Foto: Shutterstock

Rok 2018 priniesol rast cien nehnuteľností

Cena bývania sa zvyšovala vo štvrtom štvrťroku aj počas celého roka. „Priemerná cena bývania vzrástla vo štvrtom štvrťroku 2018 v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom o 30 eur/m² na 1463 eur/m². Znamená to rast oproti predchádzajúcemu štvrťroku o 2,1 %, čo je výsledkom rastu priemernej ceny bytov o 3,4 % pri poklese priemernej ceny domov o 0,2 %,“ hovorí Národná banka Slovenska (NBS). Priemerná cena bytov sa vo štvrtom štvrťroku 2018 zvýšila dosť výrazne, teda o 60 eur/m² na 1787 eur/m²,“ upozorňuje NBS. 

Zmiernenie cien bytov nepriniesol ani posledný kvartál minulého roku. „Priemerné ceny 2-izbových a 3-izbových bytov rástli naďalej vytrvalo, hoci voľnejším tempom, a to najmä v závere roka,“ uvádza portál Nehnuteľnosti.sk.

Ceny nehnuteľností počas roku 2018 rástli, nielen v Bratislave. Tento trend sa výrazne prejavil už v prvom polroku minulého roka. Prispelo k tomu viacero faktorov. „Jedným z nich boli nízke úrokové sadzby pri hypotékach, ktoré patria k najnižším v Európe. Ďalej rastúca zamestnanosť, vyššia priemerná mzda a ekonomický rast SR. A v neposlednom rade to bola séria opatrení NBS, ktoré schladili, alebo ešte len pravdepodobne schladia realitný trh,“ upozorňuje portál Nehnuteľnosti.sk s tým, že záujem bol o novostavby a aj staršie byty

Nových bytov je postupne čoraz menej. „Developeri, či už z opatrnosti, alebo vďaka procesným prieťahom pri nových projektoch, alebo problémom so stavebnými kapacitami a vstupmi pri výstavbe produkujú niekoľko rokov po sebe stále menej a menej bytov. Najmä tento ukazovateľ je diametrálne odlišný oproti prudkému stavebnému boomu a bubline v rokoch 2008 a 2009,“ uvádza portál Nehnuteľnosti.sk.

Situácia je v porovnaní so záverom minulého desaťročia skutočne odlišná. „V roku 2008 dosiahla priemerná cena bývania svoj vrchol, pričom v súčasnosti sa nachádza približne 6 % pod ním. Na druhej strane, priemerná cena bytov už svoj predkrízový vrchol prekonala o 10 %. Je avšak potrebné zdôrazniť rázny nárast disponibilného príjmu v porovnaní s rokom 2008,“ hovorí Katarína Muchová, analytička Slovenskej sporiteľne. 

Vo štvrtom kvartáli rast cien bytov pocítili najmä obyvatelia na východe krajiny. „Z krajských miest sa priemerná cena dvojizbového bytu v poslednom štvrťroku 2018, oproti tomu predchádzajúcemu štvrťroku, zvýšila najviac v Prešove, kde sa vyšplhala zo 66-tisíc eur na 71-tisíc eur, čo predstavuje nárast vo výške takmer 7,6 %,“ uvádza portál Nehnuteľnosti.sk. „Podobne narástla priemerná cena dvojizbových bytov aj v Trenčíne, kde sa medzištvrťročne zvýšila o štyritisíc eur a o rovnakú sumu boli drahšie byty v košickom štvrtom obvode. Naopak, najvýraznejší pokles cien je možné vidieť pri 2-izbových bytoch v Bratislave III, kde cena medzištvrťročne klesla o 4,5 %,“ dopĺňa. 

„Ak slovenské domácnosti budú naďalej preferovať bývanie vo vlastnej nehnuteľnosti, podiel domácností s  úverom na bývanie môže podľa NBS vzrásť zo súčasných 17 % až na polovicu.“

Naopak výrazný nárast cien vo štvrtom kvartáli má za sebou mesto Žilina. Vidno to najmä v porovnaní s rovnakým obdobím roku 2016. „Tu vedie rebríček najväčšieho zdražovania cien dvojizbových bytov Žilina, kde bolo možné zakúpiť byt v roku 2016 za 71 500 eur, zatiaľ čo sa jeho hodnota na konci roku 2018 vyšplhala na rovných 90-tisíc eur, čo je približne až o 18 500 eur viac,“ upozorňuje portál Nehnuteľnosti.sk. V prípade trojizbových bytov sa najvýraznejší cenový nárast objavil v Banskej Bystrici. V porovnaní rokov 2016 a 2018 si záujemca o trojizbový byt musí priplatiť 30-tisíc eur, prípadne aj viac. Na konci roku 2018 stál byt v Banskej Bystrici tejto veľkosti až 107-tisíc eur.

Celoročne rástli aj ceny domov, hoci v závere roka ceny mierne klesli. „Mierne zníženie priemernej ceny domov vo štvrtom štvrťroku 2018 oproti predchádzajúcemu štvrťroku o 2 eurá/m² na 1 171 eur/m² znamená pokles o 0,2 % medzi štvrťrokmi, no na medziročnej báze rast o 5,5 %,“ dopĺňa centrálna banka. 

Slováci najmä vo vlastnom

Slováci majú sklon vlastniť nehnuteľnosť, v ktorej bývajú. V tomto smere sme nadpriemer v EÚ, to však zvyšuje zadlženosť domácností. „Aktuálne vysoká miera vlastníctva nehnuteľností by v  budúcnosti mohla viesť k  extrémnej zadlženosti slovenských domácností. Špecifikom slovenských domácností je vysoká miera preferencie bývania vo vlastnej nehnuteľnosti. Až 90 % domácností vlastní nehnuteľnosť, v ktorej býva, pričom medián EÚ je len 75 %, vo väčšine krajín západnej EÚ je to ešte menej,“ upozorňuje NBS. 

Problém to je najmä pre mladých ľudí, ktorí si zakladajú rodinu. „Množstvo slovenských domácností nadobudlo byty v procese transformácie v  90-tych rokoch, preto len pomerne malá časť z nich spláca úver na bývanie. V súčasnosti sú však mladé rodiny, ktoré si chcú kúpiť nehnuteľnosť na bývanie, nútené financovať túto kúpu úverom na bývanie. Tento trend je výrazný, keďže Slovensko patrí do trojice krajín EÚ s  najnižším počtom izieb na obyvateľa bytu a s najvyšším podielom mladých ľudí bývajúcich s rodičmi,“ hovorí NBS.

Slovensko potrebuje oživiť trh s nájomným bývaním, pretože zadlženosť slovenských domácností môže prudko vzrásť. „Ak slovenské domácnosti budú naďalej preferovať bývanie vo vlastnej nehnuteľnosti, podiel domácností s  úverom na bývanie môže vzrásť zo súčasných 17 % až na polovicu. V  takomto hypotetickom scenári by to viedlo až k  strojnásobeniu zadlženosti domácností, čo by znamenalo, že môže prekročiť úroveň 100 % hrubého domáceho produktu (HDP),“ hovorí NBS. 

Rok 2019 je neistý

NBS pripravilo opatrenia, ktoré by mali realitný trh brzdiť, no tieto kroky nemusia stačiť. „K úplnému zvratu na trhu by prišlo len v prípade zvýšenia úrokových sadzieb v Európskej centrálnej banke (ECB). Slovenský realitný trh dlhodobo ťaží z vysokého konkurenčného prostredia v bankovom sektore a nízkych úrokových sadzieb. Napriek rastu cien a vysokému dopytu produkcia nových bytov už pár rokov spomaľuje. Predzásobenie v ponuke bytov tak v najbližšom období nehrozí aj preto, že developeri veľmi opatrne fázujú svoje projekty. Je predpoklad, že základné faktory ovplyvňujúce slovenský realitný trh sa pre rok 2019 nezmenia,“ upozorňuje portál Nehnuteľnosti.sk.

Ceny nehnuteľností by teda mohli rásť naďalej. „Ekonomická situácia na Slovensku ostáva aj naďalej priaznivá, pričom vývoj na trhu práce prispieva k zvyšovaniu disponibilných príjmov domácností. Menová politika ECB je stále celkovo akomodatívna, aj keď postupne sa začne opatrne  posúvať smerom k normálu, a rast úverovania bude ovplyvnený opatreniami Národnej banky. Celkovo tento rok môžeme očakávať pokračovanie rastu cien bývania, ale miernejším tempom,“ hovorí Katarína Muchová. 

Svoje tromfy v rukáve tak pre rok 2019 majú aj predávajúci a aj záujemcovia o kúpu bytu. „V roku 2019 ostávajú misky váh vyrovnané na oboch stranách. Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska tvrdí, že tento rok bude priaznivý pre predávajúcich i kupujúcich. Ceny, predovšetkým starších nehnuteľností, sú veľmi vysoké, čo otvára priestor na výhodný predaj. Naopak, v prípade kúpy sú na Slovensku historicky najnižšie úrokové sadzby na hypotéku a ponuka nehnuteľností je, i napriek aktuálnemu poklesu, stále zaujímavá. Odborníci odporúčajú zamerať sa najmä na kúpu novostavieb,“ uzatvára spoločnosť Across Private Investments. 

Zdroj: NBS, Across Private Investments