Foto: Shutterstock

Klienti slovenských bánk vlani využili a stále využívajú pokles úrokových sadzieb, ktorý je kontinuálny už niekoľko rokov. Koncom roka 2017 bol priemerný úrok úverov na bývanie takmer 2 % ročne, koncom minulého roka už len v priemere 1,25 %, niektoré banky dokonca ponúkali úroky aj pod 1 %.

Veľký záujem o refinancovanie

Podľa štatistík Národnej banky Slovenska až štvrtinu zo všetkých minuloročných hypoték predstavovali refinancované staré úvery na nehnuteľnosti. Manažér VÚB banky Dominik Miša hovorí, že v ich banke je pomer nových úverov oproti refinancovaným za rok 2020 približne 60 % ku 40 %.

Niekedy si klienti chceli len znížiť mesačnú splátku, väčšinou však refinancovali, aby do jednej splátky zabalili hypotéku, spotrebný úver, ale aj kreditnú kartu, prípadne povolené prečerpania, a pritom ešte niekedy získali peniaze navyše. „Najčastejší dôvod na refinancovanie je optimalizácia aktuálnych výdavkov. To všetko za výhodnejšiu sadzbu či nižšiu splátku pri maximálnej splatnosti,“ vysvetľuje D. Miša.

Podobnú situáciu v rámci refinancovaných úverov uvádza produktová manažérka mBank pre úvery na bývanie Soňa Holíková. Pomer poskytnutých hypoték bol vlani v tejto banke 30 % refinancovaných a 70 % nových hypoték. Pritom účelom 13 % zo všetkých úverov na bývanie bolo refinancovanie pôvodného úveru bez navýšenia požičanej sumy. Ďalších 17 % si klienti brali na zlepšenie splácania už existujúcej hypotéky.  

Aj iné banky poskytli zvýšený objem úverov na optimalizáciu splátkových podmienok starších hypoték. „Refinančná hypotéka sa teší záujmu klientov, ktorí môžu získať výhodnejšiu úrokovú sadzbu. A ponúka tiež možnosť zlúčiť si viaceré úvery do jedného a znížiť si aj takto mesačnú splátku,“ hovorí hovorkyňa Tatra banky Zuzana Žiaranová.

UniCredit Bank vlani poskytla z celkového objemu úverov na bývanie až 37,54 % na refinancovanie. V roku 2019 to bolo dokonca 48,74 %. „V tomto podiele sú započítané nielen úvery na čisté refinancovanie, ale aj úvery, ktorými klient refinancoval existujúcu hypotéku a súčasne žiadal aj o nové prostriedky z úveru, aby si navýšil svoju existujúcu hypotéku,“ vysvetľuje hovorkyňa UniCredit Bank Zuzana Ďuďáková.

Komu sa oplatí refinancovať

„Refinancovanie hypotéky sa oplatí tým, ktorí majú úrokové sadzby vyššie ako 1 % ročne. Niektoré banky v súčasnosti poskytujú úrokové sadzby nižšie ako 0,5 %. Závisí to však aj od výšky úveru, pretože čím nižší je zostatok úveru, tým nižšie sú rozdiely vo výške splátok,“ vysvetľuje odborník na osobné financie z Partners Group Slovensko Ján Šuda. 

Rozdiely v úrokoch aj tento rok provokujú klientov nespokojných so sadzbou na svojom úvere. „Pred tým, ako sa klient definitívne rozhodne, vždy odporúčame, aby sa v prvom rade obrátil na svojho bankového poradcu, ktorý môže preveriť všetky možnosti a zistiť, či je možné zníženie úrokovej sadzby na existujúcom úvere bez potreby refinancovania, respektíve vybavovania nového úveru,“ pripomína D. Miša.

Určite je to jednoduchšie riešenie v banke, kde už má klient úver. Nemusí totiž predkladať všetky doklady o svojej bonite, o splátkovej disciplíne, ušetrí si návštevu katastra nehnuteľností aj poplatok preň. Pri zmene banky navyše môže dostať sankčný poplatok, ak požiada o refinancovanie počas trvania fixácie úrokovej sadzby. Niektoré banky lákajúce klientov však tento poplatok preplácajú.

Účel úveru je prvoradý

Klient by si mal teda v prvom kroku určiť, či chce úver len refinancovať a získať nižšiu mesačnú splátku bez navýšenia úveru, alebo si napríklad ponechá výšku mesačnej splátky a požiada o financie navyše, prípadne si zlúči viaceré záväzky voči banke do jedného úveru.

Určite je tiež nevyhnutné overiť si, za akých podmienok platí najnižšia úroková sadzba, ktorú banka ponúka. „Často je minimálny úrok podmienený zriadením si ďalších produktov, ako sú napríklad poistenie úveru alebo otvorenie si účtu,“ upozorňuje D. Miša.

Ak klient chce iba refinancovať hypotéku a nežiada o peniaze navyše, ani si nepredlžuje jej splatnosť, refinancovanie sa oplatí aj pri nižších rozdieloch v úrokovej sadzbe ako pol percenta. Na druhej strane by si mal dať pozor, ak chce získať viac peňazí a predĺži si pre to splatnosť. Môže si síce znížiť mesačnú splátku, ale celkovo svoju hypotéku viac preplatí. Ak napríklad v piatom roku splácania 30-ročnej hypotéky si klient zoberie novú zase s 30-ročnou splatnosťou, odíde mu z účtu mnoho stoviek až pár tisíc eur navyše.

Na čo si dať pozor

Lákavo nízka suma novej splátky hypotekárneho úveru môže spôsobiť, že si klient do nákladov nezapočíta úroky, ktoré na úvere už zaplatil, ani ďalšie výdavky na refinančný úver. Napríklad poplatok za jeho poskytnutie, ak ho refinancujúca banka neprepláca, či náklady na znalecký posudok alebo poplatky za prepisy v katastri nehnuteľností, prípadne poplatok za poistenie úveru.

Pred žiadosťou o refinancovanie je teda potrebné spočítať všetky spomínané náklady spojené s prevodom hypotéky do inej banky a neporovnávať iba úrokovú sadzbu úveru. Najdôležitejšie je však počítať úsporu, ktorú prinesie zníženie úroku, len na fixované obdobie, ktoré ponúka nová banka, teda nie na celé obdobie chýbajúce do splatenia úveru.

Je mylné predpokladať, že v súčasnosti výhodný úrok vydrží až do konca obdobia splatnosti hypotéky. To môže byť veľmi skresľujúci údaj, pretože nikto nedokáže predpovedať, čo sa na trhu s hypotékami udeje o rok, o 2 či 5 rokov, keď sa fixácia refinancovaného úveru skončí.

Je nevyhnutné rátať iba so skutočnou úsporou a vyhodnotiť, či je to v rámci mesačnej splátky aj na čas fixácie naozaj zaujímavá suma. „Ideálne teda je, ak klient môže refinancovať bez sankcie a zároveň si vyráta skutočnú úsporu na obdobie novej fixácie – určite nie dlhšie,“ uzatvára S. Holíková.