Foto: Shutterstock

Ceny stagnujú už dva roky

Ku koncu prvého štvrťroka sa na bratislavskom realitnom trhu ponúkalo 3 260 bytov v novostavbách, a to v rámci 88 developerských projektov. Celková ponuka nových bytov sa za posledný rok a pol sa nezmenila, pretože predaje a nové prírastky bytov zostali na približne rovnakej úrovni. V ponuke pribudli nové projekty, ale aj nové etapy už existujúcich projektov.

Priemerná jednotková cena ponúkaných bytov podľa spoločnosti Bencont Investments predstavovala  4 866 eur za meter štvorcový podlahovej plochy bytu vrátane dane z pridanej hodnoty (DPH). Medziročne tak vzrástla o 6 % a v porovnaní s posledným štvrťrokom uplynulého roka o 3 %.   

Podľa analytikov spoločnosti tento nárast spôsobila najmä štruktúra novej ponuky vo vyššom segmente a prémiovejšej lokalite. Väčšina existujúcich projektov cenu nemenila, preto odborníci hovoria o pokračovaní cenovej stagnácie, ktorá trvá už dva roky.

Nový priemerný bratislavský byt v ponuke stojí 329-tisíc eur vrátane DPH, pričom mediánová cena je 270 600 eur. Nárast počtu bytov v prémiovom segmente spôsobil, že priemerná absolútna cena bytov medziročne vzrástla o 11 %, pričom priemerná rozloha predávaných bytov sa zvýšila len o 0,5 % na 63,57 m².

Oživenie nastalo pri predaji bytov, ale...

Oživenie však nastalo pri predaji bytov v novostavbách, keď sa za prvé tri mesiace tohto roka sa podarilo predať 285 bytov, pričom v rovnakom období minulého roka to bolo len 200 bytov. Nemožno však hovoriť o zásadnej zmene trendu, pretože v prvom štvrťroku 2022 sa podarilo predať 556 bytov a v rovnakom období roku 2021 dokonca 700 bytov.

V súvislosti s novými bytmi v bratislavských novostavbách sú ponuka a dopyt aktuálne v rovnováhe. Ilustruje to aj skutočnosť, že v ponuke pribudlo presne toľko bytov, koľko sa podarilo predať. Bez ohľadu na to však dochádza k postupnému oživeniu dopytu, čo je možné sledovať na počte predaných bytov v rámci viacerých projektov.

Inflácia predbieha rast cien

„Dopyt po nehnuteľnostiach naďalej zásadným spôsobom obmedzujú možnosti financovania reprezentované zvýšenou úrokovou sadzbou. Tá patrila k najzásadnejším faktorom poklesu dopytu po bytoch. Dnes sú úrokové sadzby zastabilizované a v prospech dopytu pôsobí spomaľujúca sa inflácia, ktorá prispieva aj k rastu reálnych miezd,“ konštatuje analytik Rudolf Bruchánik.

Podľa neho stagnácia cien novostavieb za posledné dva roky vytvorila priestor na dosporenie potrebných vlastných zdrojov bez toho, aby sa ich potreba ďalej zvyšovala. Navyše stabilizácia inflácie napovedá, že rast úrokových sadzieb zo strany Európskej centrálnej banky sa už skončil a v júni tohto roka by dokonca mohlo prísť aj k prvému zníženiu kľúčovej sadzby.

Už aj malé zníženie úrokových sadzieb na hypotékach by podľa jeho slov mohlo prispieť k výraznému zlepšeniu nálady na trhu. „Kupujúci doteraz spravidla vyčkávali na vhodnú príležitosť. V prospech dopytu pôsobí aj vývoj reálnej hodnoty nehnuteľností. Od začiatku roka 2022 vrástla priemerná jednotková cena novostavieb v Bratislave o necelých 12 %, pričom inflácia za rovnaké obdobie predstavovala 17,2 %. Reálna hodnota novostavieb v Bratislave sa tak za posledné dva roky dokonca znížila,“ uvádza ďalej analytik.

Ceny budú aj naďalej stagnovať

Na zníženie predaja bytov v hlavnom meste zareagovali aj developeri, ktorí obmedzili a spomalili výstavbu nových etáp a nové byty púšťajú do predaja len postupne. Výsledkom je zastabilizovanie ponuky bytov novostavieb v Bratislave mierne nad úrovňou 3 200 bytov za tri mesiace.

Vzhľadom na historický dopyt a potreby Bratislavy ide o veľmi nízky počet. „Developeri tak môžu na oživujúci sa dopyt reagovať opätovným zvýšením tempa výstavby. Nová potenciálna ponuka bude však aj naďalej narážať na zdĺhavý povoľovací proces, ktorý jej nedovolí pružne reagovať na potreby trhu. Na druhej strane sa za posledné dva roky kumuloval aj odložený dopyt. V roku 2024 preto predpokladáme postupné oživenie predaja bytov, zatiaľ čo ceny budú aj naďalej stagnovať,“ dodáva R. Bruchánik.