V Bratislave sa predalo dvakrát viac nových bytov ako vlani

Foto: Freepik

Väčšina ponúkaných bytov ešte nie je dokončená

V Bratislave sa v treťom kvartáli 2024 ponúkalo na predaj 3 392 bytov v novostavbách, a to v rámci 93 developerských projektov. Medziročný nárast predstavuje +4,92 %. Na trhu je však väčšina ponúkaných bytov stále vo výstavbe, keď podiel dokončených bytov predstavoval len necelých 43 % ponuky.

Priemerná jednotková cena voľných bytov podľa analytikov spoločnosti Bencont Investments zostáva stabilná a je na úrovni 5 035 eur za meter štvorcový vrátane DPH, čo predstavuje medziročný nárast o 5,49 % a štvrťročný rast o 0,53 %. Príčinou sú najmä prémiovejšie byty, ako aj predaj lacnejších bytov v strednom a nižšom segmente. Priemerná rozloha ponúkaných bytov bola 64,32 m².

Priemerná absolútna cena voľných bytov sa vyšplhala na 345 312,25 eura aj s DPH, čo predstavuje medziročný rast o 7,31 % a štvrťročný nárast o 2,38 %. Toto cenové zvýšenie je odrazom väčšieho podielu bytov v prémiových lokalitách, ktoré zvyšujú priemernú cenu na trhu, ako aj rastom rozlohy ponúkaných bytov.

Nových bytov sa predalo dvakrát viac

V treťom štvrťroku 2024 sa v Bratislave predalo celkovo 380 bytov v novostavbách. Bolo ich viac ako dvojnásobok v porovnaní s tretím štvrťrokom roka 2023, a zároveň o 16,21 % viac v porovnaní s predošlým štvrťrokom. Nárast predaja je znakom oživujúceho sa dopytu, a to aj napriek stále relatívne vysokým úrokovým sadzbám na hypotekárnych úveroch. Priemerná jednotková cena predaných bytov medziročne vzrástla o 2 %, čím sa dostala na úroveň 4 702,44 eura za meter štvorcový aj s DPH.

V treťom kvartáli sa predávali najmä menšie byty, ktorých priemerná rozloha bola 58,44 m², čo je medziročne o 8,72 % a v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom o 6,53 % menej. Tento pokles je odrazom zvýšeného dopytu po menších a dostupnejších bytoch.

Vďaka tomu klesla aj priemerná medziročná absolútna cena predaných bytov o 9,43 %, respektíve o 5,55 % v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom, keď sa dostala na úroveň 284 668,69 eura aj s DPH.

Vyššia DPH zvýši aj ceny novostavieb

„Ceny novostavieb v Bratislave stagnujú už od polovice roka 2022, pričom priemer cien sa mení len štrukturálne v dôsledku prírastku novej ponuky vo vyššom segmente a postupným výpredajom dostupnejších bytov,“ konštatuje hlavný analytik Bencont Investments Rudolf Bruchánik.

Podľa neho sa však ceny novostavieb od nového roka zmenia, a to najmä v dôsledku novej daňovej legislatívy a rastu sadzby dane z pridanej hodnoty o 3 percentuálne body.           

„Ak je dnes priemerná absolútna cena novostavieb 345 312 eur aj s DPH, tak budúci rok bude klient na kúpu takéhoto bytu potrebovať o 8 633 eur viac. V budúcom roku tak môžeme v dôsledku zvýšenia DPH očakávať rast cien novostavieb v priemere o 2,5 %,“ tvrdí Bruchánik.

Zvýši sa aj inflácia a zhorší dostupnosť bývania

Nová daňová legislatíva bude mať zároveň vplyv aj na vývoj inflácie, ktorej rast sa môže zvýšiť. Takáto kombinácia by pre kupujúcich znamenala opätovné zhoršenie dostupnosti bývania. Toto môžu kompenzovať dva faktory. Jedným je pokračujúci nominálny aj reálny rast miezd, druhým by bol pokles úrokových sadzieb.

Európska centrálna banka dosiaľ pristúpila už k dvom zníženiam hlavnej úrokovej sadzby, pričom do konca roka sa očakávajú ďalšie dve zníženia. S poklesom hlavnej úrokovej sadzby by mohlo prísť aj zníženie úrokových sadzieb hypoték.

„V závere roka očakávame rast dopytu, ktorý bude podporený aj snahou klientov realizovať nákup ešte pri pôvodnej výške DPH na úrovni 20 %. Ceny novostavieb zatiaľ zostanú na nezmennej úrovni, a predávajúci budú vyhodnocovať vplyv zvýšenej daňovej sadzby, ako aj efekt možného zníženia úrokovej sadzby,“ uzatvára R. Bruchánik.