Ceny nehnuteľností na Slovensku vzrástli o 13,6 %, rast ťahajú staršie byty

Foto: Shutterstock

Ako sa vyvíjajú ceny nehnuteľností

Rýchle zdražovanie nehnuteľností ukazuje na slabnúcu pozíciu kupujúcich. Kým pri dostatočnom počte bytov v ponuke a bežnom záujme mohli kupujúci počítať aj so zľavou, v súčasnosti dopyt výrazne narástol a pri trvalo slabej ponuke sa opäť vracajú situácie s prebíjaním ponúk a aukciami, keď sa byty predávajú drahšie ako v pôvodnom inzeráte.

Druhým faktorom je FOMO efekt, kedy sa medzi ľuďmi výrazne rozšírila obava pred trvalým zdražovaním hypoték, čo časť záujemcov o bývanie motivovalo kupovať nehnuteľnosť čím skôr a akceptovať aj nadhodnotené ponuky. Vyššie nárasty cien Štatistického úradu však svedčia aj o tom, že časť Slovákov má dostatočné úspory a dokážu kupovať bez hypotéky byty a domy, ktoré ani nevstupujú na inzertný trh, ale predávajú sa veľmi rýchlo cez realitné kancelárie. Tieto oslovujú svojich stálych klientov napriamo a časť nehnuteľností sa vôbec nedostane do verejnej ponuky. Pritom títo kupujúci, ktorí si obstarávajú nehnuteľnosti ako investíciu, sú ochotní akceptovať aj vyššiu cenu.

Detailnejšie hodnotenie cien nehnuteľností

Takzvané realizačné ceny – čiže ceny, ktoré vychádzajú z kúpnych zmlúv predkladaných katastru pri návrhu na vklad – odzrkadľujú cenový vývoj oveľa presnejšie ako ponukové ceny, ktoré NBS mapuje na základe vývoja cien v inzerátoch na viacerých realitných portáloch.

Ak sa pozrieme na obdobie posledných 5 rokov, realizačné ceny rastú rýchlejšie ako ponukové najmä v obdobiach, kedy predávajúci vnímajú zlú situáciu v ekonomike a v obave o ďalší vývoj čakajú s predajom bytu alebo domu. Typickým príkladom je záver minulého roka, kedy síce hypotekárne sadzby klesali, avšak všeobecne ešte prevládal ekonomický pesimizmus a slabá dôvera v dopyt po bývaní. Odvtedy sa zlá nálada na trhu len prehĺbila, čo v kombinácii so slabšou výstavbou a obmedzenou ponukou starších nehnuteľností ďalej zatlačilo na ceny. Opačnou situáciou sú vyššie ceny v inzerátoch ako v skutočnosti, keď predávajúci predpokladajú veľmi vysoký dopyt kvôli nízkym cenám hypoték (typická situácia v rokoch 2020-2022 (jar).

Zaujímavosťou je, že cenovo rastú nehnuteľnosti na celom Slovensku. Najvýraznejšie narástol Bratislavský kraj (+16,2 %) a Banskobystrický kraj (+12,4 %), avšak dvojciferne rástli ceny domov a bytov aj v Žilinskom, Trenčianskom a Trnavskom kraji. Pri Trenčíne je osobitným faktorom dobiehanie cien z minulosti, keď tento kraj cenovo zaostával za vývojom zvyšku Slovenska a je zrejmé, že si to majitelia všimli a reagovali na vyšší dopyt. Košický kraj rástol o 7,9 %, čo ide na vrub predchádzajúceho prudkého rastu najmä v meste Košice.

Situácia na trhu bývania

Tempo rastu ťahali najmä staršie nehnuteľnosti, ktoré zdraželi o 14,3 %. Tento vývoj svedčí o výraznom rozdelení na trhu bývania. Kupujúci s hypotékou siahajú pri existujúcich vysokých cenách po najlacnejších nehnuteľnostiach a keďže je ich v ponuke málo, zdražujú výrazným tempom. Vzhľadom na úroveň úrokov, ktorá sa pohybuje pri nových hypotékach v rozmedzí 3,6-4 %, je takéto tempo zdražovania nečakane výrazné. Naopak, novostavby rastú „len“ o 10 percent ročne, čo reflektuje viac vývoj nákladov ako reálne zvyšovanie cenovej úrovne. Novostavbu si dnes môže dovoliť len človek s nadpriemerným zárobkom, keďže bežný záujemca musí pozerať v princípe na každých tisíc eur cenového rozdielu.

Zdražovaním hypoték sa dostupnosť bývania na Slovensku ďalej zhoršuje a čoraz viac ľudí sa buď vôbec nedostane k hypotéke alebo získa len nižšiu sumu. Tým pádom si dokážu kúpiť len starší byt alebo menší byt v novostavbe.