Foto: Shutterstock

Základom je dobrá úverová história

To, či dostanete hypotéku, závisí od viacerých faktorov. Niektoré z nich viete ovplyvniť sami, iné sú dané vaším príjmom, ako aj trhovými podmienkami, úverovou politikou bánk a limitmi Národnej banky Slovenska (NBS). Každý z nás však dokáže do značnej miery ovplyvniť, či hypotéku dostane, alebo nie.

Úplným základom je dobrá úverová história. To znamená, že je potrebné platiť splátky za tovary a služby, ako aj splátky iných pôžičiek vždy načas, teda pred termínom splatnosti, a vyhýbať sa tak omeškaniam a následným exekúciám. Lepšie, ako platiť každú splátku samostatne prevodom či na pošte, je zriadiť si na bežnom účte inkaso. Takto platby prebehnú samy, a ak sa niečo pokazí, napríklad ak nemáte na účte dosť peňazí, dostanete hneď upozornenie z banky a môžete to obratom riešiť.

Ideálny stav pre získanie hypotéky je, ak ste nejaký úver už čerpali a zároveň nemáte v úverovom registri ani jeden negatívny záznam. To je pre banku dôležitý signál, že ste si splácanie úveru už vyskúšali a svoje záväzky si vzorovo plníte. Ak ste ešte nikdy nečerpali žiadny úver, takisto to nie je problém.

Kombinácia produktov + schválenie úveru v predstihu

Kto chce v najbližšom roku požiadať o hypotéku, mal by sa poponáhľať a zabezpečiť si lepší úrok čím skôr. Ako na to? Ak ešte nemáte nájdenú nehnuteľnosť, najlepší úrok dostanete, ak žiadate maximálne o 80-percentnú hypotéku a zároveň si necháte úver schváliť v banke, ktorá vám poskytne ďalších 6 až 12 mesiacov na výber nehnuteľnosti.

Týmto krokom si nielen „zmrazíte“ súčasnú úrokovú sadzbu na ďalších šesť až dvanásť mesiacov, ale zároveň môžete profitovať z prípadného zlacnenia nehnuteľností. Je síce nepravdepodobné, že by ceny bytov a domov plošne klesli v priebehu ďalšieho roka sumárne o 20 %, ako sme to videli počas poslednej finančnej krízy, no v individuálnych prípadoch je podobná zľava možná. Zvlášť vtedy, ak je predávajúci pod časovým tlakom.

Ako sa dá stlačiť úroková sadzba?

Vďaka kombinácii viacerých bankových produktov. Inak povedané, niektoré banky na Slovensku poskytujú za využívanie ďalších produktov okrem hypotéky zľavu z úrokovej sadzby.

Dobrou správou je, že zľavy sa môžu sčítavať. Odporúčam preto porovnať ponuky rôznych bánk a podať si žiadosť o úver vo viacerých bankách naraz. Najlepšie je obrátiť sa na špecialistu, finančného sprostredkovateľa, ktorý to vie urobiť za vás. Odborník vám zároveň pomôže vyhnúť sa produktom, ktoré vás budú stáť viac, ako dokážu ušetriť na znížených úrokoch.

Čo môžete urobiť v ďalších krokoch

Komu vo viacerých bankách vyšla nízka suma hypotéky, mal by v prvom kroku zredukovať svoje doterajšie úvery. Ak máte viacero úverov alebo kreditných kariet, skúste ich splatiť, alebo zlúčiť do jedného.

Takzvanou konsolidáciou úverov si znížite svoju mesačnú splátku a uvoľníte si viac peňazí na hypotéku. Ak kreditku či povolené prečerpanie účtu vôbec nevyužívate, zrušte ich. Je určite lepšie úverové produkty vôbec nemať, keďže takto nijako neovplyvňujú vašu úverovú kapacitu.

Čo robiť pri končiacej sa fixácii

Častou otázkou ľudí s hypotékou a končiacou sa fixáciou je, na akú dobu si majú zafixovať úrokovú sadzbu svojej hypotéky. Táto otázka úzko súvisí s monetárnou politikou Európskej centrálnej banky (ECB), ako aj situáciou v ekonomike.

Odborníci v tomto roku očakávali trojnásobné zvyšovanie základných úrokových sadzieb ECB po 0,5 percentuálneho bodu, teda celkovo o 1,5 p. b. Prvé zvýšenie – v očakávanej výške – sa udialo 16. marca 2023.

V úvode marca však prišla aj do Európy vlna neistoty spôsobená krachom dvoch amerických bánk kvôli nedostatku likvidity a obave, že podobne „labilne“ sú na tom aj mnohé ďalšie banky. Hoci európske banky sú výrazne silnejšie regulované ako americké, neistota v Európe stále trvá.

Okrem iného aj preto, lebo zvyšovanie sadzieb tlačí nadol cenu dlhopisov, čo za bežných okolností nie je problém, ak banka nie je nútená predávať ich pred splatnosťou so stratou, čo bol krok, ktorý sa udial v USA a viedol ku krachu Silicon Valley Bank, a v princípe hrozí každej banke, ak by čelila sústredenému tlaku na výbery vkladov.

V tejto situácii sa ozývajú hlasy predikujúce možné zmiernenie tempa rastu základných sadzieb ECB. Na druhej strane, čerstvé marcové čísla z eurozóny ukazujú, že napriek výraznému poklesu inflácie (z 8,5 % vo februári na 6,9 % v marci) jadrová inflácia opäť narástla na nový rekord 5,7 %. Tento faktor je kľúčový pre rozhodovanie ECB, či bude pokračovať vo zvyšovaní sadzieb pôvodným tempom.

Národná banka Slovenska sa v najnovšej predikcii prikláňa k druhému scenáru s priemernou sadzbou 4,5 % koncom tohto roka s tým, že táto úroveň sadzieb vydrží až do konca roka 2025.

Ako si zafixovať úrokovú sadzbu úveru

Neodporúčam fixovať sadzbu na kratšie ako tri roky pri fixáciách končiacich sa v tomto roku. Ideálom je fix na päť rokov, keďže úrokový rozdiel sa pohybuje v rozpätí od 0,1 do 0,3 p. b. Naopak, nemá zmysel siahať ani po 7- či 10-ročnej fixácii. Táto príležitosť sa skončila v 1. polroku 2022.

Kľúčové je nechať si schváliť refinančný úver čím skôr. Komu sa fixácia končí o 6 až 12 mesiacov, môže si refinančný úver dať schváliť už teraz. Dokonca jedna z bánk umožňuje zazmluvniť si špeciálny refinančný úver až 18 mesiacov pred dátumom refixácie.

Koľko ušetrím na refinančnom úvere? 

Ako príklad si zoberme klienta, ktorý si v minulosti vzal hypotéku vo výške 100-tisíc eur so splatnosťou 30 rokov a mesačnou splátkou 322 eur pri 1-percentnom úroku. Ku dňu fixácie na konci tohto roka bude mať za sebou prvých päť rokoch splácania. Pri 4-percentnom úroku v novoschválenom refinančnom úvere by od jeho čerpania v čase skončenia fixácie úroku aktuálneho úveru platil mesačnú splátku 450 eur. Celkovo by na úrokoch (pozor, nie na splátkach) v ďalších piatich rokoch fixácie zaplatil 16-tisíc eur.

Ak by však dnes neriešil uzatvorenie nového úveru so 4-percentným úrokom, ale počkal by do konca fixácie na konci roka, pravdepodobne by dostal ponuku na úver s úrokom okolo 5 %. V tom prípade by jeho splátka na ďalšie 5-ročné obdobie bola až 498 eur. Celkovo by na úrokoch v ďalších piatich rokoch zaplatil až 20 200 eur.

Rozdiel na zaplatených úrokoch v nasledujúcom fixačnom období je teda 4 200 eur, a to v prospech využitia refinančného úveru, ktorý si klient môže nechať schváliť už teraz. Pritom, ak mu nová banka uzná pôvodný znalecký posudok a nebude pre získanie nízkeho úroku požadovať napríklad poistenie úveru, tak jedinými poplatkami spojenými s refinancovaním bude poplatok za poskytnutie úveru (bežne napríklad 250 eur) a návrh na zápis plomby novej banky na katastri za 66 eur. Výsledne tak na refinancovaní, ktoré by začal riešiť už dnes, ušetrí okolo 3 900 – 4 000 eur.

Opäť dávajú zmysel aj mimoriadne splátky

V čase vysokých úrokových sadzieb opäť dávajú zmysel aj mimoriadne splátky, či dokonca predčasné splatenie úveru, ako nástroje na zníženie finančnej záťaže. Mimoriadna splátka znižuje výšku pravidelných mesačných splátok pri anuitnom splácaní, znižuje celkovo zaplatené úroky, alebo skracuje dobu splácania úveru.

Banky podľa zákona umožňujú mimoriadnu splátku bez poplatku raz ročne do výšky 20 % z aktuálneho zostatku istiny. K dátumu refixácie je možné uhradiť mimoriadnu splátku v akejkoľvek výške bez poplatku. Kto ešte čerpá hypotéku so štátnym príspevkom, môže mimoriadnu splátku urobiť kedykoľvek počas prvých piatich rokov splácania rovnako bez poplatku.