Hľadaj
× Aplikácia Aplikácia

Trh s nehnuteľnosťami sa otočil hore nohami – platenie nájmu je teraz výhodnejšie ako splácanie hypotéky

Robert Juriš Financie Poslať

Ponuka bytov v nových projektoch sa minulý rok zdvojnásobila. Ceny sa zastabilizovali, pričom nové byty sú o 12 % drahšie ako v predchádzajúcom roku. Ponuka na sekundárnom trhu sa takisto zdvojnásobila, ale jej rast sa koncom roku 2022 zastavil. Ceny v druhej polovici roka dokonca klesli o 5 %, no stále sú drahšie ako v roku 2021. Opačný trend je na trhu s prenájmami, kde ponuka klesla o polovicu a ceny narástli o 35 % pre zvýšený dopyt a nižšiu dostupnosť vlastného bývania. Takáto je aktuálna situácia na trhu s bývaním v Bratislave.

trh s bytmi

Foto: Shutterstock

Predávajúci nie sú pod tlakom

Zlomovým okamihom na trhu nehnuteľností v roku 2022 nebola ani vojna na Ukrajine, ani energetická kríza, ale zvýšenie úrokových sadzieb komerčných bánk. To spomalilo predaje nových bytov, aj bytov na sekundárnom trhu. Po rokoch sa tak opäť stáva dostupnejším bývanie v nájme ako splácanie hypotéky,“ konštatuje vo svojej expertíze realitná kancelária HERRYS.

Podľa nej by v blízkej budúcnosti k žiadnym prudkým zmenám na trhu s bývaním v hlavnom meste nemalo dôjsť. Stabilizácia cien a ponuky ukazujú, že predávajúci nie je pod tlakom predať, pretože môže svoj byt výhodne prenajať.

Ako rastú úrokové sadzby na Slovensku

Úrokové sadzby úverov na bývanie, ako kľúčový argument pre spomalenie predaja bytov na trhu s nehnuteľnosťami, sa počas uplynulých 12 mesiacov zvýšili o 2,15 percentuálneho bodu. Za jediný rok vystúpili z rekordne nízkej úrovne na hranici 1 %, vďaka čomu sme mali jedny z najlacnejších hypoték v Európskej únii, na súčasných približne 3,20 % ročne.

V predajoch stále vedú dvojizbové byty

Trhom s nehnuteľnosťami vlani zamávali zvýšená ponuka a najmä sprísnené podmienky na získanie úveru. Okrem zvýšenej ponuky v novostavbách, ktorá sa oproti začiatku roka 2022 dokonca zdvojnásobila, sa uplynulý rok niesol aj v znamení nepretržitého rastu ponuky na sekundárnom trhu. Predaje sa však spomalili v oboch segmentoch.

Ponuka v novostavbách aktuálne predstavuje 2 693 bytov v 88 developerských projektoch. Pri súčasnom tempe predajností to stačí na približne 1,5 roka. Tí, ktorí predávajú byt na sekundárnom trhu, sa zasa musia pripraviť, že namiesto priemerných 19 dní zo začiatku roka 2022 sa dnes ich byt predá v priemere až za 41 dní. Predajom medzi novými bytmi kraľujú dvojizbové byty, ktoré tvoria až 45 % celkovej ponuky a na sekundárnom trhu je najväčší záujem o trojizbové byty.

Medziročne sa predalo o 40 % bytov menej

V minulom roku sa v hlavnom meste podarilo predať 1 992 bytov, čo predstavuje medziročný pokles o 40 %. V centre záujmu bolo 46 projektov, naopak, až 19 projektov nezaznamenalo žiadny predaj už druhý kvartál po sebe. V projektoch, o ktoré bol najväčší záujem, sa predávalo tempom tri byty mesačne, v priemere na všetky projekty bolo tempo predaja 1,6 bytu mesačne. Až polovica predaných bytov v Bratislave pritom patrila do tretieho obvodu BA III – Nové Mesto, Rača, Vajnory. Naopak, pre Petržalku to bol najslabší štvrťrok z pohľadu predaja bytov.

Črtajú sa cenovo zvýhodnené ponuky

Kľúčovým parametrom, ktorý rozhoduje o cenách nových bytov, je výška úrokovej sadzby hypotekárnych úverov, respektíve jej ďalší pohyb smerom nahor. „Dôležité je, ako budú rásť úrokové sadzby, a ako sa to premietne do celkovej dostupnosti úverov a potrebnej výšky vlastných finančných prostriedkov. Z pohľadu developerov predpokladáme, že ak budú chcieť zvýšiť tempo predaja, budú musieť zatraktívniť svoju ponuku formou nejakého balíka v podobe pivnice, parkovacieho miesta a kuchyne v cene,“ konštatuje partner v HERRYS Filip Žoldák.

Ako upozorňuje ďalej, ojedinele by sa k slovu mohli dostať aj cenovo zvýhodnené ponuky. „Zo štatistík sekundárneho trhu vyplýva, že kým na začiatku roka by ste tých, ktorí zlacnili svoju ponuku, spočítali na prstoch jednej ruky, na konci roku tak urobili už stovky predávajúcich. Priemerné zlacnenie však neprekročilo –5 %. Podľa našich skúseností sa v procese vyjednávania o kúpe bytov ešte cena mierne upravuje smerom nadol, neplatí to však v každom prípade,“ uvádza ďalej.

Bytov na prenájom je výrazne menej

Súčasný stav na trhu s nehnuteľnosťami praje nájomnému trhu. Ponuka na trhu s prenájmom sa od marca 2022 prepadla o 55 %. Z ponuky ubudli rovnomerne všetky kategórie bytov, pričom ceny nájmov narástli v priemere až o 35 %.

Ponuka sa neznižovala len vďaka väčšiemu dopytu, ale aj celkovo menším počtom bytov pribúdajúcich do ponuky na prenájom. Kým v prvej polovici roka bolo každý mesiac v priemere k dispozícii 2 700 nových ponúk, v druhej polovici ich bolo už len 1 200 mesačne. Trhu s prenájmami dominujú dvojizbové byty, ktorých je v ponuke najviac (40 %) a je o ne najväčší záujem.

Pokles ponuky bytov na prenájom je výsledkom nielen zvýšeného dopytu zo strany vojnových utečencov, ale aj celkovo zníženej dostupnosti vlastného bývania. Tá pri štandardnom byte s výmerou 50 metrov štvorcových klesla až na úroveň z roka 2013,“ vysvetľuje partner v HERRYS Martin Marsina.

Splátka úveru na bývanie tvorí v priemere 35 % z čistého príjmu domácnosti tvorenej dvomi ľuďmi s priemerným čistým platom v Bratislave, bez nákladov na služby a energie. Pri takto nastavenom trende možno naďalej očakávať zvýšený dopyt a prenájmy majú predpoklad ďalšieho rastu ceny, a to až do momentu, keď sa splátka úveru a výška prenájmu nevyrovnajú,“ dodáva na záver.

logo
Prečítajte si tiež:
18.5.2024 Redakcia FinReport

Slovenské e-shopy čakajú silný rok, tržby im vzrástli o 7 %

Tento rok by pre e-shopy mohol byť úspešnejší ako ten minuloročný. V prvom štvrťroku tohto roku dosiahli v porovnaní s prvým štvrťrokom ...

18.5.2024 Redakcia FinReport

Stredoškoláci hospodária s vlastnými peniazmi, dvaja z troch si sami zarábajú

Deväť z desiatich slovenských stredoškolákov (90 %) pravidelne na mesačnej báze hospodári s vlastnými peniazmi. Tieto finančné prostriedky ...

17.5.2024 Redakcia FinReport

Aj dobrovoľní hasiči už majú vlastné poistenie zodpovednosti za škodu

Na Slovensku je evidovaných približne 80-tisíc dobrovoľných hasičov, ktorí doteraz nemali možnosť uzavrieť si poistenie zodpovednosti za ...

17.5.2024 Robert Juriš

Anketa: Tretí najdôležitejší kanál predaja poistných produktov je telesales

Sprostredkovanie poistenia už dlhšie nestojí len na osobnej ponuke a fyzickej komunikácii. Tento predajný kanál dopĺňajú aj ďalšie dva v ...

17.5.2024 Redakcia FinReport

Ceny oboch druhov benzínov aj motorovej nafty konečne výraznejšie klesli

Ceny oboch druhov benzínov predávaných na Slovensku, ako aj motorovej nafty, počas uplynulého týždňa klesli. V porovnaní s predchádzajúcim ...

17.5.2024 Redakcia FinReport

Experiment: Odstrašujúco ladená komunikácia priniesla do štátneho rozpočtu 2,6 milióna eur

Viac ako 180-tisíc živnostníkom každoročne vzniká povinnosť platiť poistné na sociálne poistenie, alebo sa mení výška ich vymeriavacieho ...

17.5.2024 Eva Sadovská

Rumunsko „valcuje“ EÚ ekonomicky aj vo využívaní obnoviteľných zdrojov energie

Rumunsko už niekoľko rokov nie je na chvoste EÚ. Za posledné roky sa jeho ekonomika posunula z pozície „chudobného príbuzného“ výrazne ...

17.5.2024 Redakcia FinReport

Staronovou prezidentkou Európskej banky pre obnovu a rozvoj je Odile Renaudová-Bassová

Európska banka pre obnovu a rozvoj (EBOR) oznámila, že jej šéfkou aj naďalej bude Francúzka Odile Renaudová-Bassová. Opätovne zvolená do ...

14.5.2024 Martin Jamnický

Rodičia detí neprijatých do materských škôl môžu požiadať o predĺžený rodičovský príspevok

Nárok na poberanie predĺženého rodičovského príspevku majú rodičia detí vo veku od 3 do 6 rokov, ktoré z kapacitných dôvodov neprijali ...

13.5.2024 Redakcia FinReport

Aká bude výška 13. dôchodku v decembri 2024

Poberatelia dôchodkových dávok dostanú tento rok v decembri nový plnohodnotný 13. dôchodok, ktorý bude vyšší než v minulosti. Novela ...

13.5.2024 Redakcia FinReport

Finančná správa SR vrátila daňové preplatky v objeme 635 miliónov eur

Finančná správa SR spracovala spolu 455 440 žiadostí o vrátenie preplatkov na daniach a poukázanie daňového bonusu. Všetky žiadosti boli ...

13.5.2024 Martin Jamnický

Odchod do predčasného dôchodku bude po novom menej výhodný

Minulý mesiac schválená novela zákona o sociálnom poistení priniesla nie jednu, ale hneď dve novinky, ktoré zaujímajú slovenských ...

13.5.2024 Redakcia FinReport

Podporte celoslovenskú zbierku Modrý gombík UNICEF

Od 13. do 19. mája 2024 sa koná 18. ročník celonárodnej zbierky Modrý gombík, ktorú organizuje Slovenská nadácia pre UNICEF. Táto zbierka ...

12.5.2024 Redakcia FinReport

Ako predísť daňovej exekúcii? Kľúčová je komunikácia s daňovým úradom

Bežní občania aj podnikatelia sa môžu dostať do situácie, keď nebudú zvládať zaplatiť daň v lehote splatnosti a vznikne im daňový ...

9.5.2024 Robert Juriš

NBS: Ceny nehnuteľností na Slovensku začali mierne klesať

Ponukové ceny nehnuteľností na Slovensku začali klesať. Zníženie cien podľa dát Národnej banky Slovenska však v prvom štvrťroku 2024 v ...

7.5.2024 Robert Juriš

ECB pracuje na nových eurobankovkách s dôrazom na bezpečnosť a udržateľnosť

Hoci Európska centrálna banka usilovne pracuje na vývoji digitálneho eura, paralelne sa usiluje zachovať existenciu aj finančnej hotovosti. ...

7.5.2024 Redakcia FinReport

Ministerstvo financií SR vyhlásilo dotačné výzvy na zlepšenie života v mestách a obciach

Ministerstvo financií SR zverejnilo dve nové výzvy, vďaka ktorým môžu žiadatelia získať dotácie na projekty, ktorých úlohou je ...

6.5.2024 Robert Juriš

Nahradia v Česku korunu eurom? Firmy by ho aj chceli, občania sú skôr proti

Prijatie eura je pre niektoré krajiny prioritou, pre iné veľmi citlivou otázkou. Susedné Česko patrí medzi tie druhé. Hoci na Slovensku ...

Mobilná aplikácia
VISA MasterCard Maestro Apple Pay Google Pay