Ceny bytov rastú, realitná bublina sa nafukuje, existujú dva možné scenáre

Foto: Shutterstock

fb_share 

Kde rastú ceny bytov najrýchlejšie

O vysokom raste cien bytov na Slovensku, ktorému nemajú aktuálne infláciou decimované platy šancu sekundovať, svedčí aj vývoj za posledné štyri roky. Ceny v najlikvidnejšom segmente, teda u starších trojizbových bytov od roku 2018, stúpli priemerne o 76 %, u dvojizbových dokonca o 80 %.

Najvyšší medziročný rast, a to až 39 %, si za posledný rok pripísal Trenčín. Naopak, najnižší, 17-percentný , zaznamenala Bratislava. „Práve tam si musí kupujúci pripraviť na byt najviac peňazí, a to až štvrť milióna eur. Ak sa pozrieme viac dozadu, zistíme, že za posledné štyri roky sa ceny bytov v Banskej Bystrici zdvojnásobili a v Nitre stúpli ,iba´ o polovicu,“ hovorí analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický.

Ceny starších dvojizbových bytov sa podľa jeho slov za posledný rok najviac zvyšovali na východe, keď v Košiciach poskočili o 38 % a v Prešove o 36 %. Najmenej stúpla trhová hodnota týchto bytov v slovenskej metropole, a to o 17 %. Pri pohľade štyri roky dozadu je situácia veľmi podobná ako pri starších trojizbových bytoch. V Banskej Bystrici narástli ceny o rekordných 110 %, v Nitre najmenej, „len“ o 49 %.

Realitná bublina? Črtajú sa dva scenáre

Vojna na Ukrajine vohnala do neistoty aj trh nehnuteľností. Tak, ako nie je teraz možné predpovedať vývoj ekonomiky, nedá sa spoľahlivo prognózovať ani to, kam sa budú uberať ceny bytov či rodinných domov. Rovnako tak nie je jasné, do kedy sa ešte bude cenová bublina na realitnom trhu nafukovať a aký bude jej ďalší osud. Pozrime sa preto na dva scenáre, ktorých pravdepodobnosť je približne rovnaká. Ceny na realitnom trhu totiž môžu ďalej rásť, ale aj klesať.

1) Bublina spľasne, ceny bytov klesnú

Prvý scenár predpokladá dlhodobejšie trvanie vojny na Ukrajine a odstrihnutie Slovenska od dodávok plynu či ropy z Ruska. Prejaví sa to na prechodnom zastavení ekonomického rastu Slovenska a ešte vyššej inflácii, čo bude mať za následok výrazné zhoršenie finančnej situácie domácností.

„V obave z poklesu cien sa časť investorov rozhodne zbaviť sa bytov. Oveľa viac ako dnes si začnú uvedomovať, že nehnuteľnosť môže mať nielen nízku likviditu, ale aj klesajúcu cenu. Ťarcha finančných problémov donúti k predaju vlastnej strechy nad hlavou aj časť bežných vlastníkov nehnuteľností. Predávajúci prestanú mať „veľké oči“ a svoju nehnuteľnosť na trhu začnú ponúkať za reálnu cenu. Na druhej strane ubudne kupujúcich,“ myslí si analytik.

Podľa jeho slov nie je žiadnou novinkou, že za posledné roky sa vývoj cien nehnuteľností odpojil od platov ľudí a znížila sa dostupnosť vlastného bývania. „Kupujúci, ktorí zostanú, budú opatrnejší. Po zmene nálady na trhu si mnohí počkajú na lepšiu cenu. Skončí sa vysoký previs dopytu nad ponukou, a hoci to nebude zo dňa na deň, trh sa začne v druhom polroku 2022 ochladzovať. Poklesy cien začnú presakovať postupne do ďalších a ďalších segmentov,“ uvádza ďalej s tým, že novú situáciu vyhodnotia aj banky a začnú škrtiť hypotéky, čo vytvorí tlak na ďalší pokles cien bytov.

2) Ceny bytov budú ďalej rásť

Druhý scenár je optimistickejší. Predpokladá, že vojna na Ukrajine sa skončí do leta 2022, ekonomika bude rásť, hoci kvôli následkom vojny pomalšie. Inflácia bude nižšia ako pri prvom scenári a ľudia zostanú motivovaní ku kúpe vlastného bývania či investovania na realitnom trhu. Vysoký dopyt bude ďalej tlačiť na rast cien. Medziročne to však už nebudú desiatky percent ako dnes.

„V oboch scenároch však bude proti poklesu cien nehnuteľností pôsobiť to, že ceny stavebných materiálov porastú a novostavby nebudú pribúdať ako huby po daždi. Aktuálna neistota môže developerov od výstavby skôr odradiť, takže ponuka bytov sa zásadne nezmení. Poklesu cien môže brániť aj nálada na trhu, keď ľudia už veľmi neveria spľasnutiu cenovej bubliny. Niektorí sa na to spoliehali po začiatku pandémie koronavírusu pred dvoma rokmi. Namiesto prudkého pádu sa stal pravý opak, pretože ceny odvtedy rastú rekordným tempom,“ konštatuje V. Kubrický a dodáva, že v rámci oboch scenárov bude rast cien bytov brzdiť zvyšovanie úrokových sadzieb hypotekárnych úverov, hoci cena peňazí sa nezvýši dramaticky.

„Oba scenáre je dobré brať s určitým nadhľadom, pretože svet nie je čiernobiely. Takisto jednotlivé segmenty realitného trhu sa nemusia odvíjať od jedného scenára. A najmä, každá nehnuteľnosť je jedinečná a realitný trh je vždy lokálny,“ upozorňuje ďalej.

Situácia v susedných krajinách

Ešte intenzívnejšie ako na Slovensku o realitnej bubline diskutujú v Česku. Na titulných stranách dominujú titulky, ako napríklad „Koniec českého sna o vlastnom bývaní“. Situácia tam je však odlišná ako na Slovensku. Česká národná banka totiž koncom marca 2022 zvýšila svoju základnú úrokovú sadzbu na 5 % ročne.

„Vysoká cena peňazí tam na jednej strane komplikuje financovanie nehnuteľností, na druhej strane je pre vkladateľov v peňažných ústavoch určitou náplasťou na rany spôsobené vysokou infláciou. Na Slovensku ľuďom na bankových účtoch pri úrokoch ďalej svieti nula. Veľmi ich to nemotivuje, preto mnohí poškuľujú po kúpe nehnuteľnosti. A aj to je jeden z dôvodov, prečo ceny bytov na Slovensku  stúpajú nahor,“ uzatvára V. Kubrický.