Foto: Shutterstock

Platí, že úvery, ktoré sú vyššie ako 80 % hodnoty nehnuteľnosti, musia banky obmedzovať. Zatiaľ sa banky dokázali s týmito pravidlami vyrovnať. „Vo štvrtom štvrťroku 2018 sa museli slovenské banky dostať s úvermi s hodnotou nad 80 LTV (80 % hodnoty nehnuteľnosti) pod hranicu 30 percent. Nemali s tým veľký problém, spolu poskytli 27 % takýchto úverov na bývanie,“ upozorňuje Slovenská sporiteľňa (SLSP).

Viditeľnou zmenou na trhu však je skutočne výrazné zníženie podielu úverov, ktoré majú LTV vyššie ako 80 %. V januári 2017 bol podiel takýchto úverov 48 %, teda takmer každý druhý úver financoval viac ako 80 % hodnoty nehnuteľnosti. V porovnaní so štvrtým štvrťrokom minulého roka teda zastúpenie takýchto úverov kleslo o 21 percentuálnych bodov. Priemerná výška ukazovateľa LTV sa v súčasnosti na slovenskom trhu pohybuje na úrovni približne 75 %.

Výšku poskytnutého úveru neobmedzuje len samotné pravidlo o LTV, ale aj o výške príjmu. NBS sa totiž inšpirovala v zahraničí a banky majú povinnosť sledovať zadlženosť klientov. Celková zadlženosť (DTI) vo väčšine prípadov nesmie prekročiť osemnásobok celoročného príjmu.

*Dodatočné podmienky: úvery na bývanie poskytované klientom do 35 rokov s príjmom neprevyšujúcim 1,3-násobok priemeernej mzdy a DTI pri týchto úveroch neprevyšuje hodnotu 9. 

„Podobný typ opatrenia bol prijatý aj v iných krajinách. Samotná úroveň 8-násobku ročného príjmu je však z hľadiska medzinárodného porovnania ešte stále pomerne mierna. V Nórsku nesmie zadlženosť klienta k jeho ročnému čistému príjmu presiahnuť hodnotu medzi 6 až 7, v závislosti od typu rodiny. Nórsko zároveň povoľuje výnimku z dodržiavania tohto limitu na úrovni 10 % nových úverov. Podobné limity sú stanovené aj v Spojenom kráľovstve a v Írsku, a to na úrovni zodpovedajúce približne 4,5 až 5-násobku čistého ročného príjmu,“ upozorňuje NBS.

Úvery sú zatiaľ dostupné aj žiadateľom, ktorí mali mať najväčšie problémy so získaním úveru. „Zníženie dostupnosti úverov nepocítila doteraz ani najviac ohrozená skupina – žiadatelia jednotlivci. Pred začiatkom platnosti regulácie NBS, 1. júla 2018, bol ich podiel na poskytnutých úveroch 46 %, v druhej polovici roka sa znížil minimálne na 44 %,“ hovorí SLSP. V druhom kvartáli minulého roka bol tento podiel 46 %, teda len nepatrne vyšší.

Priemerná úroková sadzba úverov na bývanie sa v januári tohto roka na Slovensku pohybovala na úrovni 1,5 %. Priemer eurozóny je na úrovni približne 1,9 %.

Opatrenia NBS majú priniesť rovnováhu na trhu s realitami a aj úvermi na bývanie. „Predpokladáme, že sprísnenie podmienok pre hypotéky bude aj počas tohto roka postupne stabilizovať situáciu na realitnom trhu. Národná banka Slovenska už minulý rok pristúpila k sprísňovaniu poskytovania hypoték, aby nedochádzalo k nadmernému zadlžovaniu, a takisto aby záujemcovia na kúpu nehnuteľností používali aj vlastné zdroje. Postupné sprísňovanie podmienok pri poskytovaní úverov zo strany NBS pozvoľna pribrzďuje dopyt po nehnuteľnostiach. Očakávame preto, že ceny nehnuteľností budú rásť aj v nasledujúcich kvartáloch, ale tempo ich rastu by sa mohlo pomaly zmierňovať. Vývoj cien na realitnom trhu bude však závisieť najmä od typu konkrétnej nehnuteľnosti, od geografickej oblasti a aj od ponuky nehnuteľností,“ hovorí analytička Poštovej banky Jana Glasová.

Dopyt po hypotékach súvisí aj s tým, že hypotéky na Slovensku sú lacnejšie aj v porovnaní s inými európskymi krajinami. Priemerná úroková sadzba sa v januári tohto roka pohybovala na úrovni 1,5 %. Priemer eurozóny je na úrovni približne 1,9 %. Výrazný rozdiel vidieť napríklad v porovnaní s Českou republikou, ktorá nie je členom eurozóny a menovú politiku si riadi sama. V Česku je priemerná úroková sadzba úverov na bývanie až 2,9 %.

Na Slovensku sú úrokové sadzby na klesajúcej trajektórii už celé desaťročie. Na konci roka 2018 sa úroková sadzba úverov na bývanie podľa zvolenej dĺžky fixácie pohybovala v priemere na úrovni od 6,31 % do 7,92 %. Vo februári 2019 sa úroková sadzba pohybovala v rozmedzí od 1,46 % do 1,62 %.