Hľadaj
× Aplikácia Aplikácia

Refinancovanie hypotéky nie je len o získaní najnižšieho úroku. Čo všetko musíme zobrať do úvahy?

Andrej Vida Banky a poisťovne
SK
EN
Poslať

Dostali ste z banky list, že sa onedlho skončí obdobie fixácie úrokovej sadzby vášho úveru? Ak áno, mnohí z vás sa určite zamysleli, či sú bankou ponúkané nové percentá naozaj tie najvýhodnejšie. Pozrime sa tiež spoločne na to, či je tento parameter jediný, ktorý by vás mal zaujímať.

image

Foto: Shutterstock

Zmena banky je v súčasnosti „in“

Už päť rokov sme svedkami „refinančnej turistiky“, ktorá sa stala obrovským biznisom. Banky sa snažia nalákať do stavu nových klientov, čo im prináša dodatočné výnosy aj vďaka možným doplnkovým produktom.

Presné čísla však banky nezverejňujú a Národná banka Slovenska (NBS) podľa jej hovorcu Petra Majera: „Nezbiera údaje o refinancovaných hypotekárnych úveroch. Od roku 2019 však zverejňuje údaje o takzvaných znovu prerokovaných úveroch (ZPÚ), čo je však metodicky rozsiahlejšia kategória než refinancovanie v zmysle presunu úveru z banky A do banky B.“

ZPÚ zahŕňajú napríklad aj také úvery, kde prišlo k zmene úrokovej sadzby pred alebo ku dňu fixácie či zmene splatnosti úveru. Podľa tejto štatistiky prišlo k zmene v úveroch na bývanie od roku 2019 priemerne takmer o miliardu eur každý rok.

Prenos úveru z banky do banky je zaujímavý nielen pre klientov, ale aj pre finančných sprostredkovateľov. Pre nich totiž predstavuje provízia za realizáciu tohto úkonu nemalú položku v rámci ich mesačných odmien. A v neposlednom rade je v hre aj boj o klienta a zvýšenie trhového podielu bánk. 

Navyše úrokové sadzby sú na minime a banky aj ich klienti sa pýtajú, do kedy táto situácia vydrží. Európska centrálna banka nedávno vyhlásila, že priaznivé podmienky financovania zatiaľ nezmení, a to i napriek rastúcej inflácii. V praxi to znamená, že nízke úrokové sadzby zostanú aj naďalej nezmenené.

Ako sa má v tomto všetkom zorientovať bankový klient, ktorý si zobral úver na zabezpečenie bývania? Musí si uvedomiť tieto tri zásadné skutočnosti: A) O výhodnosti úveru na bývanie nerozhoduje len úroková sadzba, ale aj ďalšie faktory. B) Aké podmienky musím splniť pre získanie výhodnejších podmienok a koľko ma to bude stáť?C) Mám sa rozhodnúť pre kratšiu alebo dlhšiu dobu úrokovej fixácie môjho úveru?

Úroková sadzba nie je všetko

Úrokové sadzby sú dlhodobo na nízkej úrovni. Medziročný pokles sa síce spomalil, ale k nárastu prišlo iba v individuálnych a ojedinelých prípadoch. Týka sa to aj úverov na refinancovanie. Podľa štatistiky NBS sa dohodnutá priemerná úroková sadzba úverov na nehnuteľnosti (v režime ZPÚ) drží už dlhšie pod 1 %.

Presnejšie v júli 2021 bola iba 0,8655 %. Ak máte svoju úrokovú sadzbu vyššiu, mali by ste sa nad ponukou refinancovania, alebo minimálne prehodnotenia sadzby, určite zamyslieť. Realita je však taká, že ani relatívne veľký rozdiel v úrokovej sadzbe sa nepremietne do zásadnej úspory na vašej mesačnej splátke. Pri bežných úveroch sa spravidla pohybuje úspora iba vo výške niekoľkých eur mesačne.

Dôležitý je súčet všetkých bankových poplatkov

Stalo sa už štandardom, že poplatok za refinanciovanie rada zaplatí za klienta aj nová banka. Stále však zostáva niekoľko ďalších, ktoré je pri zmene banky potrebné uhradiť.

Zvážiť treba tiež poistenie nehnuteľnosti a jeho vinkuláciu v prospech novej banky. Môže sa stať, že novej banke nebude doterajšie poistenie stačiť. Dôraz treba dať aj na cross-sell produkty, ktoré si musíte v novej banke kúpiť spolu s úverom. Práve tie sa môžu výrazne prejaviť pri prepočte výhodnosti nového úveru.

A v neposlednom rade je to aj čas investovaný do vybavovania všetkých formalít a dokumentov. Pri každom refinancovaní je preto vhodné spraviť individuálny a čo najpresnejší prepočet úspory a nákladov.

Vyberte si správnu fixáciu úrokovej sadzby

Najbežnejšie lehoty fixácie sú na 1, 3, 5 a 10 rokov. Ideálny stav pre klienta je jasný – znamená čo najnižšiu úrokovú sadzbu na čo najdlhšie obdobie. Banka uvažuje inak. Ak očakáva na trhu zvýšenie úrokových sadzieb, preferuje kratšie fixácie. A, naopak, ak sú indície, že sadzby klesnú, odporúča fixáciu čo najdlhšiu. Jej cieľom je, samozrejme, zarobiť čo najviac.

Fixácia znamená pre vás stabilitu mesačných výdavkov. Každý sme iný, preto je ťažké odporučiť najvýhodnejšiu dobu fixácie. Najmä noví klienti by mali zvážiť, že počas doby splatnosti úveru sa úroková sadzba môže niekoľkokrát zmeniť

Ak by prišlo v budúcnosti k nárastu úrokových sadzieb (čo nevie teraz nikto odhadnúť), tak sa nevyhnete nezanedbateľnému zvýšeniu mesačnej splátky úveru, a to môže výrazne zasiahnuť do vášho rodinného rozpočtu.

Tip pre klienta

Ak natrafíte na výhodnú hypotekárnu ponuku, hoci aj počas trvania fixácie úroku vášho úveru, dajte si ju potvrdiť bankou na papier. S týmto dokumentom môžete argumentovať vo vašej banke a vyjednávať o takzvanej retenčnej ponuke. Banky to robia nerady, ale ak si uvedomia, že strácajú klienta, dokážu upraviť vašu aktuálnu úrokovú sadzbu takmer kedykoľvek.

Príklad zo života

Pre lepšiu predstavu sa  pozrime, aké má možnosti bankový klient prostredníctvom konkrétneho príkladu. Pán Milan (45) je ženatý, spolu s manželkou (39) pracujú v administratíve a majú dve deti (8 a 11). Úver na bývanie vo výške 90-tisíc eur si zobrali v roku 2008. Jeho aktuálny zostatok je 60-tisíc eur, úroková sadzba je 1,09 % a mesačná splátka predstavuje 361 eur. Fixácia bude končiť vo februári 2024 a úver budú splácať ešte 15 rokov. Doteraz uhradili všetky splátky bez omeškania a nemajú negatívny záznam v úverovom registri.

Pre získanie lepšieho prehľadu sme sa pozreli na ponuku niektorých bánk na ich webových stránkach a použili ich refinančné kalkulačky. Zároveň sme sa obrátili na tri banky s najvýhodnejšími ponukami na trhu a položili sme im tieto tri otázky: 1) Aký najvýhodnejší úver na refinancovanie jeho súčasného úveru viete pánovi Milanovi poskytnúť? 2) Aké poplatky a v akej výške čakajú na pána Milana? 3) Je ponuka podmienená využitím iných finančných produktov?

Odpovede na 1. otázku

Prima banka. „Pán Milan má možnosť získať po prenesení hypotéky z inej banky úrokovú sadzbu 0,40 % ročne s dĺžkou fixácie 40 mesiacov. Túto úrokovú sadzbu získa bez dodatočných podmienok. Stačí iba splniť interné kritériá banky pre kvalifikovanie sa na získanie hypotéky. Pri tejto ponuke by bola jeho mesačná splátka 343 eur,“ tvrdí hovorkyňa banky Zuzana Valovičová.

Prima banka by mu zároveň preplatila aj poplatok za predčasné splatenie úveru v pôvodnej banke. Ak by mal ďalšie pôžičky, môže si ich do prenosu pripojiť, a tak si znížiť celkovú splátku svojich záväzkov. „Má tiež možnosť navýšiť svoj úver o 2-tisíc eur, a to všetko bez potreby dokladovania príjmu,“ hovorí ďalej. Toto pravidlo však platí aj pre všetky ostatné banky.

VÚB banka. Tu sa vo svojej odpovedi zamerali najmä na to, čo klienta najviac zaujíma, teda na zníženie úrokovej sadzby a zníženie mesačnej splátky úveru. Počítali zároveň s tým, že pán Milan pri prenose existujúcej hypotéky využije aj navýšenie zostatku úveru o 1 200 eur (pozn. redakcie – VÚB využila možnosť navýšenia úveru pri prenose). Pri výpočte potom použili, rovnako ako my, ich refinančnú kalkulačku. Pri fixácii na tri roky im vyšla rovnaká úroková sadzba ako nám, teda 0,89 % ročne.

Pre zníženie mesačnej splátky predĺžili lehotu splatnosti na 27 rokov, keďže maximálna veková hranica v čase splatenia úveru je 72 rokov. Vďaka tomu bude mesačná splátka úveru iba 213 eur. „Z pohľadu celkových nákladov však klient zaplatí viac, pretože svoj úver bude splácať dlhšie,“ upozorňuje PR špecialista VÚB banky Dominik Miša.

Slovenská sporiteľňa. V tejto banke tiež zvažovali, čo chce pán Milan dosiahnuť. Ak cieli na čo najnižšiu mesačnú splátku, môže mať úver s fixáciou na 1 rok so sadzbou 0,79 % ročne, prípadne s fixáciou na 3 alebo 5 rokov so sadzbou 0,89 % ročne. Ak by hľadal riešenie, ako si zabezpečiť dlhodobo výhodnú úrokovú sadzbu úveru, je v ponuke úver s fixáciou na 10 rokov so sadzbou 1,19 % ročne, alebo dokonca úver s fixáciou na 15 rokov, teda až do konca splatnosti úveru, so sadzbou 1,69 % ročne.

„Je to síce viac, ako je úroková sadzba jeho súčasného úveru, no za niekoľko eur mesačne navyše si tak dokáže zabezpečiť istotu dlhodobo nemennej a výhodnej sadzby. Práve to považujeme v súčasnom období, keď sú sadzby rekordne nízko, za niečo, nad čím by sa ľudia mali minimálne zamyslieť,“ konštatuje hovorkyňa SLSP Marta Cesnaková.

Odpovede na 2. otázku

Prima banka. V tejto banke platí, že ak bude pán Milan splácať úver z osobného účtu v tej istej banke, tak poplatok za poskytnutie úveru bude nulový. Bez tohto rozhodnutia by to bolo 1 % z výšky poskytnutého úveru. Nehnuteľnosť, ktorou bude ručiť, banka ocení interne, alebo sa môže použiť starší znalecký posudok, takže za tento úkon klient tiež nemusí platiť žiaden poplatok. Jediný potrebný poplatok bude za zápis záložného práva do katastra nehnuteľností (66 eur).

VÚB banka. „Klient musí počítať s poplatkom za predčasné splatenie pôvodného úveru v inej banke vo výške 1 % z výšky úveru (v tomto prípade 600 eur), poplatkom do katastra nehnuteľností (66 eur), poistným za poistenie nehnuteľnosti, či už v rámci úverovej zmluvy, alebo v ktorejkoľvek poisťovni, a pri novom úvere aj s poplatkom za poskytnutie úveru. Ak však bude mať aktívny účet s pravidelne mesačne zasielaným príjmom, plus bude bezproblémovo splácať svoj úver, môže získať 100 % zľavu z poplatku,“ vysvetľuje D. Miša.

Slovenská sporiteľňa. V SLSP poplatky nebudú prakticky žiadne. Banka totiž akceptuje existujúci znalecký posudok nie starší ako 3 roky, v prípade bytov vo väčších mestách si spravidla dokážu urobiť aj interné ohodnotenie bez potreby znaleckého posudku. Poplatok za predčasné splatenie úveru v pôvodnej banke preplatia. Poplatok za poskytnutie úveru klient neplatí a kataster vybavia aj zaplatia za klienta.

Odpovede na 3. otázku

Prima banka aj VÚB banka zhodne tvrdia, že ponuka banky je bez akýchkoľvek dodatočných podmienok alebo záväzkov, respektíve nie je podmienená zriadením ďalších produktov. V SLSP ponúkané najnižšie úrokové sadzby zahŕňajú zvýhodnenie v rámci programu Výhodný súčet v celkovej výške 0,7 %, z toho 0,2 % za poistenie úveru a 0,5 % za to, že klient úver spláca z účtu vedeného v Slovenskej sporiteľni a súčasne má zriadený účet sporenia alebo pravidelné investovanie (na ktoré si mesačne posiela aspoň minimálnu sumu – 10 eur sporenie, 20 eur investovanie).

TOP 5 odporúčaní, ako na refinancovanie hypotéky

Ako vidno, refinancovanie hypotéky nie je vôbec jednoduché. Vždy je potrebné dôkladne zvážiť najmä vlastné potreby a možnosti. Ak by sme vám mali dať návod, ako na to, vyzeral by takto:

  1. Pozrite si výšku svojej terajšej úrokovej sadzby a porovnajte ju s aktuálnou ponukou na trhu.
  2. Stanovte si svoje priority – nižší úrok, maximálna možná mesačná splátka, celková preplatenosť alebo istota v podobe dlhšej fixácie úrokovej sadzby.
  3. V prvom rade oslovte svoju banku a pýtajte sa, aké možnosti riešenia vám ponúkne.
  4. Nechajte si vypracovať ponuky aj v iných bankách.
  5. Ak máte viac úverov, pouvažujte nad ich celkovou konsolidáciou – teda zlúčením všetkých svojich úverov a celkovým znížením mesačných splátok.

Kľúčové slová

logo
Prečítajte si tiež:
22.10.2021 Redakcia FinReport

Spotrebné úvery budú ku koncu tohto roka v kurze. Slováci uprednostnia osobný kontakt s bankou pred online

Slováci sa v roku 2021 opäť osmelili a začali čerpať spotrebné úvery vo väčšej miere ako vo vlaňajšom pandemickom roku. Objem nových ...

21.10.2021 Naďa Černá

Ošetrenie u zubára vás môže vyjsť lacnejšie, ako si myslíte. Na aké zľavy máte nárok?

Návšteva lekára sa nezaobíde bez platenia vyšších súm za ošetrenie alebo jednotlivé medicínske výkony. Aj bežné vŕtanie zuba môže ...

21.10.2021 Robert Juriš

Sila dolára stúpa, cena zlata klesá. Napriek tomu žltý kov zostáva investičným ostrovom istoty

Cena zlata a iných drahých kovov aktuálne klesá. Táto správa, hoci je pravdivá, by u menej znalých vlastníkov týchto vzácnych komodít ...

21.10.2021 Redakcia FinReport

Startupista Tomáš Halgaš z Bratislavy predal Twitteru svoju „komunitnú“ aplikáciu Sphere

Bratislavčan Tomáš Halgaš založil v roku 2015 v Londýne četovaciu aplikáciu Sphere, ktorá mení skupiny ľudí na webe na pulzujúce ...

21.10.2021 Roland Régely

TOP finanční sprostredkovatelia: Úspech firmy nezávisí len od počtu podriadených agentov

Mať k dispozícii veľkú „armádu“ podriadených finančných agentov ešte neznamená, že automaticky dosiahnete najväčšie tržby v ...

20.10.2021 Redakcia FinReport

Investovanie do realít bude pre bežných ľudí dostupnejšie

Na Slovensku sa otvárajú nové finančné príležitosti. V októbri vstúpil na náš trh nový hráč – správcovská spoločnosť PARTNERS ...

20.10.2021 Robert Juriš

Poľský fond Enterprise Investors kúpil 40-percentný podiel v sprostredkovateľskej spoločnosti FinGO

Poľská spoločnosť Enterprise Investors (EI) prostredníctvom private equity fondu Polish Enterprise Fund VIII kúpila 40,6 % podiel v ...

20.10.2021 Magdaléna Švančarková

Prenajímate byt? V problémovej situácii vám môže pomôcť pripoistenie nájomníka

Vytopení susedia, rozbité okno či poškodený nábytok. Škody na majetku zvyčajne kryje poistenie zodpovednosti za škodu alebo poistenie ...

20.10.2021 Redakcia FinReport

Príchod prvého ETF fondu na investovanie do bitcoinu vyhnal jeho cenu na rekordných 66-tisíc dolárov

Hodnota bitcoinu stúpla k rekordným métam. Na svedomí to malo ohlásenie spustenia prvého verejne obchodovaného ETF fondu v USA zameraného na ...

19.10.2021 Zuzana Mecková

Spotrebiteľský úver s úrokom 0,00 % ponúkajú tri banky. Ich podmienky sa líšia najmä v poplatkoch

Spotrebiteľský úver s úrokovou sadzbou 0,00 % ročne, to znie naozaj lákavo. Aby ste využili tú najvýhodnejšiu pôžičku na trhu, je dobré ...

18.10.2021 Zuzana Mecková

Väčšina úrokových sadzieb sporiacich účtov na Slovensku sa nachádza hlboko pod úrovňou súčasnej inflácie

Úrokové sadzby sporiacich účtov u jednotlivých bánk sa v súčasnosti výrazne líšia a väčšina z nich ani zďaleka nedosahuje úroveň ...

17.10.2021 Redakcia FinReport

Väčšina krajín EÚ považuje COVID-19 v súvislosti s prácou za chorobu z povolania, tri za pracovný úraz

Európsky štatistický úrad Eurostat zrealizoval celoeurópsky prieskum o tom, či je ochorenie na koronavírus v súvislosti s prácou na úrovni ...

16.10.2021 Redakcia FinReport

Na cestách sa zvyšuje počet kolízií áut so zverou, škody bývajú vysoké. Ako minimalizovať riziko?

Jesenné obdobie so sebou prináša aj častejšie komplikácie na cestách. Okrem tradičného zhoršenia počasia, výdatnejších zrážok, ...

13.10.2021 Redakcia FinReport

Agentúra Moody’s Investors Service zvýšila Tatra banke rating z úrovne A3 na A2

Ratingová agentúra Moody’s Investors Service zvýšila dlhodobý depozitný rating Tatra banky o jeden stupeň z úrovne A3 na A2. Rating banky ...

13.10.2021 Redakcia FinReport

mBank prináša eKartu na internetové platby, ktorá nie je vyrobená z plastu, ale je virtuálna

Klienti mBank majú k dispozícii nový finančný nástroj. Je ním virtuálna platobná eKarta, ktorá im umožní realizovať online platby na ...

12.10.2021 Magdaléna Švančarková

Havarijné poistenie: Pre nové vozidlá a neskúsených vodičov je to nevyhnutnosť, pre veterány zbytočnosť

Havarijné poistenie dokáže vykryť škody majiteľovi motorového vozidla, ktorý spôsobil dopravnú nehodu. Odporúča sa pri nových či ...

9.10.2021 Redakcia FinReport

Slovenská záručná a rozvojová banka vyplatila cestovkám v rámci návratnej pomoci prvých 20 miliónov eur

Za prvé tri týždne od zverejnenia výzvy na podávanie žiadostí o návratnú finančnú pomoc pre cestovné kancelárie prijala Slovenská ...

8.10.2021 Redakcia FinReport

UniCredit Bank štartuje nový záručný program pre firmy v objeme 200 miliónov eur

UniCredit Bank a Európska investičná banka (EIB) spustia nový záručný program určený pre stredné a veľké firmy na podporu ekonomiky ...

Aplikácia
PHP Developer - študentská brigáda PHP Developer - študentská brigáda
PHP Developer províznych systémov PHP Developer províznych systémov
PHP Developer poistných agregátorov PHP Developer poistných agregátorov
PHP Developer FinTech cloudových riešení PHP Developer FinTech cloudových riešení

Najčítanejšie

  1. 1.
    Spotrebné úvery budú ku koncu tohto roka v kurze. Slováci uprednostnia osobný kontakt s bankou pred online
  2. 2.
    Hlas sa do spolupráce so Smerom nehrnie, podľa Pellegriniho v blízkej dobe parlamentné voľby nebudú
  3. 3.
    Startupista Tomáš Halgaš z Bratislavy predal Twitteru svoju „komunitnú“ aplikáciu Sphere
  4. 4.
    Vyplácanie miliónov eur schránkovým firmám v rámci pandemickej prvej pomoci už vyšetruje NAKA
  5. 5.
    TOP finanční sprostredkovatelia: Úspech firmy nezávisí len od počtu podriadených agentov