Úroky stúpajú a splátky hypoték sa zvýšia o stovky eur. Aké možnosti má bankový klient?

Zdroj: Freepik

Úroky naďalej stúpajú

Národná banka Slovenska (NBS) nedávno informovala, že tento rok sa skončí fixácia nízkeho úroku (do 1,2 % ročne) 32-tisíc hypotekárnym úverom. V roku 2024 postihne rovnaká zmena ďalších 100-tisíc hypoték a o rok neskôr k nim pribudne 95-tisíc hypoték. Ak započítame aj hypotéky s o trochu vyšším úrokom (do 2 alebo 2,5 %), do konca roku 2025 sa tieto zmeny dotknú celkovo 356-tisíc hypoték.

Klienti totiž po refixácii úrokovej sadzby získajú nový úrok, ktorý sa bude pohybovať okolo 4 % a vyššie, čo prinesie významný nárast mesačnej splátky ich úveru.

Len pred niekoľkými dňami sme informovali o zvyšovaní úrokov v troch finančných domoch pôsobiacich na slovenskom trhu. Úrok nižší ako 4 % dnes už v slovenských bankách prakticky nezoženiete. Práve naopak, pri niektorých príliš krátkych fixáciách (na 1 rok) alebo pri dlhých fixáciách (na 10 a viac rokov) sa už úroková sadzba hypoték dostáva cez hranicu 5 %.

Ako to vyzerá v praxi

Predpokladajme, že aktuálny zostatok na vašej hypotéke je 100-tisíc eur. Zostávajúce obdobie splatnosti je 25 rokov a výška úrokovej sadzby 1 %. Aktuálna výška splátky je 376,87 eura mesačne a vaša fixácia sa skončí o rok, keď zostatok na hypotéke bude predstavovať 96 461 eur.

Ak by ste pri novej fixácii, napríklad na 4 roky, získali úrok 4,3 % ročne, mesačná splátka vášho hypotekárneho úveru by narástla o 160,65 eura. Nová mesačná splátka hypotéky by totiž bola vo výške 537,52 eura.

Začnite si odkladať už v predstihu

Banky sú zo zákona povinné klientovi oznámiť novú úrokovú sadzbu najneskôr dva mesiace pred výročím jej fixácie. Odborníci však odporúčajú začať sa zaujímať o situáciu výrazne skôr.

Ak klient pred skončením fixácie zistí, že nová splátka môže byť pre jeho rozpočet problém, mal by situáciu bezodkladne riešiť so svojou bankou. Niekedy banky vedia upraviť ponuku pre klienta tak, aby bola atraktívnejšia. Často za cenu nákupu iného produktu (poistenie, investovanie a podobne).

Dobrý nápad je začať s odkladaním si sumy, o ktorú v budúcnosti splátka hypotéky stúpne, už dnes. Klient si tak v praxi vyskúša, aký vplyv bude mať zmena na rodinný rozpočet a zároveň si začne tvoriť dodatočnú finančnú rezervu, ktorú môže použiť napríklad na mimoriadnu splátku úveru.

Na mimoriadnu splátku má klient nárok kedykoľvek s poplatkom alebo po splnení určitých podmienok (podľa zákona) bez poplatku. Napríklad pri výročí fixu, keď mimoriadnu splátku banka musí umožniť bez poplatku v akejkoľvek výške, prípadne je možné úver splatiť aj úplne celý.

Mimoriadnu splátku hypotéky však v praxi aktuálne využíva len minimum ľudí, keďže ju nemajú reálne z čoho zaplatiť.

Možnosť predĺženia splatnosti

Ďalšou alternatívou je možnosť predĺžiť si splatnosť hypotéky. Dve slovenské banky umožňujú splatnosť hypotéky natiahnuť až na 40 rokov. Ide o mBank a Prima banku, v ktorých možno získať úver na 40 rokov pri prenose hypotéky z inej banky.

Zvyčajne platí, že hypotéka by mala byť splatená do 65 rokov klienta, prípadne do 70-ky, ak sú dvaja spoludlžníci. Starší klienti by tak s natiahnutím obdobia splácania mohli mať problém. Zo štatistík NBS tiež vyplýva, že hypotéky s dlhšou splatnosťou tvoria len malú časť úverového portfólia bánk, približne 3 % z celkového objemu hypoték na Slovensku.

Pri hypotéke so 40-ročnou splatnosťou môže byť v budúcnosti problém s jej zjednodušeným refinancovaním, teda bez overovania výšky príjmu. Jedno z pravidiel takzvaného čistého refinancovania je, že nová splátka musí byť nižšia ako pôvodná. Čiže splátku pri 40-ročnej splatnosti môže byť pri aktuálnej výške úrokových sadzieb problém podliezť so splátkou pri 30-ročnej splatnosti.

Klient tak môže zostať „zaseknutý“ v jednej banke, a ak sa mu nezmení finančná situácia, bude musieť akceptovať všetky ponuky na refixáciu počas celého obdobia splatnosti hypotéky, teda až spomínaných 40 rokov.