V Česku zrušili dlhový strop pre žiadateľov o hypotéku. Stane sa to aj u nás?

Roland Régely 21.11.2024 Poslať

Česká národná banka v posledných dvoch rokoch uvoľnila regulácie pri posudzovaní príjmov žiadateľov o hypotekárny úver, čím zvýšila dostupnosť úverov komerčných bánk na bývanie pre širšie skupiny obyvateľstva. To sa tento rok prejavilo výrazným rastom objemu novoposkytnutých úverov. Zisťovali sme, či sa český scenár môže v blízkej budúcnosti zopakovať aj na Slovensku.

Voľnejšie pravidlá hypotekárnych úverov pre komerčné banky

Foto: Freepik

Česi zrušili stropy

Česká národná banka (ČNB) zrušila úverové limity pre žiadateľov pri posudzovaní ich príjmov v dvoch fázach. Najprv k 1. júlu 2023 zrušila hornú hranicu ukazovateľa DSTI, čo zdôvodnila výrazným prepadom záujmu o hypotekárne úvery a tiež tým, že v tom čase bola dostatočne obmedzujúcim faktorom vysoká úroková sadzba hypoték.

102569

O pol roka neskôr k 1. januáru 2024 ČNB deaktivovala aj hornú hranicu ukazovateľa, takzvané DTI, a tento nástroj ponechala na komerčné banky ako dobrovoľný. „Vyššie úrokové sadzby a utlmená hypotekárna aktivita výraznejšie obmedzujú riziká súvisiace s úrovňou príjmov žiadateľov a riadenie týchto rizík ponechávame plne na poskytovateľoch,“ uviedla vtedy členka českej bankovej rady Karina Kubelková.

Čo sú to DTI a DSTI a na čo slúžia?

Debt to Income (DTI) je pomer dlhu k ročným príjmom žiadateľa o úver. Zohľadňuje dlh z hypotéky aj všetky ostatné dlhy, ako sú spotrebné úvery, stavebné úvery, kontokorenty a kreditné karty. Nezáleží pritom na tom, či tieto dlhy klient reálne čerpá, alebo nie. Ak má napríklad kreditnú kartu, ktorú mu banka poskytla za výhodných podmienok, no nepoužíva ju, jej limit sa aj tak započíta do celkového DTI. Sú v ňom teda zahrnuté všetky existujúce záväzky klienta.

Debt Service to Income (DSTI) je ukazovateľ schopnosti spotrebiteľa splácať úver. Tento ukazovateľ hodnotí finančnú rezervu, ktorá zostane spotrebiteľovi po odpočítaní životného minima a uhradení všetkých povinných mesačných splátok. Od roku 2020 splátky všetkých dlhov môžu na Slovensku tvoriť najviac 60 % príjmu domácnosti.

Nemusí to trvať večne

V súčasnosti je tak pri posudzovaní bonity klienta pre české banky regulovaná už len hranica ukazovateľa LTV, čo je percentuálny pomer medzi výškou úveru a hodnotou zakladanej nehnuteľnosti. Pre žiadateľov o hypotéku mladších ako 36 rokov je v Česku horná hranica tohto ukazovateľa 90 % a pri starších žiadateľoch potom 80 %.

101431

ČNB je však pripravená vrátiť reguláciu späť, ak budú ceny nehnuteľností prudšie rásť. „Náš hlavný výhľad počíta s oživovaním tempa rastu cien nehnuteľností niekam k 5 % ročne. Pokiaľ by to však bolo výrazne viac, tak skôr alebo neskôr sa oživí debata, či a v akom okamihu nebude musieť ČNB znovu aktivovať niektoré z ukazovateľov regulácie hypoték,“ uviedol pre český denník e15 člen rady NČB Tomáš Holub.

Majú jedny z najdrahších hypoték v EÚ

Lepšia dostupnosť hypoték priniesla českým bankám značný nárast v objeme nových úverov. Najlepšie to ilustruje údaj z augusta 2024, keď objem nových hypoték dosiahol takmer 56 miliárd českých korún, čo je, mimochodom, štvrté najvyššie číslo v histórii našich západných susedov. Hypotéky s viazanosťou na tri roky patria medzi najpopulárnejšie a ich objem prekonal aj doposiaľ najvyššie hodnoty z roku 2021.

Ready Made Maklér

Staňte sa samostatným
finančným agentom už dnes.

Robte biznis,
byrokraciu nechajte na nás.

Deje sa tak napriek tomu, že Česi majú jedny z najvyšších úrokových sadzieb v EÚ. Česká centrálna banka síce znížila základnú sadzbu na 4,25 percentuálneho bodu, no úroky nových hypoték tu stále dosahujú v priemere 5 %. Vyššie úroky na hypotékach už majú len Poliaci, kde sa úroková sadzba pohybuje okolo 7 %. Základná sadzba Európskej centrálnej banky (ECB) pritom dosahuje 3,65 %.

NBS: DTI nepredstavuje žiadne obmedzenie

My sme v súvislosti so situáciou v susednom Česku oslovil našu centrálnu banku aj Slovenskú bankovú asociáciu. „Slovenskej bankovej asociácii neprináleží komentovať rozhodnutie centrálnej banky susednej krajiny. Sme však otvorení diskusii so zástupcami Národnej banky Slovenska (NBS) k tejto téme po dôkladnej analýze,“ komentuje Daniela Gilányi, hovorkyňa SBA.

72953

Podľa NBS podiel celkového zadlženia k príjmu (DTI) nepredstavuje v súčasnosti pre klientov žiadne obmedzenie. „Naopak, jeho hodnota v porovnaní s minulosťou klesla a jeho vplyv na úverovanie sa znížil. Priemerná hodnota DTI (priemer vážený objemom) za uplynulého dva a pol roka (v porovnaní s obdobím pred zvyšovaním sadzieb) klesla z 5,7 na 4,7,“ vysvetľuje hovorca NBS Peter Majer.

Tvrdenie, že limit na DTI nie je v súčasnosti obmedzujúci, potvrdzuje podľa hovorcu centrálnej banky aj nízka miera využívania regulatórnych výnimiek. „Banky majú možnosť poskytnúť 5 % úverov presahujúcich limit na DTI, no v skutočnosti však poskytujú len 2,9 %. Navyše regulácia umožňuje poskytnúť ďalších 5 % úverov s DTI nad limitom mladým žiadateľom do 35 rokov pri splnení ďalších podmienok, v skutočnosti ich však banky poskytujú len 0,02 %,“ dopĺňa P. Majer z NBS.

73458

K zmene na Slovensku tak skoro nedôjde

Aktuálne nastavenie limitov týkajúcich sa poskytovania úverov (vrátane DTI) považuje NBS za štrukturálne opatrenie, a preto aktuálne neplánuje žiadnu zmenu. „K uvoľňovaniu systému limitov týkajúcich sa poskytovania úverov nepristupuje ani väčšina iných krajín Európskej únie. Česká republika je v tejto oblasti skôr výnimkou,“ uzatvára hovorca NBS.

Uvoľňovanie limitov týkajúcich sa úverov či ďalšie opatrenia, ako napríklad kapitálové „vankúše“, napokon neodporúča ani samotná Európska centrálna banka. V júli 2024 hovorila o pretrvávajúcich rizikách v tejto oblasti.

Témy