Foto: Shutterstock

Kto nemusí, ten nekupuje

Predaje nehnuteľností ku koncu roka 2022 na Slovensku doslova zamrzli. V predchádzajúcom období sa podarilo predať väčšinu bytov, ktoré sa nachádzali v ponuke. Hoci je v prípravnej fáze viacero developerských projektov, väčšinu z nich ešte čaká dlhá cesta. Povoľovacie procesy sú zdĺhavé a realizácia takisto „chvíľu“ trvá.

Minulý rok sa približne v rovnakom čase objavili tri limitujúce faktory. Prvým bol strmý nárast spotrebiteľských cien. Inflácia na Slovensku v minulom roku dosiahla 12,8 %. Presne o toľko sa znehodnotili finančné úspory záujemcov o nové bývanie a o toľko sa aj zvýšila cena stavebných materiálov.

Ďalším faktorom bolo rozpútanie vojny na Ukrajine, ktorý priniesol obrovskú hodnotovú, ekonomickú aj finančnú neistotu do radov nielen potenciálnych kupcov nehnuteľností, ale vplyv prakticky na úplne každého. V neposlednom rade je tiež potrebné spomenúť zdražovanie úverov na bývanie, ktoré v priebehu jediného roka upravili svoje úrokové sadzby z priemerného 1 % na súčasných 3,26 %.

Keď k tomu pripočítame sprísnenie podmienok pre poskytovanie hypotekárnych úverov platné od začiatku tohto roku, dostávame kokteil argumentov, prečo sa do kúpy bytu alebo rodinného domu nechce nikomu, kto naozaj nemusí.

Pod psychologickou hranicou

Výsledkom týchto skutočností je, že ceny nehnuteľností na Slovensku začali klesať už na sklonku minulého roku. Vo štvrtom štvrťroku 2022 to podľa údajov Národnej banky Slovenska bolo o –2 %, čo priebežné zdražovanie z prvého polroku 2022 atakujúce hranicu takmer +25 % zrazilo v medziročnom porovnaní na koncoročných +15 %.

Ešte v polovici minulého roku to vyzeralo, že k jeho koncu by mohla cena metra štvorcového v novopostavenom byte vystúpiť aj nad psychologickú úroveň 3-tisíc eur. Prudký nárast sa však v posledných mesiacoch zastavil, zvrtol sa opačným smerom a klesol blízko hladiny 2 900 eur. Priemerná cena rodinných domov je nižšia a ku koncu roka 2022 sa stabilizovala tesne pod úrovňou 2-tisíc eur (1 975 eur) za meter štvorcový.

Ľudia sú opatrní a bariéry sa zvýšili

Je zrejmé, že záujem o nehnuteľnosti na Slovensku zásadne oslabol. Dôvodov je niekoľko. „Najdôležitejší z nich je nárast úrokových sadzieb hypotekárnych úverov, vysoká inflácia a jej vplyv na disponibilný príjem domácností a neisté vyhliadky ďalšieho vývoja všeobecnej ekonomickej situácie,“ vymenúva analytik spoločnosti Bencont Investments Rudolf Bruchánik.

Podobne vidí situáciu aj analytik portálu nehnuteľnosti.sk Michal Pružinský: „Za najhlavnejší faktor považujem zvýšenie bariér na získanie financovania prostredníctvom hypotekárneho úveru v podobe niekoľkonásobného nárastu úrokových mier. Samozrejme, v pozadí je tiež určitá opatrnosť ľudí počas krízy, ako aj otázka ďalšieho vývoja vojny na Ukrajine.“

Aj Róberta Mecková zo spoločnosti FinGO.sk si myslí, že horúčkovité nakupovanie nehnuteľností, na ktoré sme boli na Slovensku zvyknutí v uplynulých rokoch, sa skončilo. Zároveň však upozorňuje, že ceny neklesli na všetkých nehnuteľnostiach plošne a rovnako, skôr sa zvýraznil rozdiel medzi tými lepšími a horšími.

„Kupujúci je dnes v lepšej situácii ako pred rokom či dvomi. Najväčšiu výhodu majú tí záujemcovia o kúpu, ktorí majú k dispozícii finančnú hotovosť,“ myslí si odborníčka.

Dramatické zmeny nebudú

Mierne optimistickou správou z dielne realitných analytikov je skutočnosť, že ceny nehnuteľností v tomto roku by už rásť nemali. „Očakávame pokračovanie stabilizácie trhu v podobe nižšieho dopytu oproti posledným dvom rokom, čo povedie k určitým cenovým korekciám. Ceny budú rýchlejšie klesať v exponovaných lokalitách menších okresov, kde je kúpyschopnosť obyvateľstva obmedzená,“ hovorí M. Pružinský.

Ako uvádza ďalej, cenový pokles očakáva najmä v prípade rodinných domov a rekreačných nehnuteľností, ktorých ceny rástli najrýchlejšie na začiatku pandémie koronavírusu. Cena nehnuteľností v tomto roku sa však nebude odvíjať len od jej druhu, ale aj od lokality, v ktorej sa nachádzajú.

„Znížený dopyt po nehnuteľnostiach už v druhej polovici roka 2022 zastavil cenový rast a myslíme si, že sa rok 2023 bude niesť v podobnom duchu. Zároveň však treba spomenúť nedostatok bytov v hlavnom meste a prudký nárast stavebných nákladov, ktoré budú brániť poklesu cien. V prípade starších bytov je istá korekcia cien možná, no neočakávame dramatické zmeny,“ pokračuje R. Bruchánik.

Úroky vystúpia na 4,5 až 5 %

Veľkou neznámou je tiež to, ako sa v tomto roku budú vyvíjať úrokové sadzby hypoték. Banky na túto otázku neodpovedajú, pretože netušia, ako bude so svojimi kľúčovými úrokovými sadzbami hýbať Európska centrálna banka (ECB). Zdražovanie v jej podaní sa totiž zrkadlí aj na úrokoch hypoték. ECB naposledy začiatkom februára 2023 zvýšila svoju hlavnú sadzbu na rovné 3 %.

Banky pôsobiace na slovenskom finančnom trhu reagujú na jej kroky mimoriadne senzitívne. Veď s razantným zvyšovaním úrokov svojich hypoték začali ešte v čase, keď ECB len nahlas uvažovala o svojich budúcich krokoch, pričom dnes ich v rámci svojej jastrabej politiky krotenia vysokej inflácie aj realizuje.

„Nemyslíme si, že budeme v tomto roku svedkami ďalšieho prudkého zvyšovania sadzieb hypotekárnych úverov. Skôr očakávame, že v súčasnosti sa už nachádzajú blízko vrcholu, a že sa v priemere nedostanú nad 4,5 %,“ konštatuje R. Bruchánik. „Je dosť pravdepodobné, že úrokové sadzby budú atakovať hranicu priemerne okolo 5 %, samozrejme, v závislosti od nastavenia dĺžky splácania a fixácie,“ dodáva M. Pružinský.

Pomôže nájomné bývanie?

Náročná situácia na realitnom trhu momentálne nahráva trhu s nájomným bývaním. Aktuálne je dokonca platenie nájmu výhodnejšie ako splácanie drahej hypotéky, navyše keď poľavili tlaky v nájomnom bývaní, o ktoré sa začiatkom minulého roka postarali utečenci z vojnou sužovanej Ukrajiny.

Nájomné bývanie by sa tak mohlo stať určitou náplasťou na pretrvávajúci problém s dostupnosťou bývania. V krajinách západnej Európy tieto modely úspešne fungujú už desaťročia. V tejto súvislosti nemožno zabudnúť ani na štátny projekt nájomného bývania, ktorý je schválený parlamentom a nachádza sa v prípravnej fáze.

„Štátny projekt nájomného bývania je v dnešnej situácii naozaj dopytovaný. Kým však dôjde k jeho realizácii, situácia na trhu sa môže zmeniť. Dnes je ešte ohľadom tohto projektu stále množstvo nejasností a mnoho bude závisieť od jeho implementácie a od toho, či nájomné byty budú vznikať v lokalitách, kde je po bývaní najväčší dopyt,“ uzatvára R. Bruchánik.