Foto: Shutterstock

Situácia v hlavnom meste

Realitný trh v hlavnom meste bol aj v druhom polroku tohto roku zamrznutý – z pohľadu cien aj z pohľadu predajov. V rámci novostavieb sa predal približne rovnaký počet bytov ako v predchádzajúcich štvrťrokoch, teda menej ako dve stovky bytov.

Priemerná cena síce prekonala hranicu 5-tisíc eur za meter štvorcový, no podľa dát spoločnosti Bencont Investments sa tak stalo len vďaka novej ponuke nadštandardných bytov v centre mesta. Väčšina developerov však svoje cenníky nemenila. Priemerná cena by inak zostala na predchádzajúcej úrovni okolo 4 900 eur za meter štvorcový.

V ponuke na primárnom trhu v Bratislave koncom druhého štvrťroka 2023 figurovalo 3 044 voľných bytov v 75 projektoch. Ponuka tak oproti poslednému tohtoročnému štvrťroku klesla o necelých 200 bytov, čo je výsledkom predaja, stiahnutia niektorých bytov z ponuky a malého prírastku nových bytov, ktorých väčšinu priniesol projekt Portum Towers v bratislavskom „downtowne“.

Ponuka

Priemerná absolútna cena bytov vzrástla na 311-tisíc eur s DPH. Po očistení o novú ponuku predstavovala „len“ 303-tisíc eur s DPH, čo v medziročnom porovnaní nepredstavuje zmenu. Priemerná rozloha ponúkaných bytov dosiahla 61,57 metrov štvorcových, čo je o 1,8 % menej ako pred rokom. Potvrdil sa tak trend znižujúcej sa rozlohy nových bytov.

Menšie byty sú pre kupujúcich atraktívnejšie najmä kvôli nižšej absolútnej cene, ktorá v prostredí náročnejších podmienok financovania môže znamenať rozdiel medzi tým, či si kupujúci môže kúpu bytu dovoliť alebo nie.

Dopyt

K väčším zmenám nedošlo ani na strane dopytu. V bratislavských novostavbách sa v druhom polroku tohto roku predalo 187 bytov, čo je číslo podobné priemernému štvrťročnému predaju za posledný rok. Oproti priemernému predaju z rokov 2020 až 2021 je to však až o 70 % menej, čo znamená, že trh sa stále nachádza v hlbokej fáze prepadu predaja. 

Napriek zásadnému prepadu počtu predaných bytov sa na štruktúre predaja podľa počtu izieb toho veľa nezmenilo. Najpredávanejšími zostali dvojizbové byty, ktoré spolu tvorili 42 % počtu predaných bytov. Nasledujú trojizbové byty, ktorých podiel na predaji bol 26 %, po nich jedno a štvorizbové byty s rovnakým podielom 14 %.

Sťažené podmienky financovania

 „Bratislavský realitný trh sa tak aj naďalej niesol v duchu obmedzenej aktivity – na strane ponuky aj dopytu. Na dopytovej strane brzdia predaj bytov najmä sťažené podmienky financovania a negatívny ekonomický sentiment. Prudký nárast úrokových sadzieb z 1 % na 4 až 4,5 % spôsobil výrazné predraženie hypotekárnych úverov a nárast výšky mesačnej splátky, čo mnohých ľudí odradilo od kúpy nehnuteľnosti,“ konštatuje analytik Bencont Investments Rudolf Bruchánik.

Ďalšou z príčin tohto stavu je podľa neho tiež vysoká inflácia. „Kúpa nehnuteľnosti je pre mnohých ľudí najväčšou investíciou v živote. Preto sú v súčasnosti omnoho opatrnejší a obávajú sa, že toto rozhodnutie spravia v nesprávnom čase,“ uvádza ďalej odborník.  

Na sekundárnom trhu v Bratislave pritom od konca roku 2022 došlo k poklesu cien o zhruba 7,6 %. Preto mnohí očakávajú, že sa pokles cien prejaví aj na primárnom trhu s novostavbami a že svoju budúcu nehnuteľnosť kúpia lacnejšie.

Čo vplýva na trh s bytmi

Vyčkávajú však nielen kupujúci, ale aj developeri. Na rozdiel od krízy z roku 2009 sa však nachádzajú v podstatne lepšej situácii. „Ponuka voľných bytov je pri aktuálnom čísle 3-tisíc podstatne nižšia a videli sme, že po spomalení predaja v roku 2022 developeri veľmi rýchlo reagovali zastavením nových projektov. To spôsobilo, že sa počet voľných bytov za posledné tri štvrťroky nezvýšil a v druhom štvrťroku 2023 dokonca poklesol, keď niektorí developeri stiahli byty z ponuky a odkladajú výstavbu etáp projektov,“ vysvetľuje R. Bruchánik.

Ako uvádza ďalej, developeri pre nedostatok bytov nie sú nútení ísť do výpredajov a byty radšej dlhšie držia na sklade, ako by mali znižovať ich ceny. To celé umocňuje zdĺhavý povoľovací proces a nízky počet vydaných stavebných povolení, čo zase bráni vstupu novej konkurencie na trh.

Významným faktorom je aj prudký nárast cien stavebných prác a pozemkov, čo znamená, že projekty, ktoré sa začali stavať v roku 2021 a neskôr, nemusia mať dostatočnú maržu na to, aby si výraznejšie zníženie cien vôbec mohli dovoliť.