Foto: Freepik

Ako fungujú realitné fondy

Realitné fondy patria do skupiny podielových fondov, ktoré sú nástrojom dlhodobého kolektívneho investovania. Investovanie do takýchto fondov prebieha prostredníctvom správcovských spoločností.

Investori si cez realitné fondy kupujú podiely v administratívnych budovách, nákupných centrách, rezidenčných nehnuteľnostiach či v logistických a priemyselných parkoch, a de facto sa stávajú ich spoluvlastníkmi. Od investora sa vyžaduje kapitál, o správu nehnuteľnosti sa postará správcovská spoločnosť.

Takéto investovanie sa vyznačuje výnosmi z nájmov a nárastu trhovej hodnoty nehnuteľnosti a je zároveň alternatívou voči časovo a administratívne náročnejšiemu investovaniu do kúpy tzv. investičného bytu.

S takmer 27-percentným podielom

Národná banka Slovenska (NBS) rozlišuje podielové fondy podľa investičnej stratégie na dlhopisové, akciové, zmiešané, realitné a ostatné. K 30. septembru 2023 predstavovala celková finančná hodnota aktív investičných podielových fondov 9,4 miliardy eur.

Kým na medziročnej báze bol zaznamenaný nárast objemu o 4,5 % (vďaka nárastu objemu aktív akciových a realitných fondov), oproti predchádzajúcemu štvrťroku prišlo k poklesu o 0,9 % (kvôli poklesu objemu aktív zmiešaných a realitných fondov).

Najväčší podiel na celkových aktívach podielových fondov mali k 30. septembru 2023 naďalej zmiešané fondy s podielom 42 %. Nasledované boli realitnými fondmi s podielom 26,8 % a akciovými fondmi s podielom 19,4 %. Dlhopisové fondy sa podieľali na celkových aktívach podielom 11,5 %. Ostatné fondy vykázali ku koncu prvého polroka 2023 podiel 0,3 %.

Výnosnosť nad úrovňou inflácie

Počas roku 2022 ceny tovarov a služieb prudko vzrástli a inflácia na Slovensku dosiahla priemernú úroveň 12,8 %. Vlani inflácia spomalila z januárovej úrovne 15,2 % na novembrových 6,2 %. Priemerná minuloročná úroveň inflácie by tak dosiahla 10,5 %.

V dlhodobom horizonte sa výnosy realitných fondov nachádzajú nad úrovňou inflácie. Kým napríklad od začiatku roka 2017 do konca roka 2021 (za 5 rokov) ceny tovarov a služieb vzrástli o vyše 15 %, kumulovaný výnos realitných fondov dosiahol takmer 20 %. Vyplynulo to z indexu slovenského investora (ISI100). Ten je tvorený stovkou najväčších podielových fondov, ktoré sú členmi Slovenskej asociácie správcovských spoločností (SASS).

Investičná kotva portfólia

Vojna na Ukrajine počas roka 2022 ovplyvnila vývoj na finančných trhoch. Výnosnosť väčšiny typov podielových fondov za rok a trištvrte (teda od začiatku roka 2022 do 30. septembra 2023) poklesla. Realitné fondy však naďalej zhodnocovali o 7,4 %. Aj tieto dáta podporujú názory odborníkov na investovanie, podľa ktorých sú realitné fondy z dlhodobého hľadiska považované za vhodný nástroj ochrany pred infláciou, respektíve za takzvanú investičnú kotvu portfólia.

Podľa bonity a skúseností investora sú fondy určené pre retailových (bežných) alebo kvalifikovaných investorov. V prípade fondov kvalifikovaných investorov majú ich správcovia viac flexibility, čo im umožňuje dosahovať vyššie výnosy. Niektoré realitné fondy kvalifikovaných investorov preto dosahujú výnosy viac ako 8 % ročne.

Ako sa darí realitným fondom v Česku?

V našom prehľade venujeme pozornosť aj kvartálnemu vývoju realitných fondov v susednom Česku. Mnoho investorov zo Slovenska totiž vyhľadáva investičné príležitosti aj tam – realitné fondy retailových a kvalifikovaných investorov nevynímajúc. A aj u našich susedov patria realitné fondy medzi preferované investičné nástroje investorov.

K 30. septembru 2023 boli aktíva realitných fondov v Česku na úrovni 233,5 miliardy Kč (9,594 miliardy eur) a ich podiel na celkových aktívach podielových fondov predstavoval 19,1 %. Medziročne došlo k nárastu objemu aktív o 18 %, oproti predchádzajúcemu kvartálu bol zaznamenaný nárast o 1,7 %. Vyplynulo to z aktuálnych údajov Českej národnej banky (ČNB).