Hľadaj
× Aplikácia Aplikácia

Trh s nehnuteľnosťami sa otočil hore nohami – platenie nájmu je teraz výhodnejšie ako splácanie hypotéky

Robert Juriš Financie Poslať

Ponuka bytov v nových projektoch sa minulý rok zdvojnásobila. Ceny sa zastabilizovali, pričom nové byty sú o 12 % drahšie ako v predchádzajúcom roku. Ponuka na sekundárnom trhu sa takisto zdvojnásobila, ale jej rast sa koncom roku 2022 zastavil. Ceny v druhej polovici roka dokonca klesli o 5 %, no stále sú drahšie ako v roku 2021. Opačný trend je na trhu s prenájmami, kde ponuka klesla o polovicu a ceny narástli o 35 % pre zvýšený dopyt a nižšiu dostupnosť vlastného bývania. Takáto je aktuálna situácia na trhu s bývaním v Bratislave.

trh s bytmi

Foto: Shutterstock

Predávajúci nie sú pod tlakom

Zlomovým okamihom na trhu nehnuteľností v roku 2022 nebola ani vojna na Ukrajine, ani energetická kríza, ale zvýšenie úrokových sadzieb komerčných bánk. To spomalilo predaje nových bytov, aj bytov na sekundárnom trhu. Po rokoch sa tak opäť stáva dostupnejším bývanie v nájme ako splácanie hypotéky,“ konštatuje vo svojej expertíze realitná kancelária HERRYS.

Podľa nej by v blízkej budúcnosti k žiadnym prudkým zmenám na trhu s bývaním v hlavnom meste nemalo dôjsť. Stabilizácia cien a ponuky ukazujú, že predávajúci nie je pod tlakom predať, pretože môže svoj byt výhodne prenajať.

Ako rastú úrokové sadzby na Slovensku

Úrokové sadzby úverov na bývanie, ako kľúčový argument pre spomalenie predaja bytov na trhu s nehnuteľnosťami, sa počas uplynulých 12 mesiacov zvýšili o 2,15 percentuálneho bodu. Za jediný rok vystúpili z rekordne nízkej úrovne na hranici 1 %, vďaka čomu sme mali jedny z najlacnejších hypoték v Európskej únii, na súčasných približne 3,20 % ročne.

V predajoch stále vedú dvojizbové byty

Trhom s nehnuteľnosťami vlani zamávali zvýšená ponuka a najmä sprísnené podmienky na získanie úveru. Okrem zvýšenej ponuky v novostavbách, ktorá sa oproti začiatku roka 2022 dokonca zdvojnásobila, sa uplynulý rok niesol aj v znamení nepretržitého rastu ponuky na sekundárnom trhu. Predaje sa však spomalili v oboch segmentoch.

Ponuka v novostavbách aktuálne predstavuje 2 693 bytov v 88 developerských projektoch. Pri súčasnom tempe predajností to stačí na približne 1,5 roka. Tí, ktorí predávajú byt na sekundárnom trhu, sa zasa musia pripraviť, že namiesto priemerných 19 dní zo začiatku roka 2022 sa dnes ich byt predá v priemere až za 41 dní. Predajom medzi novými bytmi kraľujú dvojizbové byty, ktoré tvoria až 45 % celkovej ponuky a na sekundárnom trhu je najväčší záujem o trojizbové byty.

Medziročne sa predalo o 40 % bytov menej

V minulom roku sa v hlavnom meste podarilo predať 1 992 bytov, čo predstavuje medziročný pokles o 40 %. V centre záujmu bolo 46 projektov, naopak, až 19 projektov nezaznamenalo žiadny predaj už druhý kvartál po sebe. V projektoch, o ktoré bol najväčší záujem, sa predávalo tempom tri byty mesačne, v priemere na všetky projekty bolo tempo predaja 1,6 bytu mesačne. Až polovica predaných bytov v Bratislave pritom patrila do tretieho obvodu BA III – Nové Mesto, Rača, Vajnory. Naopak, pre Petržalku to bol najslabší štvrťrok z pohľadu predaja bytov.

Črtajú sa cenovo zvýhodnené ponuky

Kľúčovým parametrom, ktorý rozhoduje o cenách nových bytov, je výška úrokovej sadzby hypotekárnych úverov, respektíve jej ďalší pohyb smerom nahor. „Dôležité je, ako budú rásť úrokové sadzby, a ako sa to premietne do celkovej dostupnosti úverov a potrebnej výšky vlastných finančných prostriedkov. Z pohľadu developerov predpokladáme, že ak budú chcieť zvýšiť tempo predaja, budú musieť zatraktívniť svoju ponuku formou nejakého balíka v podobe pivnice, parkovacieho miesta a kuchyne v cene,“ konštatuje partner v HERRYS Filip Žoldák.

Ako upozorňuje ďalej, ojedinele by sa k slovu mohli dostať aj cenovo zvýhodnené ponuky. „Zo štatistík sekundárneho trhu vyplýva, že kým na začiatku roka by ste tých, ktorí zlacnili svoju ponuku, spočítali na prstoch jednej ruky, na konci roku tak urobili už stovky predávajúcich. Priemerné zlacnenie však neprekročilo –5 %. Podľa našich skúseností sa v procese vyjednávania o kúpe bytov ešte cena mierne upravuje smerom nadol, neplatí to však v každom prípade,“ uvádza ďalej.

Bytov na prenájom je výrazne menej

Súčasný stav na trhu s nehnuteľnosťami praje nájomnému trhu. Ponuka na trhu s prenájmom sa od marca 2022 prepadla o 55 %. Z ponuky ubudli rovnomerne všetky kategórie bytov, pričom ceny nájmov narástli v priemere až o 35 %.

Ponuka sa neznižovala len vďaka väčšiemu dopytu, ale aj celkovo menším počtom bytov pribúdajúcich do ponuky na prenájom. Kým v prvej polovici roka bolo každý mesiac v priemere k dispozícii 2 700 nových ponúk, v druhej polovici ich bolo už len 1 200 mesačne. Trhu s prenájmami dominujú dvojizbové byty, ktorých je v ponuke najviac (40 %) a je o ne najväčší záujem.

Pokles ponuky bytov na prenájom je výsledkom nielen zvýšeného dopytu zo strany vojnových utečencov, ale aj celkovo zníženej dostupnosti vlastného bývania. Tá pri štandardnom byte s výmerou 50 metrov štvorcových klesla až na úroveň z roka 2013,“ vysvetľuje partner v HERRYS Martin Marsina.

Splátka úveru na bývanie tvorí v priemere 35 % z čistého príjmu domácnosti tvorenej dvomi ľuďmi s priemerným čistým platom v Bratislave, bez nákladov na služby a energie. Pri takto nastavenom trende možno naďalej očakávať zvýšený dopyt a prenájmy majú predpoklad ďalšieho rastu ceny, a to až do momentu, keď sa splátka úveru a výška prenájmu nevyrovnajú,“ dodáva na záver.

logo
Prečítajte si tiež:
19.3.2024 Roland Régely

Manželia, partneri či single: Kto má šancu získať hypotéku s lepšími podmienkami?

Ľudí, ktorí si vedia zabezpečiť bývanie bez nutnosti financovania úverom, je u nás málo. Väčšina Slovákov si na byt či dom musí ...

19.3.2024 Redakcia FinReport

Pozor na podvodníkov vymáhajúcich fiktívne daňové nedoplatky

Snaha o finančné podvody napríklad prostredníctvom falošných e-mailov je súčasťou našich životov už niekoľko rokov. A hoci sa s nimi ...

18.3.2024 Redakcia FinReport

Bitcoin ukázal svoju pravú tvár, jeho hodnota klesla o 9-tisíc dolárov

Najsilnejšia kryptomena na trhu – bitcoin opäť ukázala svoju pravú tvár. Po niekoľkonásobnom prekonaní rekordnej hodnoty za jeden token ...

18.3.2024 Robert Juriš

ECB zrejme v lete zníži svoje úrokové sadzby, no hypotéky zlacnieť nemusia

Nehnuteľnosti na bývanie sa počas uplynulých dvoch rokov poznačených zásadným nárastom úrokových sadzieb hypotekárnych úverov v priemere ...

18.3.2024 Redakcia FinReport

Legendárny herec Jozef Kroner má vlastnú desaťeurovú mincu

Práve dnes, teda 18. marca 2024, Národná banka Slovenska uvádza do predaja zberateľskú desaťeurovú mincu s námetom stého výročia ...

18.3.2024 Redakcia FinReport

Nové objednávky v priemysle na začiatku roka klesli o 5,8 % na menej ako 5 miliárd eur

Hodnota nových objednávok v priemysle v januári 2024 medziročne klesla o 5,8 %, keď dosiahla objem necelých 5 miliárd eur, presnejšie 4,96 ...

18.3.2024 Redakcia FinReport

Poisťovňa Partners za dva roky získala 13-tisíc klientov

Najmladšia poisťovňa pôsobiaca na slovenskom finančnom trhu Partners Poisťovňa za dva roky svojej existencie uzatvorila 10 341 poistných ...

18.3.2024 Redakcia FinReport

Poplatky za služby katastra nehnuteľností budú od 1. apríla drahšie

Štátny rozpočet potrebuje finančnú injekciu, a preto sa zdvíhajú poplatky za prakticky všetky služby štátu. Výnimkou nie sú ani služby ...

15.3.2024 Redakcia FinReport

Finančná správa mení správne poplatky, takto ich zaplatíte správne

Prvý apríl 2024 je obávaným termínom pre každého, kto potrebuje nejakú službu od štátu, pretože od tohto dňa za ňu zaplatí viac. ...

15.3.2024 Redakcia FinReport

Finančné stimuly pre zamestnanosť počítajú s 317 miliónmi eur

Rezort práce začiatkom apríla 2024 spustí národný projekt Finančné stimuly pre zamestnanosť. Projekt s podporou eurofondov je určený pre ...

14.3.2024 Redakcia FinReport

Nominálne mzdy rastú, no už pomalšie ako na konci minulého roka

V nominálne mzdy rástli aj na začiatku tohto roku. Stúpali vo všetkých odvetviach, no dvojciferne už len v priemysle. Reálne nižšie platy v ...

14.3.2024 Redakcia FinReport

Okamžité platby môžu byť v nedeľu 17. marca 2024 nedostupné

Počas nadchádzajúceho víkendu bude prebiehať migrácia SEPA platobných schém na novú verziu normy ISO 20022. Bude to plánovaná technická ...

14.3.2024 Redakcia FinReport

Výška všeobecného vymeriavacieho základu za minulý rok je 17 160 eur

Sociálna poisťovňa vypočítala výšku všeobecného vymeriavacieho základu, ktorého hodnota za rok 2023 je 17 160 eur. Tento údaj je ...

11.3.2024 Redakcia FinReport

Daňové priznanie môžete podať aj na niektorých mestských úradoch či priamo z auta

Finančná správa SR bude v tomto roku preberať daňové priznania aj v teréne mimo priestorov daňových úradov vo viacerých mestách ...

11.3.2024 Redakcia FinReport

Európska smernica má pomôcť odstrániť rozdiely v odmeňovaní mužov a žien

Rezort práce plánuje vytvoriť pracovnú skupinu pozostávajúcu z odborníkov, zamestnávateľov a odborárov, ktorých spoločným cieľom bude ...

11.3.2024 Redakcia FinReport

Rodičovský dôchodok sa bude vyplácať v júni v priemernej výške 338,40 eura

Rodičovský dôchodok za rok 2024 bude vyplatený jednorazovo v júni tohto roku. Dostane ho spolu 908 043 poberateľov. Priemerný rodičovský ...

9.3.2024 Redakcia FinReport

Aké sú najväčšie riziká tohto roka z pohľadu finančných riaditeľov spoločností?

Neistota bude sprevádzať podnikateľov a firmy aj v roku 2024. Problémom je globálna geopolitická situácia a nedostatok kvalifikovanej ...

7.3.2024 Ivana Forraiová

Zdediť môžete nielen majetok, ale aj dlhy

Majetok, ktorý po sebe zosnulý zanechá, sa stáva predmetom dedičského konania. Existuje viacero spôsobov, prostredníctvom ktorých môže ...

Mobilná aplikácia
VISA MasterCard Maestro Apple Pay Google Pay