Hľadaj
× Aplikácia Aplikácia

Aké sú najčastejšie prekážky na ceste k hypotekárnemu úveru a ako ich vyriešiť?

Redakcia FinReport Financie Poslať

Neschválili vám žiadosť o hypotéku? Stopka v banke môže mať rôzne príčiny. Možno máte nedostatočný príjem, meškáte s platením odvodov, alebo pracujete či podnikáte ešte príliš krátko. Časté bývajú aj problémy s nehnuteľnosťami, ktorými klienti ručia za úver. Ako sa vyhnúť komplikáciám a neželaným situáciám?

finanční agenti

Foto: Shutterstock

 

Banka si musí „preklepnúť“ klienta

Hypotéka je zložitý finančný produkt. V porovnaní s pôžičkou alebo kreditnou kartou vám banka za nižší úrok poskytne oveľa viac peňazí, no potrebuje sa uistiť, že jej ich vrátite. Keby sa tak nestalo, môže siahnuť na byt či dom, ktorý založíte v prospech úveru.

„Preto si banka pri žiadosti o hypotéku naozaj dôkladne preveruje žiadateľa aj zakladanú nehnuteľnosť. Nie každý dostane úver hneď alebo v takej výške, ako si predstavuje. Často sa vyskytnú prekážky, ktoré schváleniu úveru zabránia, alebo ho oddialia o niekoľko týždňov či mesiacov,” uvádza riaditeľka pre úvery spoločnosti FinGO.sk Eva Šablová.

Banky obyčajne ochotne poskytnú hypotéky klientom, ktorí ich dokážu bez problémov splácať. Najskôr však detailne preskúmajú ich príjmy a výdavky, stabilitu zamestnania, respektíve podnikania.

Akékoľvek pochybnosti, či už by šlo o podlžnosti na odvodoch, rizikové pohyby na účte, omeškania splátok úverov, alebo iné signály o tom, že by klient úver nevedel zodpovedne splácať, môžu schválenie žiadosti stopnúť. Veľkú rolu pri schvaľovaní zohráva aj hodnota a celkový stav nehnuteľnosti, ktorú klient ponúka ako ručenie v prospech úveru. Ak je v zlom technickom stave, nemá vyrovnané vlastnícke práva, alebo nie je korektne zapísaná na katastri nehnuteľností, banka ju nemusí akceptovať a hypotéka neprejde,” pokračuje odborníčka. 

Kedy opäť požiadať o hypotéku?

Ak klientovi neschvália hypotéku v jednej banke kvôli podlžnostiam na odvodoch, daniach či omeškaniam splátok, nemal by automaticky zamieriť do ďalšej, je to zbytočné. Každé ďalšie zamietnutie úveru prinesie aj ďalší negatívny záznam v úverovom registri, takže opakovanými neúspešnými žiadosťami o úver klient nič nedosiahne, len si uškodí.

Najskôr je potrebné vyriešiť problém, ktorý blokuje schválenie úveru a do ďalšej žiadosti počkať aspoň tri mesiace. Potom si uchádzač o úver môže opäť vyžiadať výpis z úverového registra, prípadne skontrolovať záznamy o exekúciách či nedoplatkoch. 

„Ak napríklad schváleniu úveru bránia nedoplatky či omeškania v registroch štátnych inštitúcií, tie majú na aktualizáciu svojich údajov rôzne lehoty. Pred ďalšou žiadosťou si najskôr overte, či v registroch už nefigurujete ako neplatič, inak by ste v banke opäť dostali stopku,” vysvetľuje odborníčka s tým, že ak o hypotéku žiadal klient, ktorý bol dlhodobo na PN, či žena na rodičovskej dovolenke, banky ich príjem začnú akceptovať zväčša po jednej výplate, čiže zhruba po 6 týždňoch od návratu do práce. 

Keď to môže trvať mesiace až roky

Existujú aj situácie, keď majú klienti pozastavené splácanie iných úverov, a preto im banka hypotéku neschválila. V tom prípade sa musia najskôr vrátiť k riadnemu splácaniu, a potom počkať 6 až 18 mesiacov v závislosti od banky, kde chcú požiadať o hypotéku. Najhorší scenár nastáva po vyhlásení osobného bankrotu, alebo po zosplatnení úverov, ktoré boli klasifikované v banke ako vymáhané pohľadávky. Vtedy môže klient žiadať o úver najskôr po 5 rokoch.

Vhodné je poradiť sa s agentom

Na ceste za svojou hypotékou je vhodné poradiť sa s fundovaným finančným agentom. Ten vie porovnať hypotekárne ponuky vo všetkých bankách, vysvetliť postup aj možné háčiky a úskalia. „Maklér klienta vopred upozorní na všetky nástrahy alebo prekážky, ktoré by mohli zabrániť schváleniu žiadosti o úver. Poradí, ako ich čo najrýchlejšie vyriešiť, a nasmeruje, ako postupovať, aby všetko prebehlo hladko a bez zbytočných komplikácií. Klientovi môže odporučiť aj iné riešenia, ako sa môže k úveru dopracovať rýchlejšie,” radí E. Šablová. 

Pri hypotéke zároveň vzniká veľké množstvo špecifických situácií, na ktoré sa rôzne banky môžu pozerať inak. Napríklad kým v jednej banke dokážu akceptovať aj „horšiu” nehnuteľnosť, v inej by ju automaticky zmietli zo stola. Niektoré banky sa o čosi benevolentnejšie pozerajú aj na zamietnuté úvery v úverovom registri, omeškania splátok alebo znížené tržby u podnikateľov.

Základom je, aby klient hneď na začiatku získal kompletný zoznam všetkých podkladov a dokumentov, ktoré bude potrebovať na vybavenie svojej konkrétnej úverovej požiadavky aj v závislosti od toho, či pôjde o kúpu nehnuteľnosti, stavbu domu, rekonštrukciu či o refinancovanie hypotéky. Ideálne je, ak podklady k žiadosti vopred skontroluje odborník, a až potom klient podá žiadosť. Inak môže stratiť veľa času, prípadne zápisom žiadosti do úverového registra sa pripraviť o iné možné príležitosti.

Najčastejšie prekážky, ktoré bránia schváleniu hypotéky 

1) Dlhy a omeškania platieb

Banka sa potrebuje uistiť, že klient jej hypotéku dokáže bez problémov splácať. Každý rizikový pohyb na účte, omeškania splátok úverov, alebo akékoľvek nedoplatky či iné podlžnosti voči štátnym inštitúciám, či dokonca exekúcie, vzbudzujú pochybnosti o zodpovednom finančnom správaní sa a do ich vyriešenia znamenajú stopku pri úvere.

Najčastejšie prekážky

  • negatívne záznamy v registroch zdravotnej a Sociálnej poisťovne, Finančnej správy SR, 
  • omeškania na splátkach úverov, zosplatnené úvery,
  • exekúcia, vyhlásený osobný bankrot,
  • odložené splácanie iného úveru či úverov,
  • viac zamietnutých úverov v úverovom registri,
  • rizikové pohyby na účte, napríklad na hazardné hry, stávkovanie.

TIP: Najskôr vyrovnajte všetky vaše podlžnosti, a následne si overte vymazanie negatívnych záznamov z registrov. V závislosti od konkrétneho dôvodu následne môžete o úver požiadať o niekoľko týždňov alebo mesiacov, pri osobnom bankrote až po 5 rokoch.

2) Rizikový pracovný pomer

Banky môžu klientovi poskytnúť hypotéku len v tom prípade a v takej výške, aby ju vedel pravidelne splácať. Preto si pri žiadosti dôkladne preverujú príjmy aj výdavky, stabilitu zamestnania alebo podnikania. Každý náznak toho, že by mohol prísť o príjem, alebo by sa jeho príjem mohol výrazne znížiť, schválenie úveru ohrozuje.

Najčastejšie prekážky

  • nepravidelný príjem alebo výpadok príjmu z podnikania,
  • krátka doba zamestnania, ktorá trvá menej ako 3 mesiace,
  • krátka doba podnikania, zatiaľ nemáte ukončené zdaňovacie obdobie,
  • pracovný pomer sa podľa zmluvy skončí do 3 mesiacov po podaní žiadosti o úver,
  • pracovná doba na lehotu určitú – lehota neurčitá znamená vyššiu istotu a zaváži,
  • rizikový zamestnávateľ, ktorý podniká krátko, má podlžnosti, alebo vykazuje stratu.

TIP: Dohodnite sa so zamestnávateľom na úprave pracovnej zmluvy, ideálne na dobu neurčitú. Ak vaša zmluva do 3 mesiacov končí, požiadajte o potvrdenie, že budete v práci pokračovať. Pri podnikaní sa postarajte, aby vám platby za prácu nabehli na účet, doložte faktúry, príjmové doklady. 

3) Nedostatočný a nestály príjem

Banky sa musia riadiť aj pravidlami Národnej banky Slovenska, ktoré limitujú výšku hypotéky vzhľadom na výšku príjmu aj k počtu vyživovaných osôb. Preto môže klient naraziť na finančný strop úveru. Ten limituje aj maximálna možná splátka, ktorá spolu s ostatnými vašimi splátkami nesmie presiahnuť 60 % čistého príjmu rodiny po odrátaní životného minima na každú posudzovanú osobu v domácnosti. Hypotéku zároveň môžete získať len do 80 % z hodnoty nehnuteľnosti a zvyšnú sumu je potrebné dofinancovať inou formou, čo býva tiež problém. 

Najčastejšie prekážky

  • zdokladovaný príjem banke nestačí na požadovanú výšku úveru,
  • nepravidelný príjem alebo výpadok príjmu z podnikania,
  • banka neakceptuje príjem, napríklad kvôli dlhodobej PN či rodičovskej dovolenke,
  • chýbajú peniaze na dofinancovanie hypotéky a tiež ďalšia vhodná nehnuteľnosť, ktorou by sa dala zvýšiť hodnota zabezpečenia úveru,
  • splácanie iných úverov, pričom úverové zaťaženie a splátky bránia poskytnutiu hypotéky.

TIP: Možno viete zdokladovať aj iné príjmy, napríklad príjem z prenájmu, diéty v práci, invalidný dôchodok alebo výživné na dieťa, vďaka ktorým sa váš úver navýši. Alebo do hypotéky môžete doplniť spoludlžníka s dostatočným príjmom, či už člena rodiny, alebo známeho. 

4) Nevhodná nehnuteľnosť

Financovanie bývania môžu prekaziť aj problémy na strane nehnuteľnosti banke ponúkanej ako zabezpečenie hypotéky. Nevhodné nehnuteľnosti sú väčšinou v zlom technickom stave, nemajú vyrovnané vlastnícke práva, alebo im chýba korektný zápis v katastri nehnuteľností. Banky ich v tom prípade nemusia akceptovať, alebo ich hodnotu znížia.

Najčastejšie prekážky

  • nehnuteľnosť alebo pozemok nemá vyrovnané vlastnícke práva,
  • k pozemku nie je zriadený prístup k verejnej komunikácii,
  • nehnuteľnosť je v zlom technickom stave a pre banku je nevyhovujúca,
  • na nehnuteľnosti je neakceptovateľná ťarcha, exekúcia alebo iné bremeno,
  • nehnuteľnosť sa nachádza v nevhodnej lokalite,
  • budúca nehnuteľnosť ešte nie je dostatočne rozostavaná.

TIP: Ak môžete ručiť aj inou vhodnou nehnuteľnosťou, napríklad rodičovským domom alebo bytom, o úver by ste mohli požiadať prakticky okamžite. Podstatné je, aby nehnuteľnosť banka akceptovala a mala dostatočnú hodnotu vzhľadom na výšku úveru, o ktorý chcete požiadať.

logo
Prečítajte si tiež:
17.6.2024 Martin Jamnický

Agentúra Moody´s: Hodnotenie Slovenska zostáva vysoké, no s negatívnym výhľadom

Aj tretia veľká ratingová agentúra ponechala, a teda neznížila Slovensku pôvodné hodnotenie. Po S&P a Fitch Rating aj Moody´s potvrdila ...

17.6.2024 Roland Régely

Na výšku úrokových sadzieb hypoték majú vplyv aj rozhodnutia slovenských politikov

Dopyt po nových hypotékach síce v prvom kvartáli tohto roka klesol na najnižšiu úroveň za posledných päť rokov, banky však zostávajú ...

17.6.2024 Redakcia FinReport

Objednávky v priemysle začali po prvý raz v tomto roku rásť

Hodnota nových objednávok v priemysle začala v apríli tohto roku konečne stúpať, keď sa zvýšila o 5,7 % a dosiahla objem 5,83 miliardy eur. ...

17.6.2024 Redakcia FinReport

Od 1. júla sa zvyšujú príspevky na osobnú asistenciu a na opatrovanie

Už o tri týždne, od 1. júla 2024, sa zvyšujú príspevky na osobnú asistenciu a na opatrovanie ťažko zdravotne postihnutých osôb. Zmenu v ...

17.6.2024 Redakcia FinReport

Poisťovňa Kooperativa prináša do bratislavskej Trnávky 102 nájomných bytov

Poisťovňa Kooperativa po predchádzajúcich skúsenostiach v iných krajských mestách Slovenska rozbieha svoj prvý rozsiahly projekt ...

17.6.2024 Redakcia FinReport

SAPI: Asociácia zameraná na obnoviteľné zdroje sa po novom zacieli najmä na udržateľnú energetiku

Najväčšia slovenská asociácia zameraná na obnoviteľné zdroje mení názov. Po novom sa Slovenská asociácia fotovoltického priemyslu a OZE ...

17.6.2024 Redakcia FinReport

Švajčiarska FlowBank prišla o licenciu a putuje do konkurzu

Ďalšia banka skrachovala. Do konkurzného konania vstúpila švajčiarska online maklérska a obchodná banka FlowBank so sídlom v Ženeve. O ...

14.6.2024 Redakcia FinReport

Kedy nemusia brigádnici platiť preddavky na daň

Obdobie letných brigád prináša zvýšený počet dohôd o brigádnickej práci. Aj z takto nadobudnutých príjmov je potrebné platiť preddavky ...

13.6.2024 Redakcia FinReport

Študentky, pozor! Nárok na tehotenské a materské dávky majú len ženy s nemocenským poistením

Študentky ani mladé tehotné ženy po skončení štúdia nemajú automaticky nárok na tehotenskú a materskú dávku. Podmienkou na ich získanie ...

12.6.2024 Redakcia FinReport

ECB síce znížila úrokové sadzby, no slovenské banky tak urobia najskôr o tri roky

Európska centrálna banka začiatkom júna znížila svoje kľúčové úrokové sadzby, no na úrokových sadzbách slovenských hypoték sa to ...

12.6.2024 Robert Juriš

INESS: Plošné rozdávanie 13. dôchodkov je selektívna podpora odtrhnutá od príjmovej reality

Súčasné aj plánované zvyšovanie daní je najhorším spôsobom, ako pristupovať ku kríze vo verejných financiách. Výdavky štátu ...

12.6.2024 Redakcia FinReport

Vymenia Poliaci zloté a Česi koruny za euro?

Diskusie o odklone od využívania vlastnej meny a prihlásenie sa k spoločnej európskej mene – k euru – rezonujú u našich severných aj ...

11.6.2024 Martin Jamnický

Aj seniori majú záujem o investovanie či poistné produkty

Hoci finančná gramotnosť postupne rastie aj medzi seniormi, podľa finančných sprostredkovateľov je veľký rozdiel, ak sa o investovanie na ...

10.6.2024 Redakcia FinReport

Blíži sa termín na podanie daňových priznaní odložených o tri mesiace

Daňovníci, ktorí si predĺžili lehotu na podanie daňového priznania k dani z príjmov o tri mesiace, musia si svoju povinnosť splniť do konca ...

8.6.2024 Redakcia FinReport

Analýza: Je výhodnejšie sporiť si v eurách alebo napríklad českých korunách?

Počet Slovákov pracujúcich v zahraničí neustále rastie. Len v Česku ich je viac ako 216-tisíc a ďalšie tisíce žijú v iných krajinách ...

7.6.2024 Redakcia FinReport

Ak ste si odložili splatnosť poistného za október 2021, musíte ho uhradiť do konca júna 2024

Sociálna poisťovňa upozorňuje samostatne zárobkovo činné osoby (SZČO) a zamestnávateľov, ktorí počas pandémie koronavírusu požiadali o ...

7.6.2024 Martin Jamnický

Maximálna dávka v nezamestnanosti od júla 2024 stúpne na 1 457,50 eura

Sociálna poisťovňa bude od začiatku tohtoročného júla štedrejšia. Od 1. júla 2024 sa totiž zvyšuje maximálna dávka v nezamestnanosti, a ...

6.6.2024 Martin Jamnický

Je to podvod! Preposielaním peňazí a lajkovaním videí si nezarobíte

Pred letom si mnoho mladých ľudí hľadá možnosť zárobku – brigádu, ktorú by mohli robiť z domu a dostať peniaze len za to, že robia ...

Mobilná aplikácia
VISA MasterCard Maestro Apple Pay Google Pay