Nové bývanie si vyžaduje čoraz viac peňazí. Realitný trh sa začína prehrievať

Magdaléna Švančarková 16.8.2021 Poslať

Ceny nehnuteľností dosahujú neustále nové a nové rekordy, a bývanie na Slovensku je tak čoraz drahšie a drahšie. Najviac si priplatíme za bývanie v Bratislave, ale ceny stúpajú aj v ostatných krajoch Slovenska. Pomaly sa blížia k rizikovému pásmu a hrozí prehrievanie realitného trhu.

Foto: Shutterstock

Bývanie medziročne zdraželo až takmer o pätinu

Najrýchlejší rast cien nehnuteľností podľa údajov Národnej banky Slovenska (NBS) je v Bratislavskom a Trenčianskom kraji. V Košickom kraji, naopak, ceny poklesli mierne nadol.

„Nerovnomerné tempo oživenia na strane ponuky a dopytu po bývaní tak zrejme prispieva k už dynamickému tempu rastu cien z minulých štvrťrokov,“ píše NBS vo svojom komentári k situácii na trhu s nehnuteľnosťami.

Ceny nehnuteľností určených na bývanie na Slovensku oproti predchádzajúcemu štvrťroku narástli o 6,4 %. Minulý rok v rovnakom období boli nižšie o 18,6 %. Výrazný nárast zaznamenali najmä ceny rodinných domov.

Kde si za bývanie priplatíme najviac?

Najdrahšie bývanie má Bratislavský kraj. Cena za meter štvorcový stojí v priemere 2 787 eur. Druhé najdrahšie bývanie má Žilinský kraj, ktorý predbehol východ republiky. Ak by sme si vyberali, kde na Slovensku najviac ušetríme, štatistika hovorí jednoznačne – Nitriansky kraj – priemerná cena za meter štvorcový tu dosahuje 1 053 eur.

Ceny letia raketovo nahor, a kým v období od 2015 do roku 2019 stúpal celoslovenský priemer za meter štvorcový každoročne o necelú stovku eur nahor, pandémia sa s cenami poriadne pohrala a rastú omnoho rýchlejšie.

Ponúknutá cena sa vôbec nemusí zhodovať s konečnou cenou nehnuteľnosti

Odborníci však upozorňujú aj na to, že skutočné ceny nehnuteľností často môžu byť aj úplne iné, ako tie, ktoré predávajúci deklarujú v inzerátoch. V ponuke môže byť nižšia cena, ale nehnuteľnosť sa napokon predá za vyššiu, pretože je viac záujemcov. No situácia môže byť aj opačná. Nehnuteľnosť má vysokú cenu, ale pre menší záujem sa cena napokon zníži. Ponúknutá cena sa preto vôbec nemusí zhodovať s konečnou cenou predávaného bytu alebo rodinného domu.

Najviac prestrelená býva cena rekreačných nehnuteľností

„Najväčšie rozdiely v ponukovej a transakčnej cene možno pozorovať pri nadštandardne zariadených nehnuteľnostiach v prémiových bytových domoch a lokalitách, pri ktorých môže byť ponuková cena aj o 10 až 15 % vyššia ako finálna kúpna cena na zmluve,“ vysvetľuje vzťahový manažér spoločnosti Fingo Reality Viktor Obtulovič. Ceny sa podľa neho zvyčajne zjednávajú aj pri bytoch na prízemí, bez výťahu či bez loggie a pri tmavých bytoch v horšej lokalite.

„Premrštené ponukové ceny pozorujeme pri rekreačných typoch nehnuteľností, ceny môžu byť prestrelené aj o 50 %,“ dopĺňa odborník. Vysoké ceny sú aj pri štandardných nehnuteľnostiach a ponukách priamo od vlastníkov, pretože klient si nastaví ponukovú cenu podľa svojho odhadu, neradí sa s odborníkom a následne čaká, či sa niekto na jeho ponuku chytí.

Ako rastie cena bývania na Slovensku

Priemerná cena rodinných domov vzrástla v druhom štvrťroku 2021 na 1 580 eur za meter štvorcový, čo v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom predstavuje nárast o 7,4 %. Minulý rok v rovnakom období boli ceny o 21,9 % nižšie.

Priemerná cena bytov sa v druhom štvrťroku tohto roku zvýšila o 119 eur za meter štvorcový a dosiahla priemernú cenu 2 298 eur za meter štvorcový. Medzikvartálne došlo k rastu o 5,5 %, medziročne o 13,5 %.

Ceny nehnuteľností v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom rástli najrýchlejšie v Bratislavskom kraji o 8,1 %. Druhú priečku a rast o 6,4 % si drží Trenčiansky kraj.

Najvyšší nárast cien bytov v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom je v Trenčíne o 7,4 % a najvyšší nárast cien rodinných domov je v Banskej Bystrici o 11 %.

Na Slovensku chýba až 400-tisíc bytov

Aktuálne až 90 % Slovákov žije vo vlastnej nehnuteľnosti. Ďalších 7 až 8 % býva v súkromnom podnájme. Regulované nájomné bývanie využíva len 1,5 % Slovákov. Odhady, koľko bytov na Slovensku chýba, sú rôzne. Napríklad prezident Národnej asociácie realitných kancelárií (NARKS) Ján Palenčár tvrdí, že na Slovensku chýba až 400-tisíc bytov.

„Napriek požiadavke trhu developeri nie sú schopní vyprodukovať také množstvo bytov,“ komentuje situáciu. Na Slovensku sa podľa neho stavia a renovuje málo cenovo dostupných bytov. Výsledkom neuspokojivej ponuky je čoraz intenzívnejší dopyt po novom a vlastnom bývaní.

„Spomalenie rastu cien je možné dosiahnuť len znížením dopytu (čo je v súčasnej situácii nereálne – pozn. red.) alebo zvýšením ponuky,“ konštatuje. Rast cien by dokázalo spomaliť aj zhoršenie financovania, no na hypotekárnom trhu v súčasnosti dominujú úvery s rekordne lacnými úrokovými sadzbami.

Ceny sa blížia k rizikovému pásmu, hrozí prehrievanie trhu

Analytici vnímajú aktuálnu situáciu ako neštandardnú. „Aktivita na realitnom trhu v kombinácii so strnulejším vývojom na strane ponuky sa premieta do zrýchlenia rastu cien nehnuteľností. Vývoj v nasledujúcich štvrťrokoch bude závisieť aj od sily a dĺžky trvania očakávanej ďalšej vlny pandémie koronavírusu,“ vysvetľuje analytik NBS Roman Vrbovský.

Otváranie ekonomiky v druhom štvrťroku 2021 prináša oživenie do stavebného sektora. Výstavba bytových budov bola v apríli a v máji o 5 % vyššia ako v roku 2020, no stále zaostáva za predpandemickým rokom 2019 o 4,7 %.

V stavebnom sektore možno pozorovať vyššiu aktivitu a situácia indikuje relatívne prehrievanie na realitnom trhu. Ceny sa blížia k rizikovému pásmu, a preto sa podľa analytika NBS dá očakávať ich mierna korekcia. Neznamená to však pokles alebo prepad cien. Skôr môžeme rátať s ich nižším rastom.

Podľa V. Obtuloviča budú ceny v tomto roku stále rásť, ale už nie v takých vysokých hodnotách. Takisto očakáva stabilizáciu cien nehnuteľností.