Hľadaj
× Aplikácia Aplikácia

Refinancovanie hypotéky nie je len o získaní najnižšieho úroku. Čo všetko musíme zobrať do úvahy?

Andrej Vida Banky a poisťovne
SK
EN
Poslať

Dostali ste z banky list, že sa onedlho skončí obdobie fixácie úrokovej sadzby vášho úveru? Ak áno, mnohí z vás sa určite zamysleli, či sú bankou ponúkané nové percentá naozaj tie najvýhodnejšie. Pozrime sa tiež spoločne na to, či je tento parameter jediný, ktorý by vás mal zaujímať.

image

Foto: Shutterstock

Zmena banky je v súčasnosti „in“

Už päť rokov sme svedkami „refinančnej turistiky“, ktorá sa stala obrovským biznisom. Banky sa snažia nalákať do stavu nových klientov, čo im prináša dodatočné výnosy aj vďaka možným doplnkovým produktom.

Presné čísla však banky nezverejňujú a Národná banka Slovenska (NBS) podľa jej hovorcu Petra Majera: „Nezbiera údaje o refinancovaných hypotekárnych úveroch. Od roku 2019 však zverejňuje údaje o takzvaných znovu prerokovaných úveroch (ZPÚ), čo je však metodicky rozsiahlejšia kategória než refinancovanie v zmysle presunu úveru z banky A do banky B.“

ZPÚ zahŕňajú napríklad aj také úvery, kde prišlo k zmene úrokovej sadzby pred alebo ku dňu fixácie či zmene splatnosti úveru. Podľa tejto štatistiky prišlo k zmene v úveroch na bývanie od roku 2019 priemerne takmer o miliardu eur každý rok.

Prenos úveru z banky do banky je zaujímavý nielen pre klientov, ale aj pre finančných sprostredkovateľov. Pre nich totiž predstavuje provízia za realizáciu tohto úkonu nemalú položku v rámci ich mesačných odmien. A v neposlednom rade je v hre aj boj o klienta a zvýšenie trhového podielu bánk. 

Navyše úrokové sadzby sú na minime a banky aj ich klienti sa pýtajú, do kedy táto situácia vydrží. Európska centrálna banka nedávno vyhlásila, že priaznivé podmienky financovania zatiaľ nezmení, a to i napriek rastúcej inflácii. V praxi to znamená, že nízke úrokové sadzby zostanú aj naďalej nezmenené.

Ako sa má v tomto všetkom zorientovať bankový klient, ktorý si zobral úver na zabezpečenie bývania? Musí si uvedomiť tieto tri zásadné skutočnosti: A) O výhodnosti úveru na bývanie nerozhoduje len úroková sadzba, ale aj ďalšie faktory. B) Aké podmienky musím splniť pre získanie výhodnejších podmienok a koľko ma to bude stáť?C) Mám sa rozhodnúť pre kratšiu alebo dlhšiu dobu úrokovej fixácie môjho úveru?

Úroková sadzba nie je všetko

Úrokové sadzby sú dlhodobo na nízkej úrovni. Medziročný pokles sa síce spomalil, ale k nárastu prišlo iba v individuálnych a ojedinelých prípadoch. Týka sa to aj úverov na refinancovanie. Podľa štatistiky NBS sa dohodnutá priemerná úroková sadzba úverov na nehnuteľnosti (v režime ZPÚ) drží už dlhšie pod 1 %.

Presnejšie v júli 2021 bola iba 0,8655 %. Ak máte svoju úrokovú sadzbu vyššiu, mali by ste sa nad ponukou refinancovania, alebo minimálne prehodnotenia sadzby, určite zamyslieť. Realita je však taká, že ani relatívne veľký rozdiel v úrokovej sadzbe sa nepremietne do zásadnej úspory na vašej mesačnej splátke. Pri bežných úveroch sa spravidla pohybuje úspora iba vo výške niekoľkých eur mesačne.

Dôležitý je súčet všetkých bankových poplatkov

Stalo sa už štandardom, že poplatok za refinanciovanie rada zaplatí za klienta aj nová banka. Stále však zostáva niekoľko ďalších, ktoré je pri zmene banky potrebné uhradiť.

Zvážiť treba tiež poistenie nehnuteľnosti a jeho vinkuláciu v prospech novej banky. Môže sa stať, že novej banke nebude doterajšie poistenie stačiť. Dôraz treba dať aj na cross-sell produkty, ktoré si musíte v novej banke kúpiť spolu s úverom. Práve tie sa môžu výrazne prejaviť pri prepočte výhodnosti nového úveru.

A v neposlednom rade je to aj čas investovaný do vybavovania všetkých formalít a dokumentov. Pri každom refinancovaní je preto vhodné spraviť individuálny a čo najpresnejší prepočet úspory a nákladov.

Vyberte si správnu fixáciu úrokovej sadzby

Najbežnejšie lehoty fixácie sú na 1, 3, 5 a 10 rokov. Ideálny stav pre klienta je jasný – znamená čo najnižšiu úrokovú sadzbu na čo najdlhšie obdobie. Banka uvažuje inak. Ak očakáva na trhu zvýšenie úrokových sadzieb, preferuje kratšie fixácie. A, naopak, ak sú indície, že sadzby klesnú, odporúča fixáciu čo najdlhšiu. Jej cieľom je, samozrejme, zarobiť čo najviac.

Fixácia znamená pre vás stabilitu mesačných výdavkov. Každý sme iný, preto je ťažké odporučiť najvýhodnejšiu dobu fixácie. Najmä noví klienti by mali zvážiť, že počas doby splatnosti úveru sa úroková sadzba môže niekoľkokrát zmeniť

Ak by prišlo v budúcnosti k nárastu úrokových sadzieb (čo nevie teraz nikto odhadnúť), tak sa nevyhnete nezanedbateľnému zvýšeniu mesačnej splátky úveru, a to môže výrazne zasiahnuť do vášho rodinného rozpočtu.

Tip pre klienta

Ak natrafíte na výhodnú hypotekárnu ponuku, hoci aj počas trvania fixácie úroku vášho úveru, dajte si ju potvrdiť bankou na papier. S týmto dokumentom môžete argumentovať vo vašej banke a vyjednávať o takzvanej retenčnej ponuke. Banky to robia nerady, ale ak si uvedomia, že strácajú klienta, dokážu upraviť vašu aktuálnu úrokovú sadzbu takmer kedykoľvek.

Príklad zo života

Pre lepšiu predstavu sa  pozrime, aké má možnosti bankový klient prostredníctvom konkrétneho príkladu. Pán Milan (45) je ženatý, spolu s manželkou (39) pracujú v administratíve a majú dve deti (8 a 11). Úver na bývanie vo výške 90-tisíc eur si zobrali v roku 2008. Jeho aktuálny zostatok je 60-tisíc eur, úroková sadzba je 1,09 % a mesačná splátka predstavuje 361 eur. Fixácia bude končiť vo februári 2024 a úver budú splácať ešte 15 rokov. Doteraz uhradili všetky splátky bez omeškania a nemajú negatívny záznam v úverovom registri.

Pre získanie lepšieho prehľadu sme sa pozreli na ponuku niektorých bánk na ich webových stránkach a použili ich refinančné kalkulačky. Zároveň sme sa obrátili na tri banky s najvýhodnejšími ponukami na trhu a položili sme im tieto tri otázky: 1) Aký najvýhodnejší úver na refinancovanie jeho súčasného úveru viete pánovi Milanovi poskytnúť? 2) Aké poplatky a v akej výške čakajú na pána Milana? 3) Je ponuka podmienená využitím iných finančných produktov?

Odpovede na 1. otázku

Prima banka. „Pán Milan má možnosť získať po prenesení hypotéky z inej banky úrokovú sadzbu 0,40 % ročne s dĺžkou fixácie 40 mesiacov. Túto úrokovú sadzbu získa bez dodatočných podmienok. Stačí iba splniť interné kritériá banky pre kvalifikovanie sa na získanie hypotéky. Pri tejto ponuke by bola jeho mesačná splátka 343 eur,“ tvrdí hovorkyňa banky Zuzana Valovičová.

Prima banka by mu zároveň preplatila aj poplatok za predčasné splatenie úveru v pôvodnej banke. Ak by mal ďalšie pôžičky, môže si ich do prenosu pripojiť, a tak si znížiť celkovú splátku svojich záväzkov. „Má tiež možnosť navýšiť svoj úver o 2-tisíc eur, a to všetko bez potreby dokladovania príjmu,“ hovorí ďalej. Toto pravidlo však platí aj pre všetky ostatné banky.

VÚB banka. Tu sa vo svojej odpovedi zamerali najmä na to, čo klienta najviac zaujíma, teda na zníženie úrokovej sadzby a zníženie mesačnej splátky úveru. Počítali zároveň s tým, že pán Milan pri prenose existujúcej hypotéky využije aj navýšenie zostatku úveru o 1 200 eur (pozn. redakcie – VÚB využila možnosť navýšenia úveru pri prenose). Pri výpočte potom použili, rovnako ako my, ich refinančnú kalkulačku. Pri fixácii na tri roky im vyšla rovnaká úroková sadzba ako nám, teda 0,89 % ročne.

Pre zníženie mesačnej splátky predĺžili lehotu splatnosti na 27 rokov, keďže maximálna veková hranica v čase splatenia úveru je 72 rokov. Vďaka tomu bude mesačná splátka úveru iba 213 eur. „Z pohľadu celkových nákladov však klient zaplatí viac, pretože svoj úver bude splácať dlhšie,“ upozorňuje PR špecialista VÚB banky Dominik Miša.

Slovenská sporiteľňa. V tejto banke tiež zvažovali, čo chce pán Milan dosiahnuť. Ak cieli na čo najnižšiu mesačnú splátku, môže mať úver s fixáciou na 1 rok so sadzbou 0,79 % ročne, prípadne s fixáciou na 3 alebo 5 rokov so sadzbou 0,89 % ročne. Ak by hľadal riešenie, ako si zabezpečiť dlhodobo výhodnú úrokovú sadzbu úveru, je v ponuke úver s fixáciou na 10 rokov so sadzbou 1,19 % ročne, alebo dokonca úver s fixáciou na 15 rokov, teda až do konca splatnosti úveru, so sadzbou 1,69 % ročne.

„Je to síce viac, ako je úroková sadzba jeho súčasného úveru, no za niekoľko eur mesačne navyše si tak dokáže zabezpečiť istotu dlhodobo nemennej a výhodnej sadzby. Práve to považujeme v súčasnom období, keď sú sadzby rekordne nízko, za niečo, nad čím by sa ľudia mali minimálne zamyslieť,“ konštatuje hovorkyňa SLSP Marta Cesnaková.

Odpovede na 2. otázku

Prima banka. V tejto banke platí, že ak bude pán Milan splácať úver z osobného účtu v tej istej banke, tak poplatok za poskytnutie úveru bude nulový. Bez tohto rozhodnutia by to bolo 1 % z výšky poskytnutého úveru. Nehnuteľnosť, ktorou bude ručiť, banka ocení interne, alebo sa môže použiť starší znalecký posudok, takže za tento úkon klient tiež nemusí platiť žiaden poplatok. Jediný potrebný poplatok bude za zápis záložného práva do katastra nehnuteľností (66 eur).

VÚB banka. „Klient musí počítať s poplatkom za predčasné splatenie pôvodného úveru v inej banke vo výške 1 % z výšky úveru (v tomto prípade 600 eur), poplatkom do katastra nehnuteľností (66 eur), poistným za poistenie nehnuteľnosti, či už v rámci úverovej zmluvy, alebo v ktorejkoľvek poisťovni, a pri novom úvere aj s poplatkom za poskytnutie úveru. Ak však bude mať aktívny účet s pravidelne mesačne zasielaným príjmom, plus bude bezproblémovo splácať svoj úver, môže získať 100 % zľavu z poplatku,“ vysvetľuje D. Miša.

Slovenská sporiteľňa. V SLSP poplatky nebudú prakticky žiadne. Banka totiž akceptuje existujúci znalecký posudok nie starší ako 3 roky, v prípade bytov vo väčších mestách si spravidla dokážu urobiť aj interné ohodnotenie bez potreby znaleckého posudku. Poplatok za predčasné splatenie úveru v pôvodnej banke preplatia. Poplatok za poskytnutie úveru klient neplatí a kataster vybavia aj zaplatia za klienta.

Odpovede na 3. otázku

Prima banka aj VÚB banka zhodne tvrdia, že ponuka banky je bez akýchkoľvek dodatočných podmienok alebo záväzkov, respektíve nie je podmienená zriadením ďalších produktov. V SLSP ponúkané najnižšie úrokové sadzby zahŕňajú zvýhodnenie v rámci programu Výhodný súčet v celkovej výške 0,7 %, z toho 0,2 % za poistenie úveru a 0,5 % za to, že klient úver spláca z účtu vedeného v Slovenskej sporiteľni a súčasne má zriadený účet sporenia alebo pravidelné investovanie (na ktoré si mesačne posiela aspoň minimálnu sumu – 10 eur sporenie, 20 eur investovanie).

TOP 5 odporúčaní, ako na refinancovanie hypotéky

Ako vidno, refinancovanie hypotéky nie je vôbec jednoduché. Vždy je potrebné dôkladne zvážiť najmä vlastné potreby a možnosti. Ak by sme vám mali dať návod, ako na to, vyzeral by takto:

  1. Pozrite si výšku svojej terajšej úrokovej sadzby a porovnajte ju s aktuálnou ponukou na trhu.
  2. Stanovte si svoje priority – nižší úrok, maximálna možná mesačná splátka, celková preplatenosť alebo istota v podobe dlhšej fixácie úrokovej sadzby.
  3. V prvom rade oslovte svoju banku a pýtajte sa, aké možnosti riešenia vám ponúkne.
  4. Nechajte si vypracovať ponuky aj v iných bankách.
  5. Ak máte viac úverov, pouvažujte nad ich celkovou konsolidáciou – teda zlúčením všetkých svojich úverov a celkovým znížením mesačných splátok.

Kľúčové slová

logo
Prečítajte si tiež:
29.6.2022 Redakcia FinReport

Coface znížila hodnotenie Slovenska z úrovne A3 na A4

Európa vrátane Slovenska významne dopláca na rusko-ukrajinský vojnový konflikt. Nadnárodná spoločnosť Coface až 16 európskym krajinám ...

29.6.2022 Redakcia FinReport

Mincovňa Kremnica vyrazila milión pamätných dvojeuroviek s Erazmom Rotterdamským, do obehu prídu od 1. júla 2022

Národná banka Slovenska (NBS) vydáva ďalšiu pamätnú euromincu. Jej nominálna hodnota je 2 eurá a je venovaná 35. výročiu vzdelávacieho ...

29.6.2022 Redakcia FinReport

Pesimizmus podnikateľov pri hodnotení ekonomiky stále rastie

Dôvera v slovenskú ekonomiku zo strany podnikateľov je značne rozkolísaná. Najmä v oblasti priemyslu a služieb v júni 2022 poklesla dokonca ...

29.6.2022 Eva Sadovská

Realitné fondy pokračujú v raste, ich aktíva medziročne narástli o 20,4 %

Záujem Slovákov o reality nenaštrbila ani koronakríza, a ukazuje sa, že ani vojnový konflikt na Ukrajine. Investovať do nehnuteľností však ...

29.6.2022 Monika Jakábová

Viaceré banky chystajú zmeny v cenníkoch svojich služieb, klienti si priplatia

Drahšie vklady, doručenie výpisov poštou či služby v pobočkách. Mnohé banky menia s príchodom letných mesiacov svoje cenníky. Zmeny ...

28.6.2022 Redakcia FinReport

Cestovná kancelária Alchemy Travel ohlásila úpadok

Prázdniny sa ešte ani nezačali a prvá spomedzi cestovných kancelárií pôsobiacich na Slovensku skrachovala. Úpadok ohlásila cestovná ...

28.6.2022 Robert Juriš

Hrozba stagflácie je čoraz reálnejšia. Centrálne banky musia byť mimoriadne opatrné

Prakticky celý svet v súčasnosti čelí dramatickému rastu cien tovarov a služieb. Nárast inflácie ešte urýchlili dôsledky vojenského ...

28.6.2022 Redakcia FinReport

Počet vykradnutých bytov za prvých päť mesiacov roka 2022 stúpol takmer o polovicu

Za prvých päť mesiacov tohto roka stúpol počet vlámaní. Podľa štatistík Policajného zboru SR ide o medziročný nárast o 24 %, v prípade ...

28.6.2022 Redakcia FinReport

Tatra banka opäť zvyšuje úrokové sadzby svojich hypoték

K bankám, ktoré aj v júni 2022 zvýšili úrokové sadzby svojich hypotekárnych úverov, sa pridala aj Tatra banka. Takmer dva mesiace dokázala ...

27.6.2022 Redakcia FinReport

Po stavebnej sporiteľni Wüstenrot končí aj ČSOB stavebná sporiteľňa

Po stavebnej sporiteľni Wüstenrot ide do útlmu aj ČSOB stavebná sporiteľňa. Rozhodla sa, že od 1. júla 2022 už nebude uzatvárať žiadne ...

27.6.2022 Robert Juriš a Roland Régely

Už len jedna hypotéka na trhu sa drží pod 1 %, úroky tých najdrahších sa dostali aj cez 4 %

Zdražovanie hypoték na Slovensku stále trvá. Cez víkend zvýšila úrokové sadzby svojich hypotekárnych úverov Prima banka. Dnes tak urobila ...

26.6.2022 Redakcia FinReport

S platobnou kartou na dovolenke – pozor na poplatky, drahé konverzie či skimming

Dovolenkové obdobie sa spája s pohodou a platenie kartami túto pohodu umožňuje aj pri nakupovaní. Turisti by si však ešte pred cestou mali ...

24.6.2022 Robert Juriš

NBS: Banky budú musieť vytvárať väčší kapitálový vankúš

Zadlženosť súkromného sektora rastie. Domácnosti sa obávajú stúpajúcich cien nehnuteľností, zvyšujúcich sa úrokových sadzieb úverov a ...

23.6.2022 Zuzana Fryč

Dopravné nehody bez zranení už nebude riešiť polícia, ale priamo poisťovne

Novela zákona o cestnej premávke prináša viacero zmien a medzi nimi aj jednu zásadnú novinku – k dopravným nehodám, pri ktorých sa nikto ...

23.6.2022 Redakcia FinReport

Vodiči pozor, z nových zelených kariet vyškrtli Rusko aj Bielorusko

Vojna na Ukrajine ovplyvnila aj povinné zmluvné poistenie (PZP) motorových vozidiel. Po novom je už na medzinárodnej automobilovej poisťovacej ...

21.6.2022 Zuzana Fryč

Záujem o poistenie právnej ochrany stúpa, poisťovne reagujú rozširovaním svojej ponuky

Poistenie právnej ochrany získava čoraz väčšie povedomie medzi ľuďmi a záujem oň rastie najmä v rámci práva v susedských sporoch či ...

20.6.2022 Robert Juriš

NBS: Najzraniteľnejší klienti nevyužili príležitosť na refixáciu úrokov svojich hypoték dostatočne

Na Slovensku sme v súvislosti s hypotekárnymi úvermi počas uplynulých rokov poznali len pokles. Bol oveľa výraznejší ako v iných krajinách ...

17.6.2022 Redakcia FinReport

Slovenská sporiteľňa opäť zvyšuje úrokové sadzby svojich hypoték

Najväčšia slovenská banka – Slovenská sporiteľňa opätovne zvyšuje úrokové sadzby svojich hypotekárnych úverov. Zmena sa týka úverov, ...

Aplikácia

  1. 1.
    Viaceré banky chystajú zmeny v cenníkoch svojich služieb, klienti si priplatia
  2. 2.
    Realitné fondy pokračujú v raste, ich aktíva medziročne narástli o 20,4 %
  3. 3.
    Coface znížila hodnotenie Slovenska z úrovne A3 na A4
  4. 4.
    Pesimizmus podnikateľov pri hodnotení ekonomiky stále rastie
  5. 5.
    Od 1. júla sa zvyšujú dávky v nezamestnanosti, „maximálka“ dosiahne až 1 234,30 eura