Trh s nehnuteľnosťami: Zopakovanie sa finančnej krízy z roku 2008 nám zatiaľ nehrozí

Foto: Shutterstock

Zrúti sa trh s bývaním?

Dnešná situácia na trhu s nehnuteľnosťami pripomína situáciu spred 15 rokov. Naposledy vyzeral trh takto napäto v rokoch 2005 až 2007. Potom sa ceny domov a bytov zrútili s katastrofálnymi následkami. Keď realitná bublina praskla, globálna ekonomika sa prepadla do najhlbšieho poklesu od Veľkej hospodárskej krízy v rokoch 1929 až 1933.

Teraz, keď boom v oblasti bývania ohrozujú prudko stúpajúce úrokové sadzby hypoték a potenciálna recesia, kupujúci aj majitelia nehnuteľností si opäť kladú otázku: Je trh s bývaním taký horúci, že hrozí jeho krach?

Odborníci v oblasti bývania súhlasia s tým, že ceny pravdepodobne klesnú, no pokles nebude taký prudký, aký zažili majitelia domov a bytov počas roku 2008. Najväčším rozdielom medzi súčasnosťou a minulosťou je fakt, že osobné súvahy majiteľov nehnuteľností sú dnes oveľa stabilnejšie ako pred 15 rokmi.

„Väčšina trhov zažije pokles cien vo vysokých jednociferných číslach,“ uviedol hlavný ekonóm Národnej asociácie staviteľov domov v USA Rob Dietz pre portál Yahoo. „Pokles cien domov o 8 až 9 % určite spôsobí ekonomickú bolesť. Ale táto korekcia nebude nič oproti úplnému kolapsu cien nehnuteľností počas finančnej krízy v roku 2008, keď niektoré trhy s nehnuteľnosťami zaznamenali až 50-percentný pokles hodnôt,“ dodal.

Obeťou svojho vlastného úspechu

Americký trh s nehnuteľnosťami bol v roku 2008 jedným z najviac zasiahnutých trhov. Po prekonaní najhoršieho sa však relatívne rýchlo spamätal a nasledujúcich 15 rokov ďalej rástol. Ekonómovia dlhé mesiace predpovedali, že trh nakoniec ochladne, pretože hodnoty nehnuteľností sa stanú obeťou svojho vlastného úspechu.

„Divoká jazda známa ako americký trh s bývaním sa na jeseň roku 2022 dramaticky spomalila, keďže úrokové sadzby hypoték prudko vzrástli a ceny domov zostali vysoké,“ uviedla hlavná ekonómka CoreLogic Molly Boeselová pre portál Bankrate. „Predaj domov bol začiatkom roka 2022 ešte vysoký, ale neskôr v tomto roku prudko klesol,“ dodala.

Dôvody, prečo sa kríza nezopakuje

Prečo si teda väčšina expertov myslí, že aj napriek negatívnemu výhľadu nemáme očakávať výraznejší pokles? Dôvodov je hneď niekoľko. Po prvé, štandardy hypoték zostávajú prísne. V roku 2007 boli bežné „klamárske pôžičky“, pri ktorých dlžníci nemuseli dokladovať svoj príjem. Veritelia ponúkali hypotéky takmer každému bez ohľadu na úverovú históriu alebo výšku zálohy. Dnes platia prísne pravidlá, a tí, ktorí dostávajú hypotéku, majú v drvivej väčšine vynikajúci kredit a dostatok vlastného kapitálu.

Ďalším faktorom v Amerike je tamojšia nezamestnanosť, ktorá je najnižšia za posledných 54 rokov, čo umožňuje majiteľom domov bez problémov si udržať svoje súčasné bývanie. A ak patria medzi 85 % vlastníkov, ktorých hypotéky majú úrokovú sadzbu fixovanú pod piatimi percentami, len málo z nich bude premýšľať o zmene bývania. To všetko znamená, že ponuka domov a bytov na predaj pravdepodobne zostane obmedzená, čo obmedzuje aj pokles cien.

Okrem toho developeri si veľmi dobre pamätajú krízu z 2008, a boli opatrní, pokiaľ ide o tempo výstavby. Zmenila sa aj ich regulácia. Teraz neexistuje spôsob, ako kúpiť pôdu a získať povolenia potrebné na výstavbu tak rýchlo, aby to utlmilo dopyt. Hoci stavajú toľko, koľko sa len dá, zopakovanie stavebného boomu spred 15 rokov nehrozí. Výsledkom je pretrvávajúci nedostatok nehnuteľností na predaj.

Európa bojuje s recesiou

Veľmi podobná situácia je aj na európskom trhu. Sprísnenie podmienok financovania, spomalenie rastu a prudko stúpajúca inflácia vytvárajú na európsky trh s bývaním výrazný tlak. Európu okrem toho významne postihuje aj súčasná energetická kríza a jej vplyv na reálne príjmy, ktoré klesali už pred ruskou inváziou na Ukrajinu. Všetky tieto faktory spôsobili, že nákup nehnuteľností je pre väčšinu európskych domácností mimo ich možností. Konkrétne poklesy cien nehnuteľností sa však v jednotlivých krajinách EÚ značne líšia.

Dobrý pohľad nedávno zverejnila jedna z najuznávanejších svetových agentúr – Fitch Ratings. Tá sa vo svojom výhľade na nasledujúci rok s názvom Global Housing and Mortgage Outlook zamerala na trh s nehnuteľnosťami v siedmich európskych krajinách. Najväčšie poklesy predpovedá na tých trhoch, ktoré za posledné roky zaznamenali najsilnejší rast cien.

Dôvodmi cenového obratu majú byť najmä vysoké sadzby hypoték a inflácia, ktoré narúšajú dostupnosť a dopyt. Tieto faktory spolu s miernym nárastom nezamestnanosti v druhej polovici roku 2023 pravdepodobne prinesú nárast neplatičov hypoték.

Fitch Rating predpovedá, že najväčší pokles cien domov nastane v roku 2023 v Dánsku, kde ceny klesnú o –10 % až –7 %. Ceny v Spojenom kráľovstve klesnú o –7 % až –5 %, v Holandsku o –6 % až –4 % a v Nemecku o –4 % až –2 %. Na všetkých týchto trhoch začali ceny klesať už v druhom polroku 2022.

Aká je situácia na Slovensku

Globálna situácia sa čiastočne prejavila aj na domácom trhu. Hypotekárne úvery na Slovensku naďalej rýchlo zdražujú. Priemerná úroková sadzba novoposkytnutých úverov sa dnes pohybuje okolo úrovne 3,26 %. Pre porovnanie, na podobnej úrovni boli ceny nových hypoték naposledy v novembri 2015. V priebehu niekoľkých mesiacov sa tak trh v podstate vrátil späť o sedem rokov. Ešte v novembri 2021 sa priemerná úroková sadzba nových hypoték pohybovala okolo 0,87 % ročne.

Ak sa na slovenský trh pozrieme spätne, zdražovanie hypoték sa začalo už vo februári minulého roka. Klienti vtedy zareagovali tým, že v bankách čerpali rekordný objem úverov, aby využili ešte stále výhodné ponuky. Dnes je situácia iná a je jasné, že obdobie lacných hypoték sa na Slovensku skončilo.

Napriek tomu, ak by sme sa pozreli len na celkové čísla, nevyzeralo by to na prvý pohľad tak. Trh s nehnuteľnosťami sa totiž dostal do paradoxnej situácie, keď sa ochladzuje, napriek tomu, že medziročne stále rastie dvojciferným tempom. Dôvodom je fakt, že ochladenie trvá len niekoľko mesiacov a odhaľuje to zatiaľ len medzikvartálne porovnanie.