Foto: Shutterstock

Výrazný skok nahor

Kým v januári 2023 poskytovali banky hypotéky s priemernou sadzbou 3,18 % ročne, o mesiac neskôr to už bolo 3,86 %. Ukazujú to štatistiky Národnej banky Slovenska(NBS). Nárast o takmer 0,70 percentuálneho bodu je najvyšší nielen za uplynulý rok, ale aj historicky. Ak sa pozrieme na celkové štatistiky centrálnej banky od roku 2004, nenájdeme vyšší skok úrokovej sadzby smerom nahor.

Úrokové sadzby hypotekárnych úverov budú podľa vyjadrení analytikov stúpať aj najbližšie mesiace. Mnohí finanční sprostredkovatelia radia, ako postupovať v prípade, ak sa klientovi končí fixácia, prípadne potrebuje novú hypotéku pre financovanie svojho bývania.

Tip č. 1: Vhodný spoludlžník

Podľa riaditeľky pre úvery v spoločnosti FinGO.sk Evy Šablovej je najväčším problémom nedostatočná kapacita na splácanie požadovaného úveru. Tá sa počíta z mesačného príjmu. „Na to, aby si záujemca o hypotéku mohol siahnuť na úver v potrebnej výške, musí často nájsť vhodného spoludlžníka, ktorý by mu vďaka svojmu zdokladovanému príjmu pomohol získať potrebný úver,“ vysvetľuje odborníčka. 

Problémom je tiež nedostatok vlastných zdrojov, ktorými zvyčajne musia ľudia participovať na kúpe nehnuteľnosti. Ak sa aj človek kvalifikuje na hypotéku, zväčša dostane maximálne 80 % z kúpnej ceny kupovanej nehnuteľnosti. V minulosti si väčšina klientov bez vlastných úspor zvykla zvyšnú sumu dofinancovať prostredníctvom ďalšieho úveru. „Tu však v súčasnosti často narážame na to, že ďalší úver už človeku jednoducho nevyjde,“ komentuje odborníčka.

„Dostať sa ku kúpe nehnuteľnosti je aktuálne ťažšie nielen pre vysoké mesačné splátky, ale aj pre maximálny limit úveru, ktorý sa znížil parametrom DSTI (ukazovateľ schopnosti spotrebiteľa splácať úver), ten totiž určuje maximálnu výšku mesačnej splátky,“ upozorňuje analytik Finančného kompasu Matej Dobiš.

V súčasnosti sa tak nepriaznivo menia dva najvýznamnejšie parametre pri kúpe nehnuteľnosti pomocou úveru. Jedným z nich je cena nehnuteľnosti, a tou druhou cena za požičané peniaze. Riešením môže byť napríklad pomoc blízkych, ktorí majú možnosť poskytnúť banke ako ďalšie zabezpečenie svoju nehnuteľnosť. Preto si dlžník nemusí brať ďalší úver a kúpnu cenu pokryje len hypotéka.

Tip č. 2: Nečakajte do konca fixácie

Kto chce v najbližšom roku požiadať o hypotéku, mal by sa podľa M. Búlika poponáhľať a zabezpečiť si lepší úrok čím skôr. „Ak ešte nemáte nájdenú nehnuteľnosť, najlepší úrok dostanete, ak žiadate maximálne o 80-percentnú hypotéku a zároveň si necháte úver schváliť v banke, ktorá vám poskytne ďalších 6 až 12 mesiacov na výber nehnuteľnosti,“ radí odborník.

Týmto krokom si klient môže „zmraziť“ súčasnú úrokovú sadzbu na ďalších šesť až dvanásť mesiacov, ale zároveň môže profitovať z prípadného zlacnenia nehnuteľností. „Je síce nepravdepodobné, že by byty a domy plošne klesli v priebehu ďalšieho roka sumárne o 20 %, ako sme to videli počas poslednej finančnej krízy, no v individuálnych prípadoch je podobná zľava možná. Zvlášť vtedy, ak je predávajúci pod časovým tlakom,“ vysvetľuje ďalej.  

Odborníci tiež radia začať si odkladať sumu navýšenia už v predstihu. Klient sa tak dokáže na prípadný nárast splátky pripraviť vopred. „Ak by v čase vašej refixácie sadzby poklesli, môžete sumu použiť ako mimoriadnu splátku a znížiť si tak dlžnú sumu,“ radí odborníčka na osobné financie zo spoločnosti Partners Ivana Mikitová.

Ďalšie zvýšenie nákladov a menej peňazí v rozpočte podľa odborníkov určite pocítia tí, ktorým sa v najbližších dvoch rokoch končí fixácia úrokovej sadzby. Splátka môže byť vyššia aj o 200 eur, a na to je potrebné sa pripraviť,“ upozorňuje odborníčka.    

Pripomíname, že k dátumu refixácie možno uhradiť mimoriadnu splátku v akejkoľvek výške bez poplatku. Kto ešte čerpá hypotéku so štátnym príspevkom, ten môže mimoriadnu splátku urobiť kedykoľvek počas prvých 5 rokov splácania rovnako bez poplatku.

Tip č. 3: Zľava z úrokovej sadzby

Vďaka kombinácii viacerých bankových produktov si možno v niektorých finančných domoch znížiť úrokovú sadzbu. Ide najmä o poistenie úveru, poistenie nehnuteľnosti a otvorenie bežného účtu. 

Napríklad UniCredit Bank pri poistení úveru znižuje splátku hypotéky o 0,3 percentuálneho bodu. V Tatra banke či ČSOB platí v tomto prípade zľava o 0,1 percentuálneho bodu. Ak si klient ČSOB poistí k hypotéke aj nehnuteľnosť, získa zľavu 0,2 percentuálneho bodu úrokovej sadzby. Najvýraznejšie zľavy sú za založenie účtu, kde Slovenská sporiteľňa aj ČSOB núkajú zvýhodnenie až 0,5 percentuálneho bodu.

„Dobrou správou je, že zľavy sa môžu sčítavať. Odporúčam preto porovnať ponuky rôznych bánk a podať si žiadosť o úver vo viacerých bankách naraz. Najlepšie je obrátiť sa na špecialistu, finančného sprostredkovateľa, ktorý to vie urobiť za vás,“ radí Marián Búlik. Odborník vám zároveň pomôže vyhnúť sa produktom, ktoré vás budú stáť viac, ako dokážu ušetriť na znížených úrokoch.

Tip č. 4: Zredukujte úvery do jedného

Komu vo viacerých bankách vyšla nízka suma hypotéky, mal by v prvom kroku zredukovať svoje doterajšie úvery. „Ak máte viacero úverov alebo kreditných kariet, skúste ich splatiť alebo zlúčiť do jedného. Takzvanou konsolidáciou úverov si znížite svoju mesačnú splátku a uvoľníte si viac peňazí na hypotéku.“ hovorí M. Búlik.

To platí aj pre kreditky či povolené prečerpanie účtu. „Ak ich vôbec nevyužívate, zrušte ich. Je určite lepšie úverové produkty vôbec nemať, keďže takto nijako neovplyvňujú vašu úverovú kapacitu,“ dopĺňa analytik.

Tip č. 5: Dostávate odmeny? Využite to

Zamestnanci, ktorí pravidelne dostávajú trinásty či štrnásty plat, prípadne odmeny, majú výhodu. Môžu skúsiť požiadať o úver po odmenách. Banky totiž pri žiadosti o hypotéku najčastejšie posudzujú príjem za posledných 6 alebo 12 mesiacov.

Koncoročné odmeny alebo trinásty plat tak môžu výrazne zvýšiť priemerný mesačný príjem, a tým aj výšku hypotéky.

Tip č. 6: Zafixujte úrok na 5 rokov

„Neodporúčam fixovať sadzbu na kratšie ako tri roky pri fixáciách končiacich sa v tomto roku. Ideálom je fix na 5 rokov, keďže úrokový rozdiel sa pohybuje v rozpätí len od 0,1 do 0,3 percentuálneho bodu. Naopak, nemá zmysel siahať po 7- či 10-ročnej fixácii. Táto príležitosť sa skončila v prvom polroku 2022,“ radí ďalej odborník.

Kľúčové je podľa neho nechať si schváliť refinančný úver čím skôr. Komu sa fixácia skončí o 6 až 12 mesiacov, môže si refinančný úver dať schváliť už teraz. Dokonca jedna z bánk umožňuje zazmluvniť si špeciálny refinančný úver až 18 mesiacov pred dátumom refixácie. 

Tip č. 7: Investovanie ako alternatíva

Na vlastné bývanie sa dá pripraviť aj investovaním. Na vytvorenie vlastných úspor sú dlhodobo podstatne výhodnejšie investičné produkty ako bežné sporenie. Je však potrebné počítať s dĺžkou investovania, respektíve sporenia v rokoch,“ upozorňuje odborník na investovanie zo spoločnosti Partners Maroš Ovčarik.

Pri kratších investičných horizontoch, napríklad päť rokov, sa podľa neho dajú pri investovaní veľmi efektívne využiť dlhopisy. V prípade kúpy priemerného bytu s rozlohou 60 metrov štvorcových v Košiciach by vytvorenie vlastných zdrojov trvalo pri 300-eurovom mesačnom vklade šesť až sedem rokov. Pri byte v Bratislave by bolo potrebné vkladať rovnaký čas, ale minimálne 500 eur mesačne. 

Tip č. 8: Priestor na vyjednávanie

Koncom minulého roka sa prvýkrát od roku 2019 začali ceny nehnuteľností na bývanie hýbať smerom nadol a mnohí v tom zacítili príležitosť. Podľa Mateja Dobiša však tento trend neplatí plošne a pre všetky typy nehnuteľností.

„Reálny pokles cien nehnuteľností je vyčísliteľný len ťažko, keďže z trhu zmizli vplyvom vyšších úrokov ponuky, ktoré sa predávajúci rozhodli podržať. Z ponúk, ktoré sú online, však vidíme zatiaľ minimálne poklesy na úrovni od 2 do 4 % v prípade novostavieb a 6 % v prípade starších nehnuteľností,“ vysvetľuje.

Ceny nehnuteľností sa podľa neho často zvyknú označovať ako nadhodnotené, aktuálne obdobie však môžeme vnímať ako test ich reálnej hodnoty.  

Podľa riaditeľky FinGO.sk recloudu Róberty Meckovej je práve teraz na trhu priestor na vyjednávanie ceny. „Dobrá príležitosť na investičnú kúpu sa nemusí opakovať každý deň,“ radí. Podľa nej keď úrokové sadzby hypoték dosiahnu svoj vrchol, dôjde k stabilizácii a dopyt sa mierne oživí. „Nedostatok bytov a domov na Slovensku je tragický, takže ak niekto očakáva nekonečný pokles cien, nemusí sa ho dočkať. Ku korekciám ešte môže prísť, ale dobré byty si cenu podržia,“ uzatvára.