Ponuka bytov v Bratislave klesla na historické minimum, ceny však rastú najrýchlejšie od roku 2008

Foto: Shutterstock

Ceny sa zvýšili o štvrtinu

Cenový rast novostavieb v Bratislave pokračoval prudkým tempom aj počas prvého štvrťroka 2022. Priemerná cena voľných bytov sa vyšplhala až na 4 634 eur za meter štvorcový vrátane DPH, čo je najvyššie číslo od roku 2008 a v medziročnom porovnaní predstavuje nárast až o 25 %.

Ceny však rástli nielen medziročne, ale aj medzikvartálne. V porovnaní s posledným štvrťrokom roku 2021 sa zdvihli o 8,9 %. K najväčšiemu medziročnému rastu v rámci hlavného mesta došlo v piatom bratislavskom okrese, kde cena na meter štvorcový vzrástla až o 32 %. Naopak, najpomalšie rástlo bratislavské Staré Mesto, a to o 16,4 %. Byty tak zdražovali plošne v rámci všetkých projektov bez ohľadu na to, či ide o byt v okrajových lokalitách, alebo o luxusný byt v centre mesta.

Absolútna cena voľných bytov vzrástla medziročne takisto o 25 %. Priemerne veľký byt v novostavbe v Bratislave tak stál v priemere 295-tisíc eur vrátane DPH, čo je o takmer 60-tisíc eur viac ako v prvom štvrťroku 2021. Priemerná rozloha bytov sa výraznejšie nemenila a dosahovala úroveň 64,54 metra štvorcového.

Bratislave chýbajú byty

„Za rastom stojí predovšetkým obmedzená ponuka. Už pred rokom sa nachádzala blízko minimálnych úrovní, no aj napriek tomu sa v prvom štvrťroku 2022 medziročne prepadla o ďalších 25 %. Počet voľných novostavieb v Bratislave tak tvorilo iba 1 660 bytov, čo je vôbec najnižšia sledovaná úroveň,“ vysvetľuje hlavný analytik spoločnosti Bencont Investments Rudolf Bruchánik

Priemerná cena všetkých predaných bytov sa s rastom o 16,3 % ťahala za cenou nových bytov, pričom celkový predaj podľa neho medziročne klesol o 20 %. „Za poklesom predaja však primárne stála obmedzená ponuka, keď objem predaja k počtu voľných bytov zostal silný,“ dodáva analytik.

Ceny rástli úplne všade

Pri pohľade na dáta z prvého štvrťroka 2022 sa zdá, že aj napriek udalostiam z posledných mesiacov realitný trh nezaváhal a tempo rastu cien nadviazalo na rok 2021, počas ktorého sme boli svedkami najprudšieho cenového rastu od roku 2008. Ceny bytov vo všetkých bratislavských projektoch vzrástli od 10 % do 40 % bez ohľadu na lokalitu alebo štádium výstavby.

„Väčšina bytov v aktívnych projektoch je vypredaná a predávajúci radšej zdvihnú cenu zostávajúcich bytov, ako by ich mali vypredať príliš rýchlo. S tým súvisí aj rast cien vstupov – stavebných prác, materiálov a pozemkov. Ich vývoj a dostupnosť sa dnes ťažko predpovedá a developeri sa ich snažia v plnej miere premietnuť do cien bytov. Nové byty tak do ponuky uvádzajú postupne a v menších množstvách. To celé umocňuje dlhodobý problém zastaralého územného plánu a chýbajúcich stavebných povolení, čoho následkom je extrémne nízka ponuka bytov. Výsledkom uvedeného je najrýchlejší rast cien bytov od roku 2008,“ vysvetľuje R. Bruchánik.

Inflácia aj zvyšovanie úrokových sadzieb

Existuje viacero faktorov a rizík, ktoré by mali brzdiť cenový rast. Medzi nimi je to najmä zhoršenie kúpyschopnosti obyvateľstva v dôsledku inflácie a podstatne vyššieho rastu cien bytov oproti rastu miezd.  K tomu sa pridal už aj postupný nárast úrokových sadzieb úverov na bývanie.  

„Práve očakávaný budúci rast úrokových sadzieb bude asi najdôležitejším faktorom ovplyvňujúcim strednodobú budúcnosť realitného trhu. Na druhej strane práve strašiak vo forme dvojcifernej inflácie dnes privádza ľudí k hľadaniu investičných príležitostí, ktoré uchránia ich úspory. Pre Slovákov býva práve nehnuteľnosť prvým výberom. Práve táto skutočnosť v kombinácii s nízkou ponukou bude cenu bytov hnať naďalej smerom nahor. Ak však nedôjde k ešte prudšiemu rastu inflácie alebo miezd, tak pokračovanie aktuálneho tempa rastu cien bytov považujeme za neudržateľné so zvyšujúcou sa pravdepodobnosťou cenovej korekcie. Očakávame preto skôr spomalenie ročného cenového rastu smerom k úrovni 5 až 10 %,“ uzatvára R. Bruchánik.