Hľadaj

Trh s nehnuteľnosťami: Zopakovanie sa finančnej krízy z roku 2008 nám zatiaľ nehrozí

Dominik Horváth Ekonomika Poslať

Trh s nehnuteľnosťami zažíval v posledných rokoch obdobie blahobytu. Úrokové sadzby hypoték klesali na historické minimá a ceny domov opakovane dosahovali nové maximá. Každý rast sa však raz musí zastaviť a dnes je zrejmé, že globálny trh s nehnuteľnosťami konečne spomaľuje. Hlavnými dôvodmi sú rastúce úrokové sadzby a inflácia. V Európe má na spomalenie vplyv aj energetická kríza a rastúce náklady domácností. Napriek tomu si väčšina ekonómov a odborníkov v oblasti bývania myslí, že zopakovanie sa finančnej krízy z roku 2008 nám zatiaľ nehrozí.

trh s nehnuteľnosťami

Foto: Shutterstock

Zrúti sa trh s bývaním?

Dnešná situácia na trhu s nehnuteľnosťami pripomína situáciu spred 15 rokov. Naposledy vyzeral trh takto napäto v rokoch 2005 až 2007. Potom sa ceny domov a bytov zrútili s katastrofálnymi následkami. Keď realitná bublina praskla, globálna ekonomika sa prepadla do najhlbšieho poklesu od Veľkej hospodárskej krízy v rokoch 1929 až 1933.

Teraz, keď boom v oblasti bývania ohrozujú prudko stúpajúce úrokové sadzby hypoték a potenciálna recesia, kupujúci aj majitelia nehnuteľností si opäť kladú otázku: Je trh s bývaním taký horúci, že hrozí jeho krach?

Odborníci v oblasti bývania súhlasia s tým, že ceny pravdepodobne klesnú, no pokles nebude taký prudký, aký zažili majitelia domov a bytov počas roku 2008. Najväčším rozdielom medzi súčasnosťou a minulosťou je fakt, že osobné súvahy majiteľov nehnuteľností sú dnes oveľa stabilnejšie ako pred 15 rokmi.

„Väčšina trhov zažije pokles cien vo vysokých jednociferných číslach,“ uviedol hlavný ekonóm Národnej asociácie staviteľov domov v USA Rob Dietz pre portál Yahoo. „Pokles cien domov o 8 až 9 % určite spôsobí ekonomickú bolesť. Ale táto korekcia nebude nič oproti úplnému kolapsu cien nehnuteľností počas finančnej krízy v roku 2008, keď niektoré trhy s nehnuteľnosťami zaznamenali až 50-percentný pokles hodnôt,“ dodal.

Obeťou svojho vlastného úspechu

Americký trh s nehnuteľnosťami bol v roku 2008 jedným z najviac zasiahnutých trhov. Po prekonaní najhoršieho sa však relatívne rýchlo spamätal a nasledujúcich 15 rokov ďalej rástol. Ekonómovia dlhé mesiace predpovedali, že trh nakoniec ochladne, pretože hodnoty nehnuteľností sa stanú obeťou svojho vlastného úspechu.

Divoká jazda známa ako americký trh s bývaním sa na jeseň roku 2022 dramaticky spomalila, keďže úrokové sadzby hypoték prudko vzrástli a ceny domov zostali vysoké,“ uviedla hlavná ekonómka CoreLogic Molly Boeselová pre portál Bankrate. „Predaj domov bol začiatkom roka 2022 ešte vysoký, ale neskôr v tomto roku prudko klesol,“ dodala.

Dôvody, prečo sa kríza nezopakuje

Prečo si teda väčšina expertov myslí, že aj napriek negatívnemu výhľadu nemáme očakávať výraznejší pokles? Dôvodov je hneď niekoľko. Po prvé, štandardy hypoték zostávajú prísne. V roku 2007 boli bežné „klamárske pôžičky“, pri ktorých dlžníci nemuseli dokladovať svoj príjem. Veritelia ponúkali hypotéky takmer každému bez ohľadu na úverovú históriu alebo výšku zálohy. Dnes platia prísne pravidlá, a tí, ktorí dostávajú hypotéku, majú v drvivej väčšine vynikajúci kredit a dostatok vlastného kapitálu.

Ďalším faktorom v Amerike je tamojšia nezamestnanosť, ktorá je najnižšia za posledných 54 rokov, čo umožňuje majiteľom domov bez problémov si udržať svoje súčasné bývanie. A ak patria medzi 85 % vlastníkov, ktorých hypotéky majú úrokovú sadzbu fixovanú pod piatimi percentami, len málo z nich bude premýšľať o zmene bývania. To všetko znamená, že ponuka domov a bytov na predaj pravdepodobne zostane obmedzená, čo obmedzuje aj pokles cien.

Okrem toho developeri si veľmi dobre pamätajú krízu z 2008, a boli opatrní, pokiaľ ide o tempo výstavby. Zmenila sa aj ich regulácia. Teraz neexistuje spôsob, ako kúpiť pôdu a získať povolenia potrebné na výstavbu tak rýchlo, aby to utlmilo dopyt. Hoci stavajú toľko, koľko sa len dá, zopakovanie stavebného boomu spred 15 rokov nehrozí. Výsledkom je pretrvávajúci nedostatok nehnuteľností na predaj.

Európa bojuje s recesiou

Veľmi podobná situácia je aj na európskom trhu. Sprísnenie podmienok financovania, spomalenie rastu a prudko stúpajúca inflácia vytvárajú na európsky trh s bývaním výrazný tlak. Európu okrem toho významne postihuje aj súčasná energetická kríza a jej vplyv na reálne príjmy, ktoré klesali už pred ruskou inváziou na Ukrajinu. Všetky tieto faktory spôsobili, že nákup nehnuteľností je pre väčšinu európskych domácností mimo ich možností. Konkrétne poklesy cien nehnuteľností sa však v jednotlivých krajinách EÚ značne líšia.

Dobrý pohľad nedávno zverejnila jedna z najuznávanejších svetových agentúr – Fitch Ratings. Tá sa vo svojom výhľade na nasledujúci rok s názvom Global Housing and Mortgage Outlook zamerala na trh s nehnuteľnosťami v siedmich európskych krajinách. Najväčšie poklesy predpovedá na tých trhoch, ktoré za posledné roky zaznamenali najsilnejší rast cien.

Dôvodmi cenového obratu majú byť najmä vysoké sadzby hypoték a inflácia, ktoré narúšajú dostupnosť a dopyt. Tieto faktory spolu s miernym nárastom nezamestnanosti v druhej polovici roku 2023 pravdepodobne prinesú nárast neplatičov hypoték.

Fitch Rating predpovedá, že najväčší pokles cien domov nastane v roku 2023 v Dánsku, kde ceny klesnú o –10 % až –7 %. Ceny v Spojenom kráľovstve klesnú o –7 % až –5 %, v Holandsku o –6 % až –4 % a v Nemecku o –4 % až –2 %. Na všetkých týchto trhoch začali ceny klesať už v druhom polroku 2022.

Aká je situácia na Slovensku

Globálna situácia sa čiastočne prejavila aj na domácom trhu. Hypotekárne úvery na Slovensku naďalej rýchlo zdražujú. Priemerná úroková sadzba novoposkytnutých úverov sa dnes pohybuje okolo úrovne 3,26 %. Pre porovnanie, na podobnej úrovni boli ceny nových hypoték naposledy v novembri 2015. V priebehu niekoľkých mesiacov sa tak trh v podstate vrátil späť o sedem rokov. Ešte v novembri 2021 sa priemerná úroková sadzba nových hypoték pohybovala okolo 0,87 % ročne.

Ak sa na slovenský trh pozrieme spätne, zdražovanie hypoték sa začalo už vo februári minulého roka. Klienti vtedy zareagovali tým, že v bankách čerpali rekordný objem úverov, aby využili ešte stále výhodné ponuky. Dnes je situácia iná a je jasné, že obdobie lacných hypoték sa na Slovensku skončilo.

Napriek tomu, ak by sme sa pozreli len na celkové čísla, nevyzeralo by to na prvý pohľad tak. Trh s nehnuteľnosťami sa totiž dostal do paradoxnej situácie, keď sa ochladzuje, napriek tomu, že medziročne stále rastie dvojciferným tempom. Dôvodom je fakt, že ochladenie trvá len niekoľko mesiacov a odhaľuje to zatiaľ len medzikvartálne porovnanie.

Prvé známky spomaľovania

Prvé známky spomaľovania zverejnila NBS vo svojej kvartálnej správe o cenách nehnuteľností z konca minulého roka. Ceny nehnuteľností vo štvrtom štvrťroku 2022 klesli o 1,94 % v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom. Najvýraznejší pokles prehľad zaznamenáva v Žilinskom a Bratislavskom kraji. Ceny bytov aj domov poklesli v podobnej miere. Ide o prvý medzištvrťročný pokles od konca roku 2019.

logo
Prečítajte si tiež:
19.5.2025 Tlačová správa VšZP

Aké benefity ponúka VšZP pre celiatikov?

Počet poistencov Všeobecnej zdravotnej poisťovne, ktorým je diagnostikovaná celiakia stúpa v priebehu roka iba mierne. Podľa štatistík je ...

19.5.2025 Tlačová správa

Finančná správa spracovala vyše 470-tisíc žiadostí a vrátila dane v hodnote viac ako 681 miliónov eur

Finančná správa spracovala viac ako 470 tisíc žiadosti o vrátenie preplatkov na daniach a o vyplatenie daňových bonusov v zákonnej lehote ...

18.5.2025 Tlačová správa

Finančná správa plní očakávania v plnení štátneho rozpočtu

Finančná správa prispieva ku konsolidácii verejných financií lepším výberom daní. Rozpočtované daňové príjmy zaznamenali k 30. 4. 2025 ...

18.5.2025 Roland Régely

Slovensko je lídrom v byrokracii. Podnikatelia strácajú stovky hodín ročne

Slovensko sa podľa posledného Byrokratického indexu 2024, ktorý vypracoval Inštitút ekonomických a spoločenských analýz (INESS), umiestnilo ...

17.5.2025 Tlačová správa

Končí obchodná vojna?

“Posledné dni podľa všetkého prebiehali vo Švajčiarsku intenzívne rokovania medzi predstaviteľmi USA a Číny o ďalšej podobe ...

17.5.2025 Tlačová správa

Na ceste k novej práci je dôležitým začiatkom životopis. Nie všetci uchádzači mu však venujú dostatočnú pozornosť

Životopis je prvou vizitkou uchádzača o zamestnanie, ktorá obvykle rozhoduje o tom, či sa vôbec dostane na pracovný pohovor. Aké sú ...

17.5.2025 Tlačová správa VšZP

VšZP aktívne podporuje pacientov so sklerózou multiplex

Všeobecná zdravotná poisťovňa sa aj v tomto roku aktívne zapojí do projektu na podporu pacientov so sklerózou multiplex. Podporí 11. ...

16.5.2025 Eva Sadovská

Aprílová inflácia spomalila na 3,7 %. Ako to ovplyvní naše príjmy či investície?

Štatistický úrad SR tento týždeň zverejnil aprílový vývoj cien tovarov a služieb. Na medziročnej báze došlo k spomaleniu, nakoľko ...

16.5.2025 Tlačová správa

Ceny starších bytov prepísali svoje maximá, nájomné ostalo nezmenené

Ceny bytov z druhej ruky v Bratislave sa v 1. kvartáli 2025 po dva a pol roku opäť dostali na nové maximá, vypočítali analytici z Bencont ...

16.5.2025 Michal Sobek

Poštové poukážky lákajú podnikateľov. Transakčnej dani sa vyhýbajú legálne

Od apríla 2025 platí na Slovensku transakčná daň, ktorá zaťažuje najmä podnikateľov. V snahe minimalizovať s ňou spojené náklady sa ...

15.5.2025 Tlačová správa

Poisťovne skracujú čakacie doby pri životnom poistení, niektoré ich úplne rušia

Čakacie doby už nie sú „strašiakom”, ktorý by mohol ľudí odrádzať od životného poistenia. Nielen vtedy, keď si chcú uzavrieť nové ...

15.5.2025 Tlačová správa

Ďalšie zníženie cien pohonných hmôt je možné

“Ceny pohonných hmôt na Slovensku v 18. týždni (28.4. - 5.5.2025) pokračovali v poklese. Ceny benzínu poklesli o 0,003 €/l, teda o 0,2 % a ...

14.5.2025 Roland Régely

Biedronka a jej expanzia na Slovensko: aké výzvy čakajú firmu a kto je jej najväčší konkurent?

13.5.2025 Patrik Lahuta

4 dôvody, prečo ropa padla najnižšie za 4 roky

Ceny ropy sa prepadli na najnižšiu úroveň od čias pandémie COVID-19. Od januárového maxima klesla cena čierneho zlata, ako niektorí ...

13.5.2025 Michal Sobek

Skráti sa splatnosť faktúr kvôli oneskoreným platbám medzi firmami?

Európska komisia predstavila návrh nariadenia, ktorý by mal zlepšiť platobnú disciplínu v obchodných vzťahoch v rámci EÚ. Hlavným cieľom ...

12.5.2025 Roland Régely

Zberateľský ošiaľ v apríli: Titanic, Kucka, olympijské pochodne i miliónové dukáty

Apríl 2025 priniesol niekoľko zaujímavých aukcií, ktoré nadchli nielen zberateľov, ale aj verejnosť. Od športových dresov a olympijských ...

11.5.2025 Tlačová správa

Cena ropy ďalej klesá, prinesie dobré správy pre motoristov

“Priemerné ceny pohonných hmôt v 17. týždni (21.4. - 28.4.2025) pokračovali v miernom poklese. Ceny benzínu poklesli o 0,004 €/l, teda o ...

10.5.2025 Laura Lišková

Slovenské vysoké školy čakajú veľké zmeny. Ministerstvo sľubuje menej byrokracie a viac slobody

Vzdelávanie na slovenských vysokých školách sa má výrazne zmeniť. Ministerstvo školstva predstavilo návrh nového zákona, ktorý má ...

Máj

 
P
U
S
Š
P
S
N
22. týždeň
Mobilná aplikácia
VISA MasterCard Maestro Apple Pay Google Pay