Nový stavebný zákon by mohol byť kľúčový pre ďalší rozvoj Slovenska. Naplní veľké očakávania?

Foto: Shutterstock

Zásadná zmena je nevyhnutná

O tom, že nový stavebný zákon je nevyhnutný pre rozvoj Slovenska, niet pochýb. V rebríčku Doing Business sme sa v oblasti stavebných povolení v roku 2020 umiestnili na 146. mieste spomedzi 190 krajín sveta.

Táto situácia významne komplikuje situáciu mnohým investorom. „Či už v oblasti výstavby pre priemysel a podnikanie, alebo aj pri bytovej výstavbe. Svoje aktivity a zdroje prirodzene presúvajú do tých krajín, kde je možné investície povoliť v predvídateľných a výrazne kratších lehotách,“ reaguje výkonný riaditeľ Inštitútu urbánneho rozvoja (IUR) Juraj Suchánek.

Aj preto analytik spoločnosti Bencont Investments Rudolf Bruchánik hovorí o nevyhnutnosti zásadnej zmeny, keďže jedine tak sa situácia v zdĺhavých povoľovacích procesoch môže na Slovensku zmeniť k lepšiemu. Bez potrebných zmien zostane Slovensko v tejto oblasti aj naďalej na chvoste Európy.

Návrh zákona putuje do parlamentu

Pozitívnou správou je, že vláda už posunula oba návrhy právnych predpisov do prvého čítania v parlamente. „Slovensko je tak o krok bližšie k prijatiu významnej a dlhodobo očakávanej legislatívy. Veríme, že nové zákony pomôžu tak stavebníkom, ako aj obciam a obyvateľom Slovenska,“ hovorí J. Suchánek.

Myslí si tiež, že digitalizácia v oblasti územného plánovania, ako aj povoľovania výstavby, prispeje k rýchlejším a transparentnejším povoľovacím procesom. Zákon o výstavbe zavedie aj jasné kroky proti čiernym stavbám.

Elektronicky v rámci informačného systému

„V oblasti výstavby bude pre verejnosť najdôležitejšou zmenou, že sa definitívne skončí dodatočná legalizácia čiernych stavieb. To sa už jednoducho nebude dať, a ak taká stavba vznikne, bude sa dať jedine zbúrať,“ vysvetľuje podpredseda vlády SR Štefan Holý s tým, že novinkou bude zriadenie nového Úradu pre územné plánovanie a výstavbu, ako aj ôsmich regionálnych úradov.

Navyše v praxi by mal celý proces povoľovania stavby prebiehať elektronicky v informačnom systéme. Informačný systém bude rovnako základným administratívnym nástrojom pre proces prípravy územnoplánovacej dokumentácie. To by podľa jeho slov malo priniesť výrazné zrýchlenie celého procesu.

Z dvoch až troch konaní bude jedno

„Ďalšou zásadnou zmenou, ktorú prinesie nový stavebný zákon, bude, že z dnešných dvoch alebo až troch konaní pri stavbách, ktoré podliehajú posudzovaniu vplyvov na životné prostredie (takzvaná EIA), bude musieť stavebník realizovať len jedno konanie o stavebnom zámere,“ približuje Š. Hollý.

Stavebný zámer predstavuje stupeň projektovej dokumentácie, ku ktorému sa budú vyjadrovať dotknuté orgány, subjekty a účastníci konania, z hľadiska vplyvov budúcej stavby voči územnému plánu, prostrediu, krajine a susedom. Po získaní právoplatného rozhodnutia o stavebnom zámere bude stavebník potrebovať ešte overenie projektu stavby podľa druhu stavby.

V oblasti územného plánovania je cieľom zjednodušiť procesy. Zjednotiť by sa mala metodika územných plánov, a jednoduchšie a prehľadnejšie by mali byť aj zásady územného plánovania. „Na druhej strane posilňujeme vzťah k posúdeniu vplyvov na životné prostredie tým, že proces strategického environmentálneho hodnotenia (SEA) sa stane pre územné plánovanie záväzným,“ dopĺňa Š. Hollý.

Na nový zákon sa hrnie kritika

Sľuby o novom zákone tu však už boli aj v minulosti. Prezident a člen legislatívneho, poradenského a expertízneho odboru Stavebnej komory SR Ivan Pauer hovorí, že z doterajšej poslednej verejne známej podoby zákona si o ňom ilúzie nerobí. Podľa jeho slov pre doterajšie zásadné postoje Stavebnej komory SR počas tvorby „nového“ stavebného zákona v predchádzajúcich konzultačných komisiách ich terajšie ministerstvo dopravy a výstavby do komisie nepozvalo.

„Ľahko sa sľubuje a kritizuje, ale ťažko sa tvorí, keď tvorca má nedostatočnú prax v reálnom živote výstavby, a keď je požiadavka vymyslieť vymyslené, aby to bolo iné a nové, a spĺňalo to aj požiadavky lobistov a riešilo nesplniteľné politické sľuby pri dodržaní základných administratívnych, technických a právnych zásad a zvyklostí, ktoré politikom a obchodníkom prekážajú,“ dopĺňa I. Pauer.

Automatizáciu a digitalizáciu stavebných povolení pre zjednodušenie a zrýchlenie stavebných konaní – povoľovaní stavieb, považuje za cestu do pekla. Dôvodom je, že každá stavba je úplne iná, a taktiež každé miesto stavby je úplne odlišné a s inými miestnymi podmienkami pre umiestnenie stavby. „Údajne bude radikálne postupovať voči nepovoleným stavbám, ale posledná zverejnená verzia, tak ako predošlé, obsahovala možnosti, ako sa vyhnúť represii a sankciám,“ vysvetľuje ďalej.

Prínosom by mohla byť nová organizácia

Čo však s kolegami zo Stavebnej komory SR víta, je, že v zákone uvažujú o založení organizácie pre urbanizmus, takzvaný URBION, hoci zatiaľ bez jasných pravidiel väzby na stavebný zákon a hospodársku a sociálnu sféru života. Podľa návrhu zákona to však vyzerá tak, že URBION bude v rámci informačného systému len evidovať stavebné zámery, aby sa napríklad starosta obce či primátor dozvedeli, že sa niečo bude na danom území stavať.

To isté podľa I. Pauera platí aj pre sieťových poskytovateľov, ktorých povinnosťou bude kontrolovať tento systém a následne sa vyjadriť k danej stavbe projektantovi v stanovenej lehote. Oceňuje tiež snahu vrátiť stavebné úrady pod priamu jurisdikciu štátu. Podľa návrhu zákona sa však stavebné úrady dostanú skôr do úlohy štatistu a riešiteľa prípadných sporov, ktoré zaviní ktosi iný.

Zrýchlenie povoľovacích procesov potrebných na získanie stavebného povolenia by podľa R. Bruchánika mohlo byť tiež prínosné najmä v tom, že umožní zrýchliť výstavbu nehnuteľností a zároveň prinesie jasné pravidlá, ktoré žiadateľovi umožnia dovidieť na koniec povoľovacieho procesu v rozumných lehotách. To je dôležité najmä v prípade veľkých investícií, kde časové hľadisko a neistota zohrávajú veľkú úlohu.

Problémy majú širšie súvislosti

Stavebný zákon, ako celok troch základných činností v stavebníctve a v národnom hospodárstve, ktorými sú urbanistické plánovanie, územné plánovanie a stavebný poriadok, je základným technicko-administratívnym pravidlom pre rozvoj a výstavbu Slovenska. Stavebníctvu aj hospodárstvu na Slovensku však podľa odborníkov chýba skutočná vízia plánovania a realizovania hospodárskeho a celospoločenského sociálneho rozvoja obcí, miest, občanov a štátu s výhľadom do budúcnosti aspoň na 20 až 25 rokov.

„Tento prístup k legislatíve a k riadeniu stavebníctva a štátu spôsobil, že zo Slovenska sa stala montovňa a skladové hospodárstvo nadnárodných spoločností s nízkou pridanou hodnotou pre štát, z ktorého denne odchádzajú milióny eur zisku, dividend a daní do zahraničia,“ dodáva I. Pauer.

Na Slovensku podľa neho chýba podpora vlastnej domácej produkcie prakticky vo všetkých odvetviach priemyslu a hospodárstva. Vlády sa spoliehajú na produkciu zahraničných korporácií a firiem, ktoré sledujú svoje záujmy a nie národnoštátne záujmy Slovenska a jeho občanov. Problémom je aj to, že Slovensko prichádza o významných investorov pre nestabilitu právneho systému a nevymožiteľnosť práva.

Chýba generácia územných plánovačov

„Development je kapitálovo náročné podnikanie a investor si veľmi dobre rozmyslí, či investuje do pozemku alebo projektu, v ktorom mu peniaze môžu uviaznuť na dlhé roky. To v spojení so zastaranými územnými plánmi, najmä keď hovoríme o Bratislave, bráni novým investíciám a vstupu ďalšej konkurencie do odvetvia a tlačí ceny nehnuteľností na bývanie stále vyššie,“ opisuje R. Bruchánik.

Ďalší problém aktuálneho stavu podľa Š. Hollého je v tom, že v súčasnosti na Slovensku chýba celá generácia územných plánovačov, a je potrebné nielen bežným občanom, ale ja politikom vysvetľovať, o aký nástroj ide.

„Nie je možné, aby nám chýbalo 400-tisíc bytov. Niekde zjavne nastala veľká chyba v plánovaní územného rozvoja slovenskej spoločnosti. Práve kvôli rastúcim cenám bytov sú pre väčšinu obyvateľov len veľmi ťažko dostupné a rozhodne nemožno dopustiť, aby nám tu vyrastala chudobná väčšina,“ uzatvára Š. Hollý.