Foto: Shutterstock

Balík problémov na trhu s nehnuteľnosťami

„Približne 93 % bytov na Slovensku je v súkromnom vlastníctve a asi 7 % predstavujú takzvané nájomné byty. Tento pomer nie je zdravý,“ vysvetľuje riaditeľ Národnej asociácie realitných kancelárií SR Ján Pálenčár s tým, že krajiny západnej Európy majú tento pomer iný. Na nájomné byty tu pripadá 30 až 40 % celkového trhu bytov.

Situáciu by mohla vyriešiť intenzívnejšia výstavba. Developeri však narážajú na viacero obmedzení. Jedným z nich je vysoká DPH, neplatiaci nájomcovia, ale aj zásadný problém so zabezpečením dostatočne kvalifikovaných ľudí na stavbách.

„Ak by sme zvýšili objem výstavby, obávam sa, že nemáme tie byty s kým stavať,“ vysvetľuje generálny riaditeľ YIT Slovakia Milan Murcko. Vo svete je už bežná prefabrikácia, modularizácia, čiže doslova pásová výroba bytov.

„Ale toto nie je riešenie, ktoré je okamžite pripravené na implementáciu. Na to, aby ste vedeli robiť modulárne bytové domy, potrebujete mať naozaj masovú výrobu, inak tie byty, ktoré sa postavia, budú drahšie, ako keby sme ich stavali klasickým spôsobom,“ uvádza ďalej M. Murcko.

Chýbajú stavebné pozemky

Na jednej strane sú byty, ktoré stavajú veľké spoločnosti, na druhej strane sú byty, ktoré stavajú mestá. Všetci však narážajú na zásadný problém, a to je nedostatok pozemkov.

„Pretože, úprimne, nie je kde stavať a legislatívne obmedzenia nám zväzujú ruky. Keby sme ako mesto mali veľa peňazí a pripravené projekty, aj tak územné predpoklady nie sú optimálne,“ vysvetľuje bývalá bratislavská viceprimátorka a koordinátorka medzinárodných aktivít v oblasti nájomného bývania Lucia Štasselová.

V Bratislave situácia vôbec nie je priaznivá, pretože mestské nájomné byty predstavujú len približne 1 % zo všetkých bytov. „Priemer vo vyspelých ekonomikách je okolo 30 %,“ dodáva L. Štasselová.

Treba však pripomenúť, že v 90. rokoch minulého storočia mali obce dostatok pozemkov. Počas ďalších rokov sa však ich predaj stal výhodným spôsobom, ako riešiť diery v rozpočte. Preto dnes už nedisponujú dostatočným množstvom vhodných pozemkov na výstavbu nových bytov alebo rodinných domov.

Dostupnosť nového bývania je čoraz nižšia

Pre záujemcov o nové bývanie je problémom aj jeho cenová dostupnosť. Najmä v súčasnosti sa ceny šplhajú stále vyššie, preto odborníci žiadajú štát o riešenia a vyzývajú aj na výraznejšiu výstavbu, ktorá by podľa nich znížila ceny.

„Verím, že štát v tejto situácii, keď nám rastú ceny nehnuteľností, prevezme iniciatívu a príde s takými podpornými programami, ktoré budú mať za cieľ znížiť ceny nehnuteľností a znížiť nájomné,“ reaguje J. Pálenčár.

Riaditeľka odboru koncepcie bytovej politiky Ministerstva dopravy a výstavby SR Veronika Reháková vysvetľuje, že štát podporuje výstavbu, ale aj obnovu bytového fondu a vďaka cielenej podpore vzniklo za posledných 20 rokov až 45-tisíc bytov.

Správny pomer nájomných bytov a bytov v súkromnom vlastníctve podľa nej neexistuje a príklady zo zahraničia sú skôr inšpiráciou. Navyše predstava, že zásadná výstavba zníži ceny bytov, je nereálna. „Ani masívna výstavba nezastaví ten rast. Vidíme to naprieč celou eurozónou,“ reaguje V. Reháková.

Aj samosprávy by mali mať záujem stavať

Podľa jej slov dôležitým subjektom, ktorý by mal podporovať výstavbu, sú najmä samosprávy, musia mať však záujem. Ako príklad uvádza Nové Mesto nad Váhom, ktoré vďaka finančnej podpore, ale aj súčinnosti so štátom, keďže štát predal mestu nevyužívané pozemky, už niekoľko rokov buduje dostupné bývanie pre ľudí.

Ako uviedla ďalej, pozornosť štátu je potrebné zamerať aj na veľkú časť bytov v súkromnom vlastníctve fyzických osôb, ktoré tieto byty prenajímajú. „Nie sú to organizácie, družstvá, ale poskytovateľmi sú fyzické osoby. Štát nemá detailnú informáciu o počte takýchto bytov a tento segment nie je regulovateľný,“ vysvetľuje V. Reháková.

Výstavba, obnova a nižšie dane

Peter Robl z organizácie Budovy pre budúcnosť súhlasí s názorom, že samosprávy majú byť hlavným nositeľom nájomného bývania, ale potrebné je otvoriť trh aj iným inštitúciám, ako sú mestské podniky, vodárne, ktoré by chceli stavať zamestnanecké byty. „Podporme viac hráčov na trhu, dajme viac šancí,“ vyzýva P. Robl.

Možnosti požiadať o dotácie však upravujú pravidlá štátnej pomoci Európskej únie a zároveň aj limitujú možnosti. „Samozrejme, z nášho pohľadu by boli ideálne rôzne daňové nástroje. Či už hovoríme o znížení DPH, znížení dani z nájmu, alebo o urýchlenom odpisovaní nehnuteľností,“ vysvetľuje V. Reháková s tým, že v novom programovom vyhlásení vlády je veta, že nájomné bývanie by malo byť zaťažované menej. „Predpokladáme, že vláda si dala záväzok aj v tejto oblasti,“ dodáva.