V Česku zrušili dlhový strop pre žiadateľov o hypotéku. Stane sa to aj u nás?

Foto: Freepik

Česi zrušili stropy

Česká národná banka (ČNB) zrušila úverové limity pre žiadateľov pri posudzovaní ich príjmov v dvoch fázach. Najprv k 1. júlu 2023 zrušila hornú hranicu ukazovateľa DSTI, čo zdôvodnila výrazným prepadom záujmu o hypotekárne úvery a tiež tým, že v tom čase bola dostatočne obmedzujúcim faktorom vysoká úroková sadzba hypoték.

O pol roka neskôr k 1. januáru 2024 ČNB deaktivovala aj hornú hranicu ukazovateľa, takzvané DTI, a tento nástroj ponechala na komerčné banky ako dobrovoľný. „Vyššie úrokové sadzby a utlmená hypotekárna aktivita výraznejšie obmedzujú riziká súvisiace s úrovňou príjmov žiadateľov a riadenie týchto rizík ponechávame plne na poskytovateľoch,“ uviedla vtedy členka českej bankovej rady Karina Kubelková.

Nemusí to trvať večne

V súčasnosti je tak pri posudzovaní bonity klienta pre české banky regulovaná už len hranica ukazovateľa LTV, čo je percentuálny pomer medzi výškou úveru a hodnotou zakladanej nehnuteľnosti. Pre žiadateľov o hypotéku mladších ako 36 rokov je v Česku horná hranica tohto ukazovateľa 90 % a pri starších žiadateľoch potom 80 %.

ČNB je však pripravená vrátiť reguláciu späť, ak budú ceny nehnuteľností prudšie rásť. „Náš hlavný výhľad počíta s oživovaním tempa rastu cien nehnuteľností niekam k 5 % ročne. Pokiaľ by to však bolo výrazne viac, tak skôr alebo neskôr sa oživí debata, či a v akom okamihu nebude musieť ČNB znovu aktivovať niektoré z ukazovateľov regulácie hypoték,“ uviedol pre český denník e15 člen rady NČB Tomáš Holub.

Majú jedny z najdrahších hypoték v EÚ

Lepšia dostupnosť hypoték priniesla českým bankám značný nárast v objeme nových úverov. Najlepšie to ilustruje údaj z augusta 2024, keď objem nových hypoték dosiahol takmer 56 miliárd českých korún, čo je, mimochodom, štvrté najvyššie číslo v histórii našich západných susedov. Hypotéky s viazanosťou na tri roky patria medzi najpopulárnejšie a ich objem prekonal aj doposiaľ najvyššie hodnoty z roku 2021.

Deje sa tak napriek tomu, že Česi majú jedny z najvyšších úrokových sadzieb v EÚ. Česká centrálna banka síce znížila základnú sadzbu na 4,25 percentuálneho bodu, no úroky nových hypoték tu stále dosahujú v priemere 5 %. Vyššie úroky na hypotékach už majú len Poliaci, kde sa úroková sadzba pohybuje okolo 7 %. Základná sadzba Európskej centrálnej banky (ECB) pritom dosahuje 3,65 %.

NBS: DTI nepredstavuje žiadne obmedzenie

My sme v súvislosti so situáciou v susednom Česku oslovil našu centrálnu banku aj Slovenskú bankovú asociáciu. „Slovenskej bankovej asociácii neprináleží komentovať rozhodnutie centrálnej banky susednej krajiny. Sme však otvorení diskusii so zástupcami Národnej banky Slovenska (NBS) k tejto téme po dôkladnej analýze,“ komentuje Daniela Gilányi, hovorkyňa SBA.

Podľa NBS podiel celkového zadlženia k príjmu (DTI) nepredstavuje v súčasnosti pre klientov žiadne obmedzenie. „Naopak, jeho hodnota v porovnaní s minulosťou klesla a jeho vplyv na úverovanie sa znížil. Priemerná hodnota DTI (priemer vážený objemom) za uplynulého dva a pol roka (v porovnaní s obdobím pred zvyšovaním sadzieb) klesla z 5,7 na 4,7,“ vysvetľuje hovorca NBS Peter Majer.

Tvrdenie, že limit na DTI nie je v súčasnosti obmedzujúci, potvrdzuje podľa hovorcu centrálnej banky aj nízka miera využívania regulatórnych výnimiek. „Banky majú možnosť poskytnúť 5 % úverov presahujúcich limit na DTI, no v skutočnosti však poskytujú len 2,9 %. Navyše regulácia umožňuje poskytnúť ďalších 5 % úverov s DTI nad limitom mladým žiadateľom do 35 rokov pri splnení ďalších podmienok, v skutočnosti ich však banky poskytujú len 0,02 %,“ dopĺňa P. Majer z NBS.

K zmene na Slovensku tak skoro nedôjde

Aktuálne nastavenie limitov týkajúcich sa poskytovania úverov (vrátane DTI) považuje NBS za štrukturálne opatrenie, a preto aktuálne neplánuje žiadnu zmenu. „K uvoľňovaniu systému limitov týkajúcich sa poskytovania úverov nepristupuje ani väčšina iných krajín Európskej únie. Česká republika je v tejto oblasti skôr výnimkou,“ uzatvára hovorca NBS.

Uvoľňovanie limitov týkajúcich sa úverov či ďalšie opatrenia, ako napríklad kapitálové „vankúše“, napokon neodporúča ani samotná Európska centrálna banka. V júli 2024 hovorila o pretrvávajúcich rizikách v tejto oblasti.