Hľadaj

Ako neplatiť daň z prenájmu?

Publikované:  Financie Poslať

Prenajímate byt alebo rodinný dom a premýšľate, ako minimalizovať daň z prenájmu, prípadne neplatiť vôbec žiadnu daň? Existuje niekoľko modelov, ako si túto činnosť nastaviť, a je tu aj možnosť, ako mať nulovú daň z prenájmu nehnuteľnosti. Viac sa dozviete v nasledujúcich riadkoch.

Ako neplatiť daň z prenájmu?

Foto: Shutterstock

Je to obchodný majetok?

Na to, či dosiahneme nulovú, prípadne minimálnu daň má vplyv najmä to, či nehnuteľnosť prenajímame ako fyzická (FO) alebo právnická osoba (PO). Pre fyzické osoby je ďalej podstatné, ako účtujeme takýto majetok. „Prenajímateľ v postavení fyzickej osoby sa môže rozhodnúť, či prenajímanú nehnuteľnosť zaradí do obchodného majetku, teda či bude o nej účtovať, alebo bude viesť daňovú evidenciu, alebo ju, naopak, nezaradí do obchodného majetku,“ hovorí daňová poradkyňa Dagmar Bednáriková.

Každá z týchto možností má svoje plusy aj mínusy. „Ak nehnuteľnosť nezaradíme do obchodného majetku,daňovom priznaní si môžeme uplatniť iba základné výdavky, ako sú platby za energie, výdavky za internet a iné. Môžeme ešte použiť výdavky za hnuteľný majetok, no to sa nevzťahuje na vstavané spotrebiče a vstavaný nábytok,“ tvrdí odborník na reality Roman Kružliak.

89192

Ak sa nehnuteľnosť stane obchodným majetkom fyzickej osoby, k výdavkom môže pripojiť aj výdavky na obstaranie, rekonštrukciu, daň z nehnuteľností, nákup vstavaného nábytku či poistenie, ale aj úroky na hypotékach.

Prenajímateľ ako fyzická osoba s pasívnym príjmom si môže uplatniť nižšie výdavky ako právnická osoba, čo so sebou prináša vyššie zdanenie. Výhodou však je, že takúto nehnuteľnosť môže po piatich rokoch predať oslobodenú od dane z príjmu, čo zákon právnickým osobám neumožňuje.

Aktívny alebo pasívny príjem

Fyzické osoby, ktoré prenajímajú nehnuteľnosť, musia svoj príjem zdaniť. O výške dane však rozhoduje, či ide o pasívny príjem, teda o príjem popri práci či dôchodku, alebo o aktívny príjem. V druhom prípade na prenajímanie potrebujeme živnosť.

„Ak sú popri prenájme bytu poskytované aj iné ako základné služby spojené s prenájmom, napríklad upratovanie prenajatého domu či zabezpečenie prania alebo stravovania, podľa zákona ide už o prevádzkovanie ubytovania typu hotel či penzión, a v tomto prípade je už potrebné živnostenské oprávnenie,“ vysvetľuje D. Bednáriková a dodáva, že živnostníkovi vzniká povinnosť platiť odvody do zdravotnej a Sociálnej poisťovne.

Ak však budeme nehnuteľnosť prenajímať bez živnosti, nemôžeme si v daňovom priznaní uplatniť paušálne výdavky, ale len skutočné výdavky, ktoré je potrebné preukázať v účtovníctve.

Ako dosiahnuť nulovú daň?

Pri prenájme bytu či rodinného domu nemusíme legálnou cestou štátu zaplatiť ani cent. Na to, aby nám nevznikla daňová povinnosť, potrebujeme podľa D. Bednárikovej reálne preukázateľné výdavky, ktoré si môžeme uplatniť, ak nehnuteľnosť zaradíme do obchodného majetku. Môže ísť o rekonštrukciu, zaplatené poistné či daň z nehnuteľnosti. Výška reálnych nákladov vo všeobecnosti nie je limitovaná zákonom (až na niektoré výnimky, ako sú napríklad odpisy hodnoty nehnuteľnosti).

K tomu, aby sme sa dostali k nulovej dani, okrem preukázateľných výdavkov potrebujeme do daňového priznania zahrnúť aj ďalšie náklady. „Potrebné je uplatniť si odpisy z majetku a úroky z hypotekárneho úveru,“ hovorí R. Kružliak

102226

Nehnuteľnosť, ktorá je obchodným majetkom, je dlhodobým hmotným majetkom, ktorého hodnota sa odpisuje. Uplatnenie odpisov je však možné iba do výšky príjmu z prenájmu za kalendárny rok. Odpísať z daní možno aj úroky z hypotéky, ktoré prenajímateľ zaplatil v danom roku bez obmedzenia.

O tom, či odpisovanie úrokov z daní prinesie nulovú daň, rozhoduje najmä výška hypotéky, výška nájomného a úroková sadzba. Pri súčasnej situácii na hypotekárnom trhu je to podľa oboch oslovených odborníkov reálne. Pri súčasných úrokových sadzbách na hypotékach na úrovni 3,5 % ročne môžu byť príjmy a výdavky v rovnakej výške. Prípadný predaj tejto nehnuteľnosti však napokon budeme musieť zdaniť.

Fyzická vs. právnická osoba

Do rozhodovania, či budeme nehnuteľnosť prenajímať ako podnikateľ alebo ako fyzická osoba, vstupujú práve spomínané dane. V tomto prípade sú vo výhode právnické osoby. Fyzická osoba zdaňuje príjem z prenájmu sadzbou 19 %, kým právnická osoba s obratom do 100-tisíc eur bude zdaňovať 10-percentnou sadzbou dane,“ vysvetľuje R. Kružliak.

Ak chceme nehnuteľnosť prenajímať ako právnická osoba, môže byť pre nás výhodnejšie uplatniť si širšie spektrum výdavkov. Naopak, sú aj situácie, keď sa nám oplatí byť fyzickou osobou. „V prípade nižších príjmov, nezaradenia nehnuteľnosti do obchodného majetku a zámeru v blízkom období predať prenajímanú nehnuteľnosť môže byť vhodný model prenájmu ako fyzická osoba,“ hovorí D. Bednáriková.

logo
Prečítajte si tiež:
18.2.2025 Martin Jamnický

Najväčšie výzvy pre banky na Slovensku v roku 2025

Nadchádzajúce obdobie zmien prinesie slovenským bankám kombináciu regulačných, technologických a ekonomických výziev, ktoré si vyžiadajú ...

17.2.2025 Redakcia FinReport

Ako si zablokovať marketingové hovory z predvoľby (0)888?

Všetky marketingové volania by v súčasnosti mali mať predvoľbu (0)888. Podľa nej volaný vie, kto volá, a o čo by v telefonickom hovore ...

17.2.2025 Redakcia FinReport

Donald Trump úraduje, a čo to znamená pre Slovensko?

Donald Trump sa v januári tohto roku opätovne ujal funkcie prezidenta USA a hneď nato podpísal množstvo prezidentských dekrétov, ktoré budú ...

17.2.2025 Redakcia FinReport

Inflácia na Slovensku v januári 2025 vyskočila na 3,9 %

Rast cien tovarov a služieb na Slovensku sa na začiatku tohto roku zrýchlil. Januárová inflácia sa vyšplhala na 3,9 %, čo je najviac za ...

17.2.2025 Eva Sadovská

Prieskum trhu ukázal, ako je to s nakupovaním nehnuteľností na Slovensku

Takmer 94 % Slovákov v súčasnosti žije vo „vlastnom“ byte či rodinnom dome. Záujem o reality však neutícha a podľa prieskumu ...

17.2.2025 Redakcia FinReport

Trináste dôchodky budú vyššie. Kto dostane viac a o koľko?

Trináste dôchodky sa v minulom roku stali plnohodnotnou sociálnou dávkou, na ktorú majú penzisti nárok aj bez toho, aby o ňu žiadali. Dobrou ...

16.2.2025 Redakcia FinReport

Automobilke Ferrari sa darí, čisté výnosy stúpli na 6,7 miliardy eur

Automobilová značka Ferrari sa už niekoľko desaťročí nerozlučne spája s červenou farbou, okázalým luxusom, overenou kvalitou symbolom ...

16.2.2025 Redakcia FinReport

Každý piaty Slovák si nesporí vôbec alebo len „do vankúša“

Takmer 90 % Slovákov považuje finančné zabezpečenie svojej budúcnosti za dôležité, a aj preto si takmer 80 % ľudí skutočne sporí. ...

14.2.2025 Mário Špilberger

Ako si vytvoriť pasívny príjem?

Či už ste študent, zamestnanec, alebo podnikateľ, aj vy určite túžite po finančnej slobode. V tejto súvislosti sa často skloňuje pasívny ...

13.2.2025 Redakcia FinReport

Žiadosť o ročné zúčtovanie môžete podať najneskôr do 17. februára

Zamestnanci, ktorí mali vlani zdaniteľné príjmy len zo závislej činnosti, majú posledné dni na požiadanie svojho zamestnávateľa, aby im ...

12.2.2025 Redakcia FinReport

Peniaze z druhého piliera pôjdu na výstavbu bytov a ciest

Majetok v správe dôchodkových správcovských spoločností na Slovensku v súčasnosti dosahuje 17,4 miliardy eur. Aj preto sa druhý ...

12.2.2025 Redakcia FinReport

Rast miezd sa na konci minulého roka spomalil

Mzdy na Slovensku počas minulého roka rástli, a dokonca tak rýchlo, že „predbehli“ aj infláciu. V porovnaní s predchádzajúcim rokom si ...

12.2.2025 Martin Jamnický

Slováci zmenili svoj postoj k zadlžovaniu sa

Slováci sú v prístupe k financiám dlhodobo pomerne konzervatívni. Novinkou však je prudký nárast vo využívaní platobných kariet a v ...

12.2.2025 Mário Špilberger

V čom sa líšia osobný a privátny bankár, a aké benefity prinášajú klientom?

Viaceré banky poskytujú svoje služby klientom aj prostredníctvom súkromných alebo privátnych bankárov. Pomenovanie pozície či služby znie ...

10.2.2025 Martin Jamnický

Top 10 tipov, ako efektívne sporiť

Viete, čo majú spoločné Kakebo, mikrosporenie, pravidlo 50 %, SMART metóda alebo kocková výzva? Všetko sú to spôsoby, ako si hravým alebo ...

6.2.2025 Mário Špilberger

Ako v roku 2025 vyťažiť čo najviac z daňového bonusu na dieťa

Od roku 2025 začnú platiť nové pravidlá pre uplatnenie si daňového bonusu. Bude nižší ako v minulosti a rodičia detí nad 18 rokov majú ...

5.2.2025 Robert Juriš

Realitný trh na Slovensku sa prebúdza, ceny nehnuteľností rastú

Minulý rok sa niesol v znamení opätovného prebúdzania sa realitného trhu na Slovensku, ceny nehnuteľností opäť stúpajú. Medziročný rast ...

3.2.2025 Redakcia FinReport

Nové odvody sociálneho poistenia zaplaťte do 10. februára 2025

Rok 2025 prináša zmeny v mnohých oblastiach. Jednou z nich je aj výber a platenie poistného pre samostatne zárobkovo činné osoby (SZČO) a ...

Mobilná aplikácia
VISA MasterCard Maestro Apple Pay Google Pay