Slovenský realitný trh stojí pred veľkou zmenou. Umelá inteligencia a novinky v legislatíve zmenia pravidlá hry

Tlačová správa Publikované: 2.2.2026 Poslať

Slovenský trh s bývaním stojí na prahu zmien, ktorých vplyv pocíti celá spoločnosť – od ľudí hľadajúcich svoje bývanie, cez predávajúcich, až po rodiny usporadúvajúce svoje majetkové či nájomné pomery. Potvrdil to Realitný kongres 2025, na ktorom sa takmer 250 realitných sprostredkovateľov a odborníkov z celého Slovenska venovalo dopadom legislatívnych noviniek, technologického vývoja a umelej inteligencie na každodenné fungovanie realitného trhu a na zásadnú premenu jeho pravidiel.

Foto: Freepik

„Pravidlá sa menia za pochodu a nezaťažujú len plecia maklérov. Vplyv nových zákonov a technológií naplno pocítia aj samotní klienti pri predaji či kúpe. Pripravenosť prestáva byť výhodou, stáva sa nutnosťou. Pre nás všetkých.“ zdôraznil vo svojom vystúpení predseda Realitnej únie SR Attila Mészáros. Čo sa zmení pre bežného človeka?

1. AI uľahčí hľadanie nového bývania.

AI už nie je len marketingová hračka – mení spôsob, akým ľudia hľadajú bývanie. Podľa Michala Pružinského, zástupcu najväčšieho realitného portálu Nehnuteľnosti.sk „realitné portály sa menia z „inzertných tabúľ“ na komplexné dátové a marketingové platformy, ktoré budú zohrávať čoraz významnejšiu rolu pri prepájaní ponuky a dopytu, a to aj v kontexte doby AI.“

Čo možno očakávať?

„Naším cieľom je akceptovať postupnú zmenu správania časti používateľov, ktorí adaptujú LLM (ChatGPT, Gemini, Copilot a pod.) do svojho prirodzeného správania a tým pádom im vieme poskytovať čo najrelevantnejšie informácie a uspokojovať potreby vyhľadávania, na ktoré sú zvyknutí“ hovorí Pružinský.

Vyhľadávanie bude oveľa presnejšie - dostanete lepšie odporúčania.
Namiesto desiatok nerelevantných ponúk človek dostane zoznam „na mieru“. Tu je však aj dôležité, aby používateľ získal čo najviac vyhovujúcich ponúk, z ktorých si bude vyberať aj s ohľadom na obavu, že mu nejaká iná, možno tá pravá, ponuka uniká.

Virtuálne obhliadky budú štandard
3D obhliadky či rekonštrukcie „pred/po“ sú čoraz dostupnejšie. Budeme vedieť lepšie pracovať s emóciami potenciálneho kupujúceho “na diaľku”, treba si však dať pozor na transparentnosť prezentácie a upozorňovať jasne na to, čo je realita a čo je úprava cez AI. Pravdivosť informácií je najdôležitejšia vec, ktorú naši návštevníci portálov očakávajú.

Portály sa menia na dátové centrá
„Vzhľadom na spomínané zmeny správania je čoraz väčší tlak na vstupné dáta, aby používateľ dostal k dispozícii ponuky na základe zvolených preferencií. Prepájanie rôznych dátových zdrojov totiž umožnia povýšiť zážitok z vyhľadávania na vyššiu úroveň, kedy človek už bude oveľa informovanejší predtým, ako príde na obhliadku danej nehnuteľnosti“, dodáva Pružinský.

109835

2. Nové predpisy upravia vlastnícke vzťahy

Jednou z nosných tém kongresu boli pripravované legislatívne zmeny, ktoré pretvoria fungovanie realitného trhu. Slovensko sa totiž po viac než 60 rokoch chystá prijať nový Občiansky zákonník, ktorý má nahradiť dnes už nevyhovujúcu normu socialistického pôvodu. „Rozsah a hĺbka týchto zmien budú také výrazné, že si vyžiadajú dôkladnú prípravu celého realitného sektora. Už dnes je však zrejmé, že pôjde o posun k modernejšiemu a pružnejšiemu prostrediu,“ uviedol Mojmír Plavec, advokát a tajomník Realitnej únie SR.

Čo sa má zmeniť?

Iné pravidlá pri spoluvlastníctve
Mnohí majú podiely na rodičovskom dome či pozemku. Nové pravidlá majú riešiť konfliktné situácie rýchlejšie a spravodlivejšie.

Predkupné právo dostane novú logiku
Situácie, keď „musíte“ najprv ponúknuť podiel spoluvlastníkovi, sa zmenia. Cieľom je menej sporov, viac právnej istoty a menej reštrikcií.

Jednoduchšie riešenie prístupových ciest
Problém „nemám ako prísť k svojmu pozemku“ bude riešený jasnejšími pravidlami.

Nájomné vzťahy
Zmeny sa výrazným spôsobom premietnu do práv a povinností prenajímateľov aj nájomcov. Nové pravidlá budú zohľadňovať potreby trhovej ekonomiky a zároveň zachovajú primeranú ochranu nájomcov.

Zmluva o spoločnom imaní manželov
Zákonník zavedie nové možnosti, ako si manželia či partneri môžu upraviť svoj majetok - čo pomôže napríklad pri kúpe spoločného bývania.

3. Kataster bude bezpečnejší.

Zmeny sa udejú aj na katastri nehnuteľností. „Zmeny pripravovanej novely sú nevyhnutné pri budovaní moderného a bezpečného katastra na Slovensku. Po prijatí parlamentom začnú platiť v roku 2027 uviedla Ľubomíra Šoltysová, z Úradu geodézie, kartografie a katastra SR. Čo z toho plynie pre bežného kupujúceho či predávajúceho?

Najdôležitejšie zmeny:

Obmedzí sa verejná dostupnosť údajov
Detailné údaje o vlastníkoch, vrátane kompletných výpisov z listov vlastníctva si budú môcť občania pozrieť až po tom, čo sa do systému bezplatne zaregistrujú. Pre majiteľov to znamená vyššiu ochranu súkromia a zároveň sa tým obmedzí zneužívanie údajov katastra.

Koniec informatívneho výpisu z listu vlastníctva
Doteraz ľudia bežne sťahovali LV „na rýchle pozretie“ na informatívne účely. Tento typ výpisu z listu vlastníctva skončí. Nahradí ho už len výpis z listu vlastníctva použiteľný na právne úkony, ktorý bude spoplatnený sumou 6 eur.

Ruší sa oznámenie o zamýšľanom prevode
Tento nástroj, ktorý v praxi bol len zriedkavo využívaní a bol zdrojom pomerne častých a zbytočných chýb, skončí. Navrhovatelia mohli pred podaním návrhu na zápis zmeny tento zámer katastru vopred oznámiť a ušetriť tak na poplatku 15 eur.

4. Napriek konsolidácii nemusia ceny bytov klesať.

Ceny bytov v krajských mestách stúpli podľa Realitného barometra Realitnej únie SR ku koncu októbra 2025 medziročne o 14,3 %. Napriek diskusiám o realitnej bubline a cenovom obrate odborníci tvrdia, že žiadne plošné zlacnenie nehnuteľností sa zatiaľ nečrtá. Rast sa len spomaľuje. Okrem toho „konsolidácia verejných financií automaticky neznamená, že ceny nehnuteľností začnú budúci rok stagnovať či klesať,“ hovorí analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický. Podľa neho môžu niektoré opatrenia tlačiť na zdražovanie.

Čo môže ceny realít v roku 2026 držať hore

obmedzená výstavba a menšia ponuka,
postupný pokles úrokových sadzieb (priemer ku koncu septembra klesol za rok z 4,14 % na 3,53 %),
nové investície spojené s pracovnými príležitosťami (Volvo, baterkáreň v Šuranoch), ktoré zvyšujú dopyt v regiónoch,
nálada ľudí kupovať nehnuteľnosti, lebo „zajtra budú opäť drahšie“.

Kde môžu ceny stagnovať alebo klesnúť

staršie 3-izbové byty v okrajových častiach miest (slabší dopyt, veľká ponuka),
staršie rodinné domy s vysokými nákladmi na energie v zaostalejších regiónoch.

5. Hypotéky budú výhodnejšie.

Zaujímavé informácie z kuchyne najväčšieho sprostredkovateľa hypotekárnych úverov na Slovensku – spoločnosti Finportal uviedol Adrián Luterán, riaditeľ divízie úverov, podľa ktorého „priemerným žiadateľom o hypotekárny úver je muž vo veku 36,02 rokov, ktorý žiada o hypotéku v priemernej výške 123.600 eur, na priemernú dobu splatnosti 27,12 roka a v súčasnosti si ju obvykle fixuje na 3 roky.

„Zaujímavosťou zároveň je, že tak ako sa aj hypotekárny trh digitalizuje, prináša digitálna doba aj nástrahy, ktoré môžu ovplyvniť schopnosť klientov dostať sa k hypotéke. Fenomén online stávkovania a hazardu môže banka u klienta relatívne ľahko odhaliť, dôsledkom čoho môže byť aj zamietnutá žiadosť o hypotekárny úver“, dodal Adrián Luterán.

114386

Súčasťou večerného programu bolo aj slávnostné odovzdanie ocenení Realitná kancelária roka 2024, ktoré vyzdvihujú tímy a osobnosti formujúce kultúru a kvalitu na realitnom trhu. Ocenenie tento rok získali tieto RK: