Kupujete byt alebo auto? Kúpna zmluva musí byť vždy v písomnej forme

Foto: Shutterstock

V písomnej forme či nie?

„Kúpna zmluva musí byť uzatvorená v písomnej forme len v prípade, ak je predmetom kúpy nehnuteľnosť, ak to vyžaduje osobitný zákon, alebo ak sa na písomnej forme dohodli účastníci zmluvy,“ vymenúva managing partner právnickej firmy Vojčík & Partners Leo Teodor Vojčík.

V ostatných prípadoch je podľa jeho slov možné dohodnúť kúpu aj bez písomnej kúpno-predajnej zmluvy. „To však s ohľadom na právnu istotu zmluvných strán neodporúčam,“ uvádza ďalej.

Aj s kúpnou cenou či bez nej?

Samotná kúpna zmluva musí obsahovať vždy podstatné náležitosti, a to je v prvom rade vymedzenie predmetu kúpy – napríklad identifikáciu danej nehnuteľnosti alebo auta a, samozrejme, cenu.

„Podľa Obchodného zákonníka stačí, aby bola kúpna cena dohodnutá, alebo musí byť v zmluve aspoň určený spôsob jej dodatočného určenia. Ak strany prejavia vôľu uzavrieť zmluvu aj bez určenia kúpnej ceny, tak bude stanovená podľa obvyklej či porovnateľnej ceny predmetu kúpy,“ pokračuje odborník.

Vo všeobecnosti by pritom kúpna zmluva mala obsahovať určenie zmluvných strán, už spomínanú špecifikáciu predmetu kúpy, tiež samotný predmet zmluvy. „Teda záväzok predávajúceho previesť vlastnícke právo k predmetu kúpy na kupujúceho a záväzok kupujúceho za prevod vlastníckeho práva zaplatiť kúpnu cenu,“ vysvetlil L. T. Vojčík.

Ďalej by mala obsahovať záväzky a vyhlásenia zmluvných strán, tiež dohodnutie kúpnej ceny spolu s dohodnutými platobnými podmienkami. V prípade kúpy bytu aj vyhlásenie o pristúpení k Zmluve o výkone správy a doloženie potvrdenia správcu o nedoplatkoch. Súčasťou kúpnej zmluvy sú aj záverečné ustanovenia, ako napríklad počet rovnopisov a podobne.

„Pri kúpe bytu dávam do pozornosti aj to, že sa na ňu vzťahuje aj zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Pre platnosť kúpnej zmluvy je preto potrebné dodržať požiadavky uvedené v tomto právnom predpise,“ upozorňuje ďalej. Pri kúpe auta je zase podľa jeho slov vhodné, aby bolo v kúpnej zmluve dohodnuté aj to, kedy sa odovzdá servisná knižka, kľúče a doklady k motorovému vozidlu.

Najčastejšie chyby pri uzatváraní zmlúv

Častými chybami ľudí pri kúpe bytu, pre ktoré sa napríklad predlžuje vkladové konanie v rámci katastrálneho konania, alebo sa dodatočne vyhotovujú dodatky kúpnej zmluvy, býva nesprávna identifikácia nehnuteľnosti alebo nedostatočne vykonaná obhliadka bytu. Zvykne to byť aj to, že spôsob úhrady kúpnej ceny je v rozpore so zákonom, alebo sa nesprávne identifikujú zmluvné strany.

Podľa odborníka je preto pri vyhotovení akejkoľvek zmluvy, nielen tej kúpnej, vhodné vyhľadať právnu pomoc. Napríklad advokáta, ktorý nastaví zmluvné podmienky tak, ako si ich želajú zmluvné strany, no za súčasného dodržiavania právnych predpisov a náležitostí v nich upravených.

„Skúsený právnik taktiež upozorní na možné problémy, ktoré môžu vzniknúť pri uplatnení toho-ktorého ustanovenia zmluvy, pričom nastaví podmienky zmluvy tak, aby bol klient chránený a riadne oboznámený s každým rizikom, ktoré môže z daného zmluvného vzťahu vzniknúť,“ dodáva na záver.