Ceny bývania rastú rýchlejšie než mzdy. Hypotéky ožili, no lacnejšie nebudú

Foto: Unsplash

Návrat kupujúcich a rýchle predaje

Rok 2025 nadviazal na vývoj z predchádzajúcich rokov. Ceny nehnuteľností rástli na celom Slovensku, v niektorých regiónoch až o 10 až 15 %. Ponuka zostávala obmedzená, no dopyt výrazne zosilnel najmä vo väčších mestách. Byty a domy v dobrom technickom stave sa predávali rýchlo, často bez výrazného priestoru na vyjednávanie.

Na trh sa vrátila časť kupujúcich, ktorí svoje rozhodnutie v rokoch 2023 a 2024 odkladali. Postupne sa oživoval aj záujem o investičné nehnuteľnosti, hoci mnohé developerské projekty zostali pre vysoké náklady a neistotu odložené. V niektorých regiónoch, napríklad v okolí Košíc, rástli ceny aj vďaka príchodu nových zamestnávateľov.

Kde ceny rástli najviac a kde prišla stagnácia

Najvýraznejší rast cien zaznamenali dvojizbové a trojizbové byty v krajských mestách, kde je dopyt dlhodobo najsilnejší. Najlepšie sa predávali novostavby a byty po kompletnej rekonštrukcii. Kupujúci čoraz viac prihliadajú na praktické parametre, ako sú parkovanie, energetická efektívnosť a technický stav, ktoré významne zvyšujú hodnotu nehnuteľnosti.

Naopak, stagnácia alebo mierne korekcie cien sa týkali najmä nezrekonštruovaných bytov, nehnuteľností bez výťahu či balkóna a starších domov s vysokými nákladmi na obnovu. V periférnych lokalitách a pri nehnuteľnostiach s právnymi alebo technickými vadami museli predávajúci často z ceny ustúpiť.

Dostupnosť bývania sa ďalej zhoršila

Dostupnosť vlastného bývania sa v roku 2025 ešte viac znížila. Ceny rástli rýchlejšie než mzdy a hypotéky, hoci mierne zlacneli, zostávajú drahšie než pred obdobím rastu sadzieb. Zároveň klesala ponuka bytov v mestách, čo zvyšovalo konkurenciu medzi kupujúcimi.

Najviac situáciu pocítili mladí ľudia. Často museli ustúpiť zo svojich predstáv a voliť menší byt, staršiu nehnuteľnosť alebo menej atraktívnu lokalitu. Kto mal problém kúpiť si bývanie už v rokoch 2023 a 2024, v roku 2025 čelil ešte náročnejším podmienkam.

Výstavba je na minime, tlak na ceny pokračuje

Výstavba nových bytov bola v roku 2025 mimoriadne slabá. Počet povolených aj rozostavaných bytov sa dostal na najnižšie úrovne za poslednú dekádu. Developeri odkladali projekty pre vysoké stavebné náklady, drahé financovanie a ekonomickú neistotu.

Ponuka novostavieb tak nedokázala pokryť dopyt. Nové byty sa predávali rýchlejšie, než pribúdali, čo udržiavalo trvalý tlak na rast cien. Paradoxne, hoci sú nové byty drahé, trh ich má stále nedostatok.

Nájmy rastú naprieč Slovenskom

Rast cien bývania sa výrazne premietol aj do nájomného trhu. V mestách ako Košice, Prešov, Poprad či Žilina stúpli nájmy medziročne o 10 až 15 %. Najväčší dopyt bol po jednoizbových a dvojizbových bytoch, ktoré sa často prenajali v priebehu niekoľkých dní.

Nedostupnosť vlastného bývania núti mnohých ľudí zostať v prenájme. Dopyt zvyšuje aj prílev študentov a pracujúcich do miest, zatiaľ čo ponuka nájomných bytov zostáva nízka. Investori často volia predaj namiesto prenájmu a štátne nájomné bývanie má zatiaľ len okrajový význam.

Hypotéky sa oživili, úroky však klesali pomaly

Spolu s návratom kupujúcich sa v roku 2025 oživil aj hypotekárny trh. Úrokové sadzby klesli oproti vrcholu zo začiatku roka 2024 o viac než jedno percento, no pokles bol pozvoľný a výrazne zaostával za tempom znižovania sadzieb ECB.

„Banky reagujú nielen na vývoj v eurozóne, ale najmä na lokálnu ekonomickú situáciu, ktorá sa premieta do ceny zdrojov aj do ich obchodnej politiky,“ vysvetľuje Eva Šablová, riaditeľka pre úvery v spoločnosti FinGO.sk.

Refinancovanie sa vracia, dostupnosť však má limity

Nižšie úroky opäť rozhýbali refinančný biznis. Domácnosti sa snažia znížiť splátky hypoték zafixovaných v rokoch 2023 a 2024, keď boli sadzby najvyššie. Často pritom spájajú viacero úverov alebo navyšujú financovanie.

Napriek tomu hypotéky nie sú dostupné pre každého. Limity Národnej banky Slovenska zostávajú v platnosti a banky naďalej posudzujú schopnosť klientov zvládnuť vyššie splátky v budúcnosti. Vyššie ceny nehnuteľností zároveň nútia záujemcov žiadať o vyššie úvery.

Trojročné fixácie dominujú

V roku 2025 dominovali najmä trojročné a päťročné fixácie, pričom trojročné boli pre klientov najatraktívnejšie z pohľadu ceny. Odborníci však upozorňujú, že výber fixácie by mal vychádzať z individuálnej situácie, nie len z očakávaní vývoja sadzieb.

Do roku 2026 sa výraznejší pokles úrokov neočakáva. Reálnejším scenárom je ich stabilizácia a dorovnávanie rozdielov medzi jednotlivými bankami. Sadzby pod tri percentá budú pravdepodobne dostupné len pre najbonitnejších klientov.

Pomoc so splátkami prechádza na banky

Záver roka 2025 priniesol aj zmenu v systéme pomoci klientom so zvýšenými splátkami hypoték. Štát svoju podporu ukončil a zodpovednosť presunul na banky. Tie budú samy rozhodovať, či a v akej forme klientom pomôžu. Prvé konkrétne kroky by mali byť známe najneskôr do mája 2026.

Rast sa spomalí, ale neskončí

V roku 2026 sa očakáva pokračovanie rastu cien nehnuteľností, hoci miernejším tempom. Byty v dobrých lokalitách môžu zdražieť o 3 až 6 %, novostavby o 5 až 8 %. Nájmy by mali rásť o ďalších 5 až 10 % v závislosti od mesta.