Anketa: Realitná bublina praskne vtedy, keď sa už nebude dať viac nafúknuť

Peter Ondrovič, risk manažér realitnej spoločnosti LEXXUS

Ochladzovanie trhu na strane dopytu sa bude naďalej prehlbovať v iných častiach trhu. Dopyt však neustane, pretože sa bude zlepšovať možnosť kupujúcich vyjednať si výhodnejšiu cenu. V ochladzovaní trhu budú pomáhať zmeny v podmienkach poskytovania úverov či rast úrokových sadzieb.

Rastúca inflácia a vysoké životné náklady oslabia ekonomické možnosti jednotlivcov. Kombináciou uvedených skutočností môže dôjsť k tomu, že niektorí vlastníci nehnuteľností nebudú schopní splácať hypotéku. Nepružnosť trhu nájmu a neschopnosť pokrytia vyšších úverových splátok cez príjmy z prenájmu budú vytvárať tlak na majiteľov týchto nehnuteľností k ich predaju. S potrebou „zbavenia“ sa záťaže úveru sa ceny takto ponúkaných nehnuteľností zreálnia.

K rozširovaniu ponuky prispejú aj racionálne rozhodnutia developerov, ktorí v záujme pragmatizmu pre zachovanie realitných obchodov skorigujú svoje požiadavky na výnosové marže. Popri zmenách na sekundárnom trhu to umožní zreálniť aj ceny bytov v projektoch.

Zdenko Štefanides, makroanalytik VÚB banky

Trh nehnuteľností je v nerovnováhe už dlhšie obdobie. Dopyt výrazne prevyšuje ponuku, rast cien predbieha rast príjmov domácností. Aktuálne trh stráca časť dopytu ľudí, ktorí si na bývanie berú úver. Kúpna sila týchto klientov klesá nielen kvôli rastu sadzieb, ale aj rastu cien, najmä potravín a energií, ktoré znižujú disponibilný príjem domácností. Dopyt po novom bývaní a úveroch navyše znižuje aj neistota z budúcnosti.

Na druhej strane existuje aj dopyt klientov, ktorí na úver odkázaní nie sú. A množina takýchto klientov sa možno aj rozšírila. Jednak vďaka migrácii, ale aj ľuďom, ktorí sa snažia ochrániť svoje úspory pred infláciou kúpou nehnuteľností.

Trh je však tvorený nielen dopytom, ale aj ponukou. A tá je najmä v Bratislave stále nízka. Rastú aj ceny vstupov na novú výstavbu. Ak by však súčasné trendy v úrokových sadzbách, inflácii, aj neistota z ekonomického vývoja pretrvávali, tak možno očakávať tlak nielen na spomalenie rastu cien nehnuteľností, ale aj ich pokles.

Andrej Martiška, ekonomický analytik Tatra banky

V dohľadnom čase nepredpokladám „prasknutie bubliny“ na realitnom trhu v zmysle prudkej korekcie cien rezidenčných nehnuteľností. Očakávam skôr spomalenie tempa ich rastu. Ceny nehnuteľností v ostatných kvartáloch skutočne rástli nezvyčajne rýchlym tempom. Relatívne pomalší rast miezd, ako aj nárast úrokových sadzieb na hypotekárnych úveroch, sa zároveň už podpisujú pod zhoršujúcu sa dostupnosť bývania. Vzhľadom na aktuálny makroekonomický vývoj sa pritom dá očakávať, že trend zhoršovania dostupnosti bývania bude v najbližších kvartáloch pokračovať. To bude tlmiť dopyt a uberať z tlaku na rast cien.

Na druhej strane je však ponuka nehnuteľností stále nedostatočná, a to je problém, ktorý sa nevyrieši za rok ani za 5 rokov. Súčasne dochádza k výraznému nárastu ceny stavebných materiálov, ako aj ďalších nákladov na výstavbu. Nedostatočná ponuka rezidenčných nehnuteľností, ako aj rast stavebných nákladov, sú tak dva silné faktory, ktoré budú naďalej tlačiť na rast cien nehnuteľností. Predpokladám, že pokles dopytu v dôsledku zhoršenej dostupnosti bývania nebude dostatočne prudký na to, aby plne prevážil ich vplyv.

Pavel Škriniar, investičný analytik Swiss Life Select

Bublina praskne až vtedy, keď sa už nedá viac nafúknuť. Aj v súčasnosti sú už niektoré nehnuteľnosti pri svojich cenách nepredajné. Pritom niektoré nehnuteľnosti sú určené na bývanie, iné ako investičné. Kto hľadá alternatívu k termínovaným vkladom v bankách, investíciám do dlhopisov či akcií, obzerá sa práve po nehnuteľnostiach. Takéhoto kupca nezaujímajú úroky na hypotékach ani rast cien v obchode. Naopak, u toho, kto rieši vlastné bývanie, má zásadný vplyv na jeho rozhodovanie podiel splátky na príjme, a čo si z príjmu po zaplatení splátky bude môcť dovoliť kúpiť o rok či dva.

Súčasný stav je odlišný od roku 2008. V súčasnosti sú ceny novostavieb zásadne ovplyvnené cenami stavebných materiálov, a aj keby zlacneli, je malá pravdepodobnosť, že by developeri s už postavenými jednotkami znížili ceny. V najbližšom období tak ceny novostavieb nemajú veľký dôvod klesnúť. Iná situácia je pri už existujúcich nehnuteľnostiach, kde by ich vlastníci najprv potrebovali pocítiť tlaky na ich odpredaj, aby mohla byť ponuka väčšia ako dopyt. Tým tlakom môže byť napríklad vyššie úročenie dlhopisov alebo vyššie zdanenie nehnuteľností.

Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko

Dôvodom silného rastu cien bývania je kombinácia lacných úverov, slabej ponuky, dobrej ekonomickej situácie a vysokých úspor obyvateľstva. K tomu sa najnovšie pridala aj inflácia, kvôli ktorej ľudia vidia v investičných bytoch ochranu úspor pred znehodnotením.

Na spomalenie tempa rastu cien je potrebná zmena niektorého z faktorov, a na to, aby sa bublina začala vyfukovať a ceny klesli, by sa muselo výrazne zmeniť viacero faktorov naraz. Isté spomalenie rastu cien v tomto roku môže prísť, no pokles cien v tomto roku je nereálny. Aj keby došlo k oslabeniu dopytu po hypotékach, ponuka bytov zostane naďalej veľmi slabá, a pri vysokej inflácii bude stále časť ľudí investovať do bývania ako ochrany úspor. Ľudia s úsporami veria, že kvôli drahším stavebným materiálom a obmedzenej ponuke bytov v mestách ceny z dnešných vysokých úrovní neklesnú. Práve naopak, posledných 10 rokov ich utvrdilo v tom, že ceny budú jednoznačne ďalej rásť.

Peter Friedmann, CEO spoločnosti Prosight

Aktuálna vysoká miera inflácie spôsobuje nutnosť reakcií centrálnych bánk. Po reakcii americkej centrálnej banky FED začína so zvyšovaním aj Európska centrálna banka. Predbežne sa očakáva zvýšenie o 0,25 % v júli a po septembrovom zasadnutí o 0,5 %.

Úroky na slovenských hypotékach prudko rástli už v prvom a druhom kvartáli tohto roka, pretože banky sa snažia na túto situáciu reagovať vopred. Do konca roka môžeme očakávať zvýšenie sadzieb o približne 1 %, ak sa nepodarí výraznejšie skrotiť infláciu.

Všeobecne platí, že 1-percentné zvýšenie sadzieb znamená 10-percentný pokles cien nehnuteľností. Špecifikom nášho trhu je obmedzená ponuka domov a bytov, čo môže zmierniť prepad cien nehnuteľností. Preto neočakávame taký negatívny scenár ako v roku 2008. Pokles by sa mohol prejaviť v prvom a druhom kvartáli budúceho roka. No keďže globálna ekonomika je prepojená, je náročné predpovedať presnú budúcnosť. V týchto časoch je minimalizovanie dlhov a vytváranie rezervy viac ako dôležité.

Ivan Kahanec, senior analytik spoločnosť Brokeria

Ceny nehnuteľností tlačil hore v predchádzajúcich rokoch najmä ich nedostatok vo väčších mestách v kombinácii s nízkymi úrokovými sadzbami. V súčasnosti sa však situácia nejaví tak, že by prišlo na trh v krajských mestách väčšie množstvo nových bytov, ktoré by nasýtili dopyt po bývaní. Nárast cien v stavebníctve navyše vytvára tlak na ceny novostavieb.

Na druhej strane je nárast úrokových sadzieb a neistota spôsobená v minulých rokoch pandémiou a v tomto roku aj vojnou na Ukrajine. Tieto dva faktory môžu v tomto roku spomaliť rast cien nehnuteľností, ale neočakávame, že by spôsobili ich prudký prepad – prasknutie bubliny. A to ani v prípade, že by vojna na Ukrajine spôsobila spomalenie slovenskej ekonomiky podobne ako v rokoch 2008 až 2009. Oproti minulosti totiž má Európska únia a vlády členských krajín pripravené mechanizmy na pomoc ekonomike aj obyvateľom v krízovej situácii. Pre ľudí, ktorí si chcú kúpiť svoje vlastné bývanie, sa neoplatí staviť na prípadný pokles cien nehnuteľností a čakať.

Peter Sokol, riaditeľ platformy FinGo Reality

Odhadnúť, či a kedy dôjde k prasknutiu realitnej bubliny, by bolo nezodpovedné. Trh s nehnuteľnosťami ovplyvňuje množstvo faktorov, ktoré majú vplyv na ceny. Jedným z nich je nízka ponuka bývania. Ak by vláda splnila sľub o nájomných bytoch, môže to mať vplyv na korekciu cien. Iné opatrenie na zvýšenie dostupnosti bývania neevidujem. Dôležitým faktorom je aj cena peňazí. Úrokové sadzby sa pôvodne pohybovali výrazne pod 1 % p. a. Európsky a národný regulátor je však momentálne nútený regulovať hodnotu a dostupnosť peňazí na trhu. To môže mať vplyv na dopyt a zároveň dostať na trh investičné nehnuteľnosti.

Ďalším faktorom je nezamestnanosť. Celoslovensky je 7 %, ale s výraznými regionálnymi rozdielmi. V Rimavskej Sobote dosahuje až 21,5 % a ceny nehnuteľností sú tu pod slovenským priemerom. Môj názor je, že rast cien sa spomalí s výraznou regionálnou diferenciáciou. Na prasknutie realitnej bubliny by však muselo dôjsť k výraznej a neočakávanej zmene niektorého z uvedených faktorov.

Jakub Rosa, generálny riaditeľ Partners Asset Management

Fakt, že sa ceny rezidenčných nehnuteľností na Slovensku dostali do vysokého rizika v rámci kompozitného indexu vývoja cien bývania NBS automaticky neznamená, že musí okamžite prísť k ich poklesu. Dvojciferné medziročné tempo zdražovania bytov viditeľné v ostatných rokoch je však na druhej strane dlhodobo neudržateľné. Spomalenie tempa rastu je nevyhnutné, ale pravdepodobnosť výraznejšieho poklesu cien rezidenčných nehnuteľností zostáva aj naďalej nízka.

Ponuka bude rásť aj naďalej pomaly, pričom dopyt zostane relatívne vysoký, a to aj napriek postupnému nárastu úrokových sadzieb úverov na bývanie a očakávanému poklesu reálnych príjmov obyvateľstva. Platí to najmä pre väčšie krajské a okresné mestá, pričom možno badať markantné regionálne rozdiely.

Aktuálny stav na trhu dlhodobo vedie k zhoršovaniu dostupnosti bývania, ako aj nižšej atraktívnosti investičných bytov, ktoré z pohľadu výnosov dávajú čoraz menší zmysel. Alternatívou sú kvalitné komerčné nehnuteľnosti, ako kancelárske budovy, nákupné centrá a logistické haly, napr. prostredníctvom realitných fondov, ktoré dlhodobo vykazujú väčšiu stabilitu a atraktívne výnosy.