Hľadaj
× Aplikácia Aplikácia

Ceny bytov rastú, realitná bublina sa nafukuje, existujú dva možné scenáre

Robert Juriš Ekonomika
SK
EN
Poslať

Priemerná cena bytu predaného v niektorom z krajských miest na Slovensku ku koncu marca 2022 sa vyšplhala na 2 729 eur za meter štvorcový. Medziročne sa tak cena bytov v najväčších slovenských mestách zvýšila o 29 %. Prudké zdražovanie vyvoláva obavy, či sa nenafukuje realitná bublina. Vo svojom ekonomickom komentári sa o nej zmienila aj Národná banka Slovenska (NBS).

image

Foto: Shutterstock

 

Kde rastú ceny bytov najrýchlejšie

O vysokom raste cien bytov na Slovensku, ktorému nemajú aktuálne infláciou decimované platy šancu sekundovať, svedčí aj vývoj za posledné štyri roky. Ceny v najlikvidnejšom segmente, teda u starších trojizbových bytov od roku 2018, stúpli priemerne o 76 %, u dvojizbových dokonca o 80 %.

Najvyšší medziročný rast, a to až 39 %, si za posledný rok pripísal Trenčín. Naopak, najnižší, 17-percentný , zaznamenala Bratislava. „Práve tam si musí kupujúci pripraviť na byt najviac peňazí, a to až štvrť milióna eur. Ak sa pozrieme viac dozadu, zistíme, že za posledné štyri roky sa ceny bytov v Banskej Bystrici zdvojnásobili v Nitre stúpli ,iba´ o polovicu,“ hovorí analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický.

Ceny starších dvojizbových bytov sa podľa jeho slov za posledný rok najviac zvyšovali na východe, keď v Košiciach poskočili o 38 % a v Prešove o 36 %. Najmenej stúpla trhová hodnota týchto bytov v slovenskej metropole, a to o 17 %. Pri pohľade štyri roky dozadu je situácia veľmi podobná ako pri starších trojizbových bytoch. V Banskej Bystrici narástli ceny o rekordných 110 %, v Nitre najmenej, „len“ o 49 %.

Realitná bublina? Črtajú sa dva scenáre

Vojna na Ukrajine vohnala do neistoty aj trh nehnuteľností. Tak, ako nie je teraz možné predpovedať vývoj ekonomiky, nedá sa spoľahlivo prognózovať ani to, kam sa budú uberať ceny bytov či rodinných domov. Rovnako tak nie je jasné, do kedy sa ešte bude cenová bublina na realitnom trhu nafukovať a aký bude jej ďalší osud. Pozrime sa preto na dva scenáre, ktorých pravdepodobnosť je približne rovnaká. Ceny na realitnom trhu totiž môžu ďalej rásť, ale aj klesať.

1) Bublina spľasne, ceny bytov klesnú

Prvý scenár predpokladá dlhodobejšie trvanie vojny na Ukrajineodstrihnutie Slovenska od dodávok plynu či ropy z Ruska. Prejaví sa to na prechodnom zastavení ekonomického rastu Slovenska a ešte vyššej inflácii, čo bude mať za následok výrazné zhoršenie finančnej situácie domácností.

„V obave z poklesu cien sa časť investorov rozhodne zbaviť sa bytov. Oveľa viac ako dnes si začnú uvedomovať, že nehnuteľnosť môže mať nielen nízku likviditu, ale aj klesajúcu cenu. Ťarcha finančných problémov donúti k predaju vlastnej strechy nad hlavou aj časť bežných vlastníkov nehnuteľností. Predávajúci prestanú mať „veľké oči“ a svoju nehnuteľnosť na trhu začnú ponúkať za reálnu cenu. Na druhej strane ubudne kupujúcich,“ myslí si analytik.

Podľa jeho slov nie je žiadnou novinkou, že za posledné roky sa vývoj cien nehnuteľností odpojil od platov ľudí a znížila sa dostupnosť vlastného bývania. „Kupujúci, ktorí zostanú, budú opatrnejší. Po zmene nálady na trhu si mnohí počkajú na lepšiu cenu. Skončí sa vysoký previs dopytu nad ponukou, a hoci to nebude zo dňa na deň, trh sa začne v druhom polroku 2022 ochladzovať. Poklesy cien začnú presakovať postupne do ďalších a ďalších segmentov,“ uvádza ďalej s tým, že novú situáciu vyhodnotia aj banky a začnú škrtiť hypotéky, čo vytvorí tlak na ďalší pokles cien bytov.

2) Ceny bytov budú ďalej rásť

Druhý scenár je optimistickejší. Predpokladá, že vojna na Ukrajine sa skončí do leta 2022, ekonomika bude rásť, hoci kvôli následkom vojny pomalšie. Inflácia bude nižšia ako pri prvom scenári a ľudia zostanú motivovaní ku kúpe vlastného bývania či investovania na realitnom trhu. Vysoký dopyt bude ďalej tlačiť na rast cien. Medziročne to však už nebudú desiatky percent ako dnes.

„V oboch scenároch však bude proti poklesu cien nehnuteľností pôsobiť to, že ceny stavebných materiálov porastú a novostavby nebudú pribúdať ako huby po daždi. Aktuálna neistota môže developerov od výstavby skôr odradiť, takže ponuka bytov sa zásadne nezmení. Poklesu cien môže brániť aj nálada na trhu, keď ľudia už veľmi neveria spľasnutiu cenovej bubliny. Niektorí sa na to spoliehali po začiatku pandémie koronavírusu pred dvoma rokmi. Namiesto prudkého pádu sa stal pravý opak, pretože ceny odvtedy rastú rekordným tempom,“ konštatuje V. Kubrický a dodáva, že v rámci oboch scenárov bude rast cien bytov brzdiť zvyšovanie úrokových sadzieb hypotekárnych úverov, hoci cena peňazí sa nezvýši dramaticky.

„Oba scenáre je dobré brať s určitým nadhľadom, pretože svet nie je čiernobiely. Takisto jednotlivé segmenty realitného trhu sa nemusia odvíjať od jedného scenára. A najmä, každá nehnuteľnosť je jedinečná a realitný trh je vždy lokálny,“ upozorňuje ďalej.

Situácia v susedných krajinách

Ešte intenzívnejšie ako na Slovensku o realitnej bubline diskutujú v Česku. Na titulných stranách dominujú titulky, ako napríklad „Koniec českého sna o vlastnom bývaní“. Situácia tam je však odlišná ako na Slovensku. Česká národná banka totiž koncom marca 2022 zvýšila svoju základnú úrokovú sadzbu na 5 % ročne.

„Vysoká cena peňazí tam na jednej strane komplikuje financovanie nehnuteľností, na druhej strane je pre vkladateľov v peňažných ústavoch určitou náplasťou na rany spôsobené vysokou infláciou. Na Slovensku ľuďom na bankových účtoch pri úrokoch ďalej svieti nula. Veľmi ich to nemotivuje, preto mnohí poškuľujú po kúpe nehnuteľnosti. A aj to je jeden z dôvodov, prečo ceny bytov na Slovensku  stúpajú nahor,“ uzatvára V. Kubrický.

Kľúčové slová

logo
Prečítajte si tiež:
10.8.2022 Redakcia FinReport

J&T a Penta vydávajú dlhopisy za milióny eur

Národná banka Slovenska schválila prospekty dlhopisov dvom finančným spoločnostiam. Presnejšie ide o spoločnosti J&T Global Finance XIV a ...

10.8.2022 Redakcia FinReport

Martin Kaňa: Od októbra 2022 sa stane novým výkonným riaditeľom Slovenskej kancelárie poisťovateľov

Novým výkonným riaditeľom Slovenskej kancelárie poisťovateľov (SKP) sa od 1. októbra 2022 stane Martin Kaňa. Vo funkcii nahradí Imricha ...

10.8.2022 Zuzana Fryč

Na zmenu zdravotnej poisťovne zostávajú necelé dva mesiace. Čo všetko pri tom musíme mať na pamäti?

Desaťtisíce Slovákov sa každý rok rozhodnú pre zmenu svojej zdravotnej poisťovne. Takýto krok je možné urobiť len jedenkrát ročne, ...

10.8.2022 Redakcia FinReport

Slovenský priemysel pribrzdil, jeho júnová produkcia medziročne klesla o 5,7 %

Spomalenie produkcie sa počas júna 2022 prejavilo vo väčšine priemyselných odvetví. Rasty malých odvetví nedokázali kompenzovať hlbší ...

10.8.2022 Redakcia FinReport

Slováci potrebujú na kúpu nového bytu s rozlohou 70 metrov štvorcových až 13 hrubých ročných miezd

Pri súčasných cenách nehnuteľností na bývanie potrebujeme na kúpu bytu s rozlohou 70 metrov štvorcových v priemere takmer 13 hrubých ...

10.8.2022 Monika Jakábová

Čína systematicky zvyšuje svoj vplyv v Afrike. Západ je znepokojený

Prítomnosť Číny v Afrike neustále rastie. Jedným z kľúčových kanálov, prostredníctvom ktorých ovplyvňuje africký kontinent, sú ...

9.8.2022 Zuzana Fryč

Slovenskí výrobcovia sú pod tlakom obchodných reťazcov, potravinová sebestačnosť je ohrozená

Tlak obchodných reťazcov na slovenských výrobcov potravín sa neustále zvyšuje. Podľa Slovenského zväzu pekárov, cukrárov a cestovinárov ...

9.8.2022 Redakcia FinReport

Smerujeme k ekonomickej deglobalizácii, čo súčasnú infláciu vyženie ešte vyššie

Rok 2022 sa nesie v znamení oslabovania niekdajšej silnej ekonomickej celosvetovej globalizácie. Po vypuknutí vojny na Ukrajine a po zhoršení ...

9.8.2022 Redakcia FinReport

Suma stravného aj cestovných náhrad sa od 1. septembra 2022 opäť zvyšuje

Suma stravného aj cestovných náhrad sa od 1. septembra 2022 opäť zvyšuje. Opatrenie Ministerstva práce, sociálnych vecí a rodiny SR už ...

9.8.2022 Redakcia FinReport

Ukrajina mala zastaviť dodávky ropy cez ropovod Družba, Rusi jej nezaplatili za tranzit

Ropovodom Družba prestali prúdiť dodávky ropy na Slovensko. Rusko tvrdí, že za zastavením činnosti ropovodu je Ukrajina, ktorej Rusko kvôli ...

9.8.2022 Redakcia FinReport

Zahraničný obchod je opäť v deficite, v júni 2022 predstavoval –78 miliónov eur

Len jeden jediný mesiac vydržal slovenský zahraničný obchod v plusových číslach. V júni 2022 sa opäť vrátil do deficitu, ktorý na konci ...

9.8.2022 Robert Juriš

Úrokové sadzby nových hypoték za štyri mesiace stúpli o takmer celé jedno percento

Úrokové sadzby úverov na bývanie na Slovensku rastú už štyri mesiace. V priemere sa zvýšili o takmer celé 1 %. Kým vo februári 2022 sa ...

7.8.2022 Redakcia FinReport

Kríza vinárstva: Za päť rokov v EÚ skončilo viac ako štvrť milióna vinárov

V roku 2020 v krajinách Európskej únie fungovalo spolu 2,2 milióna vinohradníckych podnikov, ktoré pestovali vinič na 3,2 milióna hektároch ...

1.8.2022 Dominik Horváth

Hongkong čaká ešte 25 rokov prechodnej vlády, no Čína ho už teraz ovláda čoraz viac

Hongkong si tento mesiac pripomína 25. výročie oficiálneho prevzatia územia Čínskou ľudovou republikou. Bývalá britská kolónia, ktorá si ...

29.7.2022 Robert Juriš

Inflácia je v čoraz červenších číslach. V rámci eurozóny v júli 2022 dosiahla 8,9 % a na Slovensku 12,8 %

Ročná inflácia v júli 2022 sa podľa rýchleho odhadu Európskeho štatistického úradu Eurostat zvýšila o ďalšie tri desatiny ...

29.7.2022 Naďa Černá

Nová európska smernica prináša nové pravidlá pre e-shopy

Smernica Európskej únie prináša nové pravidlá nakupovania cez internet. Zaisťuje vyššiu bezpečnosť spotrebiteľov, väčšiu ...

29.7.2022 Redakcia FinReport

Trhová kapitalizácia európskych technologických spoločností sa prepadla

Technologický sektor zažíva jeden z najhorších rokov na akciovom trhu. Ekonomika pociťuje ničivý vplyv vojny na Ukrajine. Trhová ...

29.7.2022 Monika Jakábová

Vojna na Ukrajine ohrozuje aj prechod na zelené technológie v Európe

Odstrihnutie sa od ruských energií a zabezpečenie energetickej bezpečnosti je jednou z priorít Európskej únie. Okrem potreby diverzifikácie ...

Aplikácia

  1. 1.
    Od 1. júla 2022 sa mení daňový bonus, prídavky na deti, životné minimum aj odvody pre živnostníkov
  2. 2.
    Slováci potrebujú na kúpu nového bytu s rozlohou 70 metrov štvorcových až 13 hrubých ročných miezd
  3. 3.
    Ukrajina mala zastaviť dodávky ropy cez ropovod Družba, Rusi jej nezaplatili za tranzit
  4. 4.
    Čína systematicky zvyšuje svoj vplyv v Afrike. Západ je znepokojený
  5. 5.
    J&T a Penta vydávajú dlhopisy za milióny eur