Hľadaj
× Aplikácia Aplikácia

Dostupnosť bývania sa znižuje, trh s bytmi na Slovensku doslova zamrzol

Robert Juriš Financie
SK
EN
Poslať

Predaj nehnuteľností na Slovensku sa v porovnaní s minulým rokom doslova zastavil. Logicky preto začala aj klesať cena ponúkaných bytov a rodinných domov. Cena peňazí požičaných od banky na kúpu vlastného bývania však naďalej stúpa a podmienky sa sprísňujú. Záujemcovia o vlastné bývanie sa tak ocitajú v patovej situácii z ktorej sa môžu dostať len vďaka pomerne šťastnej zhode okolností. Pozrime sa na to, čo všetko by sa muselo stať, aby kúpa nehnuteľnosti nielenže vyšla, ale aj dávala zmysel.

image

Foto: Shutterstock

Kto nemusí, ten nekupuje

Predaje nehnuteľností ku koncu roka 2022 na Slovensku doslova zamrzli. V predchádzajúcom období sa podarilo predať väčšinu bytov, ktoré sa nachádzali v ponuke. Hoci je v prípravnej fáze viacero developerských projektov, väčšinu z nich ešte čaká dlhá cesta. Povoľovacie procesy sú zdĺhavé a realizácia takisto „chvíľu“ trvá.

Minulý rok sa približne v rovnakom čase objavili tri limitujúce faktory. Prvým bol strmý nárast spotrebiteľských cien. Inflácia na Slovensku v minulom roku dosiahla 12,8 %. Presne o toľko sa znehodnotili finančné úspory záujemcov o nové bývanie a o toľko sa aj zvýšila cena stavebných materiálov.

Ďalším faktorom bolo rozpútanie vojny na Ukrajine, ktorý priniesol obrovskú hodnotovú, ekonomickú aj finančnú neistotu do radov nielen potenciálnych kupcov nehnuteľností, ale vplyv prakticky na úplne každého. V neposlednom rade je tiež potrebné spomenúť zdražovanie úverov na bývanie, ktoré v priebehu jediného roka upravili svoje úrokové sadzby z priemerného 1 % na súčasných 3,26 %.

Keď k tomu pripočítame sprísnenie podmienok pre poskytovanie hypotekárnych úverov platné od začiatku tohto roku, dostávame kokteil argumentov, prečo sa do kúpy bytu alebo rodinného domu nechce nikomu, kto naozaj nemusí.

Pod psychologickou hranicou

Výsledkom týchto skutočností je, že ceny nehnuteľností na Slovensku začali klesať už na sklonku minulého roku. Vo štvrtom štvrťroku 2022 to podľa údajov Národnej banky Slovenska bolo o –2 %, čo priebežné zdražovanie z prvého polroku 2022 atakujúce hranicu takmer +25 % zrazilo v medziročnom porovnaní na koncoročných +15 %.

Ešte v polovici minulého roku to vyzeralo, že k jeho koncu by mohla cena metra štvorcového v novopostavenom byte vystúpiť aj nad psychologickú úroveň 3-tisíc eur. Prudký nárast sa však v posledných mesiacoch zastavil, zvrtol sa opačným smerom a klesol blízko hladiny 2 900 eur. Priemerná cena rodinných domov je nižšia a ku koncu roka 2022 sa stabilizovala tesne pod úrovňou 2-tisíc eur (1 975 eur) za meter štvorcový.

Ľudia sú opatrní a bariéry sa zvýšili

Je zrejmé, že záujem o nehnuteľnosti na Slovensku zásadne oslabol. Dôvodov je niekoľko. „Najdôležitejší z nich je nárast úrokových sadzieb hypotekárnych úverov, vysoká inflácia a jej vplyv na disponibilný príjem domácností a neisté vyhliadky ďalšieho vývoja všeobecnej ekonomickej situácie,“ vymenúva analytik spoločnosti Bencont Investments Rudolf Bruchánik.

Podobne vidí situáciu aj analytik portálu nehnuteľnosti.sk Michal Pružinský: „Za najhlavnejší faktor považujem zvýšenie bariér na získanie financovania prostredníctvom hypotekárneho úveru v podobe niekoľkonásobného nárastu úrokových mier. Samozrejme, v pozadí je tiež určitá opatrnosť ľudí počas krízy, ako aj otázka ďalšieho vývoja vojny na Ukrajine.“

Aj Róberta Mecková zo spoločnosti FinGO.sk si myslí, že horúčkovité nakupovanie nehnuteľností, na ktoré sme boli na Slovensku zvyknutí v uplynulých rokoch, sa skončilo. Zároveň však upozorňuje, že ceny neklesli na všetkých nehnuteľnostiach plošne a rovnako, skôr sa zvýraznil rozdiel medzi tými lepšími a horšími.

Kupujúci je dnes v lepšej situácii ako pred rokom či dvomi. Najväčšiu výhodu majú tí záujemcovia o kúpu, ktorí majú k dispozícii finančnú hotovosť,“ myslí si odborníčka.

Kľúčový je príjem žiadateľa

Okrem vlastných disponibilných finančných prostriedkov je pri snahe o získanie hypotekárneho úveru v banke mimoriadne dôležitá aj výška príjmu žiadateľa. „Ak vám však na účet chodí iba priemerná mzda, na byt v bratislavskej novostavbe môžete rovno zabudnúť,“ myslí si investičný analytik spoločnosti Swiss Life Select Pavel Škriniar. Dôvodom, prečo žiadateľ o úver potrebuje vysoký príjem, sú aktuálne úrokové sadzby hypoték. Ešte pred rokom podľa neho stačilo na 3-izbový byt v hodnote 195-tisíc eur mať príjem vo výške približne 2 050 eur. V súčasnosti je pri rovnakom byte potrebných každý mesiac o 500 eur viac, a to v prípade, ak splatnosť úveru je nastavená na 30 rokov. Ak je splatnosť úveru kratšia, splátka je vyššia a vyššia musí byť aj požadovaná mzda.

Dramatické zmeny nebudú

Mierne optimistickou správou z dielne realitných analytikov je skutočnosť, že ceny nehnuteľností v tomto roku by už rásť nemali. „Očakávame pokračovanie stabilizácie trhu v podobe nižšieho dopytu oproti posledným dvom rokom, čo povedie k určitým cenovým korekciám. Ceny budú rýchlejšie klesať v exponovaných lokalitách menších okresov, kde je kúpyschopnosť obyvateľstva obmedzená,“ hovorí M. Pružinský.

Ako uvádza ďalej, cenový pokles očakáva najmä v prípade rodinných domov a rekreačných nehnuteľností, ktorých ceny rástli najrýchlejšie na začiatku pandémie koronavírusu. Cena nehnuteľností v tomto roku sa však nebude odvíjať len od jej druhu, ale aj od lokality, v ktorej sa nachádzajú.

Znížený dopyt po nehnuteľnostiach už v druhej polovici roka 2022 zastavil cenový rast a myslíme si, že sa rok 2023 bude niesť v podobnom duchu. Zároveň však treba spomenúť nedostatok bytov v hlavnom meste a prudký nárast stavebných nákladov, ktoré budú brániť poklesu cien. V prípade starších bytov je istá korekcia cien možná, no neočakávame dramatické zmeny,“ pokračuje R. Bruchánik.

Úroky vystúpia na 4,5 až 5 %

Veľkou neznámou je tiež to, ako sa v tomto roku budú vyvíjať úrokové sadzby hypoték. Banky na túto otázku neodpovedajú, pretože netušia, ako bude so svojimi kľúčovými úrokovými sadzbami hýbať Európska centrálna banka (ECB). Zdražovanie v jej podaní sa totiž zrkadlí aj na úrokoch hypoték. ECB naposledy začiatkom februára 2023 zvýšila svoju hlavnú sadzbu na rovné 3 %.

Banky pôsobiace na slovenskom finančnom trhu reagujú na jej kroky mimoriadne senzitívne. Veď s razantným zvyšovaním úrokov svojich hypoték začali ešte v čase, keď ECB len nahlas uvažovala o svojich budúcich krokoch, pričom dnes ich v rámci svojej jastrabej politiky krotenia vysokej inflácie aj realizuje.

„Nemyslíme si, že budeme v tomto roku svedkami ďalšieho prudkého zvyšovania sadzieb hypotekárnych úverov. Skôr očakávame, že v súčasnosti sa už nachádzajú blízko vrcholu, a že sa v priemere nedostanú nad 4,5 %,“ konštatuje R. Bruchánik. „Je dosť pravdepodobné, že úrokové sadzby budú atakovať hranicu priemerne okolo 5 %, samozrejme, v závislosti od nastavenia dĺžky splácania a fixácie,“ dodáva M. Pružinský.

Rozhodujúca je bonita klienta

Pre získanie hypotekárneho úveru s čo možno najprijateľnejšou úrokovou sadzbou od banky je kľúčová takzvaná bonita klienta vypovedajúca o jeho schopnosti splácať svoje záväzky. V rámci bonity banka sleduje výšku a druhy príjmu žiadateľa o úver, jeho výdavky, úverovú históriu, respektíve platobnú disciplínu, demografické a sociálne kritériá, celkové finančné a majetkové pomery. Sleduje tiež, či je schopný zvládnuť regulačné opatrenia prijaté Národnou bankou Slovenska, teda či spĺňa pravidlo dlhového stropu a zostatku aspoň 40-percentnej finančnej rezervy.   

Pomoc s akciovými ponukami

„Keď v roku 2010 pod vplyvom finančnej krízy klesol dopyt po kúpe nehnuteľností a bol podobne slabý ako dnes, realitné kancelárie sa snažili navnadiť kupujúcich na rôzne akcie. Napríklad pri kúpe bytu to bolo auto zadarmo alebo rôzne luxusné dovolenky,“ hovorí odborník na reality z FinGO.sk Viktor Obtulovič. Podľa neho sa aj v súčasnosti objavujú podobné akcie developerov, ako napríklad zľava –15-tisíc eur pri predaji prvých 20 bytov, parkovacie státie alebo kuchynská linka v cene bytu.

Pomôže nájomné bývanie?

Náročná situácia na realitnom trhu momentálne nahráva trhu s nájomným bývaním. Aktuálne je dokonca platenie nájmu výhodnejšie ako splácanie drahej hypotéky, navyše keď poľavili tlaky v nájomnom bývaní, o ktoré sa začiatkom minulého roka postarali utečenci z vojnou sužovanej Ukrajiny.

Nájomné bývanie by sa tak mohlo stať určitou náplasťou na pretrvávajúci problém s dostupnosťou bývania. V krajinách západnej Európy tieto modely úspešne fungujú už desaťročia. V tejto súvislosti nemožno zabudnúť ani na štátny projekt nájomného bývania, ktorý je schválený parlamentom a nachádza sa v prípravnej fáze.

Štátny projekt nájomného bývania je v dnešnej situácii naozaj dopytovaný. Kým však dôjde k jeho realizácii, situácia na trhu sa môže zmeniť. Dnes je ešte ohľadom tohto projektu stále množstvo nejasností a mnoho bude závisieť od jeho implementácie a od toho, či nájomné byty budú vznikať v lokalitách, kde je po bývaní najväčší dopyt,“ uzatvára R. Bruchánik.

Kľúčové slová

logo
Prečítajte si tiež:
3.6.2023 Redakcia FinReport

Alkohol za volantom môže vyjsť vodiča aj na 100-tisíc eur

Každú desiatu smrteľnú nehodu vo svete spôsobí alkohol, pričom prvenstvo v rebríčku si drží východná Európa. Ak vodič spôsobí nehodu ...

3.6.2023 Redakcia FinReport

EÚ vlani vyviezla cibuľky kvetov za 100,6 milióna eur. Lídrom v tomto obchode je Holandsko

Hoci sa takzvaná tulipánová horúčka v Holandsku odohrala pred takmer 400 rokmi, biznis s cibuľkami kvetov prežil až do súčasnosti. ...

2.6.2023 Redakcia FinReport

Deficit štátneho rozpočtu v máji 2023 dosiahol 3,32 miliardy eur

Deficit štátneho rozpočtu dosahuje v tomto roku vysoké hodnoty, ktoré sa každým mesiacom zvyšujú. Ku koncu mája 2023 sa vyšplhal až na ...

2.6.2023 Eva Sadovská

Podiel Slovákov pracujúcich z domu poklesol vlani na 13,1 %. Má home office perspektívu?

Aj po uplynutí pandémie koronavírusu sa v súvislosti s home office šíri predstava, že v tomto režime trávi svoj pracovný čas významná ...

2.6.2023 Redakcia FinReport

Pohonné látky sú opäť drahšie ako pred týždňom či dvoma

Leto sa blíži a pohonné látky zvyšujú svoje ceny. V prípade Slovenska sa táto skutočnosť opakuje už druhý týždeň za sebou a analytici ...

2.6.2023 Redakcia FinReport

Slovensko si prostredníctvom emisie 10-ročných dlhopisov požičalo 2 miliardy dolárov

Slovenská republika vydáva emisiu 10-ročných dlhopisov v celkovej hodnote 2 miliardy eur. Podľa informácie Agentúry pre riadenie dlhu a ...

2.6.2023 Redakcia FinReport

Uhradiť odložené poistné za február 2021 je potrebné do konca júna 2023. Pri nesplnení záväzku hrozí pokuta

Samostatne zárobkovo činné osoby (SZČO) a zamestnávatelia, ktorí si odložili splatnosť poistného za február 2021, musia Sociálnej ...

2.6.2023 Zuzana Fryč

Záujem o elektromobily rastie, poisťovne preto prichádzajú s vylepšeným poistným krytím

Počet elektromobilov a plug-in hybridov aj na slovenských cestách neustále rastie. Poisťovne prispôsobujú svoju ponuku produktov aj tejto ...

1.6.2023 Redakcia FinReport

Rodičovský dôchodok dostane ďalších 23-tisíc seniorov

Sociálna poisťovňa priznala a 1. júna 2023 jednorazovo poslala rodičovský dôchodok ďalším takmer 23-tisícom poberateľom dôchodkov. Sú ...

1.6.2023 Redakcia FinReport

Sociálna poisťovňa bude rozposielať dôchodkovú prognózu v troch možných scenároch

Sociálna poisťovňa od roku 2026 začne zasielať dôchodcom takzvanú dôchodkovú prognózu. Tá bude obsahovať informáciu o ich dôchodkových ...

31.5.2023 Robert Juriš

Ceny nových nehnuteľností idú dole, u tých starších zatiaľ ešte nezačali klesať

Realizačné ceny nehnuteľností na Slovensku na začiatku roka 2023 zamrzli. Priebežne síce klesali ceny nových nehnuteľností, no ...

31.5.2023 Redakcia FinReport

Lekári budú od 1. júna 2023 vystavovať PN už len elektronicky

Už o poldruha týždňa, teda od 1. júna tohto roku, budú musieť všetci lekári vystavovať len elektronické práceneschopenky v podobe ePN. ...

30.5.2023 Redakcia FinReport

Od 1. júna 2023 sa zmenia príplatky za prácu cez víkendy a v noci. O koľko sa zvýšia?

Príplatky za prácu v sobotu, nedeľu a v noci budú od 1. júna 2023 vyššie. Novinkou je, že od tohto dňa sa opäť naviažu na minimálnu ...

30.5.2023 Martin Jamnický

Spoločnosť Positive digitalizáciou finančného trhu vlani ušetrila 53 ton papiera a teraz vysádza aj nové stromy

Spoločnosť Positive sa prioritne venuje vývoju softvérov pre firmy pôsobiace na finančnom trhu. V roku 2022 jej softvérové systémy ...

30.5.2023 Robert Juriš

Záujem o hypotéky je najnižší za posledných 10 rokov, úroky sú najvyššie od roku 2014

O drahé hypotéky na Slovensku nie je záujem. Presnejšie štvrťročný prírastok úverov na bývanie spomalil na najnižšie hodnoty za ...

26.5.2023 Robert Juriš

Letiskové VIP salóniky potešia a nie sú len pre vyvolených

Znie to honosne, ale v skutočnosti je to niečo ako zdieľaná obývačka. Nie je síce len vaša, ale je podobne pohodlná, poskytuje útočisko, ...

26.5.2023 Redakcia FinReport

Spoločnosť Positive: Digitalizáciou finančného trhu šetrí tony papiera a ešte aj vysádza nové stromy

Spoločnosť Positive pôsobí už viac ako 15 rokov na slovenskom finančnom trhu. Len vlani jej softvérové systémy vygenerovali približne ...

26.5.2023 Redakcia FinReport

Stravné pre zamestnancov bude od 1. júna 2023 opäť vyššie

Stravné pre zamestnancov bude od 1. júna 2023 opäť o niečo vyššie. Vyplýva to z najnovšieho opatrenia Ministerstvo práce, sociálnych ...

Mobilná aplikácia
VISA MasterCard Maestro Apple Pay Google Pay