Hľadaj
× Aplikácia Aplikácia

Anketa: Realitná bublina praskne vtedy, keď sa už nebude dať viac nafúknuť

Robert Juriš Váš názor
SK
EN
Poslať

O tom, že trh s nehnuteľnosťami sa umelo nafukuje, a že tejto bubline hrozí prasknutie, sa hovorí už dlhšie. My sme sa preto obrátili na viacerých odborníkov z radov bankových analytikov, špecialistov na reality či sprostredkovateľov finančných produktov, aby nám poskytli svoj pohľad na problém. Tu sú ich názory.

image

Peter Ondrovič, risk manažér realitnej spoločnosti LEXXUS

Peter OndrovičOchladzovanie trhu na strane dopytu sa bude naďalej prehlbovať v iných častiach trhu. Dopyt však neustane, pretože sa bude zlepšovať možnosť kupujúcich vyjednať si výhodnejšiu cenu. V ochladzovaní trhu budú pomáhať zmeny v podmienkach poskytovania úverov či rast úrokových sadzieb.

Rastúca inflácia a vysoké životné náklady oslabia ekonomické možnosti jednotlivcov. Kombináciou uvedených skutočností môže dôjsť k tomu, že niektorí vlastníci nehnuteľností nebudú schopní splácať hypotéku. Nepružnosť trhu nájmu a neschopnosť pokrytia vyšších úverových splátok cez príjmy z prenájmu budú vytvárať tlak na majiteľov týchto nehnuteľností k ich predaju. S potrebou „zbavenia“ sa záťaže úveru sa ceny takto ponúkaných nehnuteľností zreálnia.

K rozširovaniu ponuky prispejú aj racionálne rozhodnutia developerov, ktorí v záujme pragmatizmu pre zachovanie realitných obchodov skorigujú svoje požiadavky na výnosové marže. Popri zmenách na sekundárnom trhu to umožní zreálniť aj ceny bytov v projektoch.

Zdenko Štefanides, makroanalytik VÚB banky

Zdenko ŠtefanidesTrh nehnuteľností je v nerovnováhe už dlhšie obdobie. Dopyt výrazne prevyšuje ponuku, rast cien predbieha rast príjmov domácností. Aktuálne trh stráca časť dopytu ľudí, ktorí si na bývanie berú úver. Kúpna sila týchto klientov klesá nielen kvôli rastu sadzieb, ale aj rastu cien, najmä potravín a energií, ktoré znižujú disponibilný príjem domácností. Dopyt po novom bývaní a úveroch navyše znižuje aj neistota z budúcnosti.

Na druhej strane existuje aj dopyt klientov, ktorí na úver odkázaní nie sú. A množina takýchto klientov sa možno aj rozšírila. Jednak vďaka migrácii, ale aj ľuďom, ktorí sa snažia ochrániť svoje úspory pred infláciou kúpou nehnuteľností.

Trh je však tvorený nielen dopytom, ale aj ponukou. A tá je najmä v Bratislave stále nízka. Rastú aj ceny vstupov na novú výstavbu. Ak by však súčasné trendy v úrokových sadzbách, inflácii, aj neistota z ekonomického vývoja pretrvávali, tak možno očakávať tlak nielen na spomalenie rastu cien nehnuteľností, ale aj ich pokles.

Andrej Martiška, ekonomický analytik Tatra banky

Andrej MartiškaV dohľadnom čase nepredpokladám „prasknutie bubliny“ na realitnom trhu v zmysle prudkej korekcie cien rezidenčných nehnuteľností. Očakávam skôr spomalenie tempa ich rastu. Ceny nehnuteľností v ostatných kvartáloch skutočne rástli nezvyčajne rýchlym tempom. Relatívne pomalší rast miezd, ako aj nárast úrokových sadzieb na hypotekárnych úveroch, sa zároveň už podpisujú pod zhoršujúcu sa dostupnosť bývania. Vzhľadom na aktuálny makroekonomický vývoj sa pritom dá očakávať, že trend zhoršovania dostupnosti bývania bude v najbližších kvartáloch pokračovať. To bude tlmiť dopyt a uberať z tlaku na rast cien.

Na druhej strane je však ponuka nehnuteľností stále nedostatočná, a to je problém, ktorý sa nevyrieši za rok ani za 5 rokov. Súčasne dochádza k výraznému nárastu ceny stavebných materiálov, ako aj ďalších nákladov na výstavbu. Nedostatočná ponuka rezidenčných nehnuteľností, ako aj rast stavebných nákladov, sú tak dva silné faktory, ktoré budú naďalej tlačiť na rast cien nehnuteľností. Predpokladám, že pokles dopytu v dôsledku zhoršenej dostupnosti bývania nebude dostatočne prudký na to, aby plne prevážil ich vplyv.

Pavel Škriniar, investičný analytik Swiss Life Select

Pavel ŠkriniaBublina praskne až vtedy, keď sa už nedá viac nafúknuť. Aj v súčasnosti sú už niektoré nehnuteľnosti pri svojich cenách nepredajné. Pritom niektoré nehnuteľnosti sú určené na bývanie, iné ako investičné. Kto hľadá alternatívu k termínovaným vkladom v bankách, investíciám do dlhopisov či akcií, obzerá sa práve po nehnuteľnostiach. Takéhoto kupca nezaujímajú úroky na hypotékach ani rast cien v obchode. Naopak, u toho, kto rieši vlastné bývanie, má zásadný vplyv na jeho rozhodovanie podiel splátky na príjme, a čo si z príjmu po zaplatení splátky bude môcť dovoliť kúpiť o rok či dva.

Súčasný stav je odlišný od roku 2008. V súčasnosti sú ceny novostavieb zásadne ovplyvnené cenami stavebných materiálov, a aj keby zlacneli, je malá pravdepodobnosť, že by developeri s už postavenými jednotkami znížili ceny. V najbližšom období tak ceny novostavieb nemajú veľký dôvod klesnúť. Iná situácia je pri už existujúcich nehnuteľnostiach, kde by ich vlastníci najprv potrebovali pocítiť tlaky na ich odpredaj, aby mohla byť ponuka väčšia ako dopyt. Tým tlakom môže byť napríklad vyššie úročenie dlhopisov alebo vyššie zdanenie nehnuteľností.

Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko

Marián BúlikDôvodom silného rastu cien bývania je kombinácia lacných úverov, slabej ponuky, dobrej ekonomickej situácie a vysokých úspor obyvateľstva. K tomu sa najnovšie pridala aj inflácia, kvôli ktorej ľudia vidia v investičných bytoch ochranu úspor pred znehodnotením.

Na spomalenie tempa rastu cien je potrebná zmena niektorého z faktorov, a na to, aby sa bublina začala vyfukovať a ceny klesli, by sa muselo výrazne zmeniť viacero faktorov naraz. Isté spomalenie rastu cien v tomto roku môže prísť, no pokles cien v tomto roku je nereálny. Aj keby došlo k oslabeniu dopytu po hypotékach, ponuka bytov zostane naďalej veľmi slabá, a pri vysokej inflácii bude stále časť ľudí investovať do bývania ako ochrany úspor. Ľudia s úsporami veria, že kvôli drahším stavebným materiálom a obmedzenej ponuke bytov v mestách ceny z dnešných vysokých úrovní neklesnú. Práve naopak, posledných 10 rokov ich utvrdilo v tom, že ceny budú jednoznačne ďalej rásť.

Peter Friedmann, CEO spoločnosti Prosight

Peter FriedmannAktuálna vysoká miera inflácie spôsobuje nutnosť reakcií centrálnych bánk. Po reakcii americkej centrálnej banky FED začína so zvyšovaním aj Európska centrálna banka. Predbežne sa očakáva zvýšenie o 0,25 % v júli a po septembrovom zasadnutí o 0,5 %.

Úroky na slovenských hypotékach prudko rástli už v prvom a druhom kvartáli tohto roka, pretože banky sa snažia na túto situáciu reagovať vopred. Do konca roka môžeme očakávať zvýšenie sadzieb o približne 1 %, ak sa nepodarí výraznejšie skrotiť infláciu.

Všeobecne platí, že 1-percentné zvýšenie sadzieb znamená 10-percentný pokles cien nehnuteľností. Špecifikom nášho trhu je obmedzená ponuka domov a bytov, čo môže zmierniť prepad cien nehnuteľností. Preto neočakávame taký negatívny scenár ako v roku 2008. Pokles by sa mohol prejaviť v prvom a druhom kvartáli budúceho roka. No keďže globálna ekonomika je prepojená, je náročné predpovedať presnú budúcnosť. V týchto časoch je minimalizovanie dlhov a vytváranie rezervy viac ako dôležité.

Ivan Kahanec, senior analytik spoločnosť Brokeria

Ivan KahanecCeny nehnuteľností tlačil hore v predchádzajúcich rokoch najmä ich nedostatok vo väčších mestách v kombinácii s nízkymi úrokovými sadzbami. V súčasnosti sa však situácia nejaví tak, že by prišlo na trh v krajských mestách väčšie množstvo nových bytov, ktoré by nasýtili dopyt po bývaní. Nárast cien v stavebníctve navyše vytvára tlak na ceny novostavieb.

Na druhej strane je nárast úrokových sadzieb a neistota spôsobená v minulých rokoch pandémiou a v tomto roku aj vojnou na Ukrajine. Tieto dva faktory môžu v tomto roku spomaliť rast cien nehnuteľností, ale neočakávame, že by spôsobili ich prudký prepad – prasknutie bubliny. A to ani v prípade, že by vojna na Ukrajine spôsobila spomalenie slovenskej ekonomiky podobne ako v rokoch 2008 až 2009. Oproti minulosti totiž má Európska únia a vlády členských krajín pripravené mechanizmy na pomoc ekonomike aj obyvateľom v krízovej situácii. Pre ľudí, ktorí si chcú kúpiť svoje vlastné bývanie, sa neoplatí staviť na prípadný pokles cien nehnuteľností a čakať.

Peter Sokol, riaditeľ platformy FinGo Reality

Peter SokolOdhadnúť, či a kedy dôjde k prasknutiu realitnej bubliny, by bolo nezodpovedné. Trh s nehnuteľnosťami ovplyvňuje množstvo faktorov, ktoré majú vplyv na ceny. Jedným z nich je nízka ponuka bývania. Ak by vláda splnila sľub o nájomných bytoch, môže to mať vplyv na korekciu cien. Iné opatrenie na zvýšenie dostupnosti bývania neevidujem. Dôležitým faktorom je aj cena peňazí. Úrokové sadzby sa pôvodne pohybovali výrazne pod 1 % p. a. Európsky a národný regulátor je však momentálne nútený regulovať hodnotu a dostupnosť peňazí na trhu. To môže mať vplyv na dopyt a zároveň dostať na trh investičné nehnuteľnosti.

Ďalším faktorom je nezamestnanosť. Celoslovensky je 7 %, ale s výraznými regionálnymi rozdielmi. V Rimavskej Sobote dosahuje až 21,5 % a ceny nehnuteľností sú tu pod slovenským priemerom. Môj názor je, že rast cien sa spomalí s výraznou regionálnou diferenciáciou. Na prasknutie realitnej bubliny by však muselo dôjsť k výraznej a neočakávanej zmene niektorého z uvedených faktorov.

Jakub Rosa, generálny riaditeľ Partners Asset Management

Jakub RosaFakt, že sa ceny rezidenčných nehnuteľností na Slovensku dostali do vysokého rizika v rámci kompozitného indexu vývoja cien bývania NBS automaticky neznamená, že musí okamžite prísť k ich poklesu. Dvojciferné medziročné tempo zdražovania bytov viditeľné v ostatných rokoch je však na druhej strane dlhodobo neudržateľné. Spomalenie tempa rastu je nevyhnutné, ale pravdepodobnosť výraznejšieho poklesu cien rezidenčných nehnuteľností zostáva aj naďalej nízka.

Ponuka bude rásť aj naďalej pomaly, pričom dopyt zostane relatívne vysoký, a to aj napriek postupnému nárastu úrokových sadzieb úverov na bývanie a očakávanému poklesu reálnych príjmov obyvateľstva. Platí to najmä pre väčšie krajské a okresné mestá, pričom možno badať markantné regionálne rozdiely.

Aktuálny stav na trhu dlhodobo vedie k zhoršovaniu dostupnosti bývania, ako aj nižšej atraktívnosti investičných bytov, ktoré z pohľadu výnosov dávajú čoraz menší zmysel. Alternatívou sú kvalitné komerčné nehnuteľnosti, ako kancelárske budovy, nákupné centrá a logistické haly, napr. prostredníctvom realitných fondov, ktoré dlhodobo vykazujú väčšiu stabilitu a atraktívne výnosy.

Kľúčové slová

logo
Prečítajte si tiež:
16.8.2022 Redakcia FinReport

Druhý mesiac po spustení služby ePN, a takmer každá štvrtá péenka je elektronická

Sociálna poisťovňa prijíma od lekárov už takmer 22 % vypísaných práceneschopností v elektronickej forme v podobe ePN. Počas júla 2022 ...

16.8.2022 Roland Régely

NBS opäť zvýši poplatky pre finančných sprostredkovateľov, tentoraz za odborné skúšky

Národná banka Slovenska (NBS) plánuje zvýšiť poplatky, ktoré platia finanční sprostredkovatelia za vykonanie odborných skúšok. Finanční ...

16.8.2022 Správy

Najčastejším povolaním na Slovensku je špecialista, ubúda remeselníkov a robotníkov

16.8.2022 (Webnoviny.sk) - Na vrchole rebríčka zamestnaní sa podľa Sčítania obyvateľov domov a bytov 2021 umiestnili ...

16.8.2022 Redakcia FinReport

Nové poistenie od Unionu kryje už aj štrajky leteckých spoločností či terorizmus

Poisťovňa Union rozširuje krytie liečebných nákladov aj o liečbu pandemického a epidemického ochorenia aj v rizikových krajinách. Medzi ...

16.8.2022 Robert Juriš

Slovenská ekonomika spomalila, na obzore sa črtá recesia

Hrubý domáci produkt (HDP) v stálych cenách podľa rýchleho odhadu Štatistického úradu SR v druhom štvrťroku 2022 medziročne vzrástol o ...

16.8.2022 Redakcia FinReport

mBank bude všetky svoje platobné karty vydávať aj ako virtuálne

mBank ako prvá banka na slovenskom trhu bude vydávať všetky svoje platobné karty aj ako virtuálne. Unikátnosť tohto riešenia spočíva v ...

15.8.2022 Robert Juriš

Inflácia na Slovensku dosiahla rekordných 13,6 %, no jej nárast je už pomalší

Inflácia na Slovensku už piaty mesiac v rade rastie dvojciferným tempom. Najvýznamnejšie výdavkové položky slovenských domácností – ...

15.8.2022 Redakcia FinReport

Prieskum: Takmer polovica Slovákov si na dôchodok neodkladá žiadne financie

Napriek snahe o finačné vzdelávanie Slovákov je situácia stále alarmujúca. Až takmer polovica dospelých obyvateľov Slovenska si na ...

15.8.2022 Redakcia FinReport

Trhové ceny elektriny sa blížia k hranici 500 eur za megawatthodinu

Pražská burza PXE oznámila, že elektrina, ktorá bude na Slovensko dodávaná v budúcom roku, sa predáva už za 484 eur za megawatthodinu, a ...

15.8.2022 Redakcia FinReport

V júli sme zrejme dosiahli inflačný vrchol, no kvôli plynu ešte môže byť všetko aj inak

Štatistický úrad SR vydal najnovšie dáta, podľa ktorých inflácia na Slovensku v júli 2022 dosiahla 13,6 %. Podľa analytikov by ceny tovarov ...

13.8.2022 Redakcia FinReport

Finančných podvodov spáchaných na senioroch je čoraz viac

Vydávajú sa za poštárov, policajtov, plynárov, alebo aj zdravotníkov, príbuzných či známych, a od starších ľudí si pod rôznymi ...

12.8.2022 Naďa Černá

Alex Jones: Za svoje lži zaplatí milióny dolárov. Prehratý súd vytvára precedens pre potrestanie ďalších konšpirátorov

Americký konšpirátor Alex Jones pred súdom skrotol. Roky tvrdil, že útok na školákov zo Sandy Hook, pri ktorom zahynulo 26 ľudí, sa nestal. ...

11.8.2022 Redakcia FinReport

Projekt FinQ má zvýšiť finančnú gramotnosť žiakov a naučiť ich kriticky myslieť

Nadácie Národnej banky Slovenska a Slovenskej sporiteľne spojili sily a založili neziskovú organizáciu FinQ Centrum. Cieľom tejto spoločnej ...

11.8.2022 Redakcia FinReport

Sociálna poisťovňa znížila exekučné zrážky, a teda zvýšila dôchodky 21 400 dôchodcom

Sociálna poisťovňa prepočítala exekučné zrážky poberateľom dôchodkov, ktorí čelia exekúcii. Urobila tak v nadväznosti na zvýšenie ...

10.8.2022 Redakcia FinReport

Slováci potrebujú na kúpu nového bytu s rozlohou 70 metrov štvorcových až 13 hrubých ročných miezd

Pri súčasných cenách nehnuteľností na bývanie potrebujeme na kúpu bytu s rozlohou 70 metrov štvorcových v priemere takmer 13 hrubých ...

9.8.2022 Redakcia FinReport

Inštitút finančnej politiky spustil rodinnú kalkulačku

Inštitút finančnej politiky (IFP) patriaci pod Ministerstvo financií SR pripravil kalkulačku štátnej rodinnej pomoci. Kalkulačka prináša ...

9.8.2022 Redakcia FinReport

Stravné aj cestovné náhrady sa od 1. septembra 2022 opäť zvyšujú

Suma stravného aj cestovných náhrad sa od 1. septembra 2022 opäť zvyšuje. Opatrenie Ministerstva práce, sociálnych vecí a rodiny SR už ...

8.8.2022 Redakcia FinReport

Sociálna poisťovňa už uhrádza lekárom výkony za ePN

Sociálna poisťovňa v júli 2022 po prvýkrát uhradila poskytovateľom zdravotnej starostlivosti zdravotné výkony na účely sociálneho ...

Aplikácia

  1. 1.
    Od 1. júla 2022 sa mení daňový bonus, prídavky na deti, životné minimum aj odvody pre živnostníkov
  2. 2.
    NBS opäť zvýši poplatky pre finančných sprostredkovateľov, tentoraz za odborné skúšky
  3. 3.
    Najčastejším povolaním na Slovensku je špecialista, ubúda remeselníkov a robotníkov
  4. 4.
    Slovenská ekonomika spomalila, na obzore sa črtá recesia
  5. 5.
    Messenger bude bezpečnejší. Meta testuje predvolené šifrovanie E2EE