Hľadaj
× Aplikácia Aplikácia

Aké sú brzdy zdravej konjunktúry v stavebníctve?

Real Estate Market Ekonomika
SK
EN
Poslať

V Bratislave sa konal už 13. ročník odbornej konferencie Real Estate Market 2017 s podtitulom Development & investície. Účastníci sa dozvedeli, akým trendom a výzvam čelí realitný trh – vrátane bratislavského – a či bude naďalej schopný absorbovať pribúdajúcu výstavbu. Opakovane zazneli i výhrady na adresu územného plánu a mätúcej legislatívy.

image

Rezidenčný trh prekonáva čísla z roku 2008

Moderátor prvého panelu Filip Žoldák, partner v spoločnosti Herrys, uviedol niekoľko charakteristík trhu: „V rokoch 2013 a 2014 sme považovali prírastok nových bytov na hranici absorbovateľnosti trhom, ba až nezdravý. Rast však pokračoval a dnes môžeme skonštatovať, že sme sa dostali nad čísla z predkrízového roku 2008. Ceny bytov rastú. Priemerná obsadenosť bytov je 64 %, pričom počet dokončených bytov je menej ako 5 % z celkovej ponuky.“

Hlbší, ekonomický pohľad na trh, poskytol auditóriu analytik NBS Mikuláš Cár: „Vybavenosť bytmi na Slovensku je v európskom porovnaní pomerne slabá. Dopyt bude teda ešte pretrvávať, najmä zo strany generácie tzv. Husákových detí. Pozorujeme i trend návratu do miest z okolitých obcí a prímestských oblastí. Koncom roka očakávame dokončenie viacerých projektov, čím ponuka prevýši dopyt. Významným hýbateľom trhu sú nízke úrokové sadzby úverov na bývanie.“ Dve komerčné banky dokonca ponúkajú hypotekárne úvery s úrokom pod 1 %, pri trojročnej fixácii a splnení rôznych ďalších podmienok. „NBS sa snaží opatreniami predísť turbulenciám na finančnom trhu. Vyrátali sme kompozitný ukazovateľ vývoja cien bývania. Môžem na jeho základe konštatovať, že trend je rastúci, ale nie sme ani vo fáze rizika ani vo fáze realitnej bubliny,“ potvrdil M. Cár a dodal: „Prostredie je zdravé, a aj pri trocha zhoršených podmienkach budú klienti bánk schopní splácať úvery.“

Ľudia chcú bývať v dobrej lokalite

Panelisti - developeri potvrdili, že dopyt po bývaní je stabilný a dokonca už rozbehnuté projekty zdražovali v závislosti od výšky štartovacej ponuky, a to od 5 do 15 %. Projekty sa predávajú práve v prvých troch mesiacoch, podľa Herrys je to v objeme 25-40 % ponuky bytov. „Klienti častejšie zvažujú sociálny vývoj územia. Zaujíma ich, ako bude mikrolokalita vyzerať a je to významný rozhodovací faktor pri výbere medzi dvomi podobnými nehnuteľnosti,“ uviedol Karol Machánek, projektový manažér Corwin. „Pozorujeme silný lokalpatriotizmus. Ľudia sa zo starých bytov sťahujú do nových v danej lokalite,“ podotkol Michal Pauer, riaditeľ predaja a marketingu CRESCO GROUP.

Konkurenčný boj prináša stále kvalitnejší komunitný charakter bývania s tržnicami či iným retailom a službami a možnosťami športového vyžitia. V ponuke sú rôzne technologické špeciality, vyššia kvalita dokončenia stavieb a dôraz na environmentálnu zložku výstavby. Samozrejmosťou je dopravná dostupnosť, dostatok zelene, napríklad v podobe parkov a ihrísk. Prémiovejšie projekty musia rátať s tým, že klienti si chcú byty dotvoriť podľa svojich kritérií. „Developeri sa predháňajú v tom, čo ponúknu klientom navyše, hoci mnohí klienti by možno akceptovali aj nižší štandard,“ spomenul Ľuboš Mistrík, projektový manažér Lucron Group.

 

Samospráva ako brzda rozvoja?

Nelichotivé poznámky zazneli na adresu samosprávy najrozvinutejšieho trhu – Bratislavy. V bloku venovanom územnému plánu spíkri upozornili, že trh sa mení rýchlejšie a legislatíva nestíha reagovať na jeho potreby. Mnohé projekty sa od zámeru po realizáciu musia viackrát „prekresľovať“, nakoľko schvaľovacie procesy trvajú niekoľko rokov. Niektoré projekty boli naopak schválené za zvláštnych okolností a sú neprimerané danému územiu. Máme starý stavebný zákon a diskutabilný územný plán schválený ešte v roku 2007.

„Stavebný zákon žiaľ nemá definovaný ani verejný priestor. Podobne v územnom pláne sú chránené veľké zelené územia, ale nespomínajú sa tu vnútroplochy a námestia. Bola by veľká škoda, ak by sa balík „04“ neschválil, avšak obávam sa, že nebude schválený ako celok, hoci stále obsahuje mnohé „nášľapné míny“. Dôležité je zachovať najmä metodické zmeny,“ uviedla hlavná architektka mesta Bratislava Ingrid Konrad a dodala: „Digitalizácia územného plánu je softvérová príprava na nový dokument. Mal by sa prekrývať s katastrálnymi mapami.“

„Som optimista a tiež sme sa naučili s územným plánom žiť. Snažíme sa s tým čo je, robiť čo najlepšie projekty. Aj keby sme vyčistili stôl a povedali si, že ideme urobiť nový územný plán, nepoznám nikoho, kto by to dokázal dokonale. Územný plán má byť niečo ako ústava. Nemá diskriminovať obyvateľov a má byť všeobecný, akoby písaný „na hrubo“. Nerobme z územného plánu modlu a nezachádzajme do zbytočných detailov. Ak chceme tvoriť  kvalitné mestské prostredie, musíme sa baviť o väčšej mierke,“ uviedol architekt Juraj Benetin zo štúdia Compass, ktoré stojí za projektami Nové Lido, Cvernovka, Slnečnice alebo Ahoj Park.

Mesto nemá jasnú predstavu, čo sa má diať a z územného plánu sa o tom nedozviete veľa. Plán by mali interpretovať kompetentní. Hovoriť o ňom. „V zahraničí je bežný dialóg mesto – investori – občania. Odborníci pripravujú detailné plány zón a na ich základe sa udeľujú stavebné povolenia. Vítajú investorov a spoliehajú sa na odborníkov, urbanistov,“ povedal Radek Pšenička, Business Development Director, YIT Slovakia a.s. Personálnu a odbornú poddimenzovanosť pociťujú ako problematickú aj ďalší panelisti. Rudolf Kusý, starosta mestskej časti Bratislava - Nové Mesto by privítal obnovenie útvaru hlavného architekta.

 

Mätúce legislatívne prostredie

Na Slovensku je bežné, že sa prijme zákon a vzápätí sa novelizuje. Zároveň je k nemu potrebný štós metodických usmernení a vysvetliviek. Konkrétne úskalia novelizovaného zákona o miestnom poplatku za rozvoj pomenovala vo svojej prednáške JUDr. Tatiana Prokopová, office managing partner, Squire Patton Boggs. Pôvodný zákon napríklad nerozlišoval jednotlivé mestské časti Bratislavy. Poplatok budú obce a mestské časti vyrubovať pravdepodobne čo najskôr po vydaní stavebného povolenia. Konkurenčný tlak núti developerov investovať z vlastných prostriedkov do zelene a sociálneho vybavenia – teda do tých istých oblastí, ktoré má z vybraných poplatkov zveľaďovať obec. Otvorenou otázkou zostáva mechanizmus, ktorý by kontroloval obec, či vybrané prostriedky investovala efektívne a v primeranom časovom horizonte.

Obdobie konjuktúry v ekonomike odporúčajú odborníci využiť na prípravu na „horšie časy“. Aj v stavebníctve sú spoločnosti, ktoré sa môžu dostať do ekonomických problémov. Veľký záujem v sále konferencie Real Estate Market preto vyvolala prednáška o sofistikovanej finančnej kriminalite. Forenzný vyšetrovateľ a Managing Director spoločnosti Surveilligence, s.r.o. Ján Lalka ukázal, aké atribúty sledovať a čo všetko môže byť prejavom tunelovania, teda toho, že sa firma pred úpadkom snaží „vyviesť“ majetok mimo firmu. „Tunelovanie už dnes pripravujú najaté tímy právnikov, expertov, poradcov a znalcov. Práve zložitá, kvalitne spracovaná, až komplikovaná právna dokumentácia ohľadom plnenia alebo zložité schémy najmä hotovostných transakcií môžu byť indíciami, že niečo nie je v poriadku.“

Kľúčové slová

logo
Prečítajte si tiež:
1.7.2022 Redakcia FinReport

Eurostat: Inflácia v eurozóne narástla na 8,6 % a na Slovensku až na 12,5 %

Ročná inflácia v eurozóne sa podľa rýchleho odhadu Európskeho štatistického úradu Eurostat v júni 2022 zvýši o pol percentuálneho bodu ...

1.7.2022 Redakcia FinReport

Kryptomeny majú za sebou krvavý polrok, bitcoin klesol pod 19-tisíc dolárov

Z informácie, že hodnota bitcoinu sa opäť znížila, sa pomaly stáva stereotyp. Naposledy sa mu to podarilo v posledný júnový deň, keď jeho ...

1.7.2022 Redakcia FinReport

Nafta je opäť drahšia ako 95-oktánový benzín super

Pohonné látky v 25. týždni roku 2022 opäť o niečo zdraželi, ale inak ako v predchádzajúcom období. Cena oboch druhov benzínov sa ...

1.7.2022 Robert Juriš

Niektoré fintech spoločnosti prepúšťajú, iné robia masívne nábory – chcú získať konkurenčnú výhodu

Technologický sektor v posledných týždňoch začal s veľkým prepúšťaním. Zástupcovia mnohých firiem, finančné nevynímajúc, hovoria, ...

1.7.2022 Redakcia FinReport

Od 1. júla 2022 sa mení daňový bonus, prídavky na deti, životné minimum aj odvody pre živnostníkov

Dnešný deň, 1. júl 2022, je zaujímavý dátum z pohľadu viacerých zmien, ktoré prinesie do života mnohých obyvateľov Slovenska. Mení sa ...

1.7.2022 Redakcia FinReport

Volvo prichádza na Slovensko a prináša miliardovú investíciu

Do priemyselného parku Valaliky pri Košiciach prichádza švédske Volvo. Vyrábať chce približne štvrť milióna elektromobilov ročne, pričom ...

30.6.2022 Magdaléna Švančarková

Cestovatelia, pozor – kreditky Diners Club končia, tak aby vám to nepokazilo dovolenku

Výhody, zľavy, špeciálne salóniky a miliónové poistné krytie pri cestovnom poistení patrili medzi bonusy kreditnej karty Diners Club. Tá ...

30.6.2022 Redakcia FinReport

Christina Lagardová: Éra ultranízkej inflácie sa už pravdepodobne nevráti

„Éra ultranízkej inflácie v eurozóne sa už pravdepodobne nevráti,“ povedala prezidentka Európskej centrálnej banky Christine Lagardová ...

30.6.2022 Redakcia FinReport

Dvojciferná inflácia nás potrápi aj v budúcom roku a vysoké ceny energií sú tu už natrvalo

Ministerstvo financií SR predložilo najnovšiu prognózu na tento a budúci rok. Vyplynulo z nej, že dvojciferná inflácia, ktorá nás sužuje v ...

30.6.2022 Naďa Černá

Netflix má na Slovensku nového konkurenta v podobe Disney+. Obe spoločnosti majú problém

Dlho očakávaný príchod streamovacej platformy Disney+ sa stal realitou už aj na Slovensku. Pre diváka to znamená rozšírenie ponuky o ...

29.6.2022 Redakcia FinReport

Coface znížila hodnotenie Slovenska z úrovne A3 na A4

Európa vrátane Slovenska významne dopláca na rusko-ukrajinský vojnový konflikt. Nadnárodná spoločnosť Coface až 16 európskym krajinám ...

29.6.2022 Redakcia FinReport

Pesimizmus podnikateľov pri hodnotení ekonomiky stále rastie

Dôvera v slovenskú ekonomiku zo strany podnikateľov je značne rozkolísaná. Najmä v oblasti priemyslu a služieb v júni 2022 poklesla dokonca ...

28.6.2022 Redakcia FinReport

Ceny vo väčšine odvetví priemyslu každý mesiac dramaticky rastú

Ceny priemyselných výrobcov pre tuzemský trh boli v máji 2022 medziročne vyššie o 40,9 %. Ceny v dodávke elektriny a plynu boli vyššie ako ...

28.6.2022 Robert Juriš

Hrozba stagflácie je čoraz reálnejšia. Centrálne banky musia byť mimoriadne opatrné

Prakticky celý svet v súčasnosti čelí dramatickému rastu cien tovarov a služieb. Nárast inflácie ešte urýchlili dôsledky vojenského ...

27.6.2022 Redakcia FinReport

Parlament schválil veľkú novelu zákona o energetike a o regulácii v sieťových odvetviach

Poslanci parlamentu schválili návrh zákona o energetike. Jeho úlohou je najmä transponovanie európskej legislatívy v oblasti vnútorného trhu ...

27.6.2022 Redakcia FinReport

Rusko sa po viac ako 100 rokoch ocitlo v technickom bankrote

Ruská federácia sa prvýkrát za viac ako 100 rokov ocitla v platobnej neschopnosti. Do nedele 26. júna 2022 mala zaplatiť úroky zo ...

27.6.2022 Monika Jakábová

Zákon o podpore štátneho nájomného bývania má zlepšiť situáciu s bývaním na Slovensku

Dvaja z troch mladých ľudí (65,2 %) na Slovensku vo veku 18 až 34 rokov bývajú so svojimi rodičmi. Tento údaj je podstatne vyšší ako ...

25.6.2022 Redakcia FinReport

Najviac štatútov dočasnej ochrany udelili Ukrajincom v Poľsku, Česku a na Slovensku

Po vypuknutí vojny na Ukrajine v marci 2022 spomedzi členských štátov Európskej únie to bolo Poľsko, ktoré udelilo ukrajinským utečencom ...

Aplikácia

  1. 1.
    Niektoré fintech spoločnosti prepúšťajú, iné robia masívne nábory – chcú získať konkurenčnú výhodu
  2. 2.
    Od 1. júla 2022 sa mení daňový bonus, prídavky na deti, životné minimum aj odvody pre živnostníkov
  3. 3.
    Eurostat: Inflácia v eurozóne narástla na 8,6 % a na Slovensku až na 12,5 %
  4. 4.
    Volvo prichádza na Slovensko a prináša miliardovú investíciu
  5. 5.
    Štátny príspevok za ubytovanie Ukrajincov sa od 1. júla 2022 zvýši až trojnásobne