Pod európskym sektorom komerčných nehnuteľností sa otriasajú základy, v USA je situácia ešte horšia

Ján Sípos 20.4.2023 Poslať

Starosti o zdravie a kondíciu na trhu komerčných nehnuteľností sú stále viditeľnejšie. Časť investorov si už dokonca kladie otázku, či tento sektor na starom kontinente neskolabuje. Po marcovej sérii bankových otrasov, z ktorých najviditeľnejší bol bankrot Silicon Valley Bank a neskoršia núdzová záchrana Credit Suisse, sa totiž objavujú obavy z nástupu takzvaného „doom loop“, teda akejsi osudovej slučky, čiže javu, keď jedna zlá situácia vyústi do inej a je veľmi náročné, ak nie dokonca nemožné ich od seba oddeliť.

Foto: Shutterstock

Klesajúci prílev investícií

Európska centrálna banka začiatkom tohto mesiaca varovala pred jasnými známkami zraniteľnosti v sektore nehnuteľností, pričom ako dôvod neistoty uviedla klesajúcu likviditu trhu a cenové korekcie. Zároveň vyzvala na nové obmedzenia pre fondy komerčných nehnuteľností s cieľom znížiť riziko krízy nelikvidity.

Podľa údajov spoločnosti Morningstar Direct zaznamenali európske fondy, ktoré investujú priamo do nehnuteľností, vo februári 2023 odlev 202 miliónov eur, čo je v ostrom kontraste s prílevom takmer 352 miliónov eur v januári.

Očakávaný prepad európskych realitných akcií

Analytici Citi už otvorene hovoria o poklese európskych realitných akcií o 20 % až 40 % , ktorý sa dá očakávať tento a na budúci rok. Odôvodňujú to prejavujúcim sa vplyvom vyšších úrokových sadzieb. Najčernejšie scenáre hovoria dokonca o 50-percentnom prepade.

Zúčtovanie s kancelárskymi priestormi

Segment kancelárskych priestorov, hlavná zložka trhu komerčných nehnuteľností, je ústredným bodom obáv z možného poklesu realitného trhu. Po pandémii koronavírusu sú totiž stále prítomné posuny v pracovných modeloch.

Niektorí zamestnanci zostali pracovať na trvalých home office, iní prešli na hybridné, ktoré si už nevyžadujú toľko priestorov od zamestnávateľov.

Podľa Goldman Sachs tvoria komerčné nehnuteľnosti približne 25 % úverových portfólií amerických bánk. Pri menších finančných inštitúciách, ktoré boli v poslednom čase v centre otrasov, sa tento podiel zvyšuje až na 65 %. Pre porovnanie, v európskych bankách je to približne 9 %.

68051

Riziká v Európe sú menej akútne ako v USA

Výkonný riaditeľ španielskej realitnej spoločnosti Inmobiliaria Colonial a predseda Európskej asociácie verejných nehnuteľností Pere Vinolas Serra tvrdí, že situácia v Európe vyzerá lepšie ako za Atlantikom.

Zásadným faktorom, ktorý zohráva dôležitú úlohu, je podľa neho skutočnosť, že v Európe je trend návratu do kancelárií silnejší ako v Spojených štátoch. To znamená, že aj miera využívania a obsadenosti kancelárií je na starom kontinente vyššia. Kým v Európe je neobsadených približne 7 % takýchto priestorov, v USA je to viac ako 19 %.

Európa je stabilnejšia ako Spojené štáty

Koncom minulého mesiaca sa k pozitívnej predpovedi v prospech starého kontinentu priklonila aj banka JPMorgan. Inštitúcia vo svojej správe uviedla, že obavy z rozšírenia poklesu z USA do Európy sú prehnané. „Z fundamentálneho hľadiska sa domnievame, že akékoľvek šírenie nákazy buď z amerických bánk, alebo z amerických komerčných nehnuteľností na európskych partnerov nie je vzhľadom na odlišnú dynamiku sektora opodstatnené,“ uviedli analytici banky.

Neistoty a príležitosti

Aktuálna situácia na trhu s nehnuteľnosťami prináša aj viacero neistôt, no zároveň tiež príležitostí. Napríklad pred vypuknutím globálnej finančnej krízy ponúkali tradičné európske banky úvery vo výške 80 % hodnoty budovy. Dnes len zriedkavo prekračujú 60 %. Ide o dôsledok prísnejšej regulácie.

Diery na trhu sa tak chopili nebankoví veritelia, a ich vyššia koncentrácia môže vzbudzovať obavy, s ktorými si budú musieť hráči na trhu poradiť.

Ďalšou premenou budú aj stále prítomnejšie normy Európskej únie a Veľkej Británie v oblasti energetickej efektívnosti. Ich plnenie si bude vyžadovať značné investície, najmä do starších budov. To všetko môže spôsobiť ďalší tlak a pohyby v sektore.