Úroky slovenských hypoték sú stále priaznivé. Oplatí sa cudzincom úverová turistika?

Roland Régely 3.1.2023 Poslať

Kým úrokové sadzby českých hypotekárnych úverov tento rok stúpli na sedem percent, tie slovenské sa pohybujú okolo štyroch. To by teoreticky mohlo spustiť vlnu úverovej turistiky. Brzdia ju však pomerne prísne pravidlá, ktoré cudzincom umožňujú získať hypotéku na Slovensku len za veľmi striktných podmienok. Naopak je to ľahšie – Slováci majú pre získanie úveru v Česku jednoduchšie podmienky.

Foto: Shutterstock

Slovenské občianstvo alebo trvalý pobyt

Hypotéku môže na Slovensku získať okrem slovenského občana aj cudzinec, musí však splniť niekoľko základných požiadaviek, ktoré sú pre našinca samozrejmosťou. Prvým predpokladom na získanie hypotéky u nás je slovenské občianstvo, prípadne povolenie na trvalý pobyt v našej krajine.

Niektorým bankám stačí toto povolenie už po určitej dobe od jeho získania, iné akceptujú len trvalý pobyt na neurčito. Dĺžka trvalého pobytu na Slovensku ovplyvňuje v niektorých bankách aj to, či žiadateľ o hypotéku musí doložiť výpis z úverového registra z krajiny pôvodu.

Pravidlá príjmu zo zahraničia

Slovenské banky u našincov akceptujú príjmy zo závislej činnosti, príjmy z podnikania, prípadne niektoré druhy dávok, pokiaľ plynú zo Slovenska. Ak žiadateľ o hypotéku pracuje v zahraničí, naše banky vedia financovať jeho nehnuteľnosť na základe zamestnaneckého pomeru plynúceho z krajín eurozóny, prípadne členských krajín Európskej únie.

Banky vedia zobrať do úvahy príjem aj z krajín, ako sú USA, Kanada či Austrália. Dokazovanie, respektíve dokladovanie bonity, je však v tomto prípade náročnejšie a môže trvať dlhšie. Slovenské banky od cudzincov vo väčšine prípadov požadujú potvrdenie o príjme, výpis z účtu za posledných 6 mesiacov alebo výplatné pásky, a tiež pracovnú zmluvu, prípadne aj pracovné povolenie.

Každá banka má vlastné požiadavky

VÚB banka napríklad schváli hypotéku cudzincovi so zahraničným príjmom iba v prípade, že má trvalý pracovný pomer minimálne 4 mesiace a nie je vo výpovednej lehote. Slovenská sporiteľňa vyžaduje pracovný pomer aspoň 13 mesiacov, ČSOB minimálne 6 mesiacov. Ostatným bankám väčšinou stačí doložiť vyššie spomínané dokumenty.

Dôležité sú tiež ďalšie väzby na Slovensko, napríklad ak má cudzinec tunajšieho manžela alebo manželku, rodičov a podobne. V takom prípade banky týchto žiadateľov posudzujú individuálne. Pomôcť im môže najmä to, ak našinec vstúpi do úverového vzťahu ako spoludlžník.

Živnosť môže byť problém

Platí, že najlepšie vyhliadky na získanie hypotekárneho úveru má zamestnanec slovenskej firmy, respektíve spoločnosti, ktorá ho na trvalý pracovný pomer zamestnáva na Slovensku. Úver pritom môže byť aj tak menší a drahší ako pre Slováka.

Ideálne pre cudzinca je tiež to, ak jeho zamestnávateľ pôsobí v nerizikovom sektore a dosahuje solídne výsledky hospodárenia. Takéhoto zamestnanca si vie banka overiť v Sociálnej poisťovni, finančné výsledky zase kontroluje cez register Finstat.sk.

Nevýhodu majú cudzinci živnostníci, respektíve podnikatelia. Príjmy cudzincov z podnikania v zahraničí žiadna slovenská banka neakceptuje.

Česi hľadajú najmä investičné byty

Financial Report zisťoval od slovenských bánk, ktoré národnosti sa najviac zaujímajú o hypotekárne úvery na Slovensku. Finančné domy potvrdili záujem najmä zo strany českých žiadateľov.

Podľa finančných sprostredkovateľov sa o slovenské hypotekárne úvery zo zahraničia zaujímajú najmä Slováci žijúci v Česku, a veľkú časť potom tvoria spomínaní Česi. Tí často dopytujú možnosť kúpy investičného bytu v Bratislave, hoci žiť a pracovať chcú napríklad v Prahe.

Najlepšie časy sú za nami

Úverová turistika zo zahraničia na Slovensko za nižšími úrokovými sadzbami bola v minulosti populárnejšia ako dnes. Dialo sa tak najmä v čase, keď sa slovenské úrokové sadzby začínali nulou a patrili k najnižším v celej Európskej únii. Tento trend podľa odborníkov na úvery vyvrcholil približne pred rokom a pol, keď sa sadzby hypoték v našich bankách dostali na absolútne dno. Okrem našincov si vtedy takmer bezplatné hypotéky na Slovensku všímali najmä českí občania. Dnes už spotrebitelia necestujú na Slovensko s vidinou nižšej úrokovej sadzby. Prispela k tomu inflácia, aj ochladenie realitného trhu v okolitých krajinách.

Slováci v zahraničí majú výhodu

Slováci žijúci v zahraničí to majú jednoduchšie, aj keď si chcú kúpiť byt v Česku. Tamojšie banky sú k Slovákom benevolentnejšie. Akceptujú príjem z českého zamestnania a jedna banka dokonca aj v prípade, ak ide o slovenských živnostníkov podnikajúcich v Česku.

Ak napríklad Slovák pracuje na živnosť v susednom Česku a požiada o hypotéku na Slovensku, slovenské banky sú schopné to akceptovať. Podľa úverovej riaditeľky FinGO.sk Evy Šablovej to však neplatí o Slovákoch pracujúcich na živnosť v Rakúsku a v Maďarsku. S týmto typom príjmu pri žiadosti o úver v našich bankách nepochodili.

Slováci žijúci v Česku dokážu pri aktuálnych úrokových sadzbách so slovenskou hypotékou výrazne ušetriť, a pre niektorých to môže byť jediná cesta, ako financovať svoje bývanie. Toto riešenie podľa odborníčky na financie využíva stále viac klientov, ktorí v prospech úveru najčastejšie zakladajú byt alebo dom rodičov na Slovensku.

Podľa Českého štatistického úradu žije v Česku takmer 100-tisíc Slovákov, ktorí si za určitých podmienok môžu vybaviť hypotéku aj na Slovensku.

Prenos hypotéky z inej krajiny

Hypotekárni špecialisti sa stretávajú s požiadavkami potenciálnych klientov, ktorí by si chceli preniesť hypotéku z inej krajiny. Na Slovensko chcú hypotéku najčastejšie preniesť dlžníci z Českej republiky, ale aj niektorých ďalších okolitých krajín. Slovenské banky však vedia poskytnúť hypotéku len vybranej skupine žiadateľov, ktorí musia splniť podmienky bánk, čo často nemusí byť jednoduché. Výhody majú tí cudzinci, ktorí vedia založiť slovenskú nehnuteľnosť.

Nehnuteľnosť len na Slovensku

Štandardne slovenské banky akceptujú ako predmet zabezpečenia výlučne nehnuteľnosť nachádzajúcu sa na území Slovenskej republiky. Dôvodom k takýmto prísnym pravidlám je rozdielnosť zákonov v jednotlivých krajinách, a teda aj prípadné uplatnenie si záložného práva pri nesplácaní úveru.

Pre banky by bolo založenie nehnuteľnosti v inej krajine príliš veľké riziko, ktoré nie sú ochotné akceptovať a tieto žiadosti neschvaľujú. Napriek tomu banky v niektorých prípadoch akceptujú ako účel hypotéky kúpu nehnuteľnosti mimo nášho územia, no musí ísť o kúpu domu alebo bytu výhradne v pohraničných oblastiach.

Platí však, že aj k takejto hypotéke musí byť založená slovenská nehnuteľnosť. Väčšinou je tak pre žiadateľa najvýhodnejšie požiadať o bezúčelovú, respektíve americkú hypotéku.