Hľadaj

Dostupnosť bývania sa znižuje, trh s bytmi na Slovensku doslova zamrzol

Robert Juriš Financie Poslať

Predaj nehnuteľností na Slovensku sa v porovnaní s minulým rokom doslova zastavil. Logicky preto začala aj klesať cena ponúkaných bytov a rodinných domov. Cena peňazí požičaných od banky na kúpu vlastného bývania však naďalej stúpa a podmienky sa sprísňujú. Záujemcovia o vlastné bývanie sa tak ocitajú v patovej situácii z ktorej sa môžu dostať len vďaka pomerne šťastnej zhode okolností. Pozrime sa na to, čo všetko by sa muselo stať, aby kúpa nehnuteľnosti nielenže vyšla, ale aj dávala zmysel.

dostupnosť bývania

Foto: Shutterstock

Kto nemusí, ten nekupuje

Predaje nehnuteľností ku koncu roka 2022 na Slovensku doslova zamrzli. V predchádzajúcom období sa podarilo predať väčšinu bytov, ktoré sa nachádzali v ponuke. Hoci je v prípravnej fáze viacero developerských projektov, väčšinu z nich ešte čaká dlhá cesta. Povoľovacie procesy sú zdĺhavé a realizácia takisto „chvíľu“ trvá.

Minulý rok sa približne v rovnakom čase objavili tri limitujúce faktory. Prvým bol strmý nárast spotrebiteľských cien. Inflácia na Slovensku v minulom roku dosiahla 12,8 %. Presne o toľko sa znehodnotili finančné úspory záujemcov o nové bývanie a o toľko sa aj zvýšila cena stavebných materiálov.

Ďalším faktorom bolo rozpútanie vojny na Ukrajine, ktorý priniesol obrovskú hodnotovú, ekonomickú aj finančnú neistotu do radov nielen potenciálnych kupcov nehnuteľností, ale vplyv prakticky na úplne každého. V neposlednom rade je tiež potrebné spomenúť zdražovanie úverov na bývanie, ktoré v priebehu jediného roka upravili svoje úrokové sadzby z priemerného 1 % na súčasných 3,26 %.

Keď k tomu pripočítame sprísnenie podmienok pre poskytovanie hypotekárnych úverov platné od začiatku tohto roku, dostávame kokteil argumentov, prečo sa do kúpy bytu alebo rodinného domu nechce nikomu, kto naozaj nemusí.

Pod psychologickou hranicou

Výsledkom týchto skutočností je, že ceny nehnuteľností na Slovensku začali klesať už na sklonku minulého roku. Vo štvrtom štvrťroku 2022 to podľa údajov Národnej banky Slovenska bolo o –2 %, čo priebežné zdražovanie z prvého polroku 2022 atakujúce hranicu takmer +25 % zrazilo v medziročnom porovnaní na koncoročných +15 %.

Ešte v polovici minulého roku to vyzeralo, že k jeho koncu by mohla cena metra štvorcového v novopostavenom byte vystúpiť aj nad psychologickú úroveň 3-tisíc eur. Prudký nárast sa však v posledných mesiacoch zastavil, zvrtol sa opačným smerom a klesol blízko hladiny 2 900 eur. Priemerná cena rodinných domov je nižšia a ku koncu roka 2022 sa stabilizovala tesne pod úrovňou 2-tisíc eur (1 975 eur) za meter štvorcový.

Ľudia sú opatrní a bariéry sa zvýšili

Je zrejmé, že záujem o nehnuteľnosti na Slovensku zásadne oslabol. Dôvodov je niekoľko. „Najdôležitejší z nich je nárast úrokových sadzieb hypotekárnych úverov, vysoká inflácia a jej vplyv na disponibilný príjem domácností a neisté vyhliadky ďalšieho vývoja všeobecnej ekonomickej situácie,“ vymenúva analytik spoločnosti Bencont Investments Rudolf Bruchánik.

Podobne vidí situáciu aj analytik portálu nehnuteľnosti.sk Michal Pružinský: „Za najhlavnejší faktor považujem zvýšenie bariér na získanie financovania prostredníctvom hypotekárneho úveru v podobe niekoľkonásobného nárastu úrokových mier. Samozrejme, v pozadí je tiež určitá opatrnosť ľudí počas krízy, ako aj otázka ďalšieho vývoja vojny na Ukrajine.“

Aj Róberta Mecková zo spoločnosti FinGO.sk si myslí, že horúčkovité nakupovanie nehnuteľností, na ktoré sme boli na Slovensku zvyknutí v uplynulých rokoch, sa skončilo. Zároveň však upozorňuje, že ceny neklesli na všetkých nehnuteľnostiach plošne a rovnako, skôr sa zvýraznil rozdiel medzi tými lepšími a horšími.

Kupujúci je dnes v lepšej situácii ako pred rokom či dvomi. Najväčšiu výhodu majú tí záujemcovia o kúpu, ktorí majú k dispozícii finančnú hotovosť,“ myslí si odborníčka.

Kľúčový je príjem žiadateľa

Okrem vlastných disponibilných finančných prostriedkov je pri snahe o získanie hypotekárneho úveru v banke mimoriadne dôležitá aj výška príjmu žiadateľa. „Ak vám však na účet chodí iba priemerná mzda, na byt v bratislavskej novostavbe môžete rovno zabudnúť,“ myslí si investičný analytik spoločnosti Swiss Life Select Pavel Škriniar. Dôvodom, prečo žiadateľ o úver potrebuje vysoký príjem, sú aktuálne úrokové sadzby hypoték. Ešte pred rokom podľa neho stačilo na 3-izbový byt v hodnote 195-tisíc eur mať príjem vo výške približne 2 050 eur. V súčasnosti je pri rovnakom byte potrebných každý mesiac o 500 eur viac, a to v prípade, ak splatnosť úveru je nastavená na 30 rokov. Ak je splatnosť úveru kratšia, splátka je vyššia a vyššia musí byť aj požadovaná mzda.

Dramatické zmeny nebudú

Mierne optimistickou správou z dielne realitných analytikov je skutočnosť, že ceny nehnuteľností v tomto roku by už rásť nemali. „Očakávame pokračovanie stabilizácie trhu v podobe nižšieho dopytu oproti posledným dvom rokom, čo povedie k určitým cenovým korekciám. Ceny budú rýchlejšie klesať v exponovaných lokalitách menších okresov, kde je kúpyschopnosť obyvateľstva obmedzená,“ hovorí M. Pružinský.

Ako uvádza ďalej, cenový pokles očakáva najmä v prípade rodinných domov a rekreačných nehnuteľností, ktorých ceny rástli najrýchlejšie na začiatku pandémie koronavírusu. Cena nehnuteľností v tomto roku sa však nebude odvíjať len od jej druhu, ale aj od lokality, v ktorej sa nachádzajú.

Znížený dopyt po nehnuteľnostiach už v druhej polovici roka 2022 zastavil cenový rast a myslíme si, že sa rok 2023 bude niesť v podobnom duchu. Zároveň však treba spomenúť nedostatok bytov v hlavnom meste a prudký nárast stavebných nákladov, ktoré budú brániť poklesu cien. V prípade starších bytov je istá korekcia cien možná, no neočakávame dramatické zmeny,“ pokračuje R. Bruchánik.

Úroky vystúpia na 4,5 až 5 %

Veľkou neznámou je tiež to, ako sa v tomto roku budú vyvíjať úrokové sadzby hypoték. Banky na túto otázku neodpovedajú, pretože netušia, ako bude so svojimi kľúčovými úrokovými sadzbami hýbať Európska centrálna banka (ECB). Zdražovanie v jej podaní sa totiž zrkadlí aj na úrokoch hypoték. ECB naposledy začiatkom februára 2023 zvýšila svoju hlavnú sadzbu na rovné 3 %.

Banky pôsobiace na slovenskom finančnom trhu reagujú na jej kroky mimoriadne senzitívne. Veď s razantným zvyšovaním úrokov svojich hypoték začali ešte v čase, keď ECB len nahlas uvažovala o svojich budúcich krokoch, pričom dnes ich v rámci svojej jastrabej politiky krotenia vysokej inflácie aj realizuje.

„Nemyslíme si, že budeme v tomto roku svedkami ďalšieho prudkého zvyšovania sadzieb hypotekárnych úverov. Skôr očakávame, že v súčasnosti sa už nachádzajú blízko vrcholu, a že sa v priemere nedostanú nad 4,5 %,“ konštatuje R. Bruchánik. „Je dosť pravdepodobné, že úrokové sadzby budú atakovať hranicu priemerne okolo 5 %, samozrejme, v závislosti od nastavenia dĺžky splácania a fixácie,“ dodáva M. Pružinský.

Rozhodujúca je bonita klienta

Pre získanie hypotekárneho úveru s čo možno najprijateľnejšou úrokovou sadzbou od banky je kľúčová takzvaná bonita klienta vypovedajúca o jeho schopnosti splácať svoje záväzky. V rámci bonity banka sleduje výšku a druhy príjmu žiadateľa o úver, jeho výdavky, úverovú históriu, respektíve platobnú disciplínu, demografické a sociálne kritériá, celkové finančné a majetkové pomery. Sleduje tiež, či je schopný zvládnuť regulačné opatrenia prijaté Národnou bankou Slovenska, teda či spĺňa pravidlo dlhového stropu a zostatku aspoň 40-percentnej finančnej rezervy.   

Pomoc s akciovými ponukami

„Keď v roku 2010 pod vplyvom finančnej krízy klesol dopyt po kúpe nehnuteľností a bol podobne slabý ako dnes, realitné kancelárie sa snažili navnadiť kupujúcich na rôzne akcie. Napríklad pri kúpe bytu to bolo auto zadarmo alebo rôzne luxusné dovolenky,“ hovorí odborník na reality z FinGO.sk Viktor Obtulovič. Podľa neho sa aj v súčasnosti objavujú podobné akcie developerov, ako napríklad zľava –15-tisíc eur pri predaji prvých 20 bytov, parkovacie státie alebo kuchynská linka v cene bytu.

Pomôže nájomné bývanie?

Náročná situácia na realitnom trhu momentálne nahráva trhu s nájomným bývaním. Aktuálne je dokonca platenie nájmu výhodnejšie ako splácanie drahej hypotéky, navyše keď poľavili tlaky v nájomnom bývaní, o ktoré sa začiatkom minulého roka postarali utečenci z vojnou sužovanej Ukrajiny.

Nájomné bývanie by sa tak mohlo stať určitou náplasťou na pretrvávajúci problém s dostupnosťou bývania. V krajinách západnej Európy tieto modely úspešne fungujú už desaťročia. V tejto súvislosti nemožno zabudnúť ani na štátny projekt nájomného bývania, ktorý je schválený parlamentom a nachádza sa v prípravnej fáze.

Štátny projekt nájomného bývania je v dnešnej situácii naozaj dopytovaný. Kým však dôjde k jeho realizácii, situácia na trhu sa môže zmeniť. Dnes je ešte ohľadom tohto projektu stále množstvo nejasností a mnoho bude závisieť od jeho implementácie a od toho, či nájomné byty budú vznikať v lokalitách, kde je po bývaní najväčší dopyt,“ uzatvára R. Bruchánik.

logo
Prečítajte si tiež:
22.6.2025 Redakcia FinReport

Zruší sa ministerstvo cestovného ruchu a športu?

Minister cestovného ruchu a športu SR na tlačovej konferencii dôrazne odmietol návrh opozície na zrušenie rezortu a škrt rozpočtu o 100 ...

22.6.2025 Redakcia FinReport

Štát poskytne podporu letným športovým táborom

Ministerstvo cestovného ruchu a športu SR v júni 2025 spustilo výzvu na dotácie pre športové pohybové tábory mládeže. Cieľom je podporiť ...

17.6.2025 Tlačová správa

Chýba vo vašom regióne všeobecný lekár? Dôvera poisťovňa pomôže v 56 obciach otvoriť nové ambulancie pre deti aj dospelých

Dôvera poisťovňa je pripravená poskytnúť všeobecným lekárom státisíce eur za to, že si zriadia ambulanciu v regiónoch so zníženou ...

17.6.2025 Tlačová správa

Stále viac domácností dôveruje poisťovni PREMIUM

Poisťovňa PREMIUM vykazuje výrazne rastúci trend v počte novouzatvorených poistných zmlúv v oblasti poistenia domov, bytov a domácností. ...

17.6.2025 Tlačová správa

Viete, ktoré kúpele si vlani vybralo najviac poistencov Dôvera poisťovne?

Už viac ako dva roky si môžu poistenci Dôvera poisťovne sami vyberať kúpeľné zariadenie, kde sa chcú liečiť. Pozrite si zoznam kúpeľov, ...

16.6.2025 NeoTax

Slovenský podnikateľ v Česku: Ako si bez komplikácií založiť firmu?

Podnikateľské prostredie v Česku láka čoraz viac slovenských firiem aj jednotlivcov. Vďaka spoločnému trhu EÚ a blízkosti oboch krajín ...

12.6.2025 Redakcia FinReport

Centrá služieb cudzincom pomáhajú s integráciou a pobytovými záležitosťami

Centrá služieb cudzincom (CSC) v Bratislave, Žiline a Košiciach poskytujú odbornú asistenciu pri vybavovaní pobytových záležitostí a ...

10.6.2025 Redakcia FinReport

440 miliónov eur do čistejšieho priemyslu a modernizácie teplárenstva

Ministerstvo životného prostredia SR oznámilo investíciu 440 miliónov eur z Modernizačného fondu na podporu dekarbonizácie priemyslu a ...

10.6.2025 Martina Staňová

Hypotéky s 1%-ným úrokom od Štátneho fondu rozvoja bývania: Pre koho sú určené a ako ich získať?

Na financovanie kúpy bytu sa dá, okrem pôžičiek z komerčných bánk, využiť aj zvýhodnený úver zo Štátneho fondu rozvoja bývania ...

10.6.2025 Tlačová správa

Národný futbalový štadión prináša ročne takmer 45 mil. eur.

Ročne ho navštívi až 432 500 návštevníkov, pričom 31 % z nich sú zahraniční turisti. Národný futbalový štadión, spĺňajúci prísne ...

7.6.2025 Redakcia FinReport

Doprava v Bratislave je od júna drahšia

Od 1. júna 2025 vstúpila do platnosti nová tarifa Integrovaného dopravného systému v Bratislavskom kraji (IDS BK), ktorá prináša zvýšenie ...

5.6.2025 Redakcia FinReport

Nové oddelenie detskej neurochirurgie

Národný ústav detských chorôb (NÚDCH) v Bratislave v máji otvoril nové priestory Oddelenia detskej neurochirurgie. Modernizované oddelenie ...

2.6.2025 Redakcia FinReport

Ministerstvo spravodlivosti podpísalo kolektívnu zmluvu: Príslušníci ZVJS dostanú odmenu 800 eur

Minister spravodlivosti podpísal kolektívnu zmluvu so Zborom väzenskej a justičnej stráže (ZVJS). Dohoda zabezpečuje zachovanie sociálnych ...

1.6.2025 Redakcia FinReport

Ministerstvo financií varuje pred návrhom na zmenu dane z finančných transakcií

Ministerstvo financií SR (MF SR) označilo návrh na úpravu dane z finančných transakcií za technicky nevykonateľný a legislatívne ...

1.6.2025 Redakcia FinReport

Spotrebiteľské práva sa posilňujú: Vláda schválila právo na opravu a zákaz greenwashingu

V stredu 21. mája 2025 vláda Slovenskej republiky schválila novelu Zákona o ochrane spotrebiteľa, ktorú predložila ministerka hospodárstva ...

30.5.2025 Redakcia FinReport

Hlohovský zámok čaká rekonštrukcia za 1,2 milióna eur

Ministerstvo investícií, regionálneho rozvoja a informatizácie SR (MIRRI) podpísalo zmluvu na financovanie obnovy Hlohovského zámku vo výške ...

28.5.2025 Redakcia FinReport

Vláda uvoľnila 10,8 milióna eur na refundáciu výdavkov samospráv po povodniach

Vláda Slovenskej republiky schválila uvoľnenie viac ako 10,8 milióna eur na riešenie následkov povodní, ktoré zasiahli krajinu v druhej ...

23.5.2025 Redakcia FinReport

Partner Positive 2025: Vďaka online poisteniu cez MultiKalkulacka.sk sa ušetrilo 422 ton papiera

Aplikácia MultiKalkulacka.sk z dielne spoločnosti Positive je najrozšírenejším porovnávačom poistenia na slovenskom trhu. Prostredníctvom ...

Jún

 
P
U
S
Š
P
S
N
24. týždeň
9.
Pondelok (09.06.2025)
Stanislava,
10.
Utorok (10.06.2025)
Margaréta, Gréta,
11.
Streda (11.06.2025)
Jesika,
13.
Piatok (13.06.2025)
Anton,
14.
Sobota (14.06.2025)
Vasil,
15.
Nedeľa (15.06.2025)
Vít,
27. týždeň
Mobilná aplikácia
VISA MasterCard Maestro Apple Pay Google Pay