Foto: Shutterstock

Banka si musí „preklepnúť“ klienta

Hypotéka je zložitý finančný produkt. V porovnaní s pôžičkou alebo kreditnou kartou vám banka za nižší úrok poskytne oveľa viac peňazí, no potrebuje sa uistiť, že jej ich vrátite. Keby sa tak nestalo, môže siahnuť na byt či dom, ktorý založíte v prospech úveru.

„Preto si banka pri žiadosti o hypotéku naozaj dôkladne preveruje žiadateľa aj zakladanú nehnuteľnosť. Nie každý dostane úver hneď alebo v takej výške, ako si predstavuje. Často sa vyskytnú prekážky, ktoré schváleniu úveru zabránia, alebo ho oddialia o niekoľko týždňov či mesiacov,” uvádza riaditeľka pre úvery spoločnosti FinGO.sk Eva Šablová.

Banky obyčajne ochotne poskytnú hypotéky klientom, ktorí ich dokážu bez problémov splácať. Najskôr však detailne preskúmajú ich príjmy a výdavky, stabilitu zamestnania, respektíve podnikania.

„Akékoľvek pochybnosti, či už by šlo o podlžnosti na odvodoch, rizikové pohyby na účte, omeškania splátok úverov, alebo iné signály o tom, že by klient úver nevedel zodpovedne splácať, môžu schválenie žiadosti stopnúť. Veľkú rolu pri schvaľovaní zohráva aj hodnota a celkový stav nehnuteľnosti, ktorú klient ponúka ako ručenie v prospech úveru. Ak je v zlom technickom stave, nemá vyrovnané vlastnícke práva, alebo nie je korektne zapísaná na katastri nehnuteľností, banka ju nemusí akceptovať a hypotéka neprejde,” pokračuje odborníčka. 

Kedy opäť požiadať o hypotéku?

Ak klientovi neschvália hypotéku v jednej banke kvôli podlžnostiam na odvodoch, daniach či omeškaniam splátok, nemal by automaticky zamieriť do ďalšej, je to zbytočné. Každé ďalšie zamietnutie úveru prinesie aj ďalší negatívny záznam v úverovom registri, takže opakovanými neúspešnými žiadosťami o úver klient nič nedosiahne, len si uškodí.

Najskôr je potrebné vyriešiť problém, ktorý blokuje schválenie úveru a do ďalšej žiadosti počkať aspoň tri mesiace. Potom si uchádzač o úver môže opäť vyžiadať výpis z úverového registra, prípadne skontrolovať záznamy o exekúciách či nedoplatkoch. 

„Ak napríklad schváleniu úveru bránia nedoplatky či omeškania v registroch štátnych inštitúcií, tie majú na aktualizáciu svojich údajov rôzne lehoty. Pred ďalšou žiadosťou si najskôr overte, či v registroch už nefigurujete ako neplatič, inak by ste v banke opäť dostali stopku,” vysvetľuje odborníčka s tým, že ak o hypotéku žiadal klient, ktorý bol dlhodobo na PN, či žena na rodičovskej dovolenke, banky ich príjem začnú akceptovať zväčša po jednej výplate, čiže zhruba po 6 týždňoch od návratu do práce. 

Vhodné je poradiť sa s agentom

Na ceste za svojou hypotékou je vhodné poradiť sa s fundovaným finančným agentom. Ten vie porovnať hypotekárne ponuky vo všetkých bankách, vysvetliť postup aj možné háčiky a úskalia. „Maklér klienta vopred upozorní na všetky nástrahy alebo prekážky, ktoré by mohli zabrániť schváleniu žiadosti o úver. Poradí, ako ich čo najrýchlejšie vyriešiť, a nasmeruje, ako postupovať, aby všetko prebehlo hladko a bez zbytočných komplikácií. Klientovi môže odporučiť aj iné riešenia, ako sa môže k úveru dopracovať rýchlejšie,” radí E. Šablová. 

Pri hypotéke zároveň vzniká veľké množstvo špecifických situácií, na ktoré sa rôzne banky môžu pozerať inak. Napríklad kým v jednej banke dokážu akceptovať aj „horšiu” nehnuteľnosť, v inej by ju automaticky zmietli zo stola. Niektoré banky sa o čosi benevolentnejšie pozerajú aj na zamietnuté úvery v úverovom registri, omeškania splátok alebo znížené tržby u podnikateľov.

Základom je, aby klient hneď na začiatku získal kompletný zoznam všetkých podkladov a dokumentov, ktoré bude potrebovať na vybavenie svojej konkrétnej úverovej požiadavky aj v závislosti od toho, či pôjde o kúpu nehnuteľnosti, stavbu domu, rekonštrukciu či o refinancovanie hypotéky. Ideálne je, ak podklady k žiadosti vopred skontroluje odborník, a až potom klient podá žiadosť. Inak môže stratiť veľa času, prípadne zápisom žiadosti do úverového registra sa pripraviť o iné možné príležitosti.

Najčastejšie prekážky, ktoré bránia schváleniu hypotéky 

1) Dlhy a omeškania platieb

Banka sa potrebuje uistiť, že klient jej hypotéku dokáže bez problémov splácať. Každý rizikový pohyb na účte, omeškania splátok úverov, alebo akékoľvek nedoplatky či iné podlžnosti voči štátnym inštitúciám, či dokonca exekúcie, vzbudzujú pochybnosti o zodpovednom finančnom správaní sa a do ich vyriešenia znamenajú stopku pri úvere.

TIP: Najskôr vyrovnajte všetky vaše podlžnosti, a následne si overte vymazanie negatívnych záznamov z registrov. V závislosti od konkrétneho dôvodu následne môžete o úver požiadať o niekoľko týždňov alebo mesiacov, pri osobnom bankrote až po 5 rokoch.

2) Rizikový pracovný pomer

Banky môžu klientovi poskytnúť hypotéku len v tom prípade a v takej výške, aby ju vedel pravidelne splácať. Preto si pri žiadosti dôkladne preverujú príjmy aj výdavky, stabilitu zamestnania alebo podnikania. Každý náznak toho, že by mohol prísť o príjem, alebo by sa jeho príjem mohol výrazne znížiť, schválenie úveru ohrozuje.

TIP: Dohodnite sa so zamestnávateľom na úprave pracovnej zmluvy, ideálne na dobu neurčitú. Ak vaša zmluva do 3 mesiacov končí, požiadajte o potvrdenie, že budete v práci pokračovať. Pri podnikaní sa postarajte, aby vám platby za prácu nabehli na účet, doložte faktúry, príjmové doklady. 

3) Nedostatočný a nestály príjem

Banky sa musia riadiť aj pravidlami Národnej banky Slovenska, ktoré limitujú výšku hypotéky vzhľadom na výšku príjmu aj k počtu vyživovaných osôb. Preto môže klient naraziť na finančný strop úveru. Ten limituje aj maximálna možná splátka, ktorá spolu s ostatnými vašimi splátkami nesmie presiahnuť 60 % čistého príjmu rodiny po odrátaní životného minima na každú posudzovanú osobu v domácnosti. Hypotéku zároveň môžete získať len do 80 % z hodnoty nehnuteľnosti a zvyšnú sumu je potrebné dofinancovať inou formou, čo býva tiež problém. 

TIP: Možno viete zdokladovať aj iné príjmy, napríklad príjem z prenájmu, diéty v práci, invalidný dôchodok alebo výživné na dieťa, vďaka ktorým sa váš úver navýši. Alebo do hypotéky môžete doplniť spoludlžníka s dostatočným príjmom, či už člena rodiny, alebo známeho. 

4) Nevhodná nehnuteľnosť

Financovanie bývania môžu prekaziť aj problémy na strane nehnuteľnosti banke ponúkanej ako zabezpečenie hypotéky. Nevhodné nehnuteľnosti sú väčšinou v zlom technickom stave, nemajú vyrovnané vlastnícke práva, alebo im chýba korektný zápis v katastri nehnuteľností. Banky ich v tom prípade nemusia akceptovať, alebo ich hodnotu znížia.

TIP: Ak môžete ručiť aj inou vhodnou nehnuteľnosťou, napríklad rodičovským domom alebo bytom, o úver by ste mohli požiadať prakticky okamžite. Podstatné je, aby nehnuteľnosť banka akceptovala a mala dostatočnú hodnotu vzhľadom na výšku úveru, o ktorý chcete požiadať.

Ready Made Maklér

Staňte sa samostatným
finančným agentom už dnes.

Robte biznis,
byrokraciu nechajte na nás.