Trh s hypotékami sa prepadol. Môžu za to vysoké úroky aj ekonomická neistota

Robert Juriš 21.12.2022 Poslať

Ochota Slovákov zadlžovať sa klesá priamo úmerne s blížiacim sa koncom kalendárneho roka. Hlavnou príčinou sú zvyšujúce sa úrokové sadzby hypotekárnych úrokov, rekordne vysoké ceny nehnuteľností a neistá ekonomická, politická aj geopolitické situácia. Zvyšuje sa tiež rizikovosť splácania záväzkov domácností voči bankám. Tieto však zatiaľ nepristúpili k ďalšiemu sprísňovaniu úverových štandardov, hoci v niektorých iných krajinách eurozóny sa tak už stalo.

Foto: Shutterstock

Kým ešte pred rokom bola ochota zadlžovať sa intenzívna, dnes je slovenský trh úverov pod vplyvom výrazného nárastu úrokových sadzieb a cítiť aj vyššiu mieru neistoty. Rast poskytovania nových úverov domácnostiam sa pribrzdil a slabnú aj expanzívne tendencie v rámci finančného cyklu.

Poskytovanie hypoték sa výrazne spomalilo

V súvislosti s poskytovaním hypotekárnych úverov na Slovensku sa objavilo viacero nových trendov. Poskytovanie nových hypoték sa spomalilo a refinancovanie už poskytnutých úverov na bývanie viac ako výrazne začalo zaostávať za predchádzajúcim hektickým prvým polrokom tohto roku.

„Počet novoposkytnutých hypoték na Slovensku dosiahol svoj vrchol v druhom štvrťroku tohto roku. V treťom štvrťroku sa už poskytlo menej hypoték – v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom aj v porovnaní s rovnakým obdobím predchádzajúceho roku,“ konštatuje Národná banka Slovenska vo svojom makroprudenciálnom komentári.

V prípade refinancovaných úverov sú zmeny ešte výraznejšie. Refinancovanie s navýšením objemu úveru v treťom štvrťroku 2022 pokleslo z 1,1 miliardy eur v treťom štvrťroku 2021 na 0,6 miliardy eur v treťom štvrťroku 2022 a refinancovanie bez navýšenia sa znížilo z 0,6 miliardy eur v treťom štvrťroku 2021 na 0,2 miliardy eur v treťom štvrťroku 2022.

Objemy poskytnutých hypoték v miliardách eur

Nové hypotéky sa s úrokmi dostali už na roveň 3,2 %

Pod tento vývoj sa podpísali najmä rastúce úrokové sadzby, ktoré viedli k výraznému nárastu splátok v pomere k príjmu. Úrokové sadzby podľa dát NBS v októbri 2022 u všetkých poskytnutých hypoték dosiahli 2,8 % a u novoposkytnutých hypoték sa dostali v priemere až na 3,2 %. Sú tak na úrovni roka 2015 a v porovnaní s ostatnými krajinami eurozóny patria medzi nadpriemerne drahé.

Rizikovosť nových hypoték rastie

Vyššie úrokové sadzby hypoték, s ktorými úzko súvisia stúpajúce mesačné splátky, priniesli aj ďalší problém – zvýšila sa rizikovosť nových hypoték. Prudko totiž vzrástol podiel nových hypoték s DSTI na úrovni regulatórneho limitu. Týka sa to nielen refinancovaných hypoték s navýšením objemu poskytnutých finančných prostriedkov, ale aj úplne nových hypoték.

„Aby mohol byť poskytnutý úver čo najvyšší, vysoká hodnota DSTI sa vo väčšine prípadov kombinovala s dlhou splatnosťou na 30 rokov, prípadne aj s dlhšou. Skúsenosti z koronakrízy pritom ukazujú, že klienti s vysokou zaťaženosťou splátkami čelia najväčšiemu riziku, že sa dostanú do ťažkostí so splácaním úveru,“ konštatuje NBS.

Úvery s vysokým DSTI sa navyše vo zvýšenej miere poskytovali klientom s nižším príjmom a nižším vzdelaním, čo rizikovosť týchto úverov ešte zvyšuje. Podľa centrálnej banky zmeny vo finančnom cykle sa na Slovensku zatiaľ nepreniesli do ďalšieho sprísňovania úverových štandardov zo strany bánk, no vo viacerých krajinách západnej Európy sa už toto sprísňovanie stalo realitou.

Spotrebiteľské úvery sú na vzostupe

V prípade spotrebiteľských úverov zmeny nie sú dramatické. Objem nových úverov je stabilný a priemerné úrokové sadzby zatiaľ nezačali rásť. Držia sa na priemernej úrovni 8,3 %. Aj vďaka tomu sa tieto úvery po troch rokoch medziročného úbytku dostali do mierne kladných hodnôt. V októbri 2022 dosiahli medziročný nárast o 0,5 %.

Centrálna banka za rastom týchto úverov vidí najmä infláciu a nepriamo aj zmenu úrokového prostredia, ktoré oslabilo motiváciu ku konsolidovaniu spotrebiteľských úverov do úverov na bývanie. Toto riešenie pre občanov kvôli zvýšeniu úrokových sadzieb hypoték prestalo byť výhodné.