

  1. 1.
    V Bratislavskom kraji sa vymenilo vedenie piatich okresných prokuratúr, kandidátov bolo málo
  2. 2.
    Prečo zostal okres Trenčín v ružovej farbe? Dôvodom sú lokálne epidémie, vysvetľujú hygienici
  3. 3.
    Od júla štát poskytuje výhodné mladomanželské pôžičky
  4. 4.
    NBS schválila kúpu Poštovej poisťovne poisťovňou Union, ktorá takto získala 160-tisíc nových klientov
  5. 5.
    Neuspeli ste so sťažnosťou u svojej finančnej inštitúcie? Obráťte sa na Národnú banku Slovenska