V Bratislave sa vlani predalo najmenej bytov za posledných 15 rokov, ceny stagnujú

Zdroj: Shutterstock

Vývoj je nezaujímavý a predvídateľný

Analytik spoločnosti Bencont Investments Rudolf Bruchánik označil vývoj trhu s rezidenčnými novostavbami v Bratislave v minulom roku za „nezaujímavý a predvídateľný“. „Už pri výraznom poklese predaja nehnuteľností v roku 2022 sa dalo očakávať, že v prostredí rastúcich úrokových sadzieb, dvojcifernej inflácii a všeobecnej ekonomickej neistote sa tak rýchlo nezotaví. Namieste preto boli úvahy o poklese cien bytov a porovnanie s krízovými rokmi,“ povedal.

Ako uviedol ďalej, na sekundárnom trhu k poklesu cien aj došlo, hoci bol podstatne miernejší ako počas krízy. Developeri totiž namiesto výpredajov ponechali ceny na rovnakej úrovni a spomalili alebo pozastavili budúcu výstavbu.

„Keď sa k tomu pridali faktory, ako dramatický nárast cien stavebných materiálov a prác, pozemkov a nákladov na financovanie, bolo zrejmé, že developeri k znižovaniu cien pristúpia len v naozaj krajnom prípade. Výsledkom bol rok, v ktorom sa predávalo len minimum bytov, nová ponuka na trh priniesla len rovnaké minimum, ako sa predalo, a ceny zostali nezmenené,“ konštatuje analytik.

Z pohľadu ponuky

Bratislavský trh s novostavbami uzavrel uplynulý rok s 3 240 voľnými bytmi v 85 projektoch. Podobné číslo v ponukách svietilo aj v priebehu celého roka. To, že sa ponuka aj napriek veľmi slabému predaju nezvýšila, znamená, že počet nových bytov pridaných do ponuky bol rovnako nízky a vo všeobecnosti kopíroval predaje. Nekonali sa tak žiadne veľké výpredaje a väčšina developerov zaujala konzervatívnu stratégiu vyčkávania.

Priemerná jednotková cena ponúkaných bytov dosiahla 5 136 eur za meter štvorcový podlahovej plochy bytu aj s daňou z pridanej hodnoty (DPH). V priebehu roka 2023 sa tak zvýšila o 4,3 %. Ide o výrazné zníženie oproti 15,5-percentnému rastu v roku 2022 a 18,4-percentnému rastu v roku 2021.

Ceny v roku 2023 síce mierne podrástli, no nárast bol spôsobený skôr zmenou štruktúry ponuky  smerom k drahším bytom v centre mesta. Odhliadnuc od tohto zostali ceny bytov rovnaké ako na konci roku 2022.

Z hľadiska absolútnej ceny sa priemerná cena bytu ponúkaného v Bratislave dostala na úroveň 327-tisíc eur s DPH. Medziročne sa tak cena zvýšila o 10,58 %. Za týmto rastom však stála najmä mierna zmena štruktúry ponuky bytov od menších bytov v strednom a nižšom segmente k väčším bytom vo vyššom segmente. Prejavilo sa to aj na priemernej rozlohe ponúkaných bytov, ktorá v roku 2022 vzrástla o 4,17 % na 63,24 metra štvorcových.

Z pohľadu predaja

Z pohľadu predaja bol rok 2023 najslabším rokom od hospodárskej krízy 2008 až 2009. Počet predaných bytov dosiahol len 773 s tým, že sa priemerný predaj počas roka držal na úrovni okolo 180 bytov za štvrťrok.

Záver minulého roka bol o niečo silnejší s 213 predanými bytmi, no o oživení trhu sa zatiaľ hovoriť nedá. Priemerná jednotková cena predaných bytov predstavovala 4 767  eur za meter štvorcový s DPH. Medziročne a aj medzikvartálne klesla o zhruba 3 %.

V priebehu roka priemerná cena predaných bytov oscilovala okolo úrovne 4 750 až 4 900 eur za meter štvorcový s DPH. Väčšie výkyvy boli spôsobené najmä nízkym počtom predaných bytov, kde aj relatívne malé množstvo obchodov dokázalo výrazne pohnúť s priemernou cenou. Priemerná absolútna cena predaných bytov tak dosiahla 306-tisíc eur pri priemernej rozlohe 63,97 metra štvorcových.

Prognóza na rok 2024

Otázkou zostáva, ako sa bude realitný trh vyvíjať v roku 2024. „Základný trend, ktorý sa črtá posledné mesiace, je kontinuálny pokles miery inflácie a postupný návrat k bežným hodnotám. To si už vyhodnotili aj centrálne banky, a v roku 2024 sa tak očakáva postupný pokles základných úrokových sadzieb. Pre realitný trh by to malo znamenať najmä pokles sadzieb na hypotekárnych úveroch, čo by významne zlepšilo dostupnosť bývania,“ vysvetľuje R. Bruchánik.

Podľa jeho slov by malo dôjsť aj k postupnému zlepšeniu makroekonomického prostredia a zníženiu neistoty, čo by mohlo pozitívne ovplyvniť sentiment na strane kupujúcich. „V roku 2024 preto očakávame zlepšenie situácie na realitnom trhu a postupný nárast predaja novostavieb v Bratislave. Z hľadiska cien zatiaľ očakávame skôr pokračovanie stagnácie, keď bude nárast predaja sprevádzať aj nárast odloženej ponuky nových projektov,“ uzatvára analytik.