Zdroj: Shutterstock

Dlho s rodičmi a vo vlastnom

Množstvo mladých Slovákov už má vek na to, aby sa osamostatnili, no naďalej bývajú v rodičovskej nehnuteľnosti. „Až 60 % mladých ľudí pracujúcich na plný úväzok vo veku od 18 do 34 rokov ešte stále býva s rodičmi,“ upozorňuje ČSOB banka.

To sú teda ľudia, ktorí budú chcieť kupovať nehnuteľnosť. Na realitný trh pritom Slovákov ženie aj vlastná povaha a preferencie. „Na Slovensku máme jednu z najvyšších mier vlastníctva nehnuteľností v Európskej únii, čo je z dlhodobého hľadiska neudržateľné, a keby sa mala udržať tá vysoká miera vlastníctva, tak by to tempo nárastu zadlženosti v budúcnosti dosahovalo veľmi extrémne úrovne,“ hovorí Národná banka Slovenska. „Až 90 % domácností vlastní nehnuteľnosť, v ktorej býva, pričom medián EÚ je len 75 %, vo väčšine krajín západnej EÚ je to ešte menej,“ dopĺňa.

Slovenská situácia je však oproti iným krajinám špecifická. Hoci podiel ľudí bývajúcich vo vlastnej nehnuteľnosti je na Slovensku nadpriemerný, relatívne málo z nich spláca úver. Súvisí to s dedičstvom z minulého režimu a so zmenami, ktoré prišli po ňom. „Množstvo slovenských domácností nadobudlo byty v procese transformácie v 90-tych rokoch, preto len pomerne malá časť z nich spláca úver na bývanie... V západných krajinách EÚ je pritom bežné, že až 58 % domácností bývajúcich vo vlastnej nehnuteľnosti spláca úver na bývanie,“ upozorňuje NBS.

Problém majú najmä novovznikajúce rodiny. „V súčasnosti sú však mladé rodiny, ktoré si chcú kúpiť nehnuteľnosť na bývanie, nútené financovať túto kúpu úverom na bývanie. Tento trend je výrazný, keďže Slovensko patrí do trojice krajín EÚ s najnižším počtom izieb na obyvateľa bytu a s najvyšším podielom mladých ľudí bývajúcich s rodičmi. V dôsledku snahy o vlastné bývanie tak bude postupne rásť podiel domácností s úverom na bývanie,“ dopĺňa NBS.

Objem úverov na bývanie sa v minulom roku dostal na 28 miliárd eur, čo skutočne znamená dvojciferný rast objemu úverov.

Podiel ľudí, ktorí budú čerpať úver, teda môže v budúcnosti ešte dramaticky rásť, a to bude zásadným spôsobom zvyšovať zadlženosť. „Ak slovenské domácnosti budú naďalej preferovať bývanie vo vlastnej nehnuteľnosti, podiel domácností s úverom na bývanie môže vzrásť zo súčasných 17 % až na polovicu. V takomto hypotetickom scenári by to viedlo až k strojnásobeniu zadlženosti domácností, čo by znamenalo, že môže prekročiť úroveň 100 % HDP. Z tohto dôvodu je dôležité, aby sa trh podnájmov stal adekvátnou alternatívou voči kúpe nehnuteľnosti,“ upozorňuje NBS.

Úverov pribúda

Zadlženosť slovenských domácností sa stáva problémom najmä preto, že dynamika nárastu zadlženosti je výrazná. Prispieva k tomu aj nárast úverov na bývanie. „Ešte pred rokom sme videli medziročné nárasty úverov na bývanie na úrovni 15 %, momentálne sme na úrovni 11,5 %,“ upozornila centrálna banka koncom minulého roka.

Objem úverov na bývanie sa v minulom roku dostal na 28 miliárd eur, čo skutočne znamená dvojciferný rast objemu úverov. Tento súhrnný objem úverov na bývanie by mal podľa odhadov ďalej rásť, no tempo rastu sa zmierni. V roku 2022 by objem poskytnutých úverov na bývanie mal podľa odhadov dosiahnuť úroveň 36 miliárd eur, objem rastu úverov by však v tom roku mal byť na úrovni 5,8 %. Prispejú k tomu aj opatrenia z dielne NBS, ktoré v súčasnosti postupne nabiehajú.

Slováci si vo veľkom kupujú vlastné nehnuteľnosti a trh s prenájmami bytov preto na Slovensku stagnuje. Napriek tomu, že ceny nehnuteľností rastú, stále to nestačí na to, aby sa trh s prenájmom rozbehol.

„Trh s prenájmami nefunguje, pretože ceny nehnuteľností sú ešte nízke,“ hovorí Martin Čapo. Podľa jeho slov sa trh s prenájmom nehnuteľností rozbehne v situácii, keď si zásadná skupina obyvateľov nebude môcť dovoliť vlastné bývanie. „My sa dostaneme do situácie, ktorá sa objavuje v západnej Európe a vo veľkých mestách, kde väčšia časť populácie je istým spôsobom diskriminovaná a nie je schopná kvalifikovať sa na kúpu nehnuteľnosti. Keď je v USA priemerná cena nehnuteľností 400 000 dolárov, tak my ešte máme kam ísť,“ hovorí Martin Čapo. „Máme nízke ceny nehnuteľností, a toto sa podľa mňa ešte dlho nezmení,“ dopĺňa s tým, že tento stav by mohol určite pretrvať najbližších desať rokov.

Dostupnosť bývania je priaznivá

Záujem Slovákov o bývanie podporuje aj rast miezd. „Keď zohľadníme vývoj cien nehnuteľností voči príjmom a úroveň úrokových sadzieb, dostupnosť bývania na Slovensku sa naďalej zvyšovala. Inými slovami, Slovák s priemerným platom si aktuálne dokáže prefinancovať cez hypotéku byt s najväčšou rozlohou v histórii,“ upozorňuje VÚB banka. Slovensko je v tomto smere v popredí aj v medzinárodnom porovnaní. „Slovensko sa drží v tomto porovnaní najvyššie spoločne s Bulharskom a Rumunskom, kde index dostupnosti raketovo vyletel nahor. Hoci tu ceny za ostatné tri roky vzrástli podobne ako na Slovensku, približne o 20 %, platy sa v Rumunsku takmer zdvojnásobili. V roku 2018 rástli medziročne cez 30 %. Na opačnej strane rebríčka je Rakúsko, Írsko a Luxembursko, kde je dostupnosť bývania pod dlhodobým priemerom a zároveň ceny nehnuteľností rastú vysokým tempom.

Pod dlhodobým priemerom je index dostupnosti bývania stále aj vo Švédsku, no tu už ceny začali naozaj aj klesať. V susednom Poľsku tiež vidíme rastúci tlak na spomalenie rastu cien nehnuteľností v blízkej budúcnosti,“ hovorí hlavný analytik VÚB banky Zdenko Štefanides. Dostupnosť bývania je relatívne horšia v Bratislavskom kraji. „Priemerná mzda je tu síce o 39 % vyššia ako priemer zvyšku Slovenska, no priemerná cena za meter štvorcový nehnuteľnosti je v porovnaní s ostatnými regiónmi vyššia až o 117 %,“ hovorí VÚB banka.

„To z pohľadu dostupnosti bývania tento kraj jasne diskvalifikuje. Pri hypotéke vo výške 80 % z hodnoty nehnuteľnosti so splátkou vo výške štvrtiny príjmu pri aktuálnych úrokových sadzbách v Bratislavskom kraji jednotlivec s priemerným príjmom prefinancuje nehnuteľnosť s plochou len zhruba polovičnou než napríklad jeho náprotivok v Trenčianskom kraji,“ hovorí Štefanides.