Hľadaj
× Aplikácia Aplikácia

Dostupnosť bývania sa znižuje, trh s bytmi na Slovensku doslova zamrzol

Robert Juriš Financie Poslať

Predaj nehnuteľností na Slovensku sa v porovnaní s minulým rokom doslova zastavil. Logicky preto začala aj klesať cena ponúkaných bytov a rodinných domov. Cena peňazí požičaných od banky na kúpu vlastného bývania však naďalej stúpa a podmienky sa sprísňujú. Záujemcovia o vlastné bývanie sa tak ocitajú v patovej situácii z ktorej sa môžu dostať len vďaka pomerne šťastnej zhode okolností. Pozrime sa na to, čo všetko by sa muselo stať, aby kúpa nehnuteľnosti nielenže vyšla, ale aj dávala zmysel.

dostupnosť bývania

Foto: Shutterstock

Kto nemusí, ten nekupuje

Predaje nehnuteľností ku koncu roka 2022 na Slovensku doslova zamrzli. V predchádzajúcom období sa podarilo predať väčšinu bytov, ktoré sa nachádzali v ponuke. Hoci je v prípravnej fáze viacero developerských projektov, väčšinu z nich ešte čaká dlhá cesta. Povoľovacie procesy sú zdĺhavé a realizácia takisto „chvíľu“ trvá.

Minulý rok sa približne v rovnakom čase objavili tri limitujúce faktory. Prvým bol strmý nárast spotrebiteľských cien. Inflácia na Slovensku v minulom roku dosiahla 12,8 %. Presne o toľko sa znehodnotili finančné úspory záujemcov o nové bývanie a o toľko sa aj zvýšila cena stavebných materiálov.

Ďalším faktorom bolo rozpútanie vojny na Ukrajine, ktorý priniesol obrovskú hodnotovú, ekonomickú aj finančnú neistotu do radov nielen potenciálnych kupcov nehnuteľností, ale vplyv prakticky na úplne každého. V neposlednom rade je tiež potrebné spomenúť zdražovanie úverov na bývanie, ktoré v priebehu jediného roka upravili svoje úrokové sadzby z priemerného 1 % na súčasných 3,26 %.

Keď k tomu pripočítame sprísnenie podmienok pre poskytovanie hypotekárnych úverov platné od začiatku tohto roku, dostávame kokteil argumentov, prečo sa do kúpy bytu alebo rodinného domu nechce nikomu, kto naozaj nemusí.

Pod psychologickou hranicou

Výsledkom týchto skutočností je, že ceny nehnuteľností na Slovensku začali klesať už na sklonku minulého roku. Vo štvrtom štvrťroku 2022 to podľa údajov Národnej banky Slovenska bolo o –2 %, čo priebežné zdražovanie z prvého polroku 2022 atakujúce hranicu takmer +25 % zrazilo v medziročnom porovnaní na koncoročných +15 %.

Ešte v polovici minulého roku to vyzeralo, že k jeho koncu by mohla cena metra štvorcového v novopostavenom byte vystúpiť aj nad psychologickú úroveň 3-tisíc eur. Prudký nárast sa však v posledných mesiacoch zastavil, zvrtol sa opačným smerom a klesol blízko hladiny 2 900 eur. Priemerná cena rodinných domov je nižšia a ku koncu roka 2022 sa stabilizovala tesne pod úrovňou 2-tisíc eur (1 975 eur) za meter štvorcový.

Ľudia sú opatrní a bariéry sa zvýšili

Je zrejmé, že záujem o nehnuteľnosti na Slovensku zásadne oslabol. Dôvodov je niekoľko. „Najdôležitejší z nich je nárast úrokových sadzieb hypotekárnych úverov, vysoká inflácia a jej vplyv na disponibilný príjem domácností a neisté vyhliadky ďalšieho vývoja všeobecnej ekonomickej situácie,“ vymenúva analytik spoločnosti Bencont Investments Rudolf Bruchánik.

Podobne vidí situáciu aj analytik portálu nehnuteľnosti.sk Michal Pružinský: „Za najhlavnejší faktor považujem zvýšenie bariér na získanie financovania prostredníctvom hypotekárneho úveru v podobe niekoľkonásobného nárastu úrokových mier. Samozrejme, v pozadí je tiež určitá opatrnosť ľudí počas krízy, ako aj otázka ďalšieho vývoja vojny na Ukrajine.“

Aj Róberta Mecková zo spoločnosti FinGO.sk si myslí, že horúčkovité nakupovanie nehnuteľností, na ktoré sme boli na Slovensku zvyknutí v uplynulých rokoch, sa skončilo. Zároveň však upozorňuje, že ceny neklesli na všetkých nehnuteľnostiach plošne a rovnako, skôr sa zvýraznil rozdiel medzi tými lepšími a horšími.

Kupujúci je dnes v lepšej situácii ako pred rokom či dvomi. Najväčšiu výhodu majú tí záujemcovia o kúpu, ktorí majú k dispozícii finančnú hotovosť,“ myslí si odborníčka.

Kľúčový je príjem žiadateľa

Okrem vlastných disponibilných finančných prostriedkov je pri snahe o získanie hypotekárneho úveru v banke mimoriadne dôležitá aj výška príjmu žiadateľa. „Ak vám však na účet chodí iba priemerná mzda, na byt v bratislavskej novostavbe môžete rovno zabudnúť,“ myslí si investičný analytik spoločnosti Swiss Life Select Pavel Škriniar. Dôvodom, prečo žiadateľ o úver potrebuje vysoký príjem, sú aktuálne úrokové sadzby hypoték. Ešte pred rokom podľa neho stačilo na 3-izbový byt v hodnote 195-tisíc eur mať príjem vo výške približne 2 050 eur. V súčasnosti je pri rovnakom byte potrebných každý mesiac o 500 eur viac, a to v prípade, ak splatnosť úveru je nastavená na 30 rokov. Ak je splatnosť úveru kratšia, splátka je vyššia a vyššia musí byť aj požadovaná mzda.

Dramatické zmeny nebudú

Mierne optimistickou správou z dielne realitných analytikov je skutočnosť, že ceny nehnuteľností v tomto roku by už rásť nemali. „Očakávame pokračovanie stabilizácie trhu v podobe nižšieho dopytu oproti posledným dvom rokom, čo povedie k určitým cenovým korekciám. Ceny budú rýchlejšie klesať v exponovaných lokalitách menších okresov, kde je kúpyschopnosť obyvateľstva obmedzená,“ hovorí M. Pružinský.

Ako uvádza ďalej, cenový pokles očakáva najmä v prípade rodinných domov a rekreačných nehnuteľností, ktorých ceny rástli najrýchlejšie na začiatku pandémie koronavírusu. Cena nehnuteľností v tomto roku sa však nebude odvíjať len od jej druhu, ale aj od lokality, v ktorej sa nachádzajú.

Znížený dopyt po nehnuteľnostiach už v druhej polovici roka 2022 zastavil cenový rast a myslíme si, že sa rok 2023 bude niesť v podobnom duchu. Zároveň však treba spomenúť nedostatok bytov v hlavnom meste a prudký nárast stavebných nákladov, ktoré budú brániť poklesu cien. V prípade starších bytov je istá korekcia cien možná, no neočakávame dramatické zmeny,“ pokračuje R. Bruchánik.

Úroky vystúpia na 4,5 až 5 %

Veľkou neznámou je tiež to, ako sa v tomto roku budú vyvíjať úrokové sadzby hypoték. Banky na túto otázku neodpovedajú, pretože netušia, ako bude so svojimi kľúčovými úrokovými sadzbami hýbať Európska centrálna banka (ECB). Zdražovanie v jej podaní sa totiž zrkadlí aj na úrokoch hypoték. ECB naposledy začiatkom februára 2023 zvýšila svoju hlavnú sadzbu na rovné 3 %.

Banky pôsobiace na slovenskom finančnom trhu reagujú na jej kroky mimoriadne senzitívne. Veď s razantným zvyšovaním úrokov svojich hypoték začali ešte v čase, keď ECB len nahlas uvažovala o svojich budúcich krokoch, pričom dnes ich v rámci svojej jastrabej politiky krotenia vysokej inflácie aj realizuje.

„Nemyslíme si, že budeme v tomto roku svedkami ďalšieho prudkého zvyšovania sadzieb hypotekárnych úverov. Skôr očakávame, že v súčasnosti sa už nachádzajú blízko vrcholu, a že sa v priemere nedostanú nad 4,5 %,“ konštatuje R. Bruchánik. „Je dosť pravdepodobné, že úrokové sadzby budú atakovať hranicu priemerne okolo 5 %, samozrejme, v závislosti od nastavenia dĺžky splácania a fixácie,“ dodáva M. Pružinský.

Rozhodujúca je bonita klienta

Pre získanie hypotekárneho úveru s čo možno najprijateľnejšou úrokovou sadzbou od banky je kľúčová takzvaná bonita klienta vypovedajúca o jeho schopnosti splácať svoje záväzky. V rámci bonity banka sleduje výšku a druhy príjmu žiadateľa o úver, jeho výdavky, úverovú históriu, respektíve platobnú disciplínu, demografické a sociálne kritériá, celkové finančné a majetkové pomery. Sleduje tiež, či je schopný zvládnuť regulačné opatrenia prijaté Národnou bankou Slovenska, teda či spĺňa pravidlo dlhového stropu a zostatku aspoň 40-percentnej finančnej rezervy.   

Pomoc s akciovými ponukami

„Keď v roku 2010 pod vplyvom finančnej krízy klesol dopyt po kúpe nehnuteľností a bol podobne slabý ako dnes, realitné kancelárie sa snažili navnadiť kupujúcich na rôzne akcie. Napríklad pri kúpe bytu to bolo auto zadarmo alebo rôzne luxusné dovolenky,“ hovorí odborník na reality z FinGO.sk Viktor Obtulovič. Podľa neho sa aj v súčasnosti objavujú podobné akcie developerov, ako napríklad zľava –15-tisíc eur pri predaji prvých 20 bytov, parkovacie státie alebo kuchynská linka v cene bytu.

Pomôže nájomné bývanie?

Náročná situácia na realitnom trhu momentálne nahráva trhu s nájomným bývaním. Aktuálne je dokonca platenie nájmu výhodnejšie ako splácanie drahej hypotéky, navyše keď poľavili tlaky v nájomnom bývaní, o ktoré sa začiatkom minulého roka postarali utečenci z vojnou sužovanej Ukrajiny.

Nájomné bývanie by sa tak mohlo stať určitou náplasťou na pretrvávajúci problém s dostupnosťou bývania. V krajinách západnej Európy tieto modely úspešne fungujú už desaťročia. V tejto súvislosti nemožno zabudnúť ani na štátny projekt nájomného bývania, ktorý je schválený parlamentom a nachádza sa v prípravnej fáze.

Štátny projekt nájomného bývania je v dnešnej situácii naozaj dopytovaný. Kým však dôjde k jeho realizácii, situácia na trhu sa môže zmeniť. Dnes je ešte ohľadom tohto projektu stále množstvo nejasností a mnoho bude závisieť od jeho implementácie a od toho, či nájomné byty budú vznikať v lokalitách, kde je po bývaní najväčší dopyt,“ uzatvára R. Bruchánik.

logo
Prečítajte si tiež:
18.5.2024 Redakcia FinReport

Slovenské e-shopy čakajú silný rok, tržby im vzrástli o 7 %

Tento rok by pre e-shopy mohol byť úspešnejší ako ten minuloročný. V prvom štvrťroku tohto roku dosiahli v porovnaní s prvým štvrťrokom ...

18.5.2024 Redakcia FinReport

Stredoškoláci hospodária s vlastnými peniazmi, dvaja z troch si sami zarábajú

Deväť z desiatich slovenských stredoškolákov (90 %) pravidelne na mesačnej báze hospodári s vlastnými peniazmi. Tieto finančné prostriedky ...

17.5.2024 Redakcia FinReport

Aj dobrovoľní hasiči už majú vlastné poistenie zodpovednosti za škodu

Na Slovensku je evidovaných približne 80-tisíc dobrovoľných hasičov, ktorí doteraz nemali možnosť uzavrieť si poistenie zodpovednosti za ...

17.5.2024 Robert Juriš

Anketa: Tretí najdôležitejší kanál predaja poistných produktov je telesales

Sprostredkovanie poistenia už dlhšie nestojí len na osobnej ponuke a fyzickej komunikácii. Tento predajný kanál dopĺňajú aj ďalšie dva v ...

17.5.2024 Redakcia FinReport

Ceny oboch druhov benzínov aj motorovej nafty konečne výraznejšie klesli

Ceny oboch druhov benzínov predávaných na Slovensku, ako aj motorovej nafty, počas uplynulého týždňa klesli. V porovnaní s predchádzajúcim ...

17.5.2024 Redakcia FinReport

Experiment: Odstrašujúco ladená komunikácia priniesla do štátneho rozpočtu 2,6 milióna eur

Viac ako 180-tisíc živnostníkom každoročne vzniká povinnosť platiť poistné na sociálne poistenie, alebo sa mení výška ich vymeriavacieho ...

17.5.2024 Eva Sadovská

Rumunsko „valcuje“ EÚ ekonomicky aj vo využívaní obnoviteľných zdrojov energie

Rumunsko už niekoľko rokov nie je na chvoste EÚ. Za posledné roky sa jeho ekonomika posunula z pozície „chudobného príbuzného“ výrazne ...

17.5.2024 Redakcia FinReport

Staronovou prezidentkou Európskej banky pre obnovu a rozvoj je Odile Renaudová-Bassová

Európska banka pre obnovu a rozvoj (EBOR) oznámila, že jej šéfkou aj naďalej bude Francúzka Odile Renaudová-Bassová. Opätovne zvolená do ...

14.5.2024 Martin Jamnický

Rodičia detí neprijatých do materských škôl môžu požiadať o predĺžený rodičovský príspevok

Nárok na poberanie predĺženého rodičovského príspevku majú rodičia detí vo veku od 3 do 6 rokov, ktoré z kapacitných dôvodov neprijali ...

13.5.2024 Redakcia FinReport

Aká bude výška 13. dôchodku v decembri 2024

Poberatelia dôchodkových dávok dostanú tento rok v decembri nový plnohodnotný 13. dôchodok, ktorý bude vyšší než v minulosti. Novela ...

13.5.2024 Redakcia FinReport

Finančná správa SR vrátila daňové preplatky v objeme 635 miliónov eur

Finančná správa SR spracovala spolu 455 440 žiadostí o vrátenie preplatkov na daniach a poukázanie daňového bonusu. Všetky žiadosti boli ...

13.5.2024 Martin Jamnický

Odchod do predčasného dôchodku bude po novom menej výhodný

Minulý mesiac schválená novela zákona o sociálnom poistení priniesla nie jednu, ale hneď dve novinky, ktoré zaujímajú slovenských ...

13.5.2024 Redakcia FinReport

Podporte celoslovenskú zbierku Modrý gombík UNICEF

Od 13. do 19. mája 2024 sa koná 18. ročník celonárodnej zbierky Modrý gombík, ktorú organizuje Slovenská nadácia pre UNICEF. Táto zbierka ...

12.5.2024 Redakcia FinReport

Ako predísť daňovej exekúcii? Kľúčová je komunikácia s daňovým úradom

Bežní občania aj podnikatelia sa môžu dostať do situácie, keď nebudú zvládať zaplatiť daň v lehote splatnosti a vznikne im daňový ...

9.5.2024 Robert Juriš

NBS: Ceny nehnuteľností na Slovensku začali mierne klesať

Ponukové ceny nehnuteľností na Slovensku začali klesať. Zníženie cien podľa dát Národnej banky Slovenska však v prvom štvrťroku 2024 v ...

7.5.2024 Robert Juriš

ECB pracuje na nových eurobankovkách s dôrazom na bezpečnosť a udržateľnosť

Hoci Európska centrálna banka usilovne pracuje na vývoji digitálneho eura, paralelne sa usiluje zachovať existenciu aj finančnej hotovosti. ...

7.5.2024 Redakcia FinReport

Ministerstvo financií SR vyhlásilo dotačné výzvy na zlepšenie života v mestách a obciach

Ministerstvo financií SR zverejnilo dve nové výzvy, vďaka ktorým môžu žiadatelia získať dotácie na projekty, ktorých úlohou je ...

6.5.2024 Robert Juriš

Nahradia v Česku korunu eurom? Firmy by ho aj chceli, občania sú skôr proti

Prijatie eura je pre niektoré krajiny prioritou, pre iné veľmi citlivou otázkou. Susedné Česko patrí medzi tie druhé. Hoci na Slovensku ...

Mobilná aplikácia
VISA MasterCard Maestro Apple Pay Google Pay