Ako neplatiť daň z prenájmu?

Foto: Shutterstock

Je to obchodný majetok?

Na to, či dosiahneme nulovú, prípadne minimálnu daň má vplyv najmä to, či nehnuteľnosť prenajímame ako fyzická (FO) alebo právnická osoba (PO). Pre fyzické osoby je ďalej podstatné, ako účtujeme takýto majetok. „Prenajímateľ v postavení fyzickej osoby sa môže rozhodnúť, či prenajímanú nehnuteľnosť zaradí do obchodného majetku, teda či bude o nej účtovať, alebo bude viesť daňovú evidenciu, alebo ju, naopak, nezaradí do obchodného majetku,“ hovorí daňová poradkyňa Dagmar Bednáriková.

Každá z týchto možností má svoje plusy aj mínusy. „Ak nehnuteľnosť nezaradíme do obchodného majetku, v daňovom priznaní si môžeme uplatniť iba základné výdavky, ako sú platby za energie, výdavky za internet a iné. Môžeme ešte použiť výdavky za hnuteľný majetok, no to sa nevzťahuje na vstavané spotrebiče a vstavaný nábytok,“ tvrdí odborník na reality Roman Kružliak.

Ak sa nehnuteľnosť stane obchodným majetkom fyzickej osoby, k výdavkom môže pripojiť aj výdavky na obstaranie, rekonštrukciu, daň z nehnuteľností, nákup vstavaného nábytku či poistenie, ale aj úroky na hypotékach.

Prenajímateľ ako fyzická osoba s pasívnym príjmom si môže uplatniť nižšie výdavky ako právnická osoba, čo so sebou prináša vyššie zdanenie. Výhodou však je, že takúto nehnuteľnosť môže po piatich rokoch predať oslobodenú od dane z príjmu, čo zákon právnickým osobám neumožňuje.

Aktívny alebo pasívny príjem

Fyzické osoby, ktoré prenajímajú nehnuteľnosť, musia svoj príjem zdaniť. O výške dane však rozhoduje, či ide o pasívny príjem, teda o príjem popri práci či dôchodku, alebo o aktívny príjem. V druhom prípade na prenajímanie potrebujeme živnosť.

„Ak sú popri prenájme bytu poskytované aj iné ako základné služby spojené s prenájmom, napríklad upratovanie prenajatého domu či zabezpečenie prania alebo stravovania, podľa zákona ide už o prevádzkovanie ubytovania typu hotel či penzión, a v tomto prípade je už potrebné živnostenské oprávnenie,“ vysvetľuje D. Bednáriková a dodáva, že živnostníkovi vzniká povinnosť platiť odvody do zdravotnej a Sociálnej poisťovne.

Ak však budeme nehnuteľnosť prenajímať bez živnosti, nemôžeme si v daňovom priznaní uplatniť paušálne výdavky, ale len skutočné výdavky, ktoré je potrebné preukázať v účtovníctve.

Ako dosiahnuť nulovú daň?

Pri prenájme bytu či rodinného domu nemusíme legálnou cestou štátu zaplatiť ani cent. Na to, aby nám nevznikla daňová povinnosť, potrebujeme podľa D. Bednárikovej reálne preukázateľné výdavky, ktoré si môžeme uplatniť, ak nehnuteľnosť zaradíme do obchodného majetku. Môže ísť o rekonštrukciu, zaplatené poistné či daň z nehnuteľnosti. Výška reálnych nákladov vo všeobecnosti nie je limitovaná zákonom (až na niektoré výnimky, ako sú napríklad odpisy hodnoty nehnuteľnosti).

K tomu, aby sme sa dostali k nulovej dani, okrem preukázateľných výdavkov potrebujeme do daňového priznania zahrnúť aj ďalšie náklady. „Potrebné je uplatniť si odpisy z majetku a úroky z hypotekárneho úveru,“ hovorí R. Kružliak

Nehnuteľnosť, ktorá je obchodným majetkom, je dlhodobým hmotným majetkom, ktorého hodnota sa odpisuje. Uplatnenie odpisov je však možné iba do výšky príjmu z prenájmu za kalendárny rok. Odpísať z daní možno aj úroky z hypotéky, ktoré prenajímateľ zaplatil v danom roku bez obmedzenia.

O tom, či odpisovanie úrokov z daní prinesie nulovú daň, rozhoduje najmä výška hypotéky, výška nájomného a úroková sadzba. Pri súčasnej situácii na hypotekárnom trhu je to podľa oboch oslovených odborníkov reálne. Pri súčasných úrokových sadzbách na hypotékach na úrovni 3,5 % ročne môžu byť príjmy a výdavky v rovnakej výške. Prípadný predaj tejto nehnuteľnosti však napokon budeme musieť zdaniť.

Fyzická vs. právnická osoba

Do rozhodovania, či budeme nehnuteľnosť prenajímať ako podnikateľ alebo ako fyzická osoba, vstupujú práve spomínané dane. V tomto prípade sú vo výhode právnické osoby. „Fyzická osoba zdaňuje príjem z prenájmu sadzbou 19 %, kým právnická osoba s obratom do 100-tisíc eur bude zdaňovať 10-percentnou sadzbou dane,“ vysvetľuje R. Kružliak.

Ak chceme nehnuteľnosť prenajímať ako právnická osoba, môže byť pre nás výhodnejšie uplatniť si širšie spektrum výdavkov. Naopak, sú aj situácie, keď sa nám oplatí byť fyzickou osobou. „V prípade nižších príjmov, nezaradenia nehnuteľnosti do obchodného majetku a zámeru v blízkom období predať prenajímanú nehnuteľnosť môže byť vhodný model prenájmu ako fyzická osoba,“ hovorí D. Bednáriková.