Ceny bytov sú opäť o niečo nižšie, za rok zlacneli o 12 %

Zdroj: Unsplash

V priemere 2 440 eur za m²

Ponukové ceny nehnuteľností na bývanie v treťom štvrťroku tohto roku klesli o 2,3 %. Tempo znižovania cien je za posledného pol roka nezmenené. Priemerná cena poklesla rovnako ako v druhom štvrťroku o 58 eur za meter štvorcový a v rámci celého Slovenska dosiahla priemernú úroveň 2 440 eur za meter štvorcový.

Podľa údajov Národnej banky Slovenska sa priemerná cena bytov za posledné tri mesiace znížila o 10 eur na meter štvorcový, čo v percentuálnom vyjadrení predstavuje pokles o 0,4 %. Rovnako ako v prechádzajúcom štvrťroku, rástli ceny 5- a viacizbových bytov, a pridali sa k nim aj 2-izbové byty.

O niečo viac poklesla cena rodinných domov, ktorá sa v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom tohto roka znížila o 2,8 % na úroveň 1 889 eur za meter štvorcový.

Kde najviac padajú ceny

Štatisti centrálnej banky evidujú pokles cien nehnuteľností určených na bývanie vo všetkých krajoch Slovenska. Najvýraznejšie ceny klesli v Banskobystrickom a tiež v Prešovskom kraji (zhodne –6,2 %). Prešovský kraj sa zaradil medzi kraje s najrýchlejším cenovým poklesom už tri štvrťroky po sebe. Vo výsledku sú v ňom ceny už o 18 % nižšie ako v rovnakom období minulého roku.

Na opačnej strane spektra sa nachádza Bratislavský kraj, kde ceny poklesli iba o 1,4 %. V Prešovskom kraji prispievajú od začiatku roku 2023 k poklesu celkovej ceny predovšetkým klesajúce ceny bytov v okrese Poprad (medziročne –23 %). Podobná situácia je aj v Banskobystrickom kraji, kde je výrazný pokles cien bytov v okrese Banská Bystrica (medziročne –11 %). Ceny domov klesli v tomto štvrťroku najviac v Trenčianskom kraji.

Byty z druhej ruky

Ceny bytov sa znižujú aj v prípade tých, ktoré sa predávajú z druhej ruky. V hlavnom meste ich cena  kontinuálne klesá posledných dvanásť mesiacov. Oproti predchádzajúcemu štvrťroku sa znížila o 2,16 %.

Ponuková cena bytov na sekundárnom bratislavskom trhu sa tak v treťom štvrťroku pohybovala na úrovni 3 408 eur za meter štvorcový. V porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka boli ceny nižšie o 12,08 %. Priemerné nájomné za rovnaké obdobie však medziročne vzrástlo o 12,74 % na aktuálnych 15,43 eura za meter štvorcový.

Prevažujú menšie byty

Podľa informácie spoločnosti Bencont Investments medzi bratislavskými okresmi v poslednom období vyčnievalo najmä Staré Mesto, kde priemerná jednotková cena bytov medziročne klesla najmenej o 5 % a v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom dokonca mierne vzrástla o 2 %. Ostatné bratislavské okresy za posledný rok zaznamenávali podobný vývoj, keď medziročný trend poklesu cien sa v nich pohyboval v rozpätí od 11,45 % do 13,54 %.

V treťom štvrťroku 2023 klesala aj priemerná úžitková plocha bytu o 1,2 % v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom a o 2,64 % v porovnaní s predchádzajúcim rokom. Trend znižujúcej sa plochy ponúkaných bytov na sekundárnom trhu je zrejmý už od roku 2020. Znamená to, že do ponuky prichádzalo viac jednoizbových a dvojizbových bytov.

Úrokové sadzby a ponuka bytov

Budúci vývoj na trhu s nehnuteľnosťami bude závisieť najmä od vývoja úrokových sadzieb hypotekárnych úverov a od ponuky bytov na trhu. „Prudký rast úrokových sadzieb vyvolal obavu z nútených výpredajov kvôli nezvládnutiu vyšších splátok úverov. Zvýšenou sadzbou sú však aktuálne najviac ovplyvnené nové potenciálne nákupy, kde nesplnenie finančných kritérií, napríklad vysoký pomer splátky ku mzde, vedie k odloženiu nákupu,“ myslí si analytik Bencont Investments Rudolf Bruchánik.

Podľa jeho slov vplyv zvýšených úrokových sadzieb na staršie úvery je rozložený v čase podľa toho, na aké obdobie si klient zafixoval úrokovú sadzbu. Klienti, ktorí si zobrali úver ešte pred zvyšovaním sadzieb, tak budú so zvýšenými splátkami konfrontovaní až v budúcnosti a v nižšej miere, keďže vo väčšine prípadov byty nakupovali aj za nižšie ceny z minulosti. Preto aj prípadné predaje bytov kvôli  navýšeniu nákladov budú rozložené v čase, a nemali by tak spôsobiť prudký rast ponuky.

„Prepad dostupnosti bývania, ktorý sme videli posledný rok najmä kvôli nárastu úrokových sadzieb a inflácie, by stabilizáciou úrokových sadzieb, mzdovým rastom a v prípade starších bytov aj poklesom cien mohol byť na konci. Rovnako zatiaľ nepredpokladáme zásadné navýšenie ponuky bytov na predaj. Myslíme si, že ak dôjde k ďalšiemu zníženiu cien starších bytov, bude to rádovo len v nižších jednotkách percent, a že v najbližšom období dobe budeme svedkami stabilizácie trhu a jeho následného oživenia,“ dodáva analytik.