Dopyt po nových bytoch je najnižší za posledných 15 rokov, no ceny zostávajú vysoké

Foto: Shutterstock

fb_share 

Mnohé projekty sa vôbec nepredávajú

Prvý štvrťrok tohto roku nepotvrdil optimizmus z januárových vysokých dopytov a takmer tretina rezervácií počas tohto obdobia sa nepremenila na predaj. Až 75 % predaných bytov pripadlo na 15 % projektov z celkového evidovaného počtu 93 developerských projektov.

„Silný január 2023 mohol budiť dojem, že ľudia sú stále motivovaní využiť doterajšie podmienky financovania bývania na kúpu nového bytu, no nasledujúce dva mesiace to nepotvrdili. Až tretina developerských projektov za prvý štvrťrok tohto roka nezaznamenala ani jeden predaj, pričom na mesačnej báze je takýchto projektov aj dvojnásobok,“ vysvetľuje Filip Žoldák z realitnej kancelárie Herrys.

Aká je ponuka bytov v novostavbách?

Ponuka nových bytov pritom konštantne rastie už 12 mesiacov a aktuálne dosiahla úroveň viac ako 2 900 voľných bytov, čo je najviac od krízových rokov 2008 až 2010. Nespôsobil to však väčší prírastok než je bežné, ale výrazné spomalenie dopytu. Najširšia ponuka bytov je v druhom bratislavskom okrese s bezmála tisíc bytmi na predaj.

Developeri ponúkajú najmä overené dvoj- a trojizbové byty, ktoré dlhodobo tvoria takmer 70 % ponuky, pričom dvojizbové byty (45 %) prevažujú a medziročne zaznamenali nárast o 3 percentuálne body zo 42 % v prvom štvrťroku minulého roku, zatiaľ čo trojizbových bytov (24,5 %) medziročne ubudlo z minuloročných 29 %.

„Jednoznačná dominancia dvoj- a trojizbových bytov nasvedčuje tomu, že kým pred rokom prevládali medzi kupujúcimi investori, dnes sú to prevažne kupujúci hľadajúci vlastné bývanie,“ uvádza ďalej odborník.

Najnižší dopyt za uplynulých 15 rokov a ceny stagnujú

Dopyt v prvom štvrťroku 2023 je najnižší za uplynulých 15 rokov, medziročne klesol v priemere o dve tretiny, pričom najmenšiu zmenu zaznamenal v prvom bratislavskom okrese, kde je dopyt oproti minulému roku polovičný. Najviac bytov sa predalo v druhom bratislavskom okrese (Ružinov, Podunajské Biskupice a Vrakuňa) a najnižší predaj zaznamenali projekty v piatom bratislavskom okrese (Petržalka).

Ceny bytov v novostavbách stagnujú už druhý štvrťrok po sebe. Priemerná cena metra štvorcového je na úrovni 3 889 eur bez DPH, a oproti predchádzajúcemu kvartálu sa takmer nezmenila. V porovnaní s minulým rokom narástla o 200 eur za meter štvorcový.

Nie všetky projekty však znížený dopyt zasiahol rovnako a kľúčom k úspechu sa ukazuje pripravenosť produktu z hľadiska namodelovania skladby bytov a výmer na cieľové skupiny.

„Súčasné tempo predaja motivuje developerov k úpravám stratégie predaja, no nie k úprave ceny. Dôvodom je najmä fakt, že vypredanosť projektov je pomerne vysoká. Pozorujeme tak najmä tri prístupy – buď nerobia nič, lebo z ich pohľadu nemá zmysel púšťať sa do zmeny produktu či ceny v čase, keď je dopyt minimálny. Alebo zvolia stratégiu zmeny produktu, čo môže zahŕňať vybavenie štandardu, kuchynskú linku so spotrebičmi, parkovacie miesto v cene bytu, sprístupnenie financovania v podobe hyponájmov či iné nástroje, ktoré znamenajú zľavu pre kupujúceho. Treťou stratégiou je pozdržanie predaja alebo výstavby projektu, čo sa týka najmä projektov v počiatočných fázach, no registrujeme tento prístup u viacerých,“ uzatvára F. Žoldák.