Ceny nehnuteľností rastú a ďalej rásť budú. Bublina to nie je

Foto: Shutterstock

Súčasné ceny rok 2008 dobiehajú, byty sú však drahšie

Ceny nehnuteľností rástli, no pomalšie ako v roku 2017. „Ceny nehnuteľností vlani zdraželi v porovnaní s rokom 2017 v priemere o 5,2 %, a meter štvorcový nehnuteľnosti sa predával za priemernú cenu 1 431 eur. Napriek tomu však bolo tempo rastu cien na realitnom trhu vlani pomalšie ako v roku 2017, keď stúpli o 6,3 %. K najvýraznejšiemu cenovému rastu došlo v poslednom kvartáli vlaňajška, keď nehnuteľnosti medziročne zdraželi o 7,6 % a dosiahli až 1 463 eur/m². Pod to sa do istej miery podpísal aj bázický efekt, keďže v závere roka 2017 rast cien nehnuteľností výraznejšie spomalil,“ hovorí Jana Glasová, analytička Poštovej banky.

Byty sú však v priemere drahšie ako v roku 2008. „Napriek citeľnému rastu cien sú nehnuteľnosti stále v priemere o 5,3 % lacnejšie v porovnaní s ich historickým maximom z roku 2008. Znamená to, že meter štvorcový nehnuteľnosti je lacnejší o 80 eur oproti roku 2008. Aj tu však veľa závisí od typu nehnuteľnosti. Zatiaľ čo ceny domov sú nižšie oproti predkrízovým úrovniam o vyše 8,5 %, respektíve o 108 eur za meter štvorcový, tak byty už ceny z roku 2008 prekročili, a to o takmer desatinu, respektíve o 155 eur za meter štvorcový. Drahšie ako pred 10 rokmi sú pritom všetky typy bytov,“ hovorí Glasová.

„Najvýraznejší ,náskok‘ majú veľké byty, keďže štvorizbové byty sú drahšie o vyše 16 % a päťizbové o takmer 15 % ako v roku 2008. To znamená, že za tieto byty si priplácame až viac než 200 eur/m². Dvojizbové a trojizbové byty sú o 10 až 12 % drahšie ako v predkrízovom roku 2008, a najmiernejší rast zaznamenali jednoizbáky. Tie sú síce tiež drahšie ako v roku 2008, ale ‚len‘ o zhruba 8 %,“ dopĺňa.

V kurze sú najmä novostavby. Ukazujú to mediánové ceny na slovenskom trhu. „Nie je prekvapením, že záujem o novostavby a počet inzerovaných nehnuteľností je najvýraznejší na západnom Slovensku, kde ich v uplynulých rokoch pribudlo aj najviac. Okrem hlavného mesta, kde sa mediánové ceny inzerovaných bytov pohybujú od 2 346 eur/m² v okrese Bratislava II a po 3 327 eur/m² v okrese Bratislava I, sa ukazuje nadpriemerný dopyt aj v seneckom okrese s mediánovou cenou v novostavbe 1 612 eur/m²,“ upozorňuje ČSOB. „Potvrdzuje sa, že mnoho ľudí hľadajúcich novostavbu v dojazdovej vzdialenosti do hlavného mesta volí ako cenovo dostupnejšiu alternatívu tiež okresy Malacky, Pezinok, Trnava alebo Piešťany, v ktorých bol počet inzerovaných nehnuteľností tiež zvýšený,“ dopĺňa ČSOB.

Úroky zatiaľ zostanú nízke

Dostupné hypotéky prirodzene znamenajú, že vzniká tlak na vyššie ceny nehnuteľností. Banky si môžu dovoliť poskytovať lacné úvery, keďže žijeme v prostredí nízkych úrokových sadzieb. Napriek tomu, že pôvodné prognózy hovorili o tom, že úroky budú stúpať už v tomto roku, v súčasnosti sa to zdá byť nepravdepodobné.

Úrokové sadzby teda zostávajú nízke. „Európska centrálna banka (ECB) sa vyjadrila, že svoje úroky pravdepodobne nezmení do konca roka 2019. Za predpokladu, že sa ekonomický rast v eurozóne už výraznejšie nespomalí, mohla by úroky prvýkrát zvýšiť v prvom štvrťroku 2020. Úroky komerčných bánk preto v tomto roku pravdepodobne výraznejšie neporastú,“ predpovedá Mária Valachyová, hlavná ekonómka Slovenskej sporiteľne.

Pre klientov, ktorí sú zadlžení, je hrozbou práve rast úrokovej sadzby. Ten však bude iba postupný. „Zmena v úrokových sadzbách nastane, ale pozvoľne, a to i napriek silnému konkurenčnému boju na hypotekárnom trhu, ktorý je vyvolaný v dôsledku mierneho ochladenia záujmu o úvery. Neočakáva sa však, že by sa zmeny v úrokových sadzbách mali v dohľadnom čase radikálne meniť. Zmeny budú pozvoľné, pričom správanie sa žiadateľov o úver sa nebude dramaticky meniť,“ hovorí realitná kancelária Lexxus.

Nerozhoduje len cena

„Cena nehnuteľností je len jednou stranou mince. Jej druhou stranou je dostupnosť bývania pre ľudí. V porovnaní s rokom 2008 je dnes vyššia kúpyschopnosť obyvateľstva, keď sú platy približne o tretinu vyššie,“ vysvetľuje analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický. „Realitná bublina nemôže prasknúť, lebo tu žiadna nie je. Korekcia, ktorá by znamenala určitý pokles cien, je však možná. Zrejme k nej však tento rok nedôjde,“ skonštatoval.

„Nemyslíme si, že tu v tejto chvíli je realitná bublina, že by ceny nehnuteľností mali výraznejšie spadnúť, rast sa však výrazne spomalí. Bude čoraz viac segmentov, v ktorých to nebude trh predávajúceho tak ako zažívame dnes, ale bude to trh kupujúceho. Jedným z takých prvých segmentov, ktorého by sa to podľa nás malo dotknúť, je nová výstavba, pretože na podmienky na trhu reaguje s väčším oneskorením,“ hovorí Martin Čapo z realitnej kancelárie Riešime bývanie.

„Existujúce regulačné mechanizmy, ktoré ovplyvňujú priamo fungovanie hypotekárneho trhu a nepriamo situáciu na realitnom trhu, vytvárajú predpoklad na to, aby sa nezopakovala realitná bublina z roku 2008. Situácia na realitnom trhu je zatiaľ nejasná s komplikovanou predikciou, keďže práve hypotekárny trh bude v druhej polovici roka čeliť poslednej generácii mechanizmu obmedzujúceho systém hypotekárneho financovania nehnuteľností z dielne NBS, a ten bude mať ďalší vplyv na trh rezidenčných nehnuteľností,“ uvádza realitná kancelária Lexxus.

Vývoj ekonomických ukazovateľov

Zdroj: NBS, ŠÚ SR, vlastné prepočty

Bublina dnes nevzniká

Vo všeobecnosti platí, že bublina sa nenafukuje, keďže ceny nie sú odtrhnuté od vývoja reálnej ekonomiky. Samotný rast cien nehnuteľností vo všeobecnosti nie je škodlivý, ak v reálnej ekonomike existuje dôvod na to, aby cena bývania stúpala. „Ceny nehnuteľností stúpli vlani o 6 % a priblížili sa úrovniam spred krízy z roku 2008. Odvtedy však stúpla životná úroveň a disponibilné príjmy obyvateľov, takže rast cien je viac v súlade s fundamentmi ekonomiky. Predpokladáme, že tento rok sa rast cien spomalí aj kvôli sprísňujúcim sa opatreniam NBS,“ tvrdí Valachyová.

Reálna ekonomika dnes naozaj vytvára podmienky na to, aby súčasný rast cien bytov neprerástol do bubliny. Priemerná mzda na Slovensku je v súčasnosti výrazne vyššia ako v roku 2008 a 2009, zároveň miera nezamestnanosti je výrazne nižšia.

To všetko tvorí predpoklady pre to, aby bol rast cien nehnuteľností smerom k úrovniam z rokov 2008 a 2009 zdravší ako vtedy. Navyše, v porovnaní s rokmi, keď praskla realitná bublina, je tempo rastu cien nehnuteľností miernejšie. Od roku 2015 je medziročné tempo rastu cien nehnuteľností jednociferné, to zďaleka neplatilo na konci predchádzajúceho desaťročia. V roku 2007 bol medziročný nárast cien nehnuteľností na úrovni 23,8 %, ceny za jeden rok teda stúpli takmer o štvrtinu. O rok neskôr bol tento rast 22,1 %.

Realitný trh však nie je izolovaný a reaguje aj na nálady v spoločnosti. Budúci vývoj cien teda bezprostredne môže ovplyvňovať aj politická situácia. Spomalenie dopytu po nehnuteľnostiach bol citeľný napríklad po páde vlády Ivety Radičovej a kole predčasných volieb, ktoré sa následne konali v marci 2012. „Od momentu, keď vláda padla, až približne do mája, sa dopyt spomalil na zhruba 20 až 30 % celkového objemu transakcií, potom sa to naštartovalo. To ukazuje, akú silnú rolu zohráva sentiment... Pokiaľ necítiť prekážky a každý očakáva rast, vytvára sa tlak na rast cien a zo strany dopytu cítiť optimizmus,“ hovorí Martin Čapo.

„Keď sa objavia horšie správy, dopyt reaguje opäť extrémne rýchlo. Ľudia stopnú svoje nákupné rozhodnutia a čakajú, čo sa udeje,“ dopĺňa. Na druhej strane predávajúcim trvá reakcia podľa Čapa dlhšie, predávajúci môžu reagovať s odstupom niekoľkých mesiacov.

V roku 2019 bude rast pokračovať

V súčasnosti je na trhu relatívne slabšia ponuka nehnuteľností, to podporuje aj budúci rast cien nehnuteľností. „Rast cien na našom realitnom trhu je v súčasnosti ťahaný výhodnými podmienkami pre kúpu nehnuteľnosti – klesajúca nezamestnanosť, rastúce mzdy a nízke úrokové sadzby z úverových produktov. Sprísnenie podmienok pri poskytovaní úverov postupne pribrzďuje dopyt po nehnuteľnostiach, ten však bude zrejme aj v nasledujúcich štvrťrokoch pomerne silný. Okrem toho bude ceny nehnuteľností tlačiť nahor aj nižšia ponuka na realitnom trhu, predovšetkým čo sa bytov týka. Predpokladáme však, že aj počas tohto roka sa bude dynamika rastu cien nehnuteľností zmierňovať vzhľadom na prísnejšie podmienky pri poskytovaní úverov,“ uzatvára Glasová.

Ceny inzerovaných nehnuteľností v 1. kvartáli 2019

Zdroj: ČSOB podľa realitných portálov