Trh s nehnuteľnosťami sa otočil hore nohami – platenie nájmu je teraz výhodnejšie ako splácanie hypotéky

Robert Juriš 24.1.2023 Poslať

Ponuka bytov v nových projektoch sa minulý rok zdvojnásobila. Ceny sa zastabilizovali, pričom nové byty sú o 12 % drahšie ako v predchádzajúcom roku. Ponuka na sekundárnom trhu sa takisto zdvojnásobila, ale jej rast sa koncom roku 2022 zastavil. Ceny v druhej polovici roka dokonca klesli o 5 %, no stále sú drahšie ako v roku 2021. Opačný trend je na trhu s prenájmami, kde ponuka klesla o polovicu a ceny narástli o 35 % pre zvýšený dopyt a nižšiu dostupnosť vlastného bývania. Takáto je aktuálna situácia na trhu s bývaním v Bratislave.

Foto: Shutterstock

Predávajúci nie sú pod tlakom

„Zlomovým okamihom na trhu nehnuteľností v roku 2022 nebola ani vojna na Ukrajine, ani energetická kríza, ale zvýšenie úrokových sadzieb komerčných bánk. To spomalilo predaje nových bytov, aj bytov na sekundárnom trhu. Po rokoch sa tak opäť stáva dostupnejším bývanie v nájme ako splácanie hypotéky,“ konštatuje vo svojej expertíze realitná kancelária HERRYS.

Podľa nej by v blízkej budúcnosti k žiadnym prudkým zmenám na trhu s bývaním v hlavnom meste nemalo dôjsť. Stabilizácia cien a ponuky ukazujú, že predávajúci nie je pod tlakom predať, pretože môže svoj byt výhodne prenajať.

Ako rastú úrokové sadzby na Slovensku

Úrokové sadzby úverov na bývanie, ako kľúčový argument pre spomalenie predaja bytov na trhu s nehnuteľnosťami, sa počas uplynulých 12 mesiacov zvýšili o 2,15 percentuálneho bodu. Za jediný rok vystúpili z rekordne nízkej úrovne na hranici 1 %, vďaka čomu sme mali jedny z najlacnejších hypoték v Európskej únii, na súčasných približne 3,20 % ročne.

V predajoch stále vedú dvojizbové byty

Trhom s nehnuteľnosťami vlani zamávali zvýšená ponuka a najmä sprísnené podmienky na získanie úveru. Okrem zvýšenej ponuky v novostavbách, ktorá sa oproti začiatku roka 2022 dokonca zdvojnásobila, sa uplynulý rok niesol aj v znamení nepretržitého rastu ponuky na sekundárnom trhu. Predaje sa však spomalili v oboch segmentoch.

Ponuka v novostavbách aktuálne predstavuje 2 693 bytov v 88 developerských projektoch. Pri súčasnom tempe predajností to stačí na približne 1,5 roka. Tí, ktorí predávajú byt na sekundárnom trhu, sa zasa musia pripraviť, že namiesto priemerných 19 dní zo začiatku roka 2022 sa dnes ich byt predá v priemere až za 41 dní. Predajom medzi novými bytmi kraľujú dvojizbové byty, ktoré tvoria až 45 % celkovej ponuky a na sekundárnom trhu je najväčší záujem o trojizbové byty.

Medziročne sa predalo o 40 % bytov menej

V minulom roku sa v hlavnom meste podarilo predať 1 992 bytov, čo predstavuje medziročný pokles o 40 %. V centre záujmu bolo 46 projektov, naopak, až 19 projektov nezaznamenalo žiadny predaj už druhý kvartál po sebe. V projektoch, o ktoré bol najväčší záujem, sa predávalo tempom tri byty mesačne, v priemere na všetky projekty bolo tempo predaja 1,6 bytu mesačne. Až polovica predaných bytov v Bratislave pritom patrila do tretieho obvodu BA III – Nové Mesto, Rača, Vajnory. Naopak, pre Petržalku to bol najslabší štvrťrok z pohľadu predaja bytov.

Črtajú sa cenovo zvýhodnené ponuky

Kľúčovým parametrom, ktorý rozhoduje o cenách nových bytov, je výška úrokovej sadzby hypotekárnych úverov, respektíve jej ďalší pohyb smerom nahor. „Dôležité je, ako budú rásť úrokové sadzby, a ako sa to premietne do celkovej dostupnosti úverov a potrebnej výšky vlastných finančných prostriedkov. Z pohľadu developerov predpokladáme, že ak budú chcieť zvýšiť tempo predaja, budú musieť zatraktívniť svoju ponuku formou nejakého balíka v podobe pivnice, parkovacieho miesta a kuchyne v cene,“ konštatuje partner v HERRYS Filip Žoldák.

Ako upozorňuje ďalej, ojedinele by sa k slovu mohli dostať aj cenovo zvýhodnené ponuky. „Zo štatistík sekundárneho trhu vyplýva, že kým na začiatku roka by ste tých, ktorí zlacnili svoju ponuku, spočítali na prstoch jednej ruky, na konci roku tak urobili už stovky predávajúcich. Priemerné zlacnenie však neprekročilo –5 %. Podľa našich skúseností sa v procese vyjednávania o kúpe bytov ešte cena mierne upravuje smerom nadol, neplatí to však v každom prípade,“ uvádza ďalej.

Bytov na prenájom je výrazne menej

Súčasný stav na trhu s nehnuteľnosťami praje nájomnému trhu. Ponuka na trhu s prenájmom sa od marca 2022 prepadla o 55 %. Z ponuky ubudli rovnomerne všetky kategórie bytov, pričom ceny nájmov narástli v priemere až o 35 %.

Ponuka sa neznižovala len vďaka väčšiemu dopytu, ale aj celkovo menším počtom bytov pribúdajúcich do ponuky na prenájom. Kým v prvej polovici roka bolo každý mesiac v priemere k dispozícii 2 700 nových ponúk, v druhej polovici ich bolo už len 1 200 mesačne. Trhu s prenájmami dominujú dvojizbové byty, ktorých je v ponuke najviac (40 %) a je o ne najväčší záujem.

„Pokles ponuky bytov na prenájom je výsledkom nielen zvýšeného dopytu zo strany vojnových utečencov, ale aj celkovo zníženej dostupnosti vlastného bývania. Tá pri štandardnom byte s výmerou 50 metrov štvorcových klesla až na úroveň z roka 2013,“ vysvetľuje partner v HERRYS Martin Marsina.

„Splátka úveru na bývanie tvorí v priemere 35 % z čistého príjmu domácnosti tvorenej dvomi ľuďmi s priemerným čistým platom v Bratislave, bez nákladov na služby a energie. Pri takto nastavenom trende možno naďalej očakávať zvýšený dopyt a prenájmy majú predpoklad ďalšieho rastu ceny, a to až do momentu, keď sa splátka úveru a výška prenájmu nevyrovnajú,“ dodáva na záver.