V Bratislave klesla ponuka nových bytov až o 80 %, znížil sa aj dopyt a v cenách dobiehame západ

Foto: Shutterstock

Ponuka naďalej klesá

Na rezidenčnom trhu bolo počas tretieho kvartálu tohto roku 68 developerských projektov. V porovnaní s predchádzajúcim obdobím je to o osem projektov menej. Na trhu pribudli tri novinky, pričom len v jednom prípade išlo o nový projekt. Ostatné novinky predstavovali rozšírenie etáp už existujúcich projektov. Trh sa rozšíril o 206 bytov, no štatistiky v celkových číslach zaznamenali medzikvartálny pokles ponuky až o 80 %.

„Nedostatok bytov v rámci noviniek zapríčinil, že dopyt musel byť uspokojený z existujúcej ponuky bytov a apartmánov v projektoch. Celková ponuka bytov v rámci novostavieb sa tak približuje k historicky najnižším číslam,“ spresňuje Peter Ondrovič z realitnej spoločnosti Lexxus.

Spomalil sa aj dopyt

V súvislosti s uvoľnenými pandemickými opatreniami počas leta sa otvorili možnosti voľnejšieho pohybu a cestovania, a tak sa aj naplnilo očakávané zníženie záujmu o nové bývanie. Pokles dopytu bol citeľný naprieč všetkými kategóriami a oblasťami na rezidenčnom trhu nehnuteľností. Podobne, ako na sekundárnom trhu, tak ak aj v rámci projektov sa v Bratislave predalo výrazne menej bytov.

„Za výraznejším poklesom dopytu stoja menej atraktívne nehnuteľnosti v ponuke, ale aj približovanie sa jednotkových a predajných cien v periférnych oblastiach hlavného mesta k maximálne akceptovateľnej cenovej hranici,“ dopĺňa odborník s tým, že v júli až septembri 2021 bolo zazmluvnených 563 bytov, čo je približne o 44 % menej ako počas druhého kvartálu tohto roku.

Nové byty sú drahšie

Na nižších predajoch nehnuteľnosgtí sa podpísalo aj to, že nové bývanie je opäť výrazne drahšie. Ceny znovu preskočili pokrízové maximum. Medzikvartálne sa priemerná cena nových bytov zvýšila o 151 eur, respektíve o približne 5 % a dosiahla hodnotu 3 181 eur za meter štvorcový bez DPH. Pred rokom si klienti kupovali byty, ktoré boli lacnejšie o viac ako 16 %. 

Zdraženie nehnuteľností vyplynulo aj z toho, že takmer 40 % developerských projektov počas tretieho kvartálu 2021 zvyšovalo cenníkové ceny. Bývanie je drahšie vo všetkých bratislavských okresoch s výnimkou piateho okresu.

Kupujúci pátrali po nižších cenách

Zaujímavosťou je, že v prípade priemerných cien predaných bytov k nárastu nedošlo, naopak, v porovnaní s predchádzajúcim obdobím nastal pokles o 64 eur, respektíve 2,4 %. Priemerná cena predaných bytov dosiahla úroveň 2 652 eur za meter štvorcový bez DPH.

„Keďže na trhu neprišlo k žiadnemu zlacňovaniu bytov, za poklesom priemernej jednotkovej ceny predaných bytov je možné vidieť preferencie kupujúcich, ktorí sa v rámci tretieho kvartálu primárne orientovali na kúpu jednotiek s nižšou cenou, než to bolo v predchádzajúcom období,“ vysvetľuje P. Ondrovič.

Ceny nehnuteľností vo V4 dobiehajú západ

Realitný trh rastie v rámci celej eurozóny, no v krajinách V4 je jeho rast najintenzívnejší. Tieto krajiny v cenovom raste dobiehajú aj štáty západnej Európy. Podľa dát Európskeho štatistického úradu Eurostat napríklad v Poľsku ceny bývania za posledných 10 rokov vzrástli o 41 %, na Slovensku o 59 %, v Česku o 78 %,  a v Maďarsku dokonca o 121 %. Ceny v eurozóne v rovnakom čase narástli nanajvýš o tretinu.  

„Ďalšie faktory, ktoré ovplyvnili rast cien týchto nehnuteľností, sú dlhodobo nízke úrokové sadzby, čo zvyšuje dopyt po hypotékach, lepšia finančná situácia domácností, a v neposlednom rade dlhodobo prevísajúci dopyt nad ponukou,“ konštatuje analytik Slovenskej sporiteľne Patrik Mackových.

Podľa jeho slov ceny nehnuteľností určených na bývanie v eurozóne po finančnej kríze stagnovali až do roku 2014. Naštartovať ich rast sa podarilo aj vďaka menovej politike a neštandardným opatreniam. Výrazný rast cien obydlí na Slovensku spôsobuje vysoký dopyt, ktorý ponuka nestíha uspokojovať. Záujem o nehnuteľnosti je podporovaný aj rekordne nízkymi úrokovými sadzbami na hypotéky vďaka politike Európskej centrálnej banky a tvrdej bankovej konkurencii.

Vyššia inflácia = vyššie ceny nehnuteľností

„Okrem spomenutých  faktorov, ktoré ťahajú ceny nehnuteľností nahor, u väčšiny krajín so silným trendom rastu je dlhodobo vyššia miera inflácie oproti ostatným krajinám. V opačnom prípade, v krajinách, ktoré sa trápia s nízkou infláciou, respektíve s deflačnými tlakmi môžeme vidieť menej výrazný rast cien nehnuteľností,“ hovorí ďalej analytik.

Najväčší rast cien bol zaznamenaný v Estónsku, Luxembursku a Maďarsku, pričom opačný scenár je viditeľný v Taliansku, na Cypre a v Španielsku, kde sa ceny nehnuteľností nedostali ani na predkrízové úrovne z 2009. Práve posledné tri krajiny registrujú naozaj nízku mieru inflácie.