Hrozí na Slovensku prasknutie realitnej bubliny a prudký pokles cien nehnuteľností?

Marián Búlik 5.4.2022 Poslať

Informácia o realitnej bubline na Slovensku nie je pre odborníkov prekvapením. Ceny nehnuteľností na Slovensku sa výrazne nafukujú už posledné dva roky, keď sa zdražovanie postupne približovalo k hranici 20 % ročne. V poslednom štvrťroku 2021 túto hranicu nehnuteľnosti prekročili výrazným nárastom cien o 22 %, aký sme na Slovensku nevideli od roku 2008, ktorý predchádzal vypuknutiu finančnej krízy. Znamená to, že stojíme pred prasknutím bubliny a prudkým poklesom cien?

Foto: Shutterstock

Čo hovorí proti náhlemu poklesu cien

Niet žiadnych pochýb o tom, že cenová bublina na Slovensku existuje najmä v segmente bytov. Je však otázne, kedy a do akej miery očakávať jej prasknutie. Proti výraznému a rýchlemu cenovému prepadu totiž stále hovoria vysoký dopyt, nedostatok nových bytov na predaj a takisto stále lacné hypotéky.

Aké argumenty hovoria proti rýchlemu a prudkému poklesu cien nehnuteľností v blízkej budúcnosti:

1) Zvyšovanie úrokových sadzieb hypoték obmedzilo ich dostupnosť len minimálne. Aj napriek zvyšovaniu úrokových sadzieb, ktoré vidíme od úvodu roka, hypotéky nezdraželi zďaleka natoľko, aby sa stali reálne menej dostupnými. Práve naopak, vo februári 2022 sme boli svedkami historického rekordu v objeme nových hypoték, ktorý prekročil hranicu 2 miliárd eur. Nárast úrokov postihuje len úzku skupinu klientov s hraničným príjmom a takisto mnohodetné rodiny vo veľkých mestách. Na drvivú väčšinu záujemcov však zatiaľ nemal žiadny vplyv. Dostupnosť postupne klesá, ale ešte sme na míle vzdialení stavu, že by bývanie bolo nedostupné pre výraznú časť obyvateľov.

2) Vysoká inflácia povzbudzuje kúpu investičného bývania. V čase vysokej inflácie, keď Slováci ako konzervatívni investori hľadajú v kúpe nehnuteľnosti istotu nielen zachovania hodnoty úspor, ale aj ich zhodnotenia, nemožno očakávať cenovú korekciu. Kým je na trhu vysoký dopyt, dôvod na pokles cien neexistuje, pričom s týmto konštatovaním súhlasia aj realitné kancelárie.

3) Slovenská ekonomika kvôli vojne na Ukrajine spomalí, ale recesia nie je pravdepodobná. V decembri 2021 NBS odhadovala rast HDP v roku 2022 na 5,8 %, v marci 2022 korigovala predikciu na 2 až 3 %. Aj keď NBS nevylúčila ani úplné zastavenie ekonomického rastu, nie je to v blízkom čase pravdepodobný scenár.

4) Nezamestnanosť je rekordne nízka. Miera nezamestnanosti na Slovensku je na historických minimách (6,2 % v januári 2022), neobsadené sú desiatky tisíc pracovných pozícií. Aby sa reálne náhle prepadol dopyt po nehnuteľnostiach, musel by počet ľudí bez práce výrazne stúpnuť, a to v krátkom čase, čo je nepravdepodobné.

5) Slováci majú rekordné úspory: Aj keď zaostávame za vyspelou Európou, Slováci majú historicky najvyššie úspory. Len na bankových účtoch im leží vyše 42 miliárd eur. Aj keď z nich aktuálne „ujedá“ vysoká inflácia, finančná situácia domácností je v porovnaní s minulosťou veľmi dobrá. Opäť o dôvod viac, prečo dopyt po nehnuteľnostiach v krátkom čase dramaticky nespadne.

Čierna labuť je zatiaľ v nedohľadne

Kľúčovým pre ďalší vývoj cien bývania bude stav dopytu, cena peňazí a stav ekonomiky. Kým dopyt neoslabne, hypotéky budú stále dostupné a zároveň ľudia budú mať prácu, na zdražovaní bývania sa nemá v dohľadnom období čo meniť. Len čo sa jeden z týchto faktorov zmení, budeme možno vidieť spomaľovanie rastu cien, či prípadne ich stagnáciu. Na prasknutie bubliny však treba povestnú „čiernu labuť“, napríklad v podobe ekonomickej recesie a výrazne rastúcej nezamestnanosti. A tú zatiaľ na obzore nevidieť.

Podobný efekt – teda obmedzenie dopytu, a s ním impulz na pokles cien – by prinieslo aj zásadné sprísnenie kritérií na poskytovanie úverov na bývanie zo strany NBS. Národná banka síce kritériá v minulosti viackrát sprísňovala, no nikdy sme nevideli skutočne zásadné obmedzenia. Preto je takýto krok skôr nepravdepodobný. Ak sa nič podobné nestane, prudké prasknutie bubliny nie je reálne.

Nie prudký prepad, skôr postupný pokles

Finančná kríza 2008 bol systémový problém, ktorý výrazne postihol všetky ekonomiky sveta. Pokles ekonomík spôsobili roky poskytovania rizikových hypoték, ktoré sa na medzibankovom trhu obchodovali ako hodnotné investičné aktíva. Hneď ako sa tieto aktíva ukázali ako bezcenné, bankám zrazu chýbali stovky miliárd v ich súvahách a krachovali, respektíve štáty sa veľkých hráčov rozhodli zachraňovať. To spôsobilo globálne obrovskú neistotu a ekonomiky štátov sa prepadli do poklesu, čo viedlo aj k výpredajom nehnuteľností pri veľmi nízkom dopyte.

„Napriek tomu, že finančnú krízu spôsobilo zlyhanie časti globálneho bankového sektora, vplyv na Slovensku bol relatívne mierny. Ceny bývania do úvodu roka 2010 klesli približne o 15 %. Zredukovanie nafúknutých cien na Slovensku v dlhšom horizonte je najmä pri starších a nekvalitných nehnuteľnostiach úplne reálne. Nepôjde však o prudký prepad, ale postupný pokles v strednom a dlhšom horizonte.

Situácia by sa zmenila jedine vtedy, ak by prišla „čierna labuť“ a zásadne by „nabúrala“ jeden z troch pilierov – vysoký dopyt, nízku cenu peňazí alebo nízku nezamestnanosť. Ak by sa skokovo znížil dopyt, prípadne výrazne znížila dostupnosť hypoték, či dramaticky by narástla nezamestnanosť, a tým aj neistota, v krátkom čase je reálny aj pád cien o 15 %.

Ako by sa mohli vyvíjať ceny nehnuteľností

Scenár 1: Japonsko – prepad cien a následná dlhodobá stagnácia

V Japonsku spľasnutie cenovej bubliny v roku 1992 odštartovalo viacročný pokles cien nehnuteľností (spojený s problémami celej ekonomiky), po ktorom nasledovala stagnácia. Hoci je japonská ekonomika špecifická, situácia v 90. rokoch 20. storočia v Japonsku a v dnešnej Európe má spoločné výrazné uvoľnenie menovej politiky a nadmerné množstvo peňazí v obehu, čo prináša množstvo špekulatívnych nákupov. To sa týka aj Slovenska.

Ak k týmto rizikovým faktorom pripočítame nepriaznivú demografiu, ktorá v ďalších desaťročiach nevyhnutne prinesie pokles dopytu, existuje isté riziko, že Slovensko sa môže vydať podobnou cestou dlhodobého poklesu cien, a s tým súvisiacich problémov v ekonomike. V Japonsku síce realitná bublina šokovo nepraskla, ale nasledoval dlhodobý pokles cien a stagnácia celej ekonomiky.

Scenár 2: Nemecko – dlhodobá stagnácia a slabnúca perspektíva

V Nemecku ceny nehnuteľností v rokoch 2003 až 2008 stagnovali, situácia sa zmenila až po roku 2008, keď začali opäť rásť. Napriek vysokej dostupnosti úverov sa aj tu prejavujú vplyvy starnutia obyvateľstva, ktoré o niekoľko desaťročí čaká aj Slovensko.

Oproti mestám a regiónom, v ktorých sú silné stredné školy a univerzity, a ktoré majú dostatok pracovných príležitostí, existujú časti Nemecka, v ktorých sa už do roku 2030 očakáva pokles cien bývania. Typickým príkladom sú hraničné regióny bývalého východného Nemecka, v ktorom sa kombinuje celkový úbytok obyvateľstva s jeho starnutím. Aj v západnom Nemecku však existujú vidiecke oblasti, ktoré sa vyľudňujú, s čím automaticky prichádza stagnácia až pokles cien bývania.

Scenár 3: Švajčiarsko – masívny rast a následný výrazný prepad

Švajčiarsko zažívalo v 80. rokoch minulého storočia ekonomický boom, ktorý sa okrem iného prejavil aj v prudkom raste cien bývania. Medzi rokmi 1980 a 1990 sa ceny domov aj bytov zdvojnásobili. Túto fázu sprevádzali nízke úroky a minimálne požiadavky na žiadateľov o úver.

Vedľajším efektom bola vysoká inflácia, ktorú sa centrálna banka rozhodla v roku 1990 skrotiť rýchlym utesnením menovej politiky a znížením objemu peňazí v obehu. Tým priškrtila ekonomiku a spôsobila masívne nesplácanie úverov. Banky museli v 90. rokoch odpísať 40 miliárd frankov v zlyhaných úveroch. Švajčiarske ceny nehnuteľností v rokoch 1990 až 1998 spadli o tretinu, a to napriek tomu, že príjmy švajčiarskych domácností v tomto čase výrazne rástli.

Aká je cenová perspektíva slovenských nehnuteľností

Potrebné je povedať, že zásadná strata hodnoty majetku v desiatkach percent v priebehu niekoľkých rokov je vysoko nepravdepodobná. Naopak, do budúcnosti je reálny mierny rast alebo stagnácia cien bývania v kombinácii s poklesom cien menej kvalitných nehnuteľností.

„V súčasnej situácii je otázne, či ísť do kúpy investičnej nehnuteľnosti. Ak berieme do úvahy riziko postupného spľasnutia aktuálnej cenovej bubliny v priebehu ďalších rokov a zároveň cenovú úroveň nájomného, ktoré ešte stále zaostáva za predpandemickou úrovňou o 15 %, je nákup investičnej nehnuteľnosti pri dnešných cenách rizikový a skôr od neho odrádzam. Osobitne významným faktorom bude v ďalších rokoch a desaťročiach demografická kríza, do ktorej sa Slovensko rúti. Tá výrazným spôsobom ovplyvní dopyt po bývaní, a tým skôr či neskôr naštartuje pokles cien.

Autorom textu je Marián Búlik, ktorý je finančným analytikom spoločnosti OVB Allfinanz Slovensko.