Hľadaj

Ceny nehnuteľností rastú a ďalej rásť budú. Bublina to nie je

Ján Beracka Ekonomika Poslať

Ceny nehnuteľností na Slovensku rastú k úrovniam, ktoré znamenali v rokoch 2008 a 2009 prasknutie realitnej bubliny. Situácia na trhu sa podobá iba približne. Prudký prepad cien sa v súčasnosti čakať nedá.

image

Foto: Shutterstock


Súčasné ceny rok 2008 dobiehajú, byty sú však drahšie

Ceny nehnuteľností rástli, no pomalšie ako v roku 2017. „Ceny nehnuteľností vlani zdraželi v porovnaní s rokom 2017 v priemere o 5,2 %, a meter štvorcový nehnuteľnosti sa predával za priemernú cenu 1 431 eur. Napriek tomu však bolo tempo rastu cien na realitnom trhu vlani pomalšie ako v roku 2017, keď stúpli o 6,3 %. K najvýraznejšiemu cenovému rastu došlo v poslednom kvartáli vlaňajška, keď nehnuteľnosti medziročne zdraželi o 7,6 % a dosiahli až 1 463 eur/m2. Pod to sa do istej miery podpísal aj bázický efekt, keďže v závere roka 2017 rast cien nehnuteľností výraznejšie spomalil,“ hovorí Jana Glasová, analytička Poštovej banky.

 

Byty sú však v priemere drahšie ako v roku 2008. „Napriek citeľnému rastu cien sú nehnuteľnosti stále v priemere o 5,3 % lacnejšie v porovnaní s ich historickým maximom z roku 2008. Znamená to, že meter štvorcový nehnuteľnosti je lacnejší o 80 eur oproti roku 2008. Aj tu však veľa závisí od typu nehnuteľnosti. Zatiaľ čo ceny domov sú nižšie oproti predkrízovým úrovniam o vyše 8,5 %, respektíve o 108 eur za meter štvorcový, tak byty už ceny z roku 2008 prekročili, a to o takmer desatinu, respektíve o 155 eur za meter štvorcový. Drahšie ako pred 10 rokmi sú pritom všetky typy bytov,“ hovorí Glasová.

„Najvýraznejší ,náskok‘ majú veľké byty, keďže štvorizbové byty sú drahšie o vyše 16 % a päťizbové o takmer 15 % ako v roku 2008. To znamená, že za tieto byty si priplácame až viac než 200 eur/m2. Dvojizbové a trojizbové byty sú o 10 až 12 % drahšie ako v predkrízovom roku 2008, a najmiernejší rast zaznamenali jednoizbáky. Tie sú síce tiež drahšie ako v roku 2008, ale ‚len‘ o zhruba 8 %,“ dopĺňa.

V kurze sú najmä novostavby. Ukazujú to mediánové ceny na slovenskom trhu. „Nie je prekvapením, že záujem o novostavby a počet inzerovaných nehnuteľností je najvýraznejší na západnom Slovensku, kde ich v uplynulých rokoch pribudlo aj najviac. Okrem hlavného mesta, kde sa mediánové ceny inzerovaných bytov pohybujú od 2 346 eur/mv okrese Bratislava II a po 3 327 eur/mv okrese Bratislava I, sa ukazuje nadpriemerný dopyt aj v seneckom okrese s mediánovou cenou v novostavbe 1 612 eur/m2,“ upozorňuje ČSOB. „Potvrdzuje sa, že mnoho ľudí hľadajúcich novostavbu v dojazdovej vzdialenosti do hlavného mesta volí ako cenovo dostupnejšiu alternatívu tiež okresy Malacky, Pezinok, Trnava alebo Piešťany, v ktorých bol počet inzerovaných nehnuteľností tiež zvýšený,“ dopĺňa ČSOB.

Vývoj cien nehnuteľností

Úroky zatiaľ zostanú nízke

Dostupné hypotéky prirodzene znamenajú, že vzniká tlak na vyššie ceny nehnuteľností. Banky si môžu dovoliť poskytovať lacné úvery, keďže žijeme v prostredí nízkych úrokových sadzieb. Napriek tomu, že pôvodné prognózy hovorili o tom, že úroky budú stúpať už v tomto roku, v súčasnosti sa to zdá byť nepravdepodobné.

Úrokové sadzby teda zostávajú nízke. „Európska centrálna banka (ECB) sa vyjadrila, že svoje úroky pravdepodobne nezmení do konca roka 2019. Za predpokladu, že sa ekonomický rast v eurozóne už výraznejšie nespomalí, mohla by úroky prvýkrát zvýšiť v prvom štvrťroku 2020. Úroky komerčných bánk preto v tomto roku pravdepodobne výraznejšie neporastú,“ predpovedá Mária Valachyová, hlavná ekonómka Slovenskej sporiteľne.

Pre klientov, ktorí sú zadlžení, je hrozbou práve rast úrokovej sadzby. Ten však bude iba postupný. „Zmena v úrokových sadzbách nastane, ale pozvoľne, a to i napriek silnému konkurenčnému boju na hypotekárnom trhu, ktorý je vyvolaný v dôsledku mierneho ochladenia záujmu o úvery. Neočakáva sa však, že by sa zmeny v úrokových sadzbách mali v dohľadnom čase radikálne meniť. Zmeny budú pozvoľné, pričom správanie sa žiadateľov o úver sa nebude dramaticky meniť,“ hovorí realitná kancelária Lexxus.

Nerozhoduje len cena

„Cena nehnuteľností je len jednou stranou mince. Jej druhou stranou je dostupnosť bývania pre ľudí. V porovnaní s rokom 2008 je dnes vyššia kúpyschopnosť obyvateľstva, keď sú platy približne o tretinu vyššie,“ vysvetľuje analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický. „Realitná bublina nemôže prasknúť, lebo tu žiadna nie je. Korekcia, ktorá by znamenala určitý pokles cien, je však možná. Zrejme k nej však tento rok nedôjde,“ skonštatoval.

„Nemyslíme si, že tu v tejto chvíli je realitná bublina, že by ceny nehnuteľností mali výraznejšie spadnúť, rast sa však výrazne spomalí. Bude čoraz viac segmentov, v ktorých to nebude trh predávajúceho tak ako zažívame dnes, ale bude to trh kupujúceho. Jedným z takých prvých segmentov, ktorého by sa to podľa nás malo dotknúť, je nová výstavba, pretože na podmienky na trhu reaguje s väčším oneskorením,“ hovorí Martin Čapo z realitnej kancelárie Riešime bývanie.

„Existujúce regulačné mechanizmy, ktoré ovplyvňujú priamo fungovanie hypotekárneho trhu a nepriamo situáciu na realitnom trhu, vytvárajú predpoklad na to, aby sa nezopakovala realitná bublina z roku 2008. Situácia na realitnom trhu je zatiaľ nejasná s komplikovanou predikciou, keďže práve hypotekárny trh bude v druhej polovici roka čeliť poslednej generácii mechanizmu obmedzujúceho systém hypotekárneho financovania nehnuteľností z dielne NBS, a ten bude mať ďalší vplyv na trh rezidenčných nehnuteľností,“ uvádza realitná kancelária Lexxus.

Vývoj ekonomických ukazovateľov

Rok Miera nezamestnanosti podľa VZPS (%) Priemerná mzda (eur) Ceny nehnuteľností (eur/m2) Medziročná zmena cien nehnuteľností (%) Medziročná zmena priemernej mzdy (%)
2005 16,2 583 856 -10,3 11,1
2006 13,3 623 1 000 16,8 6,8
2007 11 669 1 238 23,8 7,4
2008 9,6 723 1 511 22,1 8,1
2009 12,1 745 1 344 -11,1 3
2010 14,4 769 1 291 -3,9 3,3
2011 13,5 786 1 251 -3,1 2,2
2012 14 805 1 237 -1,1 2,4
2013 14,2 824 1 226 -0,9 2,4
2014 13,2 824 1 216 -0,8 4,1
2015 11,5 883 1 227 0,9 2,9
2016 9,8 912 1 279 4,2 3,3
2017 8,1 953 1 360 6,3 4,5
2018 6,6 1 013 1 431 5,2 6,3

Zdroj: NBS, ŠÚ SR, vlastné prepočty

Bublina dnes nevzniká

Vo všeobecnosti platí, že bublina sa nenafukuje, keďže ceny nie sú odtrhnuté od vývoja reálnej ekonomiky. Samotný rast cien nehnuteľností vo všeobecnosti nie je škodlivý, ak v reálnej ekonomike existuje dôvod na to, aby cena bývania stúpala. „Ceny nehnuteľností stúpli vlani o 6 % a priblížili sa úrovniam spred krízy z roku 2008. Odvtedy však stúpla životná úroveň a disponibilné príjmy obyvateľov, takže rast cien je viac v súlade s fundamentmi ekonomiky. Predpokladáme, že tento rok sa rast cien spomalí aj kvôli sprísňujúcim sa opatreniam NBS,“ tvrdí Valachyová.

Reálna ekonomika dnes naozaj vytvára podmienky na to, aby súčasný rast cien bytov neprerástol do bubliny. Priemerná mzda na Slovensku je v súčasnosti výrazne vyššia ako v roku 2008 a 2009, zároveň miera nezamestnanosti je výrazne nižšia.

To všetko tvorí predpoklady pre to, aby bol rast cien nehnuteľností smerom k úrovniam z rokov 2008 a 2009 zdravší ako vtedy. Navyše, v porovnaní s rokmi, keď praskla realitná bublina, je tempo rastu cien nehnuteľností miernejšie. Od roku 2015 je medziročné tempo rastu cien nehnuteľností jednociferné, to zďaleka neplatilo na konci predchádzajúceho desaťročia. V roku 2007 bol medziročný nárast cien nehnuteľností na úrovni 23,8 %, ceny za jeden rok teda stúpli takmer o štvrtinu. O rok neskôr bol tento rast 22,1 %.

Realitný trh však nie je izolovaný a reaguje aj na nálady v spoločnosti. Budúci vývoj cien teda bezprostredne môže ovplyvňovať aj politická situácia. Spomalenie dopytu po nehnuteľnostiach bol citeľný napríklad po páde vlády Ivety Radičovej a kole predčasných volieb, ktoré sa následne konali v marci 2012. „Od momentu, keď vláda padla, až približne do mája, sa dopyt spomalil na zhruba 20 až 30 % celkového objemu transakcií, potom sa to naštartovalo. To ukazuje, akú silnú rolu zohráva sentiment... Pokiaľ necítiť prekážky a každý očakáva rast, vytvára sa tlak na rast cien a zo strany dopytu cítiť optimizmus,“ hovorí Martin Čapo.

„Keď sa objavia horšie správy, dopyt reaguje opäť extrémne rýchlo. Ľudia stopnú svoje nákupné rozhodnutia a čakajú, čo sa udeje,“ dopĺňa. Na druhej strane predávajúcim trvá reakcia podľa Čapa dlhšie, predávajúci môžu reagovať s odstupom niekoľkých mesiacov.

 

V roku 2019 bude rast pokračovať

V súčasnosti je na trhu relatívne slabšia ponuka nehnuteľností, to podporuje aj budúci rast cien nehnuteľností. „Rast cien na našom realitnom trhu je v súčasnosti ťahaný výhodnými podmienkami pre kúpu nehnuteľnosti – klesajúca nezamestnanosť, rastúce mzdy a nízke úrokové sadzby z úverových produktov. Sprísnenie podmienok pri poskytovaní úverov postupne pribrzďuje dopyt po nehnuteľnostiach, ten však bude zrejme aj v nasledujúcich štvrťrokoch pomerne silný. Okrem toho bude ceny nehnuteľností tlačiť nahor aj nižšia ponuka na realitnom trhu, predovšetkým čo sa bytov týka. Predpokladáme však, že aj počas tohto roka sa bude dynamika rastu cien nehnuteľností zmierňovať vzhľadom na prísnejšie podmienky pri poskytovaní úverov,“ uzatvára Glasová.

Ceny inzerovaných nehnuteľností v 1. kvartáli 2019

Novostavby Cena (eur/m2) Byty v pôvodnom stave  Cena (eur/m2) Byty po rekonštrukcii  Cena (eur/m2)
Bratislava I 3 327 Bratislava I 2 495 Bratislava I 2 783
Bratislava II 2 346 Bratislava II 2 281 Bratislava I 2 208
Bratislava III 2 726 Bratislava III 2 042 Bratislava I 2 348
Bratislava IV 2 411 Bratislava IV 2 020 Bratislava I 2 208
Bratislava V 2 599 Bratislava V 2 142 Bratislava I 2 237
Senec 1 612 Trnava 1 490 Trnava 1 588
    Nitra 1 328 Nitra 1 507
    Košice I 1 397 Prešov 1 231
    Košice II 1 443 Košice I 1 519
    Košice IV 1 456 Košice I 1 563
        Košice IV 1 638

Zdroj: ČSOB podľa realitných portálov

Kľúčové slová

logo
Prečítajte si tiež:
4.3.2021 Roland Régely

Gastrolístky alebo peniaze? Zamestnanci si môžu vybrať a firmy im do konca roka musia umožniť zmenu

Zamestnanci si na Slovensku po novom môžu vybrať, akou formou im firma prispeje na stravovanie. Od marca tohto roku vstúpila do platnosti novela ...

4.3.2021 Redakcia FinReport

Slovenská sporiteľňa prináša prvý slovenský spoločensky zodpovedný investičný fond

Slovenská sporiteľňa spoločne s Asset Managementom Slovenskej sporiteľne prinášajú na trh Fond zodpovedného investovania. Vďaka nemu môžu ...

3.3.2021 Vladimír Pisár

Hypotekárny trh stále rastie, čísla však už štvrtý rok po sebe ukazujú spomalenie

Výrazný pokles ekonomiky, dočasné uzavretie prevádzok, znižovanie platov, prepúšťanie... Slovensko a celý svet má za sebou veľmi ...

3.3.2021 Redakcia FinReport

Investície firiem vlani výrazne klesli, v súčasnosti sa očakáva ich oživenie aj vďaka záujmu o robotizáciu a internet vecí

Pandémia koronavírusu v minulom roku významne ovplyvnila investičné správanie firiem. Podľa nedávneho prieskumu Európskej investičnej banky ...

2.3.2021 Roland Régely

Dostali ste list z dôchodcovskej spoločnosti a nezdá sa vám výška penzie? Žiadnu paniku, je to len časť dôchodku

Ľudia sporiaci v druhom dôchodkovom pilieri dostali v uplynulých týždňoch nový výpis s odhadovanou výškou dôchodku, a mnohých tieto ...

2.3.2021 Redakcia FinReport

Najviac slovenských firiem vlani kúpili Česi, Maďari a Američania

Najčastejšími zahraničnými majiteľmi slovenských firiem sa v minulom roku stali Česi, Maďari a Američania. Zahraniční investori vlani ...

1.3.2021 Zuzana Mecková

Deutsche Telekom, IBM či Unicorn Systems hľadajú desiatky zamestnancov. Žiadaní sú IT špecialisti, dopyt je aj vo výrobe

Napriek ekonomicky náročnej situácii, keď sa firmy snažia personálne ušetriť, niektoré spoločnosti hľadajú posily pre novootvorené ...

28.2.2021 Redakcia FinReport

Cestovný ruch na Slovensku sa vrátil o 20 rokov späť, jeho oživenie umožní len úspešná vakcinácia

Koronavírus priniesol do cestovného ruchu rekordné prepady. V počte hostí sme sa podľa dát Štatistického úradu SR vrátili na úroveň ...

27.2.2021 Redakcia FinReport

Európska investičná banka vlani na Slovensku financovala projekty za 211 miliónov eur

Európska investičná banka (EIB) v minulom roku na Slovensku financovala pôžičky, záruky a záväzky na kapitálové investície v celkovom ...

27.2.2021 Správy

Slovensko dostane na pomoc v koronakríze 780 miliónov eur, Remišová navrhla rozdelenie financií

27.2.2021 (Webnoviny.sk) - Po rokovaniach s Európskou komisiou a po dohode na národnej úrovni sa môže Slovensko pustiť do revízie operačných ...

26.2.2021 Redakcia FinReport

Inflácia sa zobudila, rastú ceny surovín aj potravín. Pri pokračovaní súčasného trendu by mohla stúpnuť na 3 %

Riziko opätovného naštartovania inflácie sa zvyšuje. Je za tým rast vstupných cien surovín, ktoré tlačia nahor konečné ceny produkcie, no ...

24.2.2021 Zuzana Mecková

Slovenskú poštu čakajú najväčšie zmeny v histórii. Začína sa veľké prepúšťanie a digitalizácia služieb

Slovenská pošta prejde v nasledujúcom období zásadnými reformami. K prvým zmenám by malo dôjsť už 1. marca tohto roku. Cieľom je ...

24.2.2021 Redakcia FinReport

Trh s vakcínami proti vírusu COVID-19 generuje miliardy eur a bude ešte rásť

Očkovanie obyvateľstva voči ochoreniu COVID-19 znamená nádej pre celý svet v snahe zastaviť šírenie tohto nebezpečného vírusu. To si ...

22.2.2021 Redakcia FinReport

Zmeny v Zákonníku práce: Práca z domu má jasné pravidlá a zamestnanci si vyberú formu stravovania

Zákonník práce, ktorý je najdôležitejším právnym rámcom pre oblasť zamestnanosti, prešiel ďalšími zásadnými zmenami. Podrobnejšie ...

15.2.2021 Roland Régely

Brexit kazí online nákupy z Británie. Na tovar sa čaká dlhšie a výrazne zdražel

Rozchod Veľkej Británie a Európskej únie sa naštartoval referendom v roku 2016, jeho dôsledky začali občania oboch spoločenstiev naplno ...

10.2.2021 Redakcia FinReport

Vývoz v druhej polovici minulého roku rástol rekordne rýchlo. Straty z úvodu roka však už nedobehol

Zahraničný obchod Slovenska v druhom polroku uplynulého roku zaznamenal prekvapujúco úspešné výsledky. Od júna do decembra 2020 sa vývoz ...

8.2.2021 Redakcia FinReport

Inteligentná automatizácia je aj vďaka koronakríze na vzostupe – znižuje náklady, zvyšuje predaje

Využívanie inteligentných automatizačných technológií v rôznych odvetviach neustále rastie. Za pomoci kognitívnych a analytických ...

7.2.2021 Redakcia FinReport

Komodity zdražejú, pretože v pohodlí digitálneho sveta sme zabudli, že skutočný svet treba aj z niečoho vyrobiť

Za posledných 227 rokov mohlo byť ľudstvo svedkom len šiestich, vyslovene rastúcich, období rastu komoditných trhov. Analytici Saxo Bank si ...

PHP Developer - študentská brigáda PHP Developer - študentská brigáda
PHP Developer províznych systémov PHP Developer províznych systémov
PHP Developer poistných agregátorov PHP Developer poistných agregátorov
PHP Developer FinTech cloudových riešení PHP Developer FinTech cloudových riešení

Najčítanejšie

  1. 1.
    Dostali ste list z dôchodcovskej spoločnosti a nezdá sa vám výška penzie? Žiadnu paniku, je to len časť dôchodku
  2. 2.
    Živnosť verzus eseročka. Ktorá možnosť sa podnikateľom v roku 2021 oplatí viac?
  3. 3.
    Gastrolístky alebo peniaze? Zamestnanci si môžu vybrať a firmy im do konca roka musia umožniť zmenu
  4. 4.
    Slovenská sporiteľňa prináša prvý slovenský spoločensky zodpovedný investičný fond
  5. 5.
    Michal Liday: Sme banka, ktorá je posadnutá inovatívnosťou a mladosťou