Hľadaj
× Aplikácia Aplikácia

Aké sú najčastejšie prekážky na ceste k hypotekárnemu úveru a ako ich vyriešiť?

Redakcia FinReport Financie
SK
EN
Poslať

Neschválili vám žiadosť o hypotéku? Stopka v banke môže mať rôzne príčiny. Možno máte nedostatočný príjem, meškáte s platením odvodov, alebo pracujete či podnikáte ešte príliš krátko. Časté bývajú aj problémy s nehnuteľnosťami, ktorými klienti ručia za úver. Ako sa vyhnúť komplikáciám a neželaným situáciám?

image

Foto: Shutterstock

 

Banka si musí „preklepnúť“ klienta

Hypotéka je zložitý finančný produkt. V porovnaní s pôžičkou alebo kreditnou kartou vám banka za nižší úrok poskytne oveľa viac peňazí, no potrebuje sa uistiť, že jej ich vrátite. Keby sa tak nestalo, môže siahnuť na byt či dom, ktorý založíte v prospech úveru.

„Preto si banka pri žiadosti o hypotéku naozaj dôkladne preveruje žiadateľa aj zakladanú nehnuteľnosť. Nie každý dostane úver hneď alebo v takej výške, ako si predstavuje. Často sa vyskytnú prekážky, ktoré schváleniu úveru zabránia, alebo ho oddialia o niekoľko týždňov či mesiacov,” uvádza riaditeľka pre úvery spoločnosti FinGO.sk Eva Šablová.

Banky obyčajne ochotne poskytnú hypotéky klientom, ktorí ich dokážu bez problémov splácať. Najskôr však detailne preskúmajú ich príjmy a výdavky, stabilitu zamestnania, respektíve podnikania.

Akékoľvek pochybnosti, či už by šlo o podlžnosti na odvodoch, rizikové pohyby na účte, omeškania splátok úverov, alebo iné signály o tom, že by klient úver nevedel zodpovedne splácať, môžu schválenie žiadosti stopnúť. Veľkú rolu pri schvaľovaní zohráva aj hodnota a celkový stav nehnuteľnosti, ktorú klient ponúka ako ručenie v prospech úveru. Ak je v zlom technickom stave, nemá vyrovnané vlastnícke práva, alebo nie je korektne zapísaná na katastri nehnuteľností, banka ju nemusí akceptovať a hypotéka neprejde,” pokračuje odborníčka. 

Kedy opäť požiadať o hypotéku?

Ak klientovi neschvália hypotéku v jednej banke kvôli podlžnostiam na odvodoch, daniach či omeškaniam splátok, nemal by automaticky zamieriť do ďalšej, je to zbytočné. Každé ďalšie zamietnutie úveru prinesie aj ďalší negatívny záznam v úverovom registri, takže opakovanými neúspešnými žiadosťami o úver klient nič nedosiahne, len si uškodí.

Najskôr je potrebné vyriešiť problém, ktorý blokuje schválenie úveru a do ďalšej žiadosti počkať aspoň tri mesiace. Potom si uchádzač o úver môže opäť vyžiadať výpis z úverového registra, prípadne skontrolovať záznamy o exekúciách či nedoplatkoch. 

„Ak napríklad schváleniu úveru bránia nedoplatky či omeškania v registroch štátnych inštitúcií, tie majú na aktualizáciu svojich údajov rôzne lehoty. Pred ďalšou žiadosťou si najskôr overte, či v registroch už nefigurujete ako neplatič, inak by ste v banke opäť dostali stopku,” vysvetľuje odborníčka s tým, že ak o hypotéku žiadal klient, ktorý bol dlhodobo na PN, či žena na rodičovskej dovolenke, banky ich príjem začnú akceptovať zväčša po jednej výplate, čiže zhruba po 6 týždňoch od návratu do práce. 

Keď to môže trvať mesiace až roky

Existujú aj situácie, keď majú klienti pozastavené splácanie iných úverov, a preto im banka hypotéku neschválila. V tom prípade sa musia najskôr vrátiť k riadnemu splácaniu, a potom počkať 6 až 18 mesiacov v závislosti od banky, kde chcú požiadať o hypotéku. Najhorší scenár nastáva po vyhlásení osobného bankrotu, alebo po zosplatnení úverov, ktoré boli klasifikované v banke ako vymáhané pohľadávky. Vtedy môže klient žiadať o úver najskôr po 5 rokoch.

Vhodné je poradiť sa s agentom

Na ceste za svojou hypotékou je vhodné poradiť sa s fundovaným finančným agentom. Ten vie porovnať hypotekárne ponuky vo všetkých bankách, vysvetliť postup aj možné háčiky a úskalia. „Maklér klienta vopred upozorní na všetky nástrahy alebo prekážky, ktoré by mohli zabrániť schváleniu žiadosti o úver. Poradí, ako ich čo najrýchlejšie vyriešiť, a nasmeruje, ako postupovať, aby všetko prebehlo hladko a bez zbytočných komplikácií. Klientovi môže odporučiť aj iné riešenia, ako sa môže k úveru dopracovať rýchlejšie,” radí E. Šablová. 

Pri hypotéke zároveň vzniká veľké množstvo špecifických situácií, na ktoré sa rôzne banky môžu pozerať inak. Napríklad kým v jednej banke dokážu akceptovať aj „horšiu” nehnuteľnosť, v inej by ju automaticky zmietli zo stola. Niektoré banky sa o čosi benevolentnejšie pozerajú aj na zamietnuté úvery v úverovom registri, omeškania splátok alebo znížené tržby u podnikateľov.

Základom je, aby klient hneď na začiatku získal kompletný zoznam všetkých podkladov a dokumentov, ktoré bude potrebovať na vybavenie svojej konkrétnej úverovej požiadavky aj v závislosti od toho, či pôjde o kúpu nehnuteľnosti, stavbu domu, rekonštrukciu či o refinancovanie hypotéky. Ideálne je, ak podklady k žiadosti vopred skontroluje odborník, a až potom klient podá žiadosť. Inak môže stratiť veľa času, prípadne zápisom žiadosti do úverového registra sa pripraviť o iné možné príležitosti.

Najčastejšie prekážky, ktoré bránia schváleniu hypotéky 

1) Dlhy a omeškania platieb

Banka sa potrebuje uistiť, že klient jej hypotéku dokáže bez problémov splácať. Každý rizikový pohyb na účte, omeškania splátok úverov, alebo akékoľvek nedoplatky či iné podlžnosti voči štátnym inštitúciám, či dokonca exekúcie, vzbudzujú pochybnosti o zodpovednom finančnom správaní sa a do ich vyriešenia znamenajú stopku pri úvere.

Najčastejšie prekážky

  • negatívne záznamy v registroch zdravotnej a Sociálnej poisťovne, Finančnej správy SR, 
  • omeškania na splátkach úverov, zosplatnené úvery,
  • exekúcia, vyhlásený osobný bankrot,
  • odložené splácanie iného úveru či úverov,
  • viac zamietnutých úverov v úverovom registri,
  • rizikové pohyby na účte, napríklad na hazardné hry, stávkovanie.

TIP: Najskôr vyrovnajte všetky vaše podlžnosti, a následne si overte vymazanie negatívnych záznamov z registrov. V závislosti od konkrétneho dôvodu následne môžete o úver požiadať o niekoľko týždňov alebo mesiacov, pri osobnom bankrote až po 5 rokoch.

2) Rizikový pracovný pomer

Banky môžu klientovi poskytnúť hypotéku len v tom prípade a v takej výške, aby ju vedel pravidelne splácať. Preto si pri žiadosti dôkladne preverujú príjmy aj výdavky, stabilitu zamestnania alebo podnikania. Každý náznak toho, že by mohol prísť o príjem, alebo by sa jeho príjem mohol výrazne znížiť, schválenie úveru ohrozuje.

Najčastejšie prekážky

  • nepravidelný príjem alebo výpadok príjmu z podnikania,
  • krátka doba zamestnania, ktorá trvá menej ako 3 mesiace,
  • krátka doba podnikania, zatiaľ nemáte ukončené zdaňovacie obdobie,
  • pracovný pomer sa podľa zmluvy skončí do 3 mesiacov po podaní žiadosti o úver,
  • pracovná doba na lehotu určitú – lehota neurčitá znamená vyššiu istotu a zaváži,
  • rizikový zamestnávateľ, ktorý podniká krátko, má podlžnosti, alebo vykazuje stratu.

TIP: Dohodnite sa so zamestnávateľom na úprave pracovnej zmluvy, ideálne na dobu neurčitú. Ak vaša zmluva do 3 mesiacov končí, požiadajte o potvrdenie, že budete v práci pokračovať. Pri podnikaní sa postarajte, aby vám platby za prácu nabehli na účet, doložte faktúry, príjmové doklady. 

3) Nedostatočný a nestály príjem

Banky sa musia riadiť aj pravidlami Národnej banky Slovenska, ktoré limitujú výšku hypotéky vzhľadom na výšku príjmu aj k počtu vyživovaných osôb. Preto môže klient naraziť na finančný strop úveru. Ten limituje aj maximálna možná splátka, ktorá spolu s ostatnými vašimi splátkami nesmie presiahnuť 60 % čistého príjmu rodiny po odrátaní životného minima na každú posudzovanú osobu v domácnosti. Hypotéku zároveň môžete získať len do 80 % z hodnoty nehnuteľnosti a zvyšnú sumu je potrebné dofinancovať inou formou, čo býva tiež problém. 

Najčastejšie prekážky

  • zdokladovaný príjem banke nestačí na požadovanú výšku úveru,
  • nepravidelný príjem alebo výpadok príjmu z podnikania,
  • banka neakceptuje príjem, napríklad kvôli dlhodobej PN či rodičovskej dovolenke,
  • chýbajú peniaze na dofinancovanie hypotéky a tiež ďalšia vhodná nehnuteľnosť, ktorou by sa dala zvýšiť hodnota zabezpečenia úveru,
  • splácanie iných úverov, pričom úverové zaťaženie a splátky bránia poskytnutiu hypotéky.

TIP: Možno viete zdokladovať aj iné príjmy, napríklad príjem z prenájmu, diéty v práci, invalidný dôchodok alebo výživné na dieťa, vďaka ktorým sa váš úver navýši. Alebo do hypotéky môžete doplniť spoludlžníka s dostatočným príjmom, či už člena rodiny, alebo známeho. 

4) Nevhodná nehnuteľnosť

Financovanie bývania môžu prekaziť aj problémy na strane nehnuteľnosti banke ponúkanej ako zabezpečenie hypotéky. Nevhodné nehnuteľnosti sú väčšinou v zlom technickom stave, nemajú vyrovnané vlastnícke práva, alebo im chýba korektný zápis v katastri nehnuteľností. Banky ich v tom prípade nemusia akceptovať, alebo ich hodnotu znížia.

Najčastejšie prekážky

  • nehnuteľnosť alebo pozemok nemá vyrovnané vlastnícke práva,
  • k pozemku nie je zriadený prístup k verejnej komunikácii,
  • nehnuteľnosť je v zlom technickom stave a pre banku je nevyhovujúca,
  • na nehnuteľnosti je neakceptovateľná ťarcha, exekúcia alebo iné bremeno,
  • nehnuteľnosť sa nachádza v nevhodnej lokalite,
  • budúca nehnuteľnosť ešte nie je dostatočne rozostavaná.

TIP: Ak môžete ručiť aj inou vhodnou nehnuteľnosťou, napríklad rodičovským domom alebo bytom, o úver by ste mohli požiadať prakticky okamžite. Podstatné je, aby nehnuteľnosť banka akceptovala a mala dostatočnú hodnotu vzhľadom na výšku úveru, o ktorý chcete požiadať.

Kľúčové slová

logo
Prečítajte si tiež:
16.8.2022 Redakcia FinReport

Druhý mesiac po spustení služby ePN, a takmer každá štvrtá péenka je elektronická

Sociálna poisťovňa prijíma od lekárov už takmer 22 % vypísaných práceneschopností v elektronickej forme v podobe ePN. Počas júla 2022 ...

16.8.2022 Roland Régely

NBS opäť zvýši poplatky pre finančných sprostredkovateľov, tentoraz za odborné skúšky

Národná banka Slovenska (NBS) plánuje zvýšiť poplatky, ktoré platia finanční sprostredkovatelia za vykonanie odborných skúšok. Finanční ...

16.8.2022 Správy

Najčastejším povolaním na Slovensku je špecialista, ubúda remeselníkov a robotníkov

16.8.2022 (Webnoviny.sk) - Na vrchole rebríčka zamestnaní sa podľa Sčítania obyvateľov domov a bytov 2021 umiestnili ...

16.8.2022 Redakcia FinReport

Nové poistenie od Unionu kryje už aj štrajky leteckých spoločností či terorizmus

Poisťovňa Union rozširuje krytie liečebných nákladov aj o liečbu pandemického a epidemického ochorenia aj v rizikových krajinách. Medzi ...

16.8.2022 Robert Juriš

Slovenská ekonomika spomalila, na obzore sa črtá recesia

Hrubý domáci produkt (HDP) v stálych cenách podľa rýchleho odhadu Štatistického úradu SR v druhom štvrťroku 2022 medziročne vzrástol o ...

16.8.2022 Redakcia FinReport

mBank bude všetky svoje platobné karty vydávať aj ako virtuálne

mBank ako prvá banka na slovenskom trhu bude vydávať všetky svoje platobné karty aj ako virtuálne. Unikátnosť tohto riešenia spočíva v ...

15.8.2022 Robert Juriš

Inflácia na Slovensku dosiahla rekordných 13,6 %, no jej nárast je už pomalší

Inflácia na Slovensku už piaty mesiac v rade rastie dvojciferným tempom. Najvýznamnejšie výdavkové položky slovenských domácností – ...

15.8.2022 Redakcia FinReport

Prieskum: Takmer polovica Slovákov si na dôchodok neodkladá žiadne financie

Napriek snahe o finačné vzdelávanie Slovákov je situácia stále alarmujúca. Až takmer polovica dospelých obyvateľov Slovenska si na ...

15.8.2022 Redakcia FinReport

Trhové ceny elektriny sa blížia k hranici 500 eur za megawatthodinu

Pražská burza PXE oznámila, že elektrina, ktorá bude na Slovensko dodávaná v budúcom roku, sa predáva už za 484 eur za megawatthodinu, a ...

15.8.2022 Redakcia FinReport

V júli sme zrejme dosiahli inflačný vrchol, no kvôli plynu ešte môže byť všetko aj inak

Štatistický úrad SR vydal najnovšie dáta, podľa ktorých inflácia na Slovensku v júli 2022 dosiahla 13,6 %. Podľa analytikov by ceny tovarov ...

13.8.2022 Redakcia FinReport

Finančných podvodov spáchaných na senioroch je čoraz viac

Vydávajú sa za poštárov, policajtov, plynárov, alebo aj zdravotníkov, príbuzných či známych, a od starších ľudí si pod rôznymi ...

12.8.2022 Naďa Černá

Alex Jones: Za svoje lži zaplatí milióny dolárov. Prehratý súd vytvára precedens pre potrestanie ďalších konšpirátorov

Americký konšpirátor Alex Jones pred súdom skrotol. Roky tvrdil, že útok na školákov zo Sandy Hook, pri ktorom zahynulo 26 ľudí, sa nestal. ...

11.8.2022 Redakcia FinReport

Projekt FinQ má zvýšiť finančnú gramotnosť žiakov a naučiť ich kriticky myslieť

Nadácie Národnej banky Slovenska a Slovenskej sporiteľne spojili sily a založili neziskovú organizáciu FinQ Centrum. Cieľom tejto spoločnej ...

11.8.2022 Redakcia FinReport

Sociálna poisťovňa znížila exekučné zrážky, a teda zvýšila dôchodky 21 400 dôchodcom

Sociálna poisťovňa prepočítala exekučné zrážky poberateľom dôchodkov, ktorí čelia exekúcii. Urobila tak v nadväznosti na zvýšenie ...

10.8.2022 Redakcia FinReport

Slováci potrebujú na kúpu nového bytu s rozlohou 70 metrov štvorcových až 13 hrubých ročných miezd

Pri súčasných cenách nehnuteľností na bývanie potrebujeme na kúpu bytu s rozlohou 70 metrov štvorcových v priemere takmer 13 hrubých ...

9.8.2022 Redakcia FinReport

Inštitút finančnej politiky spustil rodinnú kalkulačku

Inštitút finančnej politiky (IFP) patriaci pod Ministerstvo financií SR pripravil kalkulačku štátnej rodinnej pomoci. Kalkulačka prináša ...

9.8.2022 Redakcia FinReport

Stravné aj cestovné náhrady sa od 1. septembra 2022 opäť zvyšujú

Suma stravného aj cestovných náhrad sa od 1. septembra 2022 opäť zvyšuje. Opatrenie Ministerstva práce, sociálnych vecí a rodiny SR už ...

8.8.2022 Redakcia FinReport

Sociálna poisťovňa už uhrádza lekárom výkony za ePN

Sociálna poisťovňa v júli 2022 po prvýkrát uhradila poskytovateľom zdravotnej starostlivosti zdravotné výkony na účely sociálneho ...

Aplikácia

  1. 1.
    Od 1. júla 2022 sa mení daňový bonus, prídavky na deti, životné minimum aj odvody pre živnostníkov
  2. 2.
    NBS opäť zvýši poplatky pre finančných sprostredkovateľov, tentoraz za odborné skúšky
  3. 3.
    Najčastejším povolaním na Slovensku je špecialista, ubúda remeselníkov a robotníkov
  4. 4.
    Messenger bude bezpečnejší. Meta testuje predvolené šifrovanie E2EE
  5. 5.
    Slovenská ekonomika spomalila, na obzore sa črtá recesia