Za družstevným bývaním sa už netreba sťahovať do Rakúska

Foto: Shutterstock

Taký obyčajný príbeh

Hana a Daniel odišli do Rakúska pred deviatimi rokmi. Najskôr do Viedne, kde bývali tri roky. „Byt po starej panej, ktorý sme si prenajímali, stál len o niečo viac, ako je náš zisk z prenajímania dvojizbového bytu v Bratislave. Vo Viedni môžete žiť dobrým životom, pokiaľ máte dva príjmy. Ale neskôr, keď sme potrebovali zaplatiť už aj škôlku, to začalo byť náročné,“ opisuje Hana pre FinReport.

Rozhodli sa odísť niekam na vidiek a začali si hľadať bývanie v Hainburgu. V roku 2018 sa tam ceny domov pohybovali okolo 250- až 300-tisíc eur. „Bolo to pre nás veľa, tak sme sa rozhodovali, čo ďalej. Potom sme sa od známych z Viedne dozvedeli o družstevnom bývaní,“ vysvetľuje.

Diera na mape

V Rakúsku je družstevná forma bývania veľmi obľúbená, vo Viedni ju využíva napríklad 45 % obyvateľov. Umožňuje bývať akoby vo vlastnom, postupne splácať byt formou zvýšeného nájmu, a pritom sa nezadlžiť. Spravidla sa dá splácať dlhšie, ako by to bolo možné v prípade hypotekárneho úveru, a preto ho môžu využívať aj seniori. V prípade insolventnosti sa družstevný byt dá previesť na iného vlastníka a môže sa dediť. Tento model je obľúbený aj u našich ďalších susedov – Čechov či Poliakov, len Slovensko bolo donedávna dierou na mape družstevného bývania.

V Rakúsku je výstavba  družstevných bytov často financovaná z verejných zdrojov formou nenávratného príspevku alebo dotovaného úveru a družstvá majú štatút neziskových organizácií. Na takúto formu družstevného bytu má nárok spravidla každý, ak priemerný zárobok domácnosti spadá do určitého rozmedzia – čiže družstevný byt nedostanete ani keď zarábate priveľa, čo si družstvo preverovalo aj u Hany a jej partnera. Pri komerčnej forme družstvo na rozdiel od vybavovania hypotéky v banke u svojho budúceho člena vôbec nepreveruje solventnosť domácnosti.

Družstvo získava úver na výstavbu domu, a ten mu splácajú jednotliví členovia družstva, ktorí sú zároveň užívateľmi bytov. „Znamená to, že nevlastním ten byt, vlastní ho družstvo, ja som členom družstva a s tým je spojené užívanie toho-ktorého bytu. Platím nájom, a v prípade záujmu si viem užívaný byt odkúpiť do osobného vlastníctva,“ opisuje družstevnú formu vlastníctva bytov prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS) Ján Palenčár.

Lepšie ako hypotéka

Hana s partnerom si vybrali trojizbový byt v Hainburgu z družstva Wet Gruppe, zaplatili depozit 37-tisíc eur, čo im umožnili v dvoch splátkach, a stali sa tak členmi družstva. Podmienkou bol trvalý pobyt v Rakúsku. „Dostali sme kľúče a odvtedy platíme nájom, ktorý sa priebežne mierne zvyšuje,“ vysvetľuje.

Takéto bývanie je podľa Hany pre mladé rodiny ideálne. „Dostanete byt, aký hľadáte, tých družstiev je v Rakúsku veľa. Vyhovovalo nám, že sme nemuseli riešiť banku, asi by nám hypotéku ani nedali. Funguje to tak, že splácate v nájme nejakú časť družstvu, a tým splácate aj byt, v ktorom bývate. Neplatíte hypotéku, platíte družstvu. Čo sa týka financií, bola to pre nás jednoducho tá najschodnejšia cesta,“ opisuje.

Za bývanie platia mesačne 700 eur, plus 150 eur za energie. Byt si budú môcť odkúpiť po uplynutí desiatich rokov. Keď pred šiestimi rokmi vstupovali do družstva, cenu bytu stanovili na 176-tisíc eur, čo bola v tom čase veľmi výhodná cena aj v porovnaní s Bratislavou.

„Počíta sa s trhovou cenou. Sami sme zvedaví, za koľko nám byt ponúknu na odkúpenie. Ale máme známych Slovákov, ktorí si družstevný byt v Rakúsku odkúpili a nebol to nijaký extrém,“ vysvetľuje Hana. Kto ho neodkúpi, môže v ňom bývať naďalej a platiť nájom.

Dostupné bez podpory štátu

V bývalom Československu mali bytové družstvá desaťtisíce až státisíce bytov. Po roku 1989 sa väčšina družstevných bytov predala do osobného vlastníctva a družstvá sa pretransformovali na správcovské spoločnosti.

„Nájomné bývanie ako dlhodobé bývanie predstavuje pre nájomcu určitú právnu neistotu – byt nevlastním, no platím nájom majiteľovi, ktorý môže kedykoľvek ukončiť prenájom. Alebo sa môže stať, že raz nebudem schopný ho splácať,“ vysvetľuje. Dodáva, že pre zvýšenie podielu nájomného bývania a zároveň zvýšenie záujmu o nájmy je potrebné na Slovensku vytvoriť legislatívu, ktorá na jednej strane ochráni nájomcu v prípade výpadku príjmu a zároveň zabezpečí prenajímateľovi ochranu vlastníckeho práva.

Vlastné bývanie sa pritom stáva pre vysoké úrokové sadzby nedostupné pre čoraz viac ľudí. Možno toto je dôvod, prečo sa po 25 rokoch na Slovensko vracia družstevná forma bývania. „Družstvo získava úver na výstavbu domu a ten mu splácajú jednotliví členovia družstva, ktorí sú zároveň užívateľmi bytov. Mnoho klientov bolo konfrontovaných s tým, že pri zvýšených úrokových sadzbách jednoducho neprešli bonitou v banke. Preto vidím družstevné byty ako perspektívne aj pre Slovensko,“ hovorí J. Palenčár.

Družstevné bývanie prakticky všetky neistoty eliminuje a na rozdiel od hypotéky sa člen družstva nezadlžuje. Nie sú potrebné prakticky žiadne legislatívne zmeny ani štátny príspevok k výstavbe.

Prvé po 25 rokoch

Developerská spoločnosť YIT aktuálne na svojej internetovej stránke ponúka družstevné bývanie v bytovom dome NUPPU – Magnolia3 v bratislavskej štvrti Ružinov. Nachádzajú sa v ňom jedno- až štvorizbové byty vo výmere od 25 (120 560 eur) do 100 m² (313 612 eur). Je to prvý takýto projekt na Slovensku po 25 rokoch.

„Družstvo je samostatný právny subjekt. Vo všeobecnosti platí, že YIT vystupuje ako zakladajúci člen družstva, ktorý pre družstvo zabezpečuje financovanie developmentu, realizuje stavbu projektu a aj samotný predaj,“ uviedol pre FinReport riaditeľ developerských projektov spoločnosti Peter Dovala.

Kým Hana v Rakúsku nevie, za akú cenu jej družstvo v konečnej fáze byt ponúkne, družstevné byty v rámci v projektu NUPPU majú fixné ceny. Aj tu sa na začiatku platí určitá časť ceny bytu. „Minimálny vklad je 20 % z kúpnej ceny, no klient môže uhradiť aj vyššiu sumu. V takomto prípade je výška mesačnej platby nižšia. Minimálna dĺžka splácania je však pre všetkých rovnaká. O odkúpenie bytu do osobného vlastníctva môže družstevník požiadať najskôr po piatich rokoch od vstupu do družstva,“ opisuje P. Dovala.

Ak má klient k dispozícii dodatočné finančné zdroje, môže časť ceny vyplatiť predčasne, a tým si znížiť splátky. Ak ich nemá ani po uplynutí piatich rokov, môže splácať dlhšie. Byt si môže odkúpiť, hneď ako splatil príslušnú časť úveru družstva prepočítanú na jeho byt. Ale nemusí, môže v ňom ďalej bývať a byt splácať. Zvyčajne po 35 rokoch má byt splatený, po uhradení celej sumy má nárok previesť si ho do osobného vlastníctva. Člen družstva môže byt prenajímať, predať svoj podiel, ktorý sa dedí.

Inšpirácia z Česka

YIT financuje výstavbu prostredníctvom úveru v Slovenskej sporiteľni, ktorej partnerská banka Česká sporiteľňa má s podobnými projektmi skúsenosti v Česku. Desať percent obyvateľov tam využíva družstevnú formu bývania.

Na internetovej stránke družstevných bytov Green Garden v 14. pražskom obvode sa uvádza, že úroky sú nižšie ako v prípade hypotéky, splátky nižšie ako komerčný nájom a pri vklade sa dá využiť stavebné sporenie. „Výška mesačnej platby je porovnateľná s výškou splátky za hypotéku. Rovnako aj mesačné platby za prevádzku, energie a správu bytového domu, ktoré sa hradia zálohovo družstvu, sú obdobné ako pri súkromnom vlastníctve,“ uvádza P. Dovala k projektu YIT v Bratislave.

Bytové družstvo zabezpečuje, aj keď samo nevykonáva, úkony spojené so správou bytov, platí si správcovskú spoločnosť. Poisťuje nehnuteľnosť a zabezpečuje všetky administratívne úkony. Uvedené služby sú spoplatnené pravidelnými mesačnými poplatkami alebo samostatným cenníkom. Okrem toho družstvo svojim členom poskytuje právne a administratívne úkony spojené s predčasným splátkami alebo odkúpením do osobného vlastníctva.

Vhodný model pre Slovensko

V materskej krajine YIT vo Fínsku sa podľa P. Dovalu prevažná väčšina bytov prevádzkuje subjektmi podobnými našim bytovým družstvám. Spoločenstvá nájomníkov majú podobu eseročky a právo užívať byt sa viaže k vlastníckemu podielu.

Forma družstevného bývania sa v jednotlivých štátoch líši, družstvá môžu mať neziskovú aj komerčnú podobu, výstavba môže byť spolufinancovaná z verejných zdrojov, alebo iba z úveru, družstvo môže bytovku zakúpiť od developera...

V Českej republike je bežnou praxou, že od začiatku stavebného zámeru sa počíta s družstevným bývaním pre celý objekt. Stáva sa však, že rozhodnutie príde až v neskoršej fáze, napríklad počas fázy predaja. NUPPU sa stavia od roku 2016 a družstevné byty začalo YIT ponúkať v apríli tohto roku. „V prípade pozitívnej odozvy budú nasledovať ďalšie projekty,“ uzatvára P. Dovala.