Foto: Shutterstock

Ľudia s hraničným príjmom môžu mať problém

Podľa opatrenia Národnej banky Slovenska (NBS) musí žiadateľovi o úver vychádzať po splátke úveru finančná rezerva vo výške minimálne 40 % čistého príjmu. Banka pri žiadosti o úver odpočíta z čistého príjmu sumu životného minima za každého člena domácnosti a budúcu splátku úveru.

„Ľuďom, ktorí majú hraničný príjem, môže aj niekoľkoeurové zvýšenie životného minima zabrániť získať úver. V takom prípade im neostáva iné, ako hľadať lacnejšiu nehnuteľnosť, alebo požiadať o nižšiu hypotéku,“ hovorí finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik.

Čo robiť, ak príjem nestačí na získanie hypotéky?

Nie je vylúčené, že nastanú prípady, keď príjem žiadateľa o úver nie je dostatočný na získanie hypotekárneho úveru. Čo robiť v takom prípade? „Prvou možnosťou je počkať na prípadný júnový 13. plat alebo jednorazové odmeny, ktoré zvyšujú priemerný plat, a požiadať o hypotéku počas leta. Ideálne je požiadať o úver v banke, ktorá priemeruje iba posledných šesť výplat – tak sa efekt odmien prejaví na bonite klienta v maximálnej miere,“ vysvetľuje odborník na financie s tým, že v banke, ktorá vypočítava priemerný príjem klienta z posledných 12 výplat, by bol efekt jednorazových odmien výrazne nižší.

Keďže ceny bytov najmä vo veľkých mestách každý mesiac rastú, pri prípadnom čakaní až na koncoročné odmeny by to klientom napokon nemuselo vyjsť. V takom prípade je podľa neho lepšie poobzerať sa po lacnejšom byte, alebo sa pokúsiť požičať si časť financií od rodiny, vďaka čomu by sa znížila výška hypotéky, ktorú by si klient musel požičať od banky. Ďalšou možnosťou je vybrať si banku s dlhšou splatnosťou hypotéky, čo ďalej znižuje splátku. Najdlhšie možno splácať hypotéku až 40 rokov.

Ako uvádza ďalej, príjem dokáže zvýšiť aj ďalší ručiteľ, napríklad niektorý z rodičov. Keď mladým ľuďom v priebehu rokov stúpne príjem a klesne zostatok úveru, bez problémov je možné ručiteľa vyňať zo zmluvného vzťahu, alebo hypotéku refinancovať, pričom v novom úvere už ručiteľ vystupovať nebude. Táto forma ručenia však niekedy býva problematická, najmä pri zhoršených rodinný vzťahoch.

Čo ak má ďalší ručiteľ príliš vysoký vek?

Ak si napríklad 30-ročný klient chce kúpiť nehnuteľnosť, no kvôli vlastnej nízkej bonite potrebuje využiť rodiča ako ručiteľa, môže naraziť na problém jeho veku, ktorý sa často blíži k šesťdesiatke. Ak by takýto ručiteľ vstúpil do úverového vzťahu, jeho vek by určite obmedzil splatnosť celého úveru napríklad na 10 rokov, teda do 70-tich rokov ručiteľa.

To by však znamenalo výrazne vyššiu splátku úveru. Napríklad pri hypotéke vo výške 100-tisíc eur s úrokovou sadzbou 0,99 % a pri splatnosti 30 rokov by bola jej mesačná splátka len 321 eur. S rodičom ako ručiteľom a splatnosťou úveru len 10 rokov by však vyskočila až na 875 eur. Takáto mesačná splátka je pre mnohých klientov neúnosná, no najmä nepriechodná z hľadiska požadovanej rezervy, ktorá mu musí zostať z jeho príjmu.

Dve hypotéky na jednu nehnuteľnosť

V takomto prípade môže pomôcť zriedkavo využívané riešenie, ktoré spočíva v tom, že na kúpu jednej nehnuteľnosti sa použijú dva hypotekárne úvery, pričom oba budú založené kupovanou nehnuteľnosťou.

Prvú hypotéku v maximálnej možnej výške si klient zoberie sám, bez ručiteľa, a preto tento úver bude môcť mať až 30-ročnú splatnosť. Do druhého úveru, určeného na dofinancovanie kúpnej ceny nehnuteľnosti, vstúpi ako ručiteľ povedzme rodič. Splatnosť druhého úveru bude napríklad len 10 rokov. „No pri tomto úvere to nie je veľkou prekážkou, keďže je výrazne nižší ako prvý, a teda napriek krátkej splatnosti bude mať prijateľnú splátku. Pomocou dvoch súbežných hypoték je teda možné získať financovanie kúpy bytu či domu aj napriek nízkej bonite kupujúceho," uzatvára M. Búlik.